Сессия ИД "Коммерсантъ" на Международной специализированной выставке строительных и отделочных материалов, технологий и оборудования "СТРОЙКА". Барьеры и возможности развития инноваций и цифровизации в сфере девелопмента

Метры в «цифре»: кто и зачем строит «умные дома» в Татарстане

ИД «Коммерсантъ» провел на площадке Международной выставки «СТРОЙКА» в Казани дискуссию о барьерах и возможностях на пути цифровизации жилищного строительства.

С июля этого года российские застройщики обязаны перейти на технологии информационного моделирования (ТИМ), что призвано сделать прозрачным весь цикл инвестиционного строительства. На тематической сессии ИД «Коммерсантъ» татарстанские девелоперы и разработчики отечественного софта обсудили, как идет подготовка к цифровой трансформации бизнеса. BIM-эксперты проектный институт «АртТехПроект» и «СиСофт Казань» (партнер-эксперт отечественного разработчика АО «СиСофт Девелопмент») сошлись во мнении, что инновационный процесс сопряжен с ложными стереотипами о том, будто российское ПО не сможет быстро заменить американскую программу Autodesk, а в целом для прорыва в девелопменте нужны молодые и хорошо подготовленные кадры со студенческой скамьи. При этом запрос на «цифровое жилье» у потребителей растет и будет расти, прогнозируют в компании «Суварстроит», кто первым в Татарстане начал строить «умные дома».

 «Цифровые двойники» в долевом строительстве 

Дискуссия, посвященная изменению цифрового ландшафта застройщиков, затронула наиболее злободневные вопросы отрасли.  С 1 июля 2024 года застройщики, работающие по 214-ФЗ, должны использовать технологии информационного моделирования (ТИМ) на стадии проектно-изыскательских работ при долевом строительстве (это предусмотрено постановлением правительства №331 и №2357). Это значит, что каждый жилой дом должен проектироваться «в цифре» как единое целое, а любая корректировка повлечет изменение сметы, спецификации и графика. Выиграют ли застройщики от перехода на «цифровые двойники», сократится ли рабочее время подготовки проектов и станет ли сам процесс более технологичным? Какие барьеры и возможности подстерегают застройщика на пути цифровизации?

В дебатах на эту тему в панельной сессии ИД «Коммерсант» приняли участие представители всех заинтересованных сторон — татарстанские девелоперы, московские разработчики российского софта и региональные власти. Благодаря этому, фокус полемики был направлен не только на обеспечение «цифры» в моменте», но и оценены перспективы технологического прорыва в будущем. Ведь в настоящее время лишь 64% девелоперов в стране ставят цифровизацию в приоритет развития компании, а 25% компаний-застройщиков пока слабо мотивированы на инновации, отметила модератор встречи и гендиректор аналитической компании KeyCapital (КейКепитал) Ольга Гусева. Что даст цифровая среда? «Это скорость, контроль качества и способность решать больший объем задач», — констатировала она.

С интеллектом и накаченными мускулами  

Татарстан находится на высоком старте в переходе на «цифру» в жилищном строительстве. К слову, республика давно и прочно ассоциируется с цифровыми инновациями, занимая место в группе цифровых регионов.

За последние пять лет татарстанские девелоперы успели накачать инвестиционные «мускулы». С 2020 года Республика Татарстан вводит свыше 3 млн кв. м жилья. По итогам пяти месяцев 2024 года республика сдала 2,4 млн кв. м жилья и занимает третье место после Московской области и Краснодарского края в рейтинге субъектов РФ за 2023 год.

Цифровизация процесса жилищного строительства бизнеса откроет новые возможности, оптимизирует долю ручного труда и текущие расходы, отметил на сессии замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Ильшат Гимаев. По его словам, строительный комплекс значительно усилился. Несмотря на страхи, количество застройщиков после реформы эскроу-счетов в Татарстане увеличилось почти в 3 раза — с 87 до 288 компаний. В настоящее время в республике возводится 2,9 млн кв. м жилья. Почти 50% строящегося объема находится в средней степени готовности в 30–70%. Одновременно вырос ипотечный портфель. К июлю этого года объем выданных кредитов на приобретение жилья приблизился почти к 1 трлн рублей, а средневзвешенная ставка составила 7,76% годовых. Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана Ильшат Гимаев убежден, что цифровые инструменты будут способствовать дальнейшему развитию рынка жилья.

С какими вызовами сегодня сталкивается застройщик? Это высокая ключевая ставка ЦБ, дороговизна строительных материалов и дефицит трудовых ресурсов. Управлять себестоимостью можно при помощи цифровых решений. «Есть обычный сметный способ — это искать самые дешевые решения и материалы, проводить гранд-тендеры для снижения цены. А можно выбрать инновационный способ — оцифровать процессы, сократить бюрократию и перейти на цифровые платформы», — привела пример Ольга Гусева. По ее словам, цифровизация в девелопменте до сих пор сводилась к внедрению ERP и CRM — инструментов, которые направлены на автоматизацию работы отделов продаж и маркетинга, что явно недостаточно.

Дом по технологии искусственного интеллекта 

В сфере проектирования на первое место в республике выходят технологии по использованию генеративного дизайна при помощи искусственного интеллекта (GenAI). «Этот инструмент помогает ускорить согласование концептуальных решений, эскизного проекта и «прогнать» десятки вариантов «посадки» жилого дома», — рассказал BIM- эксперт «АртТехПроект» Ильдар Гильманов (сотрудничает с застройщиком «Ак Барс Дом»). С помощью математического анализа технология генеративного дизайна обрабатывает базу данных, после чего «выдает» схему расположения жилого дома на участке застройки с учетом определенных требований, к ним можно отнести инсоляцию, высотность. Аналогично можно найти ближайшую к нему школу или детский сад», — показал он. В результате проектировщик не только укладывается в заданный график работы, но и экономит до одной рабочей недели.

Правда, доступ к американской программе Autodesk после введения санкций был закрыт, а проектировщикам пришлось мигрировать на отечественное ПО. «Его внедрение проходит быстрее, когда у специалистов «горят глаза». Но если бизнес привык к Autodesk, тогда могут быть проблемы», — предупредил Ильдар Гильманов, добавив, что в переходный период не обойтись без переобучения персонала и наставничества, так как сложно сразу перейти с западной на отечественную программу.

От импортозамещения — к импортонезависимости 

Гендиректор «СиСофт Казань» (дочерняя компания АО «Сисофт Девелопмент») Сергей Гаврилов призвал не обольщаться ложными иллюзиями в ожидании возвращения мировых вендоров в Россию, а настраиваться на российские программы. Федеральный разработчик более 35 лет работает на рынке комплексных информационных систем, а последние 15 лет создает собственные программные продукты для рынка систем автоматизированного проектирования (САПР) и технологий информационного моделирования (ТИМ/BIM) в области гражданского и промышленного строительства. «Отечественные вендоры зарегистрировали 12-13 тысяч ПО в реестре Минкомсвязи РФ. Это означает, что выбор у заказчиков есть», — сообщил он, добавив, что переход на российские IT-решения стимулируется государством. Например, использование ТИМ обязательно при выполнении госзаказа.

Но как определиться, в каком инструменте работать? Тут он рекомендовал опираться на преемственность технологических решений, которые обеспечат замещение зарубежных инструментов на рынке проектирования.

Отечественным девелоперам нужно избавляться от зависимости западных вендоров. «Сейчас легально купить программные продукты наших «партнеров» невозможно. То, что есть, завезено либо по параллельному импорту, либо пиратское. Их также отключают», — предупредил он. Единственный путь — строить независимые суверенные программные продукты. «Мы должны говорить не об импортозамещении, а об импортонезависимости», — заключил он.

«Умные дома» в Суварово 

«Суварстроит» первым в Татарстане начал строить жилье по технологии «умный дом». В этих квартирах внедрена интеллектуальная система управления функциями жизнеобеспечения через мобильное приложение в телефоне. В собственную разработку «Умного дома» входит ряд базовых потребностей — управление подачей воды, кондиционирования и обогрева квартиры, освещением. В дополнение к этому подключены функции управление домофоном и контроля доступа, управление счетчиками, автоматическая подача данных и заявки в УК через умную колонку в мобильном приложении УК СУВАРСДЕЛАНО. Встроены датчики для выявления протечек воды, автоматического открывания дверей.

«Основная задача системы «Умный дом» — повысить уровень комфорта жилья. При этом сразу ставилась цель интегрировать систему с различными голосовыми помощниками. На первом этапе был выбран помощник от российского производителя», — рассказал замдиректора по маркетингу и продажам Суварстроит Марсель Абдулхаев.

Как внедрялись система? В 2018 году было проведено маркетинговое исследование о предпочтениях покупателей, после чего был создан первый шоу-рум с демонстрацией системы «Умного дома». Запрос на «цифровое жилье» у потребителей растет и будет расти, прогнозируют в компании «Суварстроит». В настоящее время в компании выбирают нового голосового помощника.

Добавим, что «Суварстроит» является одним из лидеров на рынке жилья в Татарстане. Компания с 25-летней историей реализовывает на сегодняшний день более 8 проектов в Ново-Савиновском, Вахитовском, Приволжском районах и Лаишевском районе. В настоящее время в Лаишевском районе реализуется проект комплексного освоения территории «Суварово» площадью 113 га. Пилотный проект с системой Умный дом был запущен в одном из жилых комплексов, а стартовый бюджет покупки квартиры составляет 5,7 млн рублей. «Мы действительно верим в то, что интеллектуальные технологии обеспечат конкурентное преимущество: для поколения Z «цифровое» жилье стало нормой комфортного проживания. А для нас интерес к цифровым ноу-хау давно стал естественной необходимостью», — заключил Марсель Абдулхаев. При этом система «Умный дом» отвечает требованиям безопасности — доступ к системе защищен от несанкционированного проникновения, заверил он.

По окончании встречи эксперты согласились с тем, что цифровые инструменты проникают во все направления рынка недвижимости: начиная от покупки и продажи жилья до повышения его качества и контроля за ходом строительства.

Реклама, 16+

Татарстан занял третье место в рейтинге регионов по объемам стройки в начале 2024 года. Первое место заняла Московская область. Второе место — Краснодарский край. Всего за первый квартал в России построено 25,4 млн кв. м, это на 20% больше, чем за тот же период 2023-го. Данные показывают, что темпы строительства с каждым годом растут, за тот же период (1-й квартал 2024 г.) новых проектов в стране запустили на 15,5 млн кв. м (+14% за год).

На фоне активной деятельности рынка строительства, ее участникам предстоит столкнуться с рядом нововведений: импортозамещение программного обеспечения, электронный документооборот, автоматизация процессов, внедрение инновационных технологий в строительстве в рамках повестки устойчивого развития и другие.

Со стороны государства инициирована разработка аналога платформы BIM, проводится ряд реформ с целью цифровизации девелоперского сектора. В свою очередь, бизнесу предстоит принять активное участие в интеграции в свои процессы новых цифровых решений.

В активной связке с компаниями-застройщиками взаимодействуют производственные компании, задача которых максимально оперативно в условиях глобальной цифровизации внедрять более инновационные решения. Факторы, которые препятствуют цифровизации строительных и производственных процессов, — преобладание ручного труда, избыточное регулирование, зависимость от государственной поддержки и изменчивость экономической ситуации, а также размер компании. Скорость внедрения инновационных технологий и цифровизации открывает возможности для конкурентоспособности и развития компаний.

В рамках программы сессии обсудим: что препятствует развитию цифровизации строительной отрасли, какие инновационные возможности для развития бизнеса существуют, поговорим о передовом опыте отечественных компаний, а также о том, что ждет рынок девелопмента в ближайшие годы.

ЦА: девелоперы, производственные компании, поставщики строительных материалов, проектные и инженерные компании, архитектурные бюро.