Рынок недвижимости 2023: тренды и прогнозы

Ведущие уральские девелоперы и эксперты строительной отрасли встретились за круглым столом ИД «Коммерсантъ-Урал» «Рынок недвижимости 2023: тренды и прогнозы» обсудить, что ждет рынок уральской столицы в 2023 году. Бурное обсуждение вызвали возможный запрет на строительство малогабаритного жилья на федеральном уровне, снижение темпов застройки и переносы сроков ввода жилья. По словам заместителя главы Екатеринбурга Рустама Галямова, объем земельного банка и количество выданных разрешений на строительство дают возможность строить оптимистичные прогнозы на этот год.

Екатеринбург занимает четвертое место в РФ по объему строительства, такую статистику по итогу января предоставил руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его данным, в стадии строительства в январе находилось больше 3,3 млн кв.м жилья. Обгоняет Екатеринбург по этому показателю лишь Москва (16,3 млн кв.м), Санкт-Петербург (7,6 млн кв.м) и Краснодар (7,2 млн кв.м).

Рекордно высокий показатель по итогу 2022 года в Екатеринбурге был зафиксирован и по вводу жилья — 1,5 млн кв.м. «Это новый рекорд: по сути, был введен 1 кв.м на жителя, такого не было никогда. На этот год мы ставим для себя задачу ввести не менее того, что мы построили в прошлом году. По объему полученных разрешений на строительство мы строим оптимистичные прогнозы. Земельных участков для освоения более чем достаточно — город растет»,— рассказал заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов.

Участники круглого стола отметили, что Екатеринбург также находится среди городов-лидеров по количеству заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Из-за высокой емкости рынка иногородние и федеральные застройщики стремятся зайти на строительный рынок Екатеринбурга. Так, например, в 2022 году Группа «Эталон» вышла на рынок Екатеринбурга.

Участники рынка отмечают, что в уральской столице сохраняется высокий объем предложения. Так, в конце прошло года непроданных квартир на первичном рынке было 42 тыс., в январе цифра снизилась примерно до 40 тыс. квартир. «Скорее всего, пик по предложению мы прошли, либо пройдем в ближайшие месяцы,— рассказал господин Хорьков.— Есть нюанс — из этого числа, сданными в эксплуатацию были только 4,2 тыс. квартир. Если эта цифра продолжит расти достаточно быстро, то мы увидим замедление инвестиций в следующие очереди действующих проектов. Мы допускаем, что по итогам текущего года объем предложения у нас снизится примерно на 10%». Эксперты заявляют, рекордный объем нераспроданных квартир на первичном рынке не стоит называть антирекордом. «Экономика страны не просто прошла вызовы ковида и 2022 года, но и приобрела дополнительную прочность. Если бы политика отрасли была другой в предыдущие десятилетия, то мы бы могли обсуждать не рекорды»,— рассказал президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.

Что касается продаж жилья, то, по мнению директора и совладельца компании Prinzip Геннадия Черных, количество сделок на протяжении многих лет не меняется и сохранится на высоком уровне и в этом году. «У нас 15 лет назад продавали 1 млн кв.м и что-то около этого произошло в прошлом году. В длиной перспективе, я думаю, что и следующие 15 лет пройдут примерно так же, если не произойдет какого-то события — очень хорошего или очень плохого»,— прокомментировал он.

Участники рынка все же отметили, что в непростых экономических условиях подходить к вопросу нужно более грамотно, поэтому некоторые стали корректировать сроки и объемы ввода жилья. «ЛСР в этом году сознательно снизила объем стройки и объем ввода в эксплуатацию. Мы можем в любой период времени резко увеличить объем строительного производства. Учитывая то наличие факторов, которое складывается, мы продолжаем строить, но конструктивно-умеренно»,— заявил гендиректор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий.

Исполнительный директор, директор филиала «Брусники» в Екатеринбурге Наталия Лушникова отметила, что компания не ставила проекты на паузу, но стала еще более тщательно подходить к планированию сроков вывода проектов. «Если не произойдет никаких внешних потрясений,  в УрФО мы планируем вывести в этом году 25 домов. Из них 10 — в Екатеринбурге», — отметила она, добавив, что сейчас компания особое внимание уделяет восстановлению объектов культурного наследия.

«В центральной части Екатеринбурга Брусника ведет реставрацию пяти объектов культурного наследия – на улицах Горького, Розы Люксембург и Пролетарской. Один проект — на Горького 49 — мы уже завершили. По нескольким разработали проекты и ждем утверждения их в экспертизе. В Бруснике с памятниками работает специальное подразделение. И  несмотря на сложности, мы считаем правильным приводить их в порядок и так вносить вклад в повышение качества городской среды» — добавила госпожа Лушникова.

В Acons Group отметили, что не меняли сроки ввода, но пересмотрели содержание нового ЖК «Малая Голландия». «Весной мы уточнили планировочные решения проекта. В целом «Малая Голландия» останется в тех же площадях, что и ЖК Clever park сегодня, но квартиры станут еще более функциональными с точки зрения зонирования и зон хранения. Квартир с 4 и 5 спальными, на которые в нашем сегменте достаточно высокий спрос, в процентном соотношении станет чуть меньше», — рассказал генеральный директор «Аконс Девелопмент» Алексей Обрезков. Получить разрешение на строительство данного проекта компания планирует в конце этого года.

