Итоги года. Коммерческая и жилая недвижимость

2024 год стал традиционно непростым для рынка недвижимости. Однако, несмотря на постоянный рост банковских ставок, сложную экономическую и политическую обстановку, он оставался стабильным и показал удивительные результаты — появилось много новых интересных проектов, а инвестиции в недвижимость все так же актуальны. Все, чем запомнился 2024 год, обсудили 4 декабря на ежегодном Kommersant events с ведущими консультантами, девелоперами, экспертами в проектировании, строительстве и управлении из сферы жилой и коммерческой недвижимости.

2024 год действительно был интересным и насыщенным. Каждый месяц отличался от следующего, и в этом кроятся как минусы, так и плюсы, задал тон конференции модератор, основатель Parus Asset Management и президент Central Properties Денис Степанов. Подводить итоги уходящего года собрались настоящие профессионалы, которые не только обладают огромной экспертизой рынка, но умеют анализировать, понимают тренды и в целом чувствуют недвижимость «на кончиках пальцев». Чем же запомнился 2024 год рынку недвижимости?

«По итогам 2023 года Россия занимает четвертое место в мире по ВВП по паритету покупательской способности, исчисляемой в миллиардах долларов США. Согласно прогнозу МВФ, наша страна сохранит свои позиции в этом отношении и по итогам 2024 года,— отметил значимый факт управляющий партнер, владелец Nikoliers Николай Казанский.— На сделки по жилой недвижимости по итогам текущего года пришлось 26 трлн руб. Дополнительно более 1 трлн руб.— это сделки в сегменте коммерческой недвижимости, включая покупку земельных участков под девелопмент. Самым насыщенным с точки зрения деловой жизни и развития бизнеса городом остается, конечно же, Москва. В целом в 2024 году мы наблюдаем стабильный, сбалансированный рост экономики — на 3,5–4%. Согласно базовому сценарию Минэкономразвития, среднегодовой рост ВВП в ближайшие три года составит 2,7%. Растет и прибыль отечественного бизнеса: совокупный объем дохода всех российских компаний, по оценке Министерства финансов РФ, может достичь по итогам года 53 трлн руб. В этом случае рост составит почти 40% по сравнению с показателями прошлого года. Это важный и серьезный индикатор, который будет влиять на поддержание инвестиционной активности на рынке и дальнейшую реализацию его потенциала».

«Рынок коммерческой недвижимости во многом зависит сегодня не столько от роста ключевой ставки, сколько от неопределенности в отношении перспектив и сроков ее снижения,— подчеркнул управляющий партнер NF Group Алексей Новиков.— Ключевая ставка поднималась высоко и до 2024 года, однако Центробанк всегда довольно быстро снижал ставку. Насколько долго продлится период высоких ставок, который держался весь год и, кажется, сохранится в ближайшей перспективе, никто не знает. Тем не менее количество инвестиционных сделок на нашем рынке за последние три года стабильно увеличивается. Среди явных трендов нынешнего года можно выделить активную позицию госструктур и госкомпаний — порядка 26% сделок совершено с их участием. Большой интерес инвесторы проявляют к земельным участкам — почти 40% составляет доля инвестиций в площадки под девелопмент. Общий объем вложений в объекты коммерческой недвижимости за весь 2024 год — это 690 млрд руб. Из этой суммы на офисную недвижимость пришлось 419 млрд руб., на складской сегмент — 180 млрд руб., на рынок торговой недвижимости — 71 млрд руб., на сферу гостеприимства — 14 млрд руб. В 2025 году объем инвестиций может сократиться, основное снижение придется на объекты коммерческой недвижимости, а вот доля сделок с земельными участками, наоборот, вероятно, увеличится. Кроме того, в будущем году мы увидим рост числа так называемых бартерных сделок и усиление роли коллективных инвестиций».

