Layer 1

Закрытый Инвестиционный Коктейль в рамках выставки-форума Mallpic 2.0

02 ноября 2023 Четверг
Недвижимость
Место проведения: г. Сочи, ул. Несебрская, 6, ресторан «Барселонета»
превью
2:40:49

Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются востребованными как для крупных инвесторов, так и для частных. Привлекательный климат для инвестиций сегодня во многом подчиняется экономической и политической ситуации в стране, а также общемировой повестке — от этого зависит, какие сегменты недвижимости будут востребованы в тот или иной промежуток времени. Во что же чаще всего инвестировали в 2023 году и что останется востребованным в 2024 году, ведущие представители рынка поговорили в рамках сессии на выставке-форуме Mallpic 2.0.

Все, что связано с бизнесом так или иначе,— это тема инвестиций: кто-то вкладывает свои средства в надежде заработать как можно больше прибыли, а кто-то старается привлечь эти деньги, чтобы в дальнейшем тоже получить от них выгоду. «Главный вопрос сегодня в том, во что сегодня актуально вкладывать свободные денежные средства — в недвижимость, собственный бизнес, акции и облигации российских компаний, а может в альтернативные форматы инвестиций,— обратилась к коллегам модератор, управляющий партнер “ГРУППА БАЛАНС” Елена Межуева.— Согласно опросу выявления интересов современных инвесторов, 64% опрошенных отметили, что самой понятной и перспективной на рынке остается все-таки недвижимость. Но какая именно и в каком объеме распределяется интерес инвесторов, давайте разбираться».

«За 9 месяцев 2023 года на рынке инвестиций прошли сделки на сумму 452 млрд руб. Это рекордный показатель за всю историю наблюдений в рублях,— поделился статистикой директор департамента рынка капитала Nikoliers Денис Платов.— Ключевыми факторами стали продажи уходящими иностранными компаниями своих активов. Доля таких сделок составила 55% от общего объема. В целом же, если говорить про объемы сделок, следует отметить, что исторически рынком инвестиций движут именно крупные соглашения: определяющими за последние 10 лет были сделки в размере 30 млрд руб. и более. В 2023 году сделок свыше 30 млрд руб. было три, суммарно они дали практически половину всего объема. С точки зрения распределения инвестиций мы видим, что они неравномерно пришлись на разные сектора недвижимости: большая доля вложений в текущем году была сделана в рынок ритейла — 60% от объема инвестиций в 2023 году. В основном это произошло за счет крупных портфельных сделок, высокой доли иностранцев в секторе и отложенного спроса. Примечательно также, что львиная доля инвестиционных сделок была заключена в регионах (29%), хотя в кризисные периоды происходит “бегство в качество” — чаще всего покупаются премиальные активы, сосредоточенные в центральных локациях в Москве и Санкт-Петербурге. Повторюсь, такой перекос произошел в силу того, что характер сделок был портфельным. Исключая торговый сегмент, доля инвестиций в регионы незначительна — 7,5%. За последние 10 лет больше и охотнее всего средства вкладывались в офисный сегмент, и, по нашей оценке, эта тенденция вернется в 2024–2025 годах. Если говорить про портрет инвестора, то в 2023 году наблюдался разноплановый тип — от финансовых и стратегических инвесторов до компаний из реального сектора и конечных пользователей. В 2024 году доля сделок со 100-процентным собственным участием вырастет из-за роста ключевой ставки».

В структуре сделок, заключенных в текущем году, порядка 20% было реализовано с привлечением финансирования одного из ведущих российских банков. Из общего объема инвестиций доля средств Сбербанка составила 74 млрд руб., отметил управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО Сбербанк Арсен Оганджанян. До конца 2023 года ожидается одобрение финансирования еще на сумму порядка 45 млрд руб. Существенную часть из этого объема составляют сделки, уже находящиеся в работе и по которым ожидается финализация процесса смены собственников, включая выход иностранных инвесторов из активов. Влияние на рынок до конца года продолжит оказывать также текущий уровень процентной ставки. На серьезные инвестиции и сейчас, и в будущем году могут рассчитывать такие сегменты рынка коммерческой недвижимости, как склады и гостиничная инфраструктура. Гостиницы в целом последние два года переживают серьезный бум развития с точки зрения внутреннего туризма: на рынок выводятся новые объекты и комплексы, развиваются новые направления, появляются свежие предложения. Именно по гостиничному сегменту сейчас на рассмотрении Сбербанка находятся проекты с объемом финансирования порядка 100 млрд руб., подчеркнул эксперт.

