Недвижимость региона 2024. Жить здесь и сейчас: как недвижимость меняет городскую среду

14 марта в гостинично-развлекательном комплексе «Ривьера» в Казани прошла конференция «Недвижимость региона 2024. Жить здесь и сейчас: как недвижимость меняет городскую среду». Организатором мероприятия выступил ИД «Коммерсант». Участники мероприятия — девелоперы, архитекторы, эксперты в области градостроительства и коммерческой недвижимости — обсудили, как сделать жизнь в городе комфортнее и какие тренды нужно учитывать при застройке территорий.

На первой сессии, организованной в рамках конференции, эксперты обсудили, как преображать городскую среду. Модератором выступила основатель Школы Девелопера Эвелина Ишметова. Она на примере казанских проектов озвучила основные тренды в девелопменте, среди которых — двор на стилобате, уменьшение площадей квартир (в столице Татарстана за 5 лет новостройки потеряли в квадратуре 3,8 кв. м), средняя этажность, разноформатная застройка, оптимизация пространства, пристальное внимание к местам общего пользования, благоустройство. «Двор как социальное пространство. Наряду с большими дворами стали появляться общественные пространства между зданиями, куда могут прийти горожане, а не только жители домов. Это повсеместно начинает появляться в проектах», — сказала Эвелина Ишметова.

Основной темой дискуссии стала концепция 15-минутного города, когда все необходимое для комфортной жизни находится рядом с домом. Эта концепция заложена в новом мастер-плане Казанской агломерации, который разработал в прошлом году Институт пространственного планирования Республики Татарстан. Директор института Олег Григорьев рассказал, что по новому документу на территории Казанской агломерации появится несколько 15-минутных городов, локальных центров, что станет одним из инструментов управления развитием города. Он напомнил, что к разработке мастер-плана агломерации руководство республики подтолкнули возникшие проблемы, когда темпы строительства жилья вокруг Казани превышали темпы строительства социальных объектов и инфраструктуры.

Мастер-план разработан на перспективу до 2050 года и будет обязательным для выполнения всеми муниципальными образованиями, для части из которых ГБУ «Институт пространственного планирования РТ» уже приступил к корректировке генеральных планов и правил землепользования и застройки. «Приоритетом на ближайшие годы станет строительство в первую очередь многоквартирных домов в городской черте. Строительство МКД в ближайшем окружении Казани будет ограничено»,— озвучил одну из главных идей документа Олег Григорьев. При этом ожидается, что прирост жителей агломерации составит максимум 500 тыс. человек — до 2,2 млн человек.

В мастер-плане также заложено, в каких локациях будут концентрироваться рабочие места, вопрос прорабатывается совместно с Министерством промышленности и торговли республики. Это поможет в будущем инвесторам получить информацию о том, каким образом можно развивать территорию, в том числе за счет коммерческой недвижимости.
Вопрос, как учесть интересы всех сторон — жителей города, ритейлеров и девелоперов — при реализации концепции 15-минутного города, подняла управляющий партнер компании Perfect RED, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова. Так, если горожанам удобно иметь все необходимые сервисы под рукой, то для ритейлеров наличие большого количества точек по городу сопряжено с бОльшими расходами. Девелоперы же исходят из позиции экономической целесообразности. Эксперт обратила внимание на то, сколько коммерческих помещений нужно строить в составе жилого комплекса: «Если раньше, 5-7 лет назад, все первые этажи были сплошь коммерческими помещениями, в процентном соотношении к жилью коммерция составляла 10-12%, то сейчас девелоперы стали более сдержанно подходить, сейчас этот показатель составляет 4-6 %. При этом нужно понимать, чем меньше коммерческих помещений в ЖК, тем выше ставка аренды».

15-минутный город — это среда возможностей, уверена руководитель направления «Стратегический маркетинг» компании UD Group Регина Лочмеле. «Не столько объекты коммерческой и жилой недвижимости конкурируют между собой, сколько города конкурируют за людей, которые будут жить, работать и строить будущее на той или иной территории»,— уверена она. Регина Лочмеле озвучила, каков индекс качества среды в крупных городах и миллионниках. Казань оказалась на третьем месте среди крупнейших городов (с численностью более 1 млн жителей), и ей есть куда расти по сравнению с городами-лидерами в категории крупные города (250 тыс. – 1 млн жителей). Создание среды — это командная работа администрации города, жителей и девелоперов, считает эксперт. При этом сейчас так называемое «третье место» (место, которое вплетается в жизнь людей помимо дома и работы) рассматривается как локация для креатива, инноваций и новых идей.