«Стремительные и значимые изменения в нашем сегменте происходят с 2023 года»,— отметил генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов, который поделился данными по офисному рынку. «Доля свободных площадей приближается к критически низким значениям, а запрашиваемые ставки аренды и цены за квадратный метр, наоборот, к рекордно высоким. Так, по нашим прогнозам, показатель вакантности по офисному рынку Москвы в классе А по итогам года составит 6%, а в наиболее востребованных деловых районах — всего 1–2%. В течение всего 2024 года собственники зданий повышают запрашиваемые ставки, наиболее существенный рост наблюдался в ключевых деловых локациях — в среднем 20–25% за год. Основной стратегией реализации строящихся офисных проектов для девелоперов в 2024 году стала продажа. Так, из 2,4 млн кв. м объема ввода нового строительства, который прогнозируется в ближайшие три года, 86% площадей реализуются в продажу, и лишь 14% — в аренду. В структуре инвестиционных сделок офисный сегмент занял в 2024 году лидирующую позицию, в настоящее время по Москве по сделкам институциональных инвесторов — это 380 млрд руб., или 45% от общего объема вложений. С дополнительным учетом сделок розничных инвесторов — 70 млрд руб.— суммарный показатель достигает уровня 450 млрд руб. вложений в офисную недвижимость Москвы по итогам года»,— подчеркнул эксперт.

«Самым динамичным сегментом рынка коммерческой недвижимости остается складской: общий объем на 2024 год составил почти 25 млн кв. м. Вакансия здесь вот уже несколько лет держится на отметке в половину одного процента, а ставки аренды планомерно растут и на сегодняшний день остановились на отметке 11,5 тыс. за кв. м в классе А,— привел факты управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков.— В 2025 году планируется ввод нового строительства в размере 2,5 млн кв. м. При этом, конечно же, рост ключевой ставки сказался и на возможностях девелоперов складского рынка. В частности, продолжают снижаться объемы спекулятивного строительства складских объектов, основной прирост происходит за счет реализации проектов в формате build-to-suit. Совокупный объем сделок по аренде и продаже в текущем году составил 3 млн кв. м. Из них порядка 68% площадей занимают онлайн-ритейлеры. Формат Light Industrial занимает 2,2% в общем объеме складского рынка, но его доля планомерно растет. В целом картина складского рынка в 2024 году — это 567 млн кв. м площадей, из них всего 8% приходится на свободные помещения, ставки аренды стабильно высокие, а цена продажи доходит до 100 тыс. руб. за кв. м».

«Одна из позитивных тенденций, которая позволяет выгодно инвестировать в объекты коммерческой недвижимости сегодня,— антикризисная мера, направленная на приватизацию земельных участков по специальной процедуре. Речь идет о постановлении правительства РФ от 9 апреля 2022 года №629 (“Об особенностях регулирования земельных отношений в РФ в 2022–2024 годах”),— обратила внимание игроков рынка на действенный инструмент поддержки бизнеса советник, соруководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ Екатерина Верле.— Формально эта мера действует до конца 2024 года, однако, скорее всего, ее продлят и на 2025 год, поскольку это довольно эффективный инструмент для бизнеса. Суть меры в том, что выкуп объекта проходит без торгов и по льготной цене, но при этом не нужно доказывать соразмерность выкупаемого участка площади его застройки. Бизнес получил прекрасную возможность выкупить земельные площади, на которых расположены промышленные объекты или объекты туризма и рекреации, на которые распространяется данная льгота. В случае если данная мера поддержки будет продлена на будущий год, девелоперам, собственникам и застройщикам следует задуматься над тем, чтобы ею воспользоваться. Повторюсь, это хоть и нестандартный, но хороший инструмент для инвестирования в рамках антикризисного времени».

Подзаголовок: Итоги года. Жилая недвижимость

В 2024 году произошло столько событий, что даже сегменту жилой недвижимости предрекали как минимум остановку, как максимум — обвал и банкротство. Опасения были связаны в первую очередь с тем, что 1 июля закончилась программа льготной ипотеки. В октябре продажи новостроек упали на 46%, и на сегодняшний день порядка 60% квартир остаются нераспроданными, перечислил негативные тренды рынка модератор сессии, журналист, телерадиоведущий «Коммерсантъ FM» Марат Кашин. На этом фоне многие ждут больших дисконтов на квартиры, однако девелоперы уверяют, что скидок не будет. Квадратные метры жилых объектов действительно только растут в цене, подчеркнул эксперт.