«Наряду с традиционными форматами инвестиций, которые наблюдаются на рынке коммерческой недвижимости, эффективным инструментом развития бизнеса может стать привлечение финансирования в бизнес через выпуск ценных бумаг, таких как облигации или акции,— убежден собственник КЛВЗ Кристалл Павел Победкин.— Конечно, определенные корректировки в инвестиции вносит специфика деятельности предприятия. Однако алкогольный рынок достоин инвестиций, так как это самая зарегулированная ниша в стране, самая стабильная и понятная: благодаря четким правилам рынок работает без перебоев, он устойчив и в основном привлекает банковский сектор. Наше производство на сегодняшний день — это не только алкоголь, но и качественные безалкогольные напитки, которые на фоне современных обстоятельств выступают достойными аналогами иностранных марок, оставаясь при этом дешевле в 3–4 раза. Когда мы думали о способах нашего дальнейшего развития, пришли к решению биржевых акций. В марте 2021 года мы вышли на биржу и буквально за сутки все наши облигации раскупили более 2 тыс. частных лиц и один крупный институциональный инвестор. Выручка пошла в оборот на развитие предприятия. На сегодняшний день мы готовы к следующему шагу, для нас это IPO. С одной стороны, у нас достаточно сжатые сроки для выполнения этой задачи, но с другой — достаточно серьезный партнер и понятная стратегия».

«К сожалению, в сегодняшнем инвестиционном коктейле основные ингредиенты — это высокая ключевая ставка, падение курса рубля, геополитические риски, прогноз на длительную турбулентность, удорожание финансирования, поиск дисконта и конечными покупателями, и самими инвесторами,— поддержала дискуссию генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова.— В то время как инвестор мечтает о высокой доходности, быстрой окупаемости и низких рисках. Встает вопрос: как этого добиться? Мы в Accent Capital подошли к созданию идеального инвестиционного коктейля комплексно, разделив всех участников рынка инвестиций в недвижимость на три группы — инвестор, девелопер и собственник. У каждой группы свои болевые точки и свои решения. Инвестору, для которого основные вопросы, куда инвестировать с минимальными рисками и как разнообразить свой портфель, мы предлагаем диверсификацию активов, а именно инвестиции в зарубежную недвижимость. Девелоперу, которому важна реализация проекта, мы обеспечиваем привлечение розничных инвесторов. Для собственника же главное — сохранить свой бизнес в текущих условиях и выйти из проекта по максимальной его стоимости. Наше решение — капитализация активов. Ну и, конечно, у каждого коктейля должен быть секретный ингредиент, который делает его востребованным и эффективным, и в нашем случае это правильный партнер, который может не только обеспечить грамотное управление вашими активами, но и заберет на себя часть ваших рисков».

Новым инструментом для инвестора в последние годы называют закрытые паевые фонды. Эксперты рынка отмечают, что ЗПИФы стали более известны и востребованы. Этот инструмент считается модным для девелопера, однако он существует на рынке уже более 20 лет. Первый закрытый фонд в сфере недвижимости появился в 2003 году, а пик его развития пришелся на период с 2007 по 2010 год. Кризис 2008 года немного затормозил историю развития ЗПИФ в России, удалив с рынка ряд розничных продуктов в сегменте жилья. В тот период популярными были рентные фонды, которые инвестировали в офисы и торговую недвижимость.

