Управление и эксплуатация. Акценты-2024

Управление коммерческой недвижимостью — это поддержание отношений между арендатором и арендодателем, сопровождение функционирования объекта, сокращение затрат и увеличение прибыли от его использования. Отрасль управления вот уже несколько лет активно и эффективно адаптируется к кризисам. Каждый, кто задействован на этом рынке, делает его сильнее. В 2024 году сфера управления коммерческой недвижимостью столкнется с новыми вызовами. Какими будут главные акценты для компаний FM и PM менеджмента в текущем году, эксперты рынка обсудили на конференции ИД «Коммерсантъ».

Управление собственностью и управление активами

Интуитивно кажется, что сохранить капитал инвестора по-прежнему могут такие вечные ценности, как золото, акции и, конечно же, недвижимость. Каждый год рынок инвестиций и управления активами прогнозирует, что случится с портфелем, а в конце года сверяет эти предположения. Выигрывают ли драгоценные металлы и здания у депозитов и облигаций — этот вопрос остается спорным и варьируется с каждым кризисом, который происходит в мировой экономике. В начале 2024 года профильное экспертное сообщество согласилось с тем, что все-таки золото и недвижимость не только сохраняют, но и преумножают капитал инвестора: по результатам большого совместного исследования компаний Parus Asset Management и CORE XP, проводившегося в течение прошлого года, за 20 лет коэффициент прироста этих инструментов инвестирования составил 17%. В то же время коэффициент прироста от депозитов и облигаций — 6%. На сегодняшний день это скромная цифра, которая не способна даже обыграть инфляцию. Хорошим, верным инструментом, который способен поглотить ее, остается прежде всего недвижимость, поделился результатами исследования модератор, основатель Parus Asset Management и президент Central Properties Денис Степанов.

Управление объектом недвижимости включает в себя несколько важных аспектов — это и планирование возможной прибыли, которую может принести задние, и внутренняя эксплуатация всех его систем, и забота о его внешнем виде. И если про FM и PM менеджмент рынок говорит часто и много, то про Accent Management — крайне редко. Многие собственники зданий не всегда четко понимают разницу между этими видами управления.

«Accent Management — это стратегическое управление объектами недвижимости, портфелем недвижимости компании, с основной максимизацией стоимости и доходности,— объяснила директор департамента управления торговой недвижимостью Accent Capital Светлана Кузьмина.— Accent Capital 16 лет управляет активами на уровне Asset Management по стандартам RICS. Главное его отличие от оперативного управления конкретным объектом заключается именно в том, чтобы получить как можно больше прибыли от вложенной инвестиции. В этом нам помогает ряд факторов — четкая стратегия управления, постоянный анализ и мониторинг рынка, устойчивое развитие и социальная ответственность, профессиональное управление, использование технологий, партнерство и сотрудничество. По итогу за 2023 год стоимость портфеля одной только торговой недвижимости, которая входит в актив компании, выросла на 15,6%. Стоимость капитала инвестора увеличилась на 38%. Если говорить подробно, на примерах, то можно вспомнить ТЦ “Сокольники”. Он был приобретен в 2019 году, два года мы занимались его реконцепцией, и на сегодняшний день из непрофессионального и недооцененного объекта он превратился в качественный, приносящий стабильный доход торговый центр с нулевой вакансией».

В целом на рынке торговой недвижимости за прошлый год сформировался ряд новых трендов. Главный из них — смена портрета арендаторов. В 2023 году в объектах под управлением «Nhood Россия» активно развивались четыре категории — fashion отечественного производства, который составил значительную долю в новом составе tenant-mix торговых центров, операторы сервисного сегмента, товары для дома и ремонта и SPL, поделилась коммерческий директор «Nhood Россия» Ирада Алиева.

Несмотря на то что в торговых центрах появляются новые бренды, договорные отношения между арендатором и арендодателем остаются по-прежнему далекими от идеальных. Собственники ТЦ делятся на тех, кто ориентируется в моменте и поэтому смотрит на текущую ситуацию с прицелом на будущее, и на тех, кто действует недальновидно. К тому же коммерческое управление брендом со стороны администрации ТЦ все еще недостаточно качественно развито, подчеркнул директор департамента развития АО «Мэлон Фэшн Груп» Игорь Мальтинский. На первое место сегодня выходит сбалансированная работа обеих сторон по поиску наилучшего сотрудничества. Отношения арендодателя с арендатором — это бизнес, где зарабатывать должны оба, убежден эксперт.

Определенные особенности в процессе управления наблюдаются и в сегменте офисной недвижимости. Последняя из мировых тенденций здесь — осознание экспертным сообществом, и девелоперами в том числе, что бума нового строительства на рынке в ближайшие годы не будет по причине отсутствия дешевых денег и спекулятивного спроса на продажу активов по низкой ставке капитализации, уход международных компаний привел к тому, что вакансия свободных помещений в центральных городах России сохраняется достаточно высокой, поэтому строить новые офисные площади не имеет смысла, отметила актуальные акценты старший вице-президент Hines Наталья Мальцева. Текущие активы рынка офисной недвижимости накопили высокую долговую нагрузку. Все это привело к тому, что офисы для инвесторов и банков становятся исключительным продуктом, менее желанным с точки зрения их наличия в портфеле и возможности рефинансирования. Постепенно рынок придет к тому, что офисные помещения