«Динамика ввода жилья в границах Москвы будет меняться относительно ключевой ставки и экономической ситуации в целом,— поделилась статистикой директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.— С точки зрения ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов в связи с особенностями девелоперского цикла на рынке ожидается небольшое снижение, а последующий всплеск прогнозируется не ранее 2028 года. В целом на сегодняшний день сохраняется стабильная ситуация с существующим предложением — его хватает, его достаточно много. В 2024 году на рынок вышло 2,74 млн кв. м жилья, а это рост на 4% в сравнении с показателями прошлого года. Спрос, наоборот, снизился на 16% по сравнению с суммарными показателями 2023 года. Пиковые показатели продаж держатся последние четыре года, при этом наблюдается огромный прирост по цене. Средневзвешенная цена за кв. м жилого помещения в 2024 году показала прирост почти в 15% и составила 529 тыс. руб. за кв. м — общий показатель по всем классам жилья (без учета элиткласса). Вернуться к существенно меньшим ценам на квартиры ни один девелопер на сегодняшний день не может — высоки расходы на строительство и тяжел путь поиска кредитных средств. Правительство и, как следствие, рынок сильно ориентированы на повышение качества жизни потенциальных покупателей, поэтому наблюдается небольшое увеличение средней площади лота в комфорт-классе, бизнес-классе и премиум-сегменте. Главным драйвером спроса выступает рассрочка. Выигрывают те девелоперы, которые быстро реагируют на изменения рынка и предлагают действенные инструменты реализации своих площадей».

«Безусловно, высокая инфляция, растущая ключевая ставка и перетекание средств на личные вклады негативно сказались на рынке жилой недвижимости,— прокомментировала ситуацию генеральный директор ГК “БЭЛ Девелопмент” Елена Комиссарова.— Но вместе с тем мы видим, что у потенциальных покупателей сегмента элит растут доходы и имеются накопления, которые они готовы инвестировать в недвижимость. Покупка квадратных метров для россиян намного понятнее и прозрачнее, чем схемы инвестиций в золото или фондовый рынок, поэтому спрос на элитную и премиальную недвижимость остается высоким. Можно с уверенностью сказать, что в следующие три года излишки жилой недвижимости будут реализованы. Учитывая тот факт, что девелоперы с большой осторожностью будут выводить на рынок новые объекты».

«Оставаться конкурентным на современном рынке позволяет не только готовность отвечать новым вызовам, но диверсификация своего портфеля,— поделился секретом успеха коммерческий директор девелоперской компании COLDY Василий Квливидзе.— Мы, как девелопер концептуальных проектов, занимаемся проектами в разных форматах — апартаменты, офисы, жилые дома классов премиум и делюкс, проекты комплексного развития территорий. Например, в 2024 году мы отмечаем большой интерес к такому исчезающему виду недвижимости, как апартаменты — в период сезонного летнего затишья на 57% увеличились обращения в офис продаж комплекса Nice Loft, а продажи в ноябре текущего года выросли на 40% год к году. На эту недвижимость не распространялась льготная ипотека, и сейчас апартаменты остаются одним из самых доступных и востребованных предложений. Высокий уровень спроса мы видим и в сегменте высокобюджетного жилья. В жилом комплексе премиум-класса “Дом 7 Даниловский” за полгода со старта продаж уже реализовано более 30% лотов. При этом покупатели чаще всего выбирают семейные квартиры с двумя спальням. На 40% выросло количество сделок с января по ноябрь текущего года и в клубном доме делюкс-класса “Хамовники 12”. Большие перспективы сегодня мы видим также в сегменте комплексного развития территорий (КРТ) за счет многофункциональной застройки с разными типами недвижимости, а также благодаря синергии с городом, который активно инвестирует в развитие инфраструктуры. В нынешнем году мы заключили свой первый договор КРТ, согласно которому нам предстоит возвести около 160 тыс. кв. м общественно-деловых объектов на площади почти 2 га. Таким образом, диверсификация портфеля и реализация проектов в разных сегментах и ценовых категориях полностью оправдывает себя при удачном выборе концепции и локации».