«Бурный рост ЗПИФ произошел в последние пять лет, что обусловлено развитием ЗПИФ для квалифицированных инвесторов, снятием ряда ограничений для них, введением категории комбинированных фондов, расширением линейки и повышением доступности розничных ЗПИФ,— рассказала историю развития популярного на сегодняшний день инвестиционного инструмента директор по развитию “УК Портфельные инвестиции” Елена Часовских.— По данным Банка России, общий объем чистых активов только закрытых фондов составляет почти 8 трлн руб., при этом мы ожидаем дальнейшего роста в этом направлении. На сегодняшний день рынок насчитывает 2267 фондов, из которых 1818 — это ЗПИФ. Количество комбинированных ЗПИФ начиная с 2019 года выросло трехкратно. В 2020 году зафиксирован рекордный, в восемь раз прирост количества розничных инвесторов в ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов. В 2021 году их количество поднялось еще почти в два раза. Любопытно, что из общего числа всех пайщиков 99% — это физические лица. На 30 июня 2023 года стоимость активов всех фондов достигла почти 10 трлн руб. Более 1,5 трлн руб. из них приходится на недвижимость. Из этой доли более 80% недвижимости приходится на ЗПИФ для квалифицированных инвесторов. Конечно, одна из ключевых опций закрытого фонда — привлечение инвестиций. Однако инвесторов также интересуют такие опции ЗПИФ, как их финансовая эффективность, конфиденциальность, защита активов, возможность секьюритизации, контроль владельца и внешний контроль, медиация партнерских отношений со стороны управляющей компании. Говоря про форматы ЗПИФ, следует отметить, что традиционным вариантом использования ЗПИФ в девелопменте по-прежнему остаются фонды земельных активов и управление коммерческой недвижимостью. Последние 5–7 лет активно начали развиваться проекты строительства и реконструкции внутри фонда. Достаточно новое направление для российского рынка — структурирование самого застройщика в составе фонда. Не стоит забывать и про проекты built-to-suit. Все эти варианты активно используются квалифицированными инвесторами. Для неквалифицированных инвесторов возможностей для вложений не так много — это либо жилье, либо объекты коммерческой недвижимости, которые сданы в аренду».

В 2023 году на инвестиционном рынке появился ряд новых трендов и запросов. Во-первых, это вложения в ДДУ. Вторые по частоте обращений — структурирование стрит-ритейла в состав фонда, третье — привлечение фондов для реализации проектов КРТ. Активно участвует в развитии рынка и регулятор. В частности, в отношении фондов для неквалифицированных инвесторов в октябре 2023 года появились хорошие новости — отменен порог входа в инвестиции. Однако наряду с этим Центробанк планирует поднять критерии для определения статуса квалифицированного инвестора. Если это произойдет, то, по оценке многих экспертов, это существенно сократит число потенциальных инвесторов — на 87%.

«Институциональные инвесторы, в отличие от физических лиц, инвестируют по правилам, близким к идеальным во всем мире. Частные инвесторы же по-прежнему хранят свои сбережения на депозитах, и эти средства время от времени перетекают в акции или облигации. На сегодняшний день это привело к тому, что физические лица являются доминирующей силой на фондовом рынке, совершая до 80% операций с ценными бумагами,— поделился мнением президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management Денис Степанов.— Наша компания также переводит средства в коммерческую недвижимость, потому что верит: это сохранит капитал и заставит его качественно работать, обеспечивая доходность. В последнее время нас радует, что количество людей, разбирающихся в логике инвестиций, становится все больше, однако они сталкиваются с тем, что самих объектов коммерческой недвижимости у нас на рынке не так уж и много. Если сравнивать наш рынок с рынками Азии, Европы или США, становится заметно, что мы значительно уступаем по количеству качественных площадей на душу населения. Даже если мы будем строить новые объекты ударными темпами, то и за 10 лет не приблизимся к средним показателям того же Китая или Вьетнама, например. Самый большой сегмент российского рынка — офисный, но найти хорошее здание и приобрести его достаточно сложно. Тем не менее инвестиционные сделки происходят: на сегодняшний день в коллективные инвестиции, которые мы считаем ведущим игроком инвестиционного рынка, заложено 300 млрд руб. из 17 трлн руб. всего объема. По большому счету мы говорим про 1,5% доли от общего пирога. Западный капитал к нам не приходит, частный капитал приобрел все, что хотел, дело теперь — за частными лицами. В дальнейшем их станет больше. В прогнозе на 2024–2025 годы первое место в обойме востребованных инструментов инвестирования займут, конечно же, ЗПИФ».

«Каким бы ни был инвестор, главный вопрос, на который мы должны дать ему ответ: какой у него будет доход и почему,— поддержал дискуссию управляющий партнер, DSS Consulting Дмитрий Сороколетов.— Ответить на него нам помогает собственная сегментированная база инвесторов, за счет которой мы понимаем портрет конечного пользователя и его целеполагание. За последние несколько лет благодаря такому подходу мы выполнили порядка 50 консалтинговых проектов. В процессе наших исследований мы заметили, что регионы России остаются очень сильно недооцененными, а между тем именно туда идет государство — появляются программы поддержки, выделяются бюджеты, привлекаются люди. При этом сама недвижимость в региональных городах, как правило, дешевле, а конкуренция — намного ниже. Особенно с точки зрения мест размещения. В итоге мы занялись реализацией проектов бизнес-туризма. На сегодняшний день у нас реализуется большой проект в Липецке — комплекс, в котором представлены различные варианты для инвесторов, в том числе и пассивных».

