Территория комфорта. Бизнес-дискуссия о технологиях, эстетике и потребительской психологии

В Казани состоялась бизнес-дискуссия «Территория комфорта», организатором которой выступил ИД «Коммерсантъ». Участники обсудили специфику казанского рынка премиальной и бизнес-классовой недвижимости. Доля такого жилья в общем объеме строительства Казани составляет 20%. Однако эксперты предостерегли от переноса столичных подходов: у Казани иная структура спроса, другая городская айдентика и историко-культурный контекст, тогда как ожидания покупателя по качеству архитектуры, благоустройства и сервиса уже давно стали федеральными.

Объем сегмента и структура спроса

Согласно августовскому исследованию аналитиков сервиса «Домклик», совокупная доля новостроек бизнес- и премиум-класса в Татарстане составляет 20% от общего объема жилья. На разных этапах развития рынка структура этого сегмента менялась, однако сам формат премиум-жилья существовал всегда — десятилетия назад он также относился к этому классу.

Как отметила Елена Фаттахова, коммерческий директор девелоперской компании «Авторы», в наши дни первоочередно важно слушать, что хотят жители, и каждый проект не может подходить всем одинаково. «Нет такого, что один пример проекта подходит всем, то есть все хотят именно так», — пояснила она.

Эксперты сошлись во мнении, что невозможно работать только по универсальному шаблону: необходимо учитывать контекст конкретной локации, стратегию развития города и самого жителя Казани — его привычки, отношение к городу, требования к сервису, приватности и качеству среды.

Специфика казанского рынка

Эксперты также отметили, что казанский рынок обладает ярко выраженными региональными особенностями, которые не позволяют механически переносить московские подходы и концепции на местную почву.

Как отметил Максим Каварьянц, коммерческий директор Barkli, у Казани другая структура спроса, иная городская айдентика, историко-культурный контекст и другой масштаб рынка. «Нельзя просто перенести на местный рынок московскую концепцию и ожидать, что она будет работать так же», — заявил он.

При этом ожидания покупателя, по его словам, уже давно перестали быть чисто региональными. Представитель Barkli пояснил, что человек может покупать премиальную недвижимость в Казани, но ориентироваться на тот уровень архитектуры, благоустройства, сервиса и инфраструктуры, который он видит в Москве и других крупных городах. «Получается интересная ситуация: экономика рынка может быть региональной, а ожидания от продукта — федеральными», — резюмировал он.

Елена Фаттахова добавила, что в Казани необходимо одновременно учитывать три уровня: контекст конкретной локации, стратегию развития города и самого жителя. По ее словам, один и тот же продукт нельзя просто перенести из Москвы, Санкт-Петербурга или другого города и ожидать того же результата. «Сильный проект начинается не с типологии здания, а с понимания места, в котором это здание должно появиться», — подчеркнула она.

Что такое премиум

Как отметил Максим Каварьянц, рынок премиальной недвижимости сформирован примерно на 80–85% в Москве, на 60% — в Санкт-Петербурге, в остальных регионах — значительно меньше. При этом, по его словам, ключевое отличие премиального продукта — это способность превосходить ожидания клиента.

Он провел параллель с гостиничным сервисом: «В четырёхзвёздочном отеле часто работает один администратор, иногда два — этого достаточно для стандартного потока гостей, в нашем случае это бизнес-класс в недвижимости, а в пятизвёздочном из-за более высоких стандартов сервиса и большего штата в целом на смене обычно больше сотрудников. Поэтому на ресепшне вы увидите, как правило сразу трёх менеджеров и это не правило, а статистическая тенденция, которая для гостя становится заметной деталью, подчёркивающей премиальный уровень внимания. Из таких деталей и складывается премиум уровень, так, к примеру, мы доверяем управление нашим комплексом одной из ведущих управляющих компаний в премиальном сегменте Sawatzky».

Он подчеркнул, что в элитном сегменте недвижимости профессиональное управление выходит на первый план. По его словам, ожидания клиента, который платит за метр 600 тысяч рублей и более, невозможно удовлетворить без профессиональной управляющей компании, имеющей опыт управления бизнес-центрами класса А и элитными жилыми комплексами.

Как отметил Егор Хлудеев, руководитель строительства ООО СЗ «Островский девелопмент», в премиальном сегменте важно разделять пространство внутри квартиры и места общего пользования. По его словам, у каждого клиента свои представления о комфорте, и задача девелопера — предоставить возможность для реализации этих представлений.

«Наши клиенты не будут заходить на некие стандартные варианты, это однозначно будут индивидуальные дизайн-проекты», — пояснил он.

Дарья Толовёнкова, эксперт градостроитель, призвала девелоперов пересмотреть подход к природным ресурсам как к части экономики проекта. «Сохранять взрослые деревья или сажать крупномеры — это не про экологию и не про эмоции жителей. Это про сохранённые инвестиции», — пояснила она. По её словам, взрослое дерево начинает приносить экосистемные блага только с 25 лет роста, а затраты на посадку и приживаемость крупномеров никто системно не считает, хотя это сопоставимо с инвестициями в подготовку квалифицированного специалиста.

Кроме того, эксперт призвала девелоперов учитывать гидрологические риски при строительстве вблизи водных объектов. «Строить в мокрых территориях чревато. Соблюдайте не только российское законодательство, но и экологические нормы, сохранение нетронутых живых берегов — это прежде всего ваша экономия», — резюмировала Дарья Толовёнкова.

Ограничения и работа с контекстом

Как отметила Елена Фаттахова, у каждого региона есть свой набор вводных: законодательных, градостроительных, экономических, исторических, культурных. Она подчеркнула, что задача девелопера — не сравнивать, где легче, а досконально изучить эти вводные и понять, как превратить их в преимущество продукта.

«Например, исторический контекст может одновременно ограничивать архитектурные решения и давать проекту ту идентичность, которой невозможно добиться искусственно. Особенности городской структуры могут ограничивать масштаб проекта, но при этом создавать ценность камерности», — пояснила она.

По словам коммерческого директора «Авторов», региональная специфика перестает быть ограничением и становится частью конкурентного преимущества проекта, если девелопер глубоко изучает локацию, работает с архитектурой и концепцией и понимает менталитет жителей.

Артур Шарафутдинов, куратор по работе с агентами-партнерами, автор культурно-образовательного проекта «Казань 3Д» компании «Альтера», также акцентировал внимание на важности исторического контекста. «Без истории очень тяжело узнавать любой город, даже Казань. Сама по себе каждая улочка, та же Суконная слобода или «Туган Авылым» — как отголосок той деревянной Казани», — сказал он.

Представитель «Альтеры» отметил, что его проект охватывает три вектора: прошлое Казани, настоящее (стройки, ткани и скелет города) и будущее. По его словам, знание истории позволяет по-новому воспринимать городские пространства. «Для меня этот проект укрепляет «стержень» в агентах, вся Казань становится более понятной. Когда ты узнаёшь, почему район назывался так, что было между Авиастроительным и нынешним Ново-Савиновским районами. Всё — парки, скверы, улицы, районы — начинают играть совершенно другими красками», — пояснил он.

Артур Шарафутдинов также отметил, что погружение в историю и контекст не влияет напрямую на покупательскую способность, но сильно влияет на удержание агентов и формирование репутации компании.

Дарья Толовёнкова обратила внимание на системные изменения в градостроительной политике. По ее словам, недавние поправки в СП (свод правил) усиливают позицию природной среды в городах, и девелоперам придется с этим считаться. «Водный зелёный каркас — направление, которому я посвятила много лет, — теперь находится в фокусе на федеральном уровне. С этим термином уже нельзя не считаться», — отметила она.

Эксперт подчеркнула, что природный ресурс — это не издержки, а составляющая капитализации проекта. Благоустройство и качество среды напрямую влияют на рост цен на жилье, причем эта зависимость сохраняется даже на периферийных территориях. «Мы проводили аудит по новостройкам и вторичному рынку — ценники растут ровно настолько, насколько выросло качество среды. Не только в центре, даже в маргинальных районах динамика сохраняется», — пояснила она.

Иннополис как модель

Ильдар Хуззятов, глава города Иннополис, представил альтернативную модель городского развития. По его словам, Иннополис создавался как город для технологических специалистов, и сегодня это городское пространство с населением около 8 тысяч человек, ежегодно принимающее порядка 170 тысяч туристов.

Как отметил градоначальник, Иннополис конкурирует за таланты и квалифицированные кадры, и для него сервисы, ориентированные на жителя, имеют ключевое значение. Ильдар Хуззятов рассказал, что город оцифрован полностью: более 500 км инженерных сетей, 258 картографических слоев с информацией о 64 классах объектов, создан цифровой двойник города. Всего в цифровом двойнике отображены 11 0954 виртуальных объектов, среди них — 232 здания и сооружения, в том числе университет, школы, технопарки, жилые кварталы, детские сады, 127 3D-моделей.

Он также отметил, что в городе развита пешеходная и велосипедная инфраструктура, создан каркас общественных пространств. «Мы хотим, чтобы жители не пользовались только автомобилями, но и ходили пешком», — сказал он.

Зеленодольск: пригородный контекст

Дамир Шакиров, главный архитектор Зеленодольского муниципального района, рассказал об особенностях развития пригородных территорий. По его словам, Зеленодольский район — пятый по численности населения в республике, с населением около 200 тысяч человек, расположенный на двух берегах Волги и имеющий два объекта ЮНЕСКО.

Как отметил Шакиров, близость Казани создает особую динамику: жители имеют короткий доступ к городской инфраструктуре столицы Татарстана, и при этом у района есть своя идентичность и экономика. «Казань — лидер для всех нас, но комфортность, на мой взгляд — это не соревнование с Казанью по количеству объектов, а создание качества среды, соответствующего масштабу и характеру нашего города. Нам не нужно превращать Зеленодольск в маленькую Казань. Наша задача — сделать Зеленодольск лучшей версией самого себя», — пояснил он.

Главный архитектор района отметил, что критерии качества среды существуют на федеральном, республиканском и районном уровнях, однако зачастую они носят механический характер — потолки, полы, двери, тишина — и иногда расходятся с реальными потребностями жизни.

Он также рассказал о влиянии федеральных застройщиков на рынок. По его словам, когда в районе появились федеральные девелоперы, они задали новый темп и показали, как можно строить. Местные застройщики, увидев это, начали пересматривать свои подходы. «Ко мне приходят наши застройщики и говорят: «Дамир Михайлович, мы подумали, а давайте мы фасад вот так сделаем, хотим добавить клинкерный кирпич, колясочную сделать». И эти элементы бизнес-класса вынуждают их подтягиваться», — рассказал Шакиров.

По его словам, задача главного архитектора — не просто строить уникальные объекты, а учитывать экономическую ситуацию и потребности людей. «Многие люди создают новые семьи, им нужно где-то жить, и не всегда нужно элитное жилье», — отметил он.