«Настоящим окном возможностей для девелоперов в сложившихся условиях может стать диверсификация бизнеса. Это является способом сохранения экономических показателей компании в непростой период, а также драйвером развития на будущее и фактором повышения устойчивости бизнеса»,— отметил управляющий партнер девелоперской компании «Прайм Лайф» Денис Коноваленко. Он подчеркнул, что речь идет не об освоении новых форматов недвижимости, а о настоящей мультиформатности и выходе за пределы традиционного представления о компании-девелопере. «Если говорить о девелоперском бизнесе, то смежным направлением является сфера производства строительных материалов и конструкций, а также собственная подрядная компания. В текущем году мы запустили завод по производству окон и светопрозрачных конструкций. Нашим новым промышленным проектом станет технопарк “Варшавский” площадью порядка 90 тыс. кв. м: в него войдет офисный центр и кластер по производству медикаментов»,— рассказал Денис Коноваленко. При этом к мультиформатности бизнес сегодня подталкивает не только экономическая ситуация, но и градостроительная политика властей. «Через программу создания мест приложения труда и соответствующие льготы возводятся новые деловые центры. Оценив перспективы, мы приобрели землю в поселении Марушкинское Новой Москвы, где планируем построить торгово-развлекательный комплекс площадью более 12 тыс. кв. м»,— добавил девелопер.

«На фоне многих негативных факторов у современного девелопера встает вопрос: стоит ли выводить новые проекты, или сосредоточиться на управлении текущих? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо оглянуться назад и посмотреть на то, как менялась динамика спроса рынка недвижимости,— поделился своим мнением и опытом генеральный директор “ГК РКС Девелопмент” Станислав Сагирян.— Несмотря на то что все говорят про высокий спрос, сверхъестественного прироста до конца года мы точно не увидим. Средняя цена в продаже лота выросла на 74% за последние четыре года, а себестоимость за то же время в приросте составляет 78%. Никакого мощного обгона инфляции нет, то, что мы наблюдаем,— это скорее внешний вопрос бизнеса, а не кризис рынка жилой недвижимости. Количество закредитованности с точки зрения ипотеки населения является допустимым. Люди в принципе готовы брать ипотеку и под 10–12%. Вопрос в том, что девелоперы в конкретном промежутке времени находятся в такой ситуации, когда ЦБ вынужден поднимать ключевую ставку до 21%, чтобы сбить нарастающую инфляцию. Глобально рынок интересен, но ждать спада цен или коррекции стоимости жилья действительно не стоит. Основными стратегиями пополнения земельного банка инвестора являются сегодня два варианта — покупка с наличием собственных финансовых средств и так называемые бартерные сделки, то есть обмен активами между сторонами вместо использования чистых денежных ресурсов. В сложные времена всегда заключаются самые лучшие сделки, помните об этом».

«Ключевые события текущего года открыли для каждого девелопера нового конкурента — банки. Сегодня между застройщиком и банком идет борьба за покупателя, поэтому нам важно понять, как эффективно работать в новой ситуации,— подсветила актуальную тенденцию руководитель департамента продаж Донстрой Анна Коробкова.— Девелоперы не должны поддаваться эмоциям, поэтому важно продолжать выдавать качественный продукт. Основным инструментом продаж в 2025 году так же, как и в 2024 году, останется ипотечное кредитование, несмотря на набирающий обороты тренд на использование рассрочки. С нашей точки зрения, рассрочка — не очень выгодная перспектива для продаж, она несет огромное количество скрытых рисков, пользоваться ею нужно очень аккуратно. Рассрочка для девелопера чревата нехваткой денежных средств для продолжения строительства, отсюда увеличение сроков реализации, снижение качества и невыполнение обязательств. Несмотря на прогнозы снижения продаж объектов недвижимости, мы ожидаем увидеть в следующем году показатели не ниже 2021 года в границах Старой Москвы. Оставаться конкурентоспособными в этот период девелоперам позволят такие преимущества, как сервис, репутация, имидж, высокий индекс лояльности и удовлетворенности покупателей. Одним из драйверов рынка в нынешнем году стали старты продаж новых проектов. Ожидаем продолжение этой тенденции и в следующем. В частности, Донстрой планирует представить новые проекты и очереди строительства в четырех районах Москвы».