«Все мы любим отдыхать, и нам для этого нужна теплая морская вода, тепло, инфраструктура и сервис. Зачем летать куда-то за границу, когда все это можно получить у себя дома? В ответ на этот вопросы мы уже несколько лет развиваем проект курортной недвижимости в обычном городе,— рассказал о своем проекте создатель “Городских терм” Юрий Бычков.— Наш продукт хорошо ложится в девелоперские рамки особенно тех, кто строит большие жилые комплексы. Пример такого проекта — “Нижнекамские термы”. Это полноценный комплекс с бассейнами, саунами и банями. Уже за год работы мы вернули половину вложенных в него инвестиций. Следующий год станет показательным и, уверены, эффективным с точки зрения выручки. Другой пример — наш проект в Краснодаре. Там 34 тыс. кв. м термального комплекса и еще 5 тыс. кв. м — отель. Окупаемость данного проекта, по нашим оценкам, составит 1,8 года. Для Краснодара это интересный и востребованный проект. В целом наши термы являются главным якорем для любого объекта недвижимости. У нас есть опыт вывода за счет размещения терм убыточных торговых центров на новый уровень их развития, узнаваемости и популярности. Можно сказать, что мы автоматически увеличиваем трафик любого объекта. Учитывая наши возможности и возможности людей сегодня, термы — это хорошая идея, которая в будущем будет только расти и развиваться».

Альтернативным форматом инвестиций сегодня могут стать не только вложения в интересные и нестандартные проекты, но и в вино. При желании и достаточном уровне знаний в винной отрасли можно собрать погреб, цена которого через несколько лет существенно вырастет. Не секрет, что потенциал вина заключается во времени его жизненного пути, а на ценообразование существенно влияют многочисленные внешние факторы. Цена за бутылку коллекционного вина может доходить до сотни тысяч рублей. Поэтому при условии, что вы разбираетесь в вине и у вас есть возможность оборудовать помещение для его хранения, вполне можно инвестировать в коллекцию и смотреть, как она растет в цене, отметил федеральный директор по работе с частными и корпоративными клиентами Luding group Михаил Арьков.

И все же будущее рынка инвестиций за традиционными форматами. «На конец октября 2023 года общий объем инвестиций составил 710 млрд руб., что более чем в два раза больше по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет,— подытожил дискуссию сомодератор, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.— Во многом эта цифра сформирована исходом иностранных инвесторов с российского рынка. Таблица по сегментам в плане популярности вложений выглядит следующим образом — торговля, жилье, офисная, гостиничная и складская недвижимость. По нашим прогнозам, в 2024 году тройку лидерства займут складской сегмент вместе с офисной и торговой недвижимостью. Рекорды по объему инвестиций, которые приходятся на данные сегменты, отмечаются вот уже на протяжении четырех лет. Это говорит о том, что, несмотря на кризис и другие события, наш инвестор поверил в недвижимость, поэтому мы искренне надеемся, что в последующие годы получим хорошие цифры в разных ее сегментах. В числе прочих трендов следует отметить изменение подходов к поиску новых проектов, определение доходности и будущего роста, а также репатриацию капитала и изменение структуры инвестиционных сделок».

Инвести́ции (англ. Investment) — размещение капитала с целью получения прибыли.
Так что же такое инвестиции в 2023 году? Какой инвестиционный коктейль нужно приготовить, чтобы обеспечить себя стабильным доходом и как минимизировать риски?
Рассмотрим основные топовые направления:
— Недвижимость (в России и за рубежом) — все формы и направления
— Фондовый рынок
— Инвестирование в криптовалюты
— Золото и предметы искусства
— Инвестиции в винодельни
— Инвестиции в городские курорты
Обсудим вместе с экспертами на нашем закрытом инвестиционном коктейле.

Дресс-код Black Casual или Cocktail.
Приветствуются цвета — красный, белый, черный.

Поделиться:

Партнеры

Программа и спикеры

02 ноября Четверг

Контакты