О том, как федеральные девелоперы подходят к формированию комфортной среды, рассказал руководитель службы развития и BIM-технологий группы «Эталон» Денис Смирнов. В частности, он затронул вопрос зеленого каркаса города. На примере одного из строящегося жилого комплекса в Казани Денис Смирнов показал, как было решено сохранить баланс, не отгораживаясь от граничащей с комплексом особо охраняемой природной территории и создавая при этом приватные зоны.

В завершение первой части конференции руководитель департамента по работе с девелоперами ООО «КНАУФ ГИПС» (официального партнера мероприятия) Василий Ливанов раскрыл тему о применении межкомнатных перегородок из листовых материалов в гражданском строительстве. На сегодняшний день уже более 50 застройщиков перешли на решения, которые предлагает компания КНАУФ. Одно из главных преимуществ перегородок из листовых материалов — в их звукоизоляционных качествах. «Те решения, которые мы предлагаем, обеспечивают уровень звукоизоляции по стандартам 4-5-звездочных отелей», — подчеркнул Василий Ливанов. Кроме того, при использовании стен КНАУФ увеличивается полезная площадь помещений, а застройщик экономит существенные средства, которые можно направить на создание более комфортных условий для будущих жителей комплекса. При этом перегородки из листовых материалов комфортны в эксплуатации — на них без труда можно повесить даже тяжелые предметы.

Вторая сессия конференции была посвящена возможностям и ограничениям при комплексном развитии территорий. Руководитель компании DyVa, аналитик Урбан Медиа Марат Идиатуллин, говоря о трендах на рынке новостроек в Казанской агломерации, обратил внимание — стало появляться больше проектов бизнес-класса, при этом акцент делается на комплексной застройке территории. Кроме того, сейчас идет активная реновация бывших промышленных зон. Открытию новых локаций способствует также выход на рынок федеральных девелоперов.

Одним из них стала группа «Самолет», которая имеет опыт комплексного освоения территорий. «У нас есть уже два проекта застройки в Казани, которые приобрели и начинаем реализовывать. Они будут реализовываться вне рамок механизма КРТ, но у нас есть обширный опыт работы с ним в других регионах — Московской области, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде. На сегодня, КРТ — главный инструмент для развития города»,— подчеркнул директор по развитию компании «Самолет Страна» (входит в группу «Самолет») Степан Аверин. По его словам, если раньше девелоперы делали акцент на благоустройстве двора, то теперь этого недостаточно. «Программирование сценариев счастливой жизни — это выход за пределы двора, проектирование пространства большего масштаба, на большую территорию: квартал и микрорайон,— подчеркнул он.— Казань готова к КРТ, и нужно активно начинать эти проекты». Среди преимуществ такого подхода Степан Аверин назвал возможность с должным качеством обеспечить застраиваемую территорию социальной, инженерной и улично-дорожной инфраструктурой. Эксперт уверен, что неэффективно используемая территория, например промзоны и ГСК, не должны разрывать ткань города. «Если распространить механизм КРТ на гаражи и промышленные зоны, то город будет органичнее развиваться, не будет разорванных территорий»,— отметил он. «Один из важных факторов КРТ — это баланс между финансовой моделью девелопера, качественным продуктом и требованиями города»,— сказал Степан Аверин.

Основатель и руководитель архитектурной студии «Беспоук» Элина Сафарова поделилась кейсами, как при реализации проектов можно трансформировать среду вокруг. Например, так было с бизнес-центром «Урбан», при проектировании которого были предусмотрены новые пешеходные связи между двумя улицами в центре города. «Проекты такого уровня дают возможность поднимать уровень жилья рядом с объектом и создают новый импульс для развития пространств вокруг. Проектировщикам сегодня важно уметь думать за девелоперов и уметь убедить их в том, что есть много способов сделать жилье «вкусным»»,— уверена Элина Сафарова. Те же принципы использовались при проектировании ЖК «Заря», который вырастет на месте бывшей кондитерской фабрики.
Одним из факторов, которые повышают привлекательность недвижимости и цены на нее, могут стать термы, уверен создатель бренда и франшизы «Городские термы» Юрий Бычков. Он рассказал о проектах в разных городах страны. В частности, в одном из жилых районов Краснодара вместо торгового центра было решено построить термальный курорт на 10 тыс. человек в день. После того как стали известны планы по строительству объекта, цены на квартиры в домах напротив будущего объекта подскочили в два раза. Это связано с тем, что выросла инвестиционная привлекательность недвижимости, так как впоследствии квартиры можно будет сдавать посетителям термального комплекса.

Часто покупателями недвижимость рассматривается в качестве инвестиций, компания «Новастрой» предлагает вкладывать финансы в гостиничные номера в апарт-отеле. «Это проектное финансирование, продажи по договорам долевого участия. Все безопасно для покупателей. Как только дом сдастся, гостиничные номера забирает в управление международная профессиональная управляющая компания. Собственники начинают получать доход, все заботы на себя берете управляющая компания»,— посвятила участников конференции в суть проекта коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова.

В заключение руководитель городских проектов Иннополиса Анастасия Козырицкая рассказала о развитии самого молодого города России, который призван стать новой точкой притяжения внутри Казанской агломерации.
Анастасия Козырицкая сообщила, что на сегодня застроено около 10% от площади территории Иннополиса — 1200 га. «Сейчас мы, как город, прилагаем максимальные усилия, чтобы застройка и развитие шли сбалансированно, поэтому стараемся синхронизировать строительство жилья, деловой и социальной инфраструктуры. Здесь важно взаимодействие всех заинтересованных сторон»,— отметила Анастасия Козырицкая. Так, сейчас завершилось строительство первой очереди нового жилого комплекса «Квартал Ю» на 275 квартир. Еще один проект, который будет реализован в Иннополисе, — это центр обработки и хранения данных Росатома, крупнейший в Поволжье. Также на завершающем этапе строительство роботизированной гостиницы уровня 4 звезды на 44 номера. В дополнение к функционирующим двум технопаркам добавятся еще два объекта. «Нам важно создавать и развивать общественные пространства, рекреационные зоны через привлечение грантов и с участием девелоперов, резидентов, которые готовы поддерживать»,— добавила Анастасия Козырицкая.

Городское население растет – сегодня в городах живут более 75% россиян.
Люди концентрируются в больших городах, где выше шанс найти
подходящую работу, больше возможностей развивать свой бизнес,
получить качественную медицинскую помощь, дать образование детям и
так далее. В топ-600 крупнейших городов мира консалтинговая компания
McKinsey&Co включила 12 российских городов: Москву, Санкт-
Петербург, Казань, Новосибирск, Нижний Новгород и др.

Каждый город развивается по-своему, однако есть как мировые
тенденции, так и страновые особенности. К первым относятся установка
на устойчивое развитие; создание комфортной среды для каждого жителя,
в том числе безбарьерной для жителей, имеющих особенности здоровья;
поиск баланса между человеком и природой; внедрение современных
технологий по модели «умного города» (ресурсосберегающих, с одной
стороны, с другой – создающих удобную среду обитания).

Страновая специфика накладывает свой отпечаток на городское развитие:
это политический контекст, законодательное регулирование,
экономическая обстановка, инвестиционный фон и др. Влияние на то, как
сегодня меняются города, конечно, оказала пандемия ковида. Особый
интерес вновь приобрела концепция «15-минутного города», когда все,
необходимое для комфортной жизни, находится рядом с местом
проживания. Дом, работа, места торговли и досуга – все расположено
поблизости. Теперь, выбирая объект недвижимости, человек обращает
внимание не только на планировку помещения, но и на все его окружение.

Новый подход к городскому развитию называют по-разному, но если
выбирать одно слово, то это человекоориентированность. И тут возникают
новые аспекты. Население стареет. Растет доля одиночных домохозяйств.
Потребности и приоритеты горожан разного возраста и социального
статуса заметно разнятся. На первый взгляд, все вместе это вызовы для
рынка недвижимости, но можно смотреть иначе – как на новые
возможности для развития бизнеса и, шире, для изменения городского
ландшафта.