Закрытый ИнвестЗавтракЪ

15 мая в рамках выставки-форума MALLPIC в Сочи ИД «Коммерсантъ» провел специальную сессию, посвященную инвестициям в недвижимость. Ведущие эксперты рынка обсудили, как развиваться в условиях высокой ключевой ставки и роста себестоимости строительства, в какие сегменты и форматы лучше всего инвестировать. Модераторами мероприятия выступили член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян и коммерческий директор АО «Специализированный депозитарий “ИНФИНИТУМ”» Диана Одинцова.

В начале сессии Микаэл Казарян привел ключевые показатели рынка инвестиций в недвижимость России. Объем вложений с начала года составил 195 млрд руб., что сопоставимо с темпами прошлого года. При этом структура инвестиций по сегментам изменилась: благодаря нескольким крупным сделкам в лидеры вышла офисная недвижимость. Также повышенный интерес инвесторов наблюдается к торговой и складской недвижимости. Жилье впервые за долгое время заняло лишь четвертое место, поскольку рост сектора тормозит высокая ключевая ставка.

По прогнозу эксперта к концу года объем инвестиционных вложений в недвижимость может составить 600 млрд руб., что вдвое меньше по сравнению с показателями прошлого года. Впрочем, по его мнению, сейчас происходит стабилизация рынка после рекордных значений двух последних лет.

Диана Одинцова отметила рост интереса инвесторов к ЗПИФам коммерческой недвижимости, подкрепленный рекордной динамикой: по итогам 2024 года активы рыночных фондов достигли 477 млрд руб., продемонстрировав рекордные темпы прироста в 33%. По ее словам, одним из ключевых трендов становится рост активности внутри самих фондов. Инвесторы и управляющие компании отходят от модели пассивного владения активами — портфели диверсифицируются, сделки становятся регулярными. Это говорит о зрелости и структурной устойчивости сегмента. Кроме того, участники рынка и регулятор усилили фокус на управление рисками. Несмотря на увеличение количества фондов и операций, число нарушений снижается. Это свидетельствует о работе на опережение: превентивные меры становятся реальным инструментом защиты интересов пайщиков, делая рынок ЗПИФов все более прозрачным и инвестиционно привлекательным, резюмировала коммерческий директор ИНФИНИТУМ.

Заместитель начальника управления развития инвестиций и экспорта департамента развития бизнеса Краснодарского края Николай Корсаков рассказал об инвестиционном климате в регионе. В 2014 году Агентство стратегических инициатив сформировало национальный инвестиционный рейтинг, который отражает усилия регионов по созданию благоприятных условий для ведения бизнеса. Этот рейтинг стал катализатором системной работы на региональном уровне. Краснодарский край был в числе пилотных регионов и в последние годы стабильно входит в топ-10 рейтинга. Господин Корсаков добавил, что благодаря этому многие вопросы «удалось сдвинуть с мертвой точки». Например, за последние 10 лет среднее время получения разрешения на строительство сократилось на 46%, среднее время подключения к электроэнергии — на 58%, среднее время постановки на кадастровый учет уменьшилось на 46%, а среднее время регистрации прав собственности — почти на 35%. Также была проведена цифровая трансформация процесса подбора площадок для инвесторов. За счет интерактивного каталога инвестиционных предложений удалось в пять раз сократить время, затрачиваемое на поиск площадок для потенциальных инвесторов.

Общий объем инвестиций в экономику Краснодарского края за последние пять лет составил 3,8 трлн руб. В регионе было реализовано почти 900 крупных инвестиционных проектов. На текущий момент бизнесу доступны 210 мер поддержки на общую сумму 48 млрд руб., добавил господин Корсаков.

Продолжила тему ЗПИФов в недвижимости управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ Елена Часовских. Рынок ПИФов продолжает рост. По данным Банка России, на конец февраля 2025 года стоимость активов всех ПИФов достигла 22,3 трлн руб., из которых 90%, 20 трлн руб., приходится на закрытые ПИФы, в которых 2,3 трлн руб.— инвестиции в недвижимость и права на нее. Сегмент массовых ЗПИФов, где количество пайщиков больше 20, на конец 2024 года составляет всего 4% от СЧА всех ЗПИФов, однако он активно развивается. Именно там доля недвижимости в составе активов составляет почти половину — 44%. При этом средний чек инвесторов в этом сегменте — 1,7 млн руб. Для инвесторов ЗПИФ введены новые требования. В частности, для получения статуса «квалифицированный инвестор» имущественный критерий увеличили в два раза: с 6 млн до 12 млн руб. С 2026 года он вырастет еще больше, до 24 млн руб. Но при этом появится возможность снижения этого критерия при подтверждении инвестором наличия знаний о ЗПИФ. Уровень получаемого инвестором дохода будет также являться самостоятельным критерием для квалификации. Согласно проекту указания Банка России, за два последних года средний доход должен быть не менее 20 млн руб. При этом мы ожидаем понижения этого критерия по итогам обсуждения проекта с участниками рынка. Обращаем внимание на новые возможности ЗПИФ с 01.03.2026 года — выдачу паев разных классов с разными правами, перевод ЗПИФ для квалифицированных инвесторов в ЗПИФ для неквалов при соблюдении условий, установленных Банком России. При этом инвестору стоит обратить внимание на налоговые последствия, которые необходимо оценивать при выборе структуры ЗПИФ.