«Несмотря на многие негативные факторы, дела у застройщиков жилой недвижимости в 2024 году шли довольно неплохо. Во многом благодаря ряду мер государственной поддержки,— поделился практикой адвокат, заведующий бюро адвокатов “Де-юре”, заслуженный юрист РФ Никита Филиппов.— Первым стало постановление правительства от декабря 2023 года, посвященное изменению порядка приемки сданных помещений жителям. Оно усложнило дольщикам процесс приемки квартиры и запустило череду последовательной борьбы с потребительским экстремизмом. Сам порядок сдачи-приемки жилого помещения стал более урегулированным. В марте 2024 года был введен мораторий на неустойки для застройщика, что радикально повлияло на все санкции, которые девелопер мог получить от дольщиков. Ну и, конечно, федеральный закон №214 в новой редакции от августа 2024 года, согласно которому дольщиков вывели из сферы действия закона о защите прав потребителей. Все эти меры позитивно сказались на правовом поле, что подтверждается статистикой из нашей собственной практики: за 2024 год по одному из наших клиентов — застройщику в Москве — было рассмотрено более 350 дел, из них процент снижения от заявленных требований составил 75%, а это сотни миллионов рублей сэкономленных средств застройщика. Но в 2025 году будет сложнее. Рост ставки и снижение активности в экономике повлекут возникновение проблем у застройщиков. Среди негативных последствий стоит выделить несколько: рост задолженности по кредитам и увеличение количества банкротств. В будущем году нас ожидают кредиты с плавающей ставкой, сокращение продаж и предложения, ужесточение оценки банками заявок на проектное финансирование, резкий рост дебиторской задолженности и все те же банкротства. Основной фокус в 2025 году держим на проверке всех своих контрагентов».

«В 2024 году продолжает набирать обороты тенденция к усложнению архитектуры новых зданий, растут требования к эксплуатационным характеристикам, проекты становятся сложнее. Все чаще требуется разработка уникальных решений специально под объект для реализации проектов на высшем уровне,— поддержала дискуссию руководитель архитектурного отдела Reynaers Aluminium Наталья Кабанова.— В своей работе мы используем индивидуальный подход, рассматривая особенности каждого нового объекта и требования девелоперов. Именно это позволяет в точности воплотить идею архитектора, а также добиться наивысших показателей технических характеристик: звуко- и теплоизоляция, водонепроницаемость, взломостойкость. На сегодняшний день ключевым трендом является увеличение габаритов светопрозрачных конструкций: панорамные видовые окна становятся отличительной особенностью архитектуры нового времени. Наши решения с успехом применяются на объектах элитной недвижимости по всей России».

Подзаголовок: Итоги года. Коммерческая недвижимость

«В 2024 году российский рынок коммерческой недвижимости наблюдал одни из самых крупных в истории его развития сделок и объем ввода новых площадей, снова рекордный объем инвестиционных вложений, беспрецедентный рост арендных ставок, резкое увеличение затрат на строительство, неоднократное повышение ключевой ставки и рост инфляции»,— перечислил весь спектр ярких событий текущего года модератор сессии, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Он отметил, что некоторые из этих факторов не вселяли позитива, однако рынок не только жив, а продолжает активно развиваться и ставить новые рекорды.

«2024 год для офисного рынка стал рекордным по нескольким показателям — минимальной вакансии, количеству сделок, объему сданных квадратных метров,— поделилась итогами года директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК “Галс-Девелопмент” Светлана Мазур.— Отложенный спрос, сформированный в прошлые годы, был реализован в текущем году. Трендами стали рекордный рост спроса и низкий уровень свободных площадей. В наших действующих объектах, например, уровень вакансии составляет ноль процентов: нет ни одного свободного квадратного метра. До конца года ожидается ввод 544 тыс. кв. м офисных площадей в эксплуатацию, однако, даже несмотря на стабильно высокий спрос, эти объемы не смогут удовлетворить и половину запросов. Площади уходят очень быстро. Уровень вакансии в классических офисах по итогам 2024 года держится на отметке 4%. Если в прошлом году спрос генерили производственные компании и IT-сектор, то в нынешнем году на первое место вышли компании госсектора. Ставки аренды, конечно же, выросли, и на этот показатель во многом влияет класс объекта и его локация. В 2025 году, вероятнее всего, вакансия останется такой же низкой, а ставки аренды увеличатся прогнозно еще на 10%. Также мы столкнемся с еще более масштабным изменением портрета собственника и пользователя офисного рынка, что непосредственно скажется на сценариях взаимоотношений между арендодателем и арендатором. В частности, у компаний нет времени долго думать над сделкой, они вынуждены конкурировать за помещения и иногда переплачивать за право заключить договор аренды. А вот собственники объектов могут не проявлять гибкость в процессе переговоров, менять слабого игрока арендатора на более перспективного».

