Сессия ИД "Коммерсантъ" на XV Международном экономическом форуме «Россия – Исламский мир: KazanForum 2024» «Инвестиции в коммерческую недвижимость»

Миллионы на складах: в Татарстане развивают альтернативные стратегии инвестиций в недвижимость

Кто скупит миллионы квадратных метров складов? Какие стратегии девелоперов сегодня выигрывают в борьбе за инвестора? Есть ли бизнес за пределами крупных городов республики? Эти и другие темы рынка коммерческой недвижимости обсудили спикеры сессии ИД «Коммерсантъ» на XV Международном экономическом форуме «Россия — Исламский мир: KazanForum 2024».

После рекордного по объему инвестиций в недвижимость 2023 года, в 2024 году рынок коммерческой недвижимости переживает дефицит популярных предложений и сильно дифференцируется. Об этом рассказала Елена Стрюкова, полномочный представитель Российской Гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан и управляющий партнер компании Perfect RED, выступившая модератором сессии. Как отметила Стрюкова, у Татарстана, имеющего богатый промышленный профиль, расположенного на пересечении нескольких федеральных трасс и ежегодно привлекающего миллионы туристов, формируется своя специфика.

Районные ТЦ как инструмент импортозамещения

Один из важных региональных трендов, по мнению Елены Стрюковой, — это спрос на апарт-отели. Прогнозируемый туристический поток в 2024 году, насыщенном для Татарстана международными мероприятиями, вырастет до 4,3 млн человек. Чтобы в будущем в пиковый сезон туристы не испытывали недостатка в гостиницах, необходимо увеличить количество мест в отелях, причем как дорогих, так и недорогих, на 20–25%.

Другое перспективное региональное направление — это торговые центры районного формата.

— Количество ТЦ, открывшихся в России в 2023 году, — 25 — составляет исторический минимум, а средний уровень доли свободных помещений в I квартале 2024 года продолжает снижаться и сейчас достиг 10% по России и 15% по Казани, — рассказала Елена Стрюкова. — При этом на смену региональным и супер-региональным торговым центрам приходят районные и микрорайонные торговые центры площадью от 1,5 до 10–12 тыс. кв. м. Этот формат оказался наиболее устойчивым к кризисным влияниям пандемии и оттоку международных арендаторов, начавшемуся в 2022 году.

Развитие складской инфраструктуры — еще один значимый для Татарстана сегмент коммерческой недвижимости. Драйвером «складского» рынка выступает электронная коммерция, которая возводит собственные площади на основании сделок build-to-suit* (*BTS, сделки до начала стройки — прим. ред.). При зафиксированном в 2023 году в России рекордном спросе на склады в объеме 2,3 млн кв. м, их совокупное предложение в стране составляет по разным данным порядка 50 млн кв. м, из которых на Москву и МО приходится 26 млн кв. м. В ПФО располагается 4,2 млн кв. м, в Казани — 700 тыс. кв. м действующих качественных складов и еще 1,2 млн кв. м находится в стадии проектирования и строительства. Однако низкие объемы ввода спекулятивных помещений при высоких показателях поглощения в ближайшем будущем спровоцируют дефицит этой недвижимости. Важными тенденциями в этом направлении Елена Стрюкова назвала рост спроса на склады в городах с населением от 500 тыс. человек и рост популярности формата «городских складов» light industrial* (*light industrial — это помещения для размещения легких производств, небольших складов, офиса в едином пространстве, шоурума).

Пассивный доход на международной торговле

«Складскую» тему развил Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер компании IBC Global. Загородные и городские склады, а также «дарксторы», то есть склады для формирования заказов для доставки, спикер назвал наиболее перспективным сегментом коммерческой недвижимости. По его прогнозам, в ближайшие 6–8 лет рынок складской недвижимости Татарстана должен вырасти в 2,6 раза.

В качестве предпосылок Станислав Ахмедзянов назвал динамично развивающееся партнерство со странами Азии и сопутствующие логистические проекты, низкий индекс складской площади на одного россиянина (0,32 кв. м по сравнению с 4 кв. м в Европе и США) и ее дефицит (0% свободных площадей в Казани, по данным IBC Global).

— Даже если все бумажные девелоперы, то есть те, которые пообещали построить, но строить еще не начали, приступят к проектам в Татарстане, нереализованный спрос BTS-сделок более чем в 2 раза превысит их возможности, — подчеркнул эксперт.

При этом, по данным IBC Global, диапазон ставок аренды на строящиеся объекты класса А и проекты BTS в 2024 году составляет 8,5–9 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 59% выше, чем в конце 2022 года.

— Для инвесторов это кладезь, потому что главное, что есть в складах для инвестора, — это нерасторгаемый договор аренды на 10–12 лет. При доходности в 11,5–15,3% годовых склады — единственная сфера, инвестор которой спокойно может сидеть со своей карточкой на Мальдивах и получать аренду, — сказал спикер.

Казанской периферии нужен свой центр

С тезисом о надвигающемся дефиците свободных площадей согласился и Ринат Аисов, директор по развитию территорий ASG Invest. Спикер отметил, что земля — это самый ценный актив, но в черте сложившейся городской застройки Казани свободные земельные участки практически отсутствуют. Началась постепенная реновация городских промзон, а жилая застройка шагнула в прилегающие муниципальные районы. На примере проекта «Восточная дуга», в котором предусмотрено 252 га территорий под коммерческую застройку, Аисов рассказал, что задача казанских лэнд-девелоперов сегодня состоит в том, чтобы с одной стороны предложить муниципалитету концепцию развития еще не освоенных территорий города с целью создать качественную городскую среду для жизни. С другой стороны, с помощью BTS и гибкой, как по объему, так и по назначению, «нарезки» лотов привлечь инвесторов на проекты коммерческой застройки в этой локации. При этом концепция должна учитывать запросы и интересы будущих жителей этих районов.

— Вместе с комплексным развитием территорий ключевой идеей в этом случае выступает и полицентричность, то есть создание общественно-деловых ядер — производственно-логистических парков, до которых удобно будет добираться как от жилой застройки Восточной дуги, так и из близлежащих муниципальных районов. Это поможет обеспечить и саму территорию рабочими местами и объектами обслуживания и в какой-то степени снизить маятниковую миграцию, — отметил Ринат Аисов.

Большую роль в таких проектах могут сыграть управляющие компании, которые возьмут на себя развитие инфраструктуры и привлечение инвесторов.

Девелопмент mixed use*: город из одного квартала

(*застройка смешанного назначения)

Тему полицентричности и комплексности, но уже в границах одного ЖК, продолжила Клара Ритман, руководитель девелоперского проекта компании G-Group. Она отметила, что наиболее трендовым сегодня становится mixed use-девелопмент, предполагающий компактное объединение помещений с разными функциями в одном квартале, комплексе или здании. Этот подход опирается прежде всего на запросы пользователей.

— Концепция «третьего места» предполагает создание такой локации, где люди хотят проводить время, и которая, в идеале, расположена вблизи их дома и работы. Такое сочетание создает мощное притяжение и делает территорию еще более привлекательной, — рассказала Клара Ритман. — Эта концепция отвечает современному запросу жителей мегаполисов на полицентричный город с 15-минутной доступностью. Горожане хотят дольше находиться в комфортных местах, где можно общаться, отдыхать, делать покупки, и как можно меньше — в дороге на работу или в магазины.

По словам эксперта, формат mixed use может эффективно использоваться в различных сочетаниях, например жилье + офисный центр + торговая галерея или сервисные апартаменты + офисный центр + торговая галерея. Клара Ритман отметила, что такие форматы вполне могут дополняться складами light industrial или складами «последней мили». При этом за счет продажи жилой функции проекта mixed use внутренняя норма доходности превышает 15% и может достигать 50%, а срок окупаемости составляет менее 10 лет.

Бизнес переезжает в парки

Альтернативу аренде складов и помещений и организации бизнеса в городе предложил Марат Шакиров, генеральный директор ООО «Унипарк». По его словам, спрос на производственно-складские объекты в населенных пунктах до 50 тысяч человек и удаленных от Казани на 100–200 км динамично растет. Так, количество резидентов 16 промпарков, находящихся в управлении «Унипарк», за год увеличилось на 35%.

— У районов есть свои преимущества: избыток свободных земельных участков и мощностей, арендные ставки в диапазоне 200–400 рублей за кв. м, приемлемый уровень зарплат, льготное технологическое подключение к сетям и тарифы, налоговые льготы, доступность региональных и федеральных программ льготного финансирования и кредитования, — рассказал спикер.

По его словам, в силу своей востребованности промпарки также переходят на модель BTS. Наибольшей популярностью пользуются территории, расположенные вдоль трасс М-7 и М-12 с высокими показателями трудовой маятниковой миграции среди населения.

Земля без торгов. Что? Да!

Статус резидента особых экономических зон, территорий опережающего развития и индустриально-промышленных парков — это эффективный шаг в сторону приобретения земли, подчеркнула Гульнара Беглова, старший партнер юридической фирмы «Ялилов и партнеры». Она отметила, что в Татарстане действует отлаженная система работы с инвесторами-резидентами, которая ускоряет процесс запуска бизнеса.

— Первый шаг — регистрация юрлица на территории РФ. Инвестор одновременно может заключить соглашение с управляющей компанией, действующей на данной территории, для того чтобы воспользоваться консультативными услугами в дальнейших шагах — разработке бизнес-плана для последующего утверждения его Инвестиционным советом, который возглавляет Раис Татарстана Рустам Минниханов, — рассказала Гульнара Беглова.

После получения одобрения инвестсовета, инвестор заключает соглашение с Агентством инвестиционного развития Татарстана. Это соглашение предусматривает как обязательства инвестора, так и гарантии государства по поддержке в реализации проекта. В частности, прохождение через инвестиционный совет дает инвестору право получения земельного участка под инвестиционную деятельность без проведения торгов с правом по следующему выкупу. Резидент также получает налоговые льготы, государственные гарантии сохранности инвестиций, возможность взаимодействовать с органами власти в режиме «одного окна», а также доступ к региональным и федеральным программам поддержки. Востребованность этого инструмента растет: по данным Агентств инвестиционного развития РТ, в 2023 году суммарный объем инвестиций в основной капитал, привлеченных Татарстаном, превысил 1 трлн рублей.

Формирование инвестиционной привлекательности — один из главных приоритетов каждого региона. Одним из направлений является развитие инвестиций в коммерческую недвижимость.

Уход с российского рынка крупных игроков с 2022 года повлиял на сокращение инвестиционных вливаний в коммерческую недвижимость. Иностранными компаниями продано 43% торговых помещений, 26% офисных и 18% складских площадей. Однако сейчас рынок недвижимости набирает большие обороты. Освободившиеся места очень быстро занял отечественный бизнес, и в 2024 году сформировался дефицит площадей по ряду причин:

— Ежегодный рост турпотока обуславливает необходимость строительства новых отелей.

— Тенденция релокации головных офисов компаний в регионы создает дефицит офисных площадей класса А и В+.

— Увеличение объема онлайн-покупок формирует потребность в строительстве новых складов.

Инвестиционный климат в ряде регионов становится более привлекательным для новых иностранных инвесторов. Есть потребность в строительстве более инновационных многофункциональных комплексов, складских площадей, офисных помещений, апарт-отелей.

Сессия ИД «Коммерсантъ» пройдет в рамках Международной выставки недвижимости International Property Market 2024*: масштабная площадка с участием ведущих архитектурных бюро, застройщиков и лидеров строительной отрасли из России, Арабских Эмиратов, Турции, Индонезии. Выставка пройдет с 15-19 мая на «Казань Экспо», 18-19 мая — вход свободный для всех желающих.

ЦА: инвесторы, собственники и руководители инвестиционно-строительных компаний, руководители инвестпроектов коммерческой недвижимости в России и за рубежом, управляющие компании.

Реклама, *ООО «Телемайс», 16+