Инфраструктурные обязательства: возможности законодательства и перспективы развития. Сессия ОП «Коммерсантъ» в Екатеринбурге и коллегии адвокатов «Регионсервис» в рамках деловой программы форума 100+ TechnoBuild

«Нужно ценить, что в Екатеринбурге сложилось определенное доверие»
Застройщики, юристы и политики обсудили инфраструктурные обязательства

Уральские застройщики единогласно выступили против ввода обязательного инфраструктурного сбора, обсуждая опыт городов, где девелоперы выплачивают фиксированную сумму на реализацию соцобъектов. Вопрос об этом подняли на совместной сессии на стенде администрации Екатеринбурга с мэрией и Коллегией адвокатов «Регионсервис» на тему «Инфраструктурные обязательства. Возможности законодательства и перспективы развития» на форуме 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге.

На федеральном уровне обсуждают вопрос введения обязательных инфраструктурных обязательств. Ряд регионов уже принял соответствующее законодательство на местном уровне. Эту тему решили обсудить на сессии «Инфраструктурные обязательства. Возможности законодательства и перспективы развития», организованной ИД «Коммерсантъ-Урал» в партнерстве с коллегией адвокатов «Регионсервис» в рамках форума 100+ TechnoBuild.

«В РФ нет единых подходов к формированию инфраструктурных обязательств застройщиков, это очень серьезная брешь в законодательстве, которую все пытаются решать по-своему, у кого-то это получается», — начал сессию первый заместитель председателя свердловского заксобрания, вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий.

В прошлом году, рассказал господин Чернецкий, в некоторых субъектах прекратили выдачу разрешений на строительство, поскольку не были согласованы вопросы по формированию инженерной инфраструктуры. Для решения проблемы регионы предлагали разные идеи: складывать деньги в единую кассу и использовать на нужды города, рассчитываться квадратными метрами или вернуться к советской системе, когда 10% перечислялись на нужды исполнительной власти. Аркадий Чернецкий заметил, что в Екатеринбурге сегодня «фантастической остроты» данной проблемы нет и застройщики и власти сумели найти общий язык.

«Сегодня в большинстве стран развитие инфраструктуры — это некая синергия между усилиями и капиталами публичных органов власти и бизнеса. Закрыть данную потребность исключительно за счет средств государства невозможно. Многие девелоперы достаточно осознанно подходят к вопросу создания городской среды и вкладывают собственные инвестиции в ее развитие», — подвела к началу дискуссии управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», член комитета Ассоциации «Национальное объединение» (НОСТРОЙ) Анна Жолобова.

По словам вице-президента Фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, размер инфраструктурного сбора может зависеть от множества факторов, определяющих потребность в наращивании инфраструктуры, с одной стороны, и возможности ее финансирования за счет стандартных источников бюджетных доходов, с другой.

Сбор может зависеть от размера города, интенсивности градостроительных процессов, модели градостроительного развития (освоение новых земель или компактное развитие), уровня затрат в строительстве и цен на недвижимость, уровня общего налогообложения в экономике. Она уточнила, что плата может взиматься за плотность застройки, за разрешение на строительство или за дополнительные права застройки. Средства могут аккумулироваться в составе бюджета города или в обособленном фонде. Предполагается, что эти деньги будут тратить на развитие коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также реализацию соцпрограмм.

«Самое главное — законодательно закрепить в качестве обязательного условия получения разрешения на строительство подтверждение обеспеченности социальной инфраструктурой в той или иной форме», — прокомментировала Татьяна Полиди.

И.о министра строительства Свердловской области Григорий Сурганов указал на то, что грамотная работа по строительству инфраструктурных объектов ведется в рамках КРТ. По его мнению, дополнительная нагрузка на застройщиков в небольших городах (как пример: Красноуфимск, Талица, Тавда) практически невозможна.
«Если мы будем застройщика нагружать какими-то платежами, то там никто строить не будет. Мы и так туда арканом застройщиков тащим. Рентабельность там на грани», — пояснил он.

Вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов рассказал, что сегодня в Екатеринбурге есть 18 договоров КРТ, по которым городу бесплатно будет передано 17 детских садов. По его словам, в столице Урала сложилась особая атмосфера, когда застройщики строят и передают детсады безвозмездно. «Мы просто договорились. Как в старом анекдоте, где «джентльмены друг другу верят». За 4,5 года моей работы обмана не было», — подчеркнул Рустам Галямов.

Одним из регионов, где действует инфраструктурный сбор является Пермский край. По словам министра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Ларисы Ведерниковой, решением думы был утвержден социальный взнос, который направляется на строительство школ и детских садов. Позже, когда потребность в детсадах была закрыта, то взнос стал распространяться на спортивные объекты и библиотеки.

«У нас предусмотрена вариативность, то есть застройщик может заключить соглашение о перечислении денежных средств или построить самостоятельно объект, который в дальнейшем будет передан в собственность муниципального образования», — рассказала госпожа Ведерникова, добавив, что по поручению губернатора создана рабочая группа с застройщиком, в рамках которой выстроен диалог между девелоперами и органами власти. Она подчеркнула, что механизм взносов является прозрачным и понятным для всех участников строительной отрасли региона.

Изучает опыт введение таких сборов и правительство Челябинской области. «Анализируя опыт других регионов мы видим, здоровый и экологичный подход к своим нормативам. Хочется, чтобы правила были одни для всех, но внутри этих правил была вариативность. Есть здоровое опасение, неокрашенные деньги и общий бюджет — это всегда очень страшно. Коллеги храбро сказали, что детсады больше не нужны. У всех регионов есть поручение Владимира Путина по поводу развития культуры, библиотек, клубов, ФОКов, то есть это та инфраструктура, которой недостает», — выступила министр архитектуры, градостроительства и комплексного развития территории Челябинской области Ольга Никитина, добавив, что регион готов вводить новые практики.

Заместитель председателя комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга Сергей Косенко рассказал, что в северной столице застройщики, когда обращаются за разрешением на строительство, то Госстройнадзор в порядке межведомственного взаимодействия в комитете по строительству запрашивает информацию, обеспечивается ли эта территория социнфраструктурой или нет.

«В зависимости от ответа, если застройщик не пришел и не заключил соглашение по созданию этой инфраструктуры, значит территория не обеспечивается социальной инфраструктурой и застройщик получает отказ в выдаче разрешения на строительство, как проект, не соответствующий требованиям определенных правил», — рассказал господин Косенко, добавив, что застройщик сам создает соцобъекты и затем передает городу.

Уральские застройщики признались, что перспектива появления обязательного сбора их не радует. Они пообещали, что нововведения отразятся на конечной стоимости квартир.

«Если строительство идет в чистом поле, где земля ничего не строит, то можно обсуждать строительство школы силами застройщиков. Если я расселял частный сектор под школу, то меня нужно освободить от любых инфраструктурных обязательств на пять лет, потому что объем моих страданий превышен», — заявил президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников. Его поддержал гендиректор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин, заявив, что рассматривать нужно не только строительство детских садов, но и, например, набережных.

«Если такой вопрос поднимается, наверное, он кому-то нужен. Если правила вводятся, то должны работать для всех. Но я поддерживаю, что мэрия должна сама определять, где и в какой локации, что нужно строить — можно сделать перечень необходимых объектов и из него выбирать», — прокомментировал господин Мордовин.

Гендиректор «Форум-групп» Сергей Мямин считает, что такой «налог или акциз» не обеспечит строительство инфраструктуры именно в том в районе, где строит девелопер. «Сейчас у нас сложились приемлемые правила: власть определяет необходимость развития инфраструктуры в том или ином районе, обсуждается с застройщиком приоритетность, что надо сделать, в граддокументации это все отражается. И каждый из застройщиков в той или иной мере в этом участвует. Мне это больше нравится, для бизнеса меньше рисков», — пояснил он.

Введение инфраструктурного сбора в условиях складывающихся финансовых моделей проектов представляется невозможным, считает директор по развитию «Общества Малышева 73» Михаил Губин.

«Стоит рассмотреть иные альтернативные механизмы регулирования данной сферы, например, через систему грантов (субсидий) для бизнеса обеспечить исполнение государственной функции организации пребывания и обучения детей в частных детских садах и школах, сделать данный бизнес более рентабельным за счет господдержки, не создавая новые объекты и не неся бремя их содержания, а вовлекая уже существующие частные площади. Предоставляя необходимую финансовую поддержку в данной сфере услуг, включить частные детские сады и школы в систему обеспечения государственного образования. Тогда потребность в данных объектах будет сбалансирована», — поделился своим видением Михаил Губин.

В разных регионах инфраструктурное законодательство принимает самые разные формы, высказал наблюдение исполнительный директор — директор филиалов «Брусника» в Перми и Челябинске Дмитрий Ступин. «В целом, инфраструктурный платеж мы поддерживаем, потому что это выравнивает правила игры. Но есть моменты, на которые стоит обратить внимание. Все-таки инфраструктурный платеж не гибкий и есть набор статей, на что их можно потратить. Например, в Нижнем Новгороде его можно потратить и на ОКН. Еще важный момент — в одном из регионов мы платим не за каждый построенный метр, а за превышение плотности», — рассказал господин Ступин.

Прежде чем ввозить новые правила, нужно определиться, что такое инфраструктурные обязательства, считает генеральный директор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев. «Надо определиться, что это за список. И второе, не все можно регулировать и записать в нормативку. Если это сделают обязательным, то это должен быть аналог какого-то технического присоединения – это некое публичное обязательство и вопросы по нему задают уже не застройщику, а публично-правовому образованию. Но у нас так работать не будет», — рассказал Тимур Уфимцев, добавив, что в Екатеринбурге «идеальная система» по данному вопросу.

«Развитой части общества принудительное регулирование не нужно — это очень примитивный инструмент, — считает основатель и директор компании PRINZIP Геннадий Черных, — Нужно ценить, что в Екатеринбурге сложилось определенное доверие между застройщиками, региональной и муниципальной властью. И те задачи, которые возникают — они решаются в диалоги».

Поддержал позицию администрации и генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. «За себя могу сказать, что мы в каждом проекте строим садики, делаем библиотеки и другую инфраструктуру. Что-то мы безвозмездно передаем городу. Застройщики должны создавать среду в своих комплексах за свои деньги», — прокомментировал господин Городенкер.

Ближе к концу дискуссии модератор Анна Жолобова спросила, готовы ли банки финансировать подобные обязательства, на что исполнительного директора — начальника отдела по работе с корпоративными клиентами по финансированию недвижимости Сбербанка Павел Каща заявил, что банк профинансирует. «Лишь бы модель выдержала», — добавил он.

После того, как все застройщики единодушно признались, что их устраивает существующая модель договоренностей, Рустам Галямов указал на нюанс: «Такие договоренности только в Екатеринбурге могут быть, потому что люди, которые здесь работают — уникальны. Это не будет работать нигде, кроме как в Екатеринбурге».

Сегодня перед строительным бизнесом стоят новые вызовы: девелоперы должны не только возводить жилые кварталы, но и формировать полноценную инфраструктуру — социальные объекты, транспорт, инженерные сети. От того, насколько качественно исполняются инфраструктурные обязательства, напрямую зависит комфортность городской среды и привлекательность новых районов.

Однако действующие механизмы часто вызывают вопросы: как распределяются расходы, какие договорные модели выбираются, где проходит граница ответственности между государством и бизнесом?

Федеральное законодательство постепенно формирует новые инструменты, регионы ищут и внедряют собственные решения, однако рынок сталкивается с пробелами регулирования, неоднородной судебной практикой и дополнительными обременениями для застройщиков. В этих условиях особенно важно обсудить, какие модели инфраструктурных обязательств будут работать на практике, как сделать их прозрачными и предсказуемыми и какие меры помогут девелоперам реализовывать проекты устойчиво.