Ввод жилого комплекса Rauta на конец года запланировала и Группа «Эталон», также компания планирует объявить старт продаж новых корпусов «Лицейского квартала» в жилом районе Солнечный. «В Екатеринбурге — высококонкурентный рынок, и в своей стратегии развития в новом регионе мы делаем ставку на продукт и качество строительства: отслеживаем изменение запросов покупателей жилья, внедряем новые технологии, которые позволяют сокращать сроки и себестоимость строительства, не снижая уровня качества проектов. Мы заинтересованы в строительстве детской школы искусств и физкультурно-оздоровительного центра с бассейном, которые могут быть реализованы в Солнечном в формате государственно-частного партнерства. Эти проекты мы обсуждаем с администрацией города»,— прокомментировал вице-президент Группы «Эталон» по региону Урал Андрей Ермишкин. Он также добавил, что параллельно со строительством первых корпусов «Лицейского квартала» в Солнечном компания прорабатывает концепцию 3-й очереди парка и создание сети пешеходных бульваров.

Заместитель генерального директора «Форум-Групп» Сергей Мямин заметил, что компания взвешенно подходит к развитию проектов, большую часть которых составляет бизнес сегмент: «Сегодня мы продолжаем строить и продавать “Александровский сад”, Forum City и другие объекты — здесь все идет по плану». Господин Мямин также отметил, что для строительного рынка были вызовы, но представители строительного рынка успешно смогли их нивелировать. Например, чтобы обеспечить заявленное качество, компания «Форум-Групп» заранее закупила большую часть материалов, в том числе облицовочные материалы для финальных очередей ЖК «Александровский сад» и Forum City.

Говоря о планах на будущее, гендиректор компании «Первостроитель» Виктор Иванисенко заявил, что у компании есть интерес к освоению территории торговой базы «Екатеринбургобщепит». «Пока земля там не наша, а муниципальная, но мы участвует в разработке проекта планировки в границах улиц Комсомольская — Библиотечная — Малышева. Мы купили площадку “Химпродукции” на ул. Комсомольской и будем там строить. Это наш район, мы там живем и осваиваем его»,— прокомментировал Виктор Иванисенко. Он также отметил, что компания уже порядка 3-х лет не строит квартиры с естественной вентиляцией. «У нас приточно-вытяжная, с рекуперацией и оказалось, что это не так дорого, но это уже современно и правильно»,— добавил господин Иванисенко.

Как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости на круглом столе рассказала заместитель директора «УГМК-Застройщик» Евгения Хохлова. По ее словам в уральской столице на сегодняшний день зафиксирован высокий спрос на офисные пространства. В марте компания планирует приступить к строительству офисного центра в квартале «Екатеринбург-Сити». «Спрос на офисные пространства на примере гастрорынка (строится в квартале.— «Ъ-Урал») показал свой достаточно высокий потенциал. Анализ рынка коммерческой недвижимости выглядит следующим образом: 50% коммерческой недвижимости было введено 15 лет назад и оставшиеся 50% — на протяжении 15 лет, то есть Екатеринбург сформировал отложенный спрос на новый офисный фонд»,— рассказала госпожа Хохлова.

Оживленная беседа и спор возник у застройщиков на тему возможного запрета на строительство малогабаритного жилья. Несогласие с ограничениями выразил гендиректор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий: «Когда мы начинаем говорить о законодательных запретах на площадь квартир, мы что хотим от строительной отрасли получить? Квартиры в 18–22 кв.м — это возврат к советскому времени. Тогда они считались очень комфортабельными квартирами». В поддержку маленьких квартир выступил Геннадий Черных: «Это ответ, что происходит в экономике — реальные доходы снижаются. Я не вижу ничего плохого в студиях, я считаю, что ограничивать рынок ничем нельзя, кроме вопросов безопасности. Как только мы начинаем придумывать искусственные ограничения — это шаг в неправильную сторону».

В спор вступил Виктор Иванисенко: «На сегодняшний день студии по 20–22 кв.м и на одном этаже их до 17–18 штук — это что? Не общежития? Должен быть норматив, мы должны думать о соседях. И нужно понимать, что каждая дверь в квартире — это машина внизу»,— заявил он. Господин Иванисенко считает, что для людей нужно создавать более благоприятные условия для покупки жилья, например, ипотека должна быть под 2–3%. Солидарное мнение о снижении ипотечной ставки выразил заместитель гендиректора холдинга «Форум-групп» Сергей Мямин: «Основной потребитель — это не бизнесмен. Это человек, который получает доход — зарплату. Для него любая процентная ставка — плохо. С одной стороны, ничего бесплатного быть не должно, но если государство выбрало путь стимулирования спроса через ипотеку, то я убежден, что ипотечные ставки должны быть ниже».

По мнению господина Обрезкова, регулирующим фактором на рынке может стать работа по Генплану, разработка проектов планировки с нормативами в социальной инфраструктуре. Это позволит совместить рыночную экономику с грамотным развитием города.

В завершении дискуссии Рустам Галямов выразил надежду, что 2023 год строительная отрасль Екатеринбурга завершит достойно и все обязательства будут выполнены.

В 2022 году рынок недвижимости Среднего Урала пережил несколько падений, вызванных сменой геополитической и экономический ситуаций, а также всплесков интереса жителей, которые пытались сохранить свои сбережения, вкладывая их в недвижимость. За год средние цены на 1 кв. м возросли и превысили 120 тыс. руб. на рынке новостроек, объем предложения к концу года вырос до 41,6 тыс. нереализованных квартир. В 2023 году на рынке сохраняется льготная программа ипотечного кредитования, которая сохранила невысокий процент, оставшись привлекательной для рынка, и появились новые возможности (например, траншевая ипотека). По мнению некоторых экспертов, покупатели продолжат отдавать предпочтения вложению средств в недвижимость.