«Это был еще один год, когда рынок недвижимости в очередной раз проверяли на стойкость,— поддержал коллег руководитель инвестиционного департамента Metrika Investments Олег Тадтаев.— Мы видим жесткую денежно-кредитную политику, высокую ключевую ставку, растущую инфляцию, а с нового года еще и усиливается налоговая нагрузка на операционный поток. При этом отличительным свойством текущего кризиса является продолжительный период неопределенности, в котором мы находимся, поэтому делать долгосрочные прогнозы сегодня просто невозможно. Совершенно четко выделяются четыре тренда на текущем рынке — децентрализация рынка, когда мы все дальше уходим от привычных деловых районов Москвы, розничная продажа офисов, на которую влияют дефицит площадей, отсутствие альтернатив и приход новых игроков, высокий спрос со стороны компаний с госучастием и ставки капитализации, которые находятся в отрыве от экономики. Офисная недвижимость традиционно остается защитным активом для многих инвесторов, что подтверждается высоким интересом с их стороны. Восстановление рынка начнется не раньше, когда ключевая ставка опустится до 10%, но, к сожалению, это случится не скоро».

«В 2024 году, как и два года до этого, достаточно устойчиво развивался гостиничный сегмент рынка коммерческой недвижимости. На данный момент мы располагаем порядка 150 тыс. качественных номеров, при этом за текущий год прирост составил 6%,— поделилась данными партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.— На ближайшие пять лет составлен прогноз еще более высоких темпов роста пополнения рынка новым номерным фондом. Прирост поддерживается высокой динамикой спроса. Например, за 2024 год количество размещенных лиц выросло на 10%. Выросла и стоимость номера — на 20–25% в среднем по всем типам отелей. Доходы отельеров растут, впрочем, расходы тоже не сокращаются. Под управлением российских операторов находятся 46% средств размещений, при этом 33% продолжают работать вообще без сетевого управления. Сохранилось небольшое количество иностранных операторов, продолжающих работать на рынке гостиничной недвижимости — на них приходится порядка 3 тыс. номеров. Лидерами по номерному фонду под управлением международных и российских операторов остаются регионы. В 60 регионах РФ работают преимущественно профессиональные операторы. Во многом благодаря тому, что рынок поддерживается государственными мерами, главная из которых — льготное финансирование. Основной объем такого финансирования пришелся как раз на 2024 год. В результате были открыты объекты в Краснодарском, Приморском и Хабаровском крае, Иркутской, Ярославской и Владимирской областях и, конечно же, в Москве. Всего порядка 3,1 тыс. номеров. Потенциал внутреннего туризма еще растет».

«Что касается индустриально-складского рынка, то мы видим, что спрос продолжает расти, а доля вакансии остается на рекордно низком уровне,— поддержал дискуссию управляющий партнер Parametr Александр Манунин.— Дефицит предложений качественных складских помещений, казалось бы, должен стимулировать девелоперов строить больше, однако динамика ключевой ставки и стоимости финансирования будут сдерживать спекулятивное строительство. Ответной реакцией рынка становится увеличение спроса на покупку складских помещений, хотя долгое время базовым сценарием для этого сегмента была арендная модель. В нынешнем году доля запросов на покупку выросла почти до 50% от общего объема спроса и достигла уровня 1 млн кв. м. Количество инвесторов увеличилось вдвое. Заметив тенденцию к росту спроса на приобретение площадей, мы выводим на рынок новый формат — flex box. Этот продукт является гибридным форматом между light industrial и big box, имеет гибкую планировку, но при этом обладает всеми характеристиками классического склада класса А».

«В 2024 году формат light industrial получил активное развитие. В прошлом году было начато строительство порядка 300 тыс. кв. м, в текущем году шла их реализация, и на следующий год заявлено еще три новых парка на 390 тыс. кв. м. Всего будет шесть площадок в Московском регионе и несколько площадок в регионах России — Санкт-Петербурге и Краснодарском крае,— озвучил перспективы формата управляющий директор ХСА Александр Никишов.— Спрос в этом направлении превышает предложение в десять раз, все, что строится сегодня, полностью продается в первые полгода реализации проекта. В связи с развитием макроэкономических факторов мы видим заинтересованность бизнеса и в аренде, и в покупке. В формате light industrial благодаря дефициту качественного предложения ставки аренды выросли в 2 раза, а стоимость продажи — более чем на 25%».

Позитивные тенденции отмечаются и на рынке торговых центров и ритейла. В сегменте стабилизировались два основных показателя «здоровья» — посещаемость ТРЦ и вакансия, отметил вице-президент Союза торговых центров: Россия, Белоруссия, Казахстан Павел Люлин. По словам эксперта, трафик торговых центров на протяжении последних двух лет постепенно приходил в норму. А последние три года на рынке держится стабильно низкая вакансия — на уровне 5–6% причем как в Москве, так и в регионах. Торговые центры трансформируются: в ответ на современные запросы посетителей продолжают усиливать свою развлекательную и социальную функцию. В 2025 году этот процесс укрепится, убежден эксперт.

«Что касается трендов рынка управления коммерческой недвижимостью, то здесь все остается по-прежнему стабильным. Ключевой проблемой на протяжении последних лет является рост себестоимости оказываемых услуг,— поделился итогами генеральный директор, совладелец управляющей компании Zeppelin Андрей Кротков.— На этот процесс все так же влияют макроэкономические показатели, такие как ключевая ставка, рост курса доллара, увеличение стоимости расходных материалов и другие. С определенными последствиями мы сталкиваемся и после принятия очередных новшеств от государства, например, свежее распоряжение о том, что упрощенцы попадают под НДС, означает, что разницу в стоимости в конечном счете заплатит клиент FM-услуг. 70% бюджета эксплуатации любого объекта недвижимости — это фонд оплаты труда, поэтому любое изменение в этом поле непременно сказывается на себестоимости. Персонала сегодня действительно очень мало, люди почувствовали свою ценность, и это сразу же сказалось на повышении уровня заработной платы. Сегодня это приводит к тому, что мы не можем найти инженеров даже за достаточно большие деньги, потому что специалист может себе позволить выбирать, где ему работать. Стремительно растет средняя ставка за 1 кв. м с НДС в эксплуатации. На это напрямую влияет курс валюты. Услуги клининга, например, на данный момент по стоимости практически сравнялись со стоимостью технического обслуживания. Эта тенденция, к сожалению, перейдет с нами и в 2025 год».

В целом рынок недвижимости достойно пережил 2024 год. На фоне тревожных событий и затянувшейся неопределенности совершались сделки, поступали инвестиции, расширялись портфели интересными проектами. Рекорды поставлены и побиты. Впереди новая реальность 2025 года, какой она будет — покажет только время.

2024 год был уже привычно непростым для рынка недвижимости. Постоянный рост банковских ставок, сложная экономическая и политическая обстановка, но рынок недвижимости, как всегда, остается стабильным и дает удивительные показатели по итогу года. Несмотря ни на что, появляется много новых интересных проектов, по-прежнему существует нехватка площадей в некоторых сегментах, и инвестиции в недвижимость все так же актуальны.

Традиционные итоги года рынка коммерческой и жилой недвижимости с «Коммерсантом» соберут экспертов, чтобы обсудить:

• Каковы итоги, по мнению консультантов, по всем сегментам.
• К чему пришли и что нас ждет в 2025 году (мнение девелоперов).
• Какие сегменты — «бенефициары» года.
• Банки и 2024 год, что дальше?
• Управление и эксплуатация всех видов недвижимости.

Другие вопросы.

Дресс-код Cocktail.
Приветствуются цвета — красный, белый, черный.