Генеральный директор DSS Consulting Services Дарья Канева рассказала о гостиничном сегменте. Коллективные инвестиции — один из главных трендов и инструментов на рынке. Благодаря реализации нацпроекта большое количество игроков обратили внимание на дефицит гостиничной инфраструктуры по всей стране. «Чем хуже развит регион с точки зрения инфраструктуры, тем выгоднее делать там проект с точки зрения гостиничного девелопмента»,— отметила госпожа Канева. Она рекомендовала использовать рыночные инструменты для повышения маржинальности проектов, например ФЗ-214. В целом объем гостиничного рынка в стране растет: стабилизируется загрузка, увеличивается количество качественных средств размещений и средняя стоимость номера (ADR).

Основатель Parus Asset Management и президент Central Properties Денис Степанов остановился на офисном сегменте, который выходит в лидеры по объему инвестиций. На рынке отмечается рост активности конечных пользователей: крупнейшие сделки по итогам года были заключены компаниями, которые приобретали площади под собственные нужды. Острый дефицит офисного пространства приводит к ускорению роста ставок. По прогнозам господина Степанова объем ввода в 2025–2027 годах не поможет выходу рынка из фазы острого дефицита. В результате в течение ближайших двух лет средняя ставка аренды достигнет 50 тыс. руб. за кв. м.

Как рассказала директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова, девелопер выходит на рынок индустриальной недвижимости. Проект «Level Свободы» — первый в Москве многоэтажный индустриальный парк. Он появится в районе Южное Тушино в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Проект будет реализован на площади 46,3 га и включит в себя жилую, социальную и коммерческую инфраструктуру. Основной аудиторией станут игроки малого и среднего бизнеса.

Управляющий партнер REIN Capital Вячеслав Рожманов перечислил инструменты, с помощью которых инвестор на рынке коммерческой недвижимости может получить доходность свыше 30%. Среди них: проблемные активы и недооцененные объекты, сделки с правкомиссией по объектам иностранных компаний, МПТ, коллективные инвестиции. Можно рассматривать партнерства со входом без покупки объекта. Как добавил эксперт, регионы остаются одним из важных элементов, где можно получать высокую доходность.

Одной из наиболее перспективных ниш господин Рожманов назвал инвестиции в склады индивидуального хранения, где средняя доходность по проектам превышает 40%. Среди основных преимуществ — низкая стоимость покупки объектов и невысокая себестоимость строительства и ремонта. Формат востребован в связи с уменьшением жилой площади квартир и ростом потребления населением и количества вещей.

«Мы покупаем дешевый квадратный метр, делим на перегородки и сдаем объем. Люди снимают кубы. Эта индустрия уже созрела, поскольку застройщики подняли цену на квартиры, а нас всех подсадили на онлайн-шопинг. В России пока это не так популярно и известно, однако в США больше self-storage, чем McDonald’s, Starbucks и Subway. На каждого жителя страны, в том числе ребенка, приходится 1 кв. м кладовки»,— сказал основатель компании «Мега Склад» Максим Повтарев.

В завершение конференции управляющий партнер Criminal Defense Firm Алексей Новиков уделил внимание рискам, с которыми сталкивается инвестор. Девелопмент и инвестиции — сферы с высокими оборотами, сложными схемами и множеством контрагентов, поэтому они привлекают повышенное внимание правоохранительных органов. По его словам, превентивные меры защиты помогут за короткий срок объясниться со следственными, правоохранительными и надзорными органами в случае отсутствия состава преступления. При его наличии можно эффективно минимизировать уголовно-правовые риски.

Несмотря на сложную экономическую обстановку, доходность российской коммерческой недвижимости растет, привлекая потенциальных инвесторов, а жилая преимущественно премиальная недвижимость все также привлекательна в качестве частных инвестиций. Как рынку недвижимости удается успешно развиваться даже при высокой ключевой ставке и растущих расходах на строительство и эксплуатацию, обсудим на инвестзавтраке «Коммерсанта» в рамках форума MALLPIC.

Вопросы к обсуждению:

• Активность инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Финансирование новых покупок и кредитная нагрузка по текущим объектам.
• Рыночные закрытые паевые инвестфонды как альтернатива банковскому финансированию. Конкуренция ЗПИФов с банковскими вкладами с высокой доходностью.
• Необходимость грамотного управления инвестициями в нестабильных макроэкономических условиях.
• Инвестирование в отельные сети и строительство апартаментов на фоне роста внутреннего турпотока и въездного туризма.
• Дефицит качественных офисов. Повторит ли офисный рынок сценарий сегмента логистической недвижимости?
• Строительство логопарков в регионах. Насытился ли московский рынок и в какие регионы активно идут девелоперы?
• Торговая недвижимость и тренд на предпочтение малых «местечковых» форматов для инвесторов.
• Жилая премиальная недвижимость, клубные дома и восстановленные объекты культурного наследия как инвестпроект.

Вход на мероприятие при наличии бейджа выставки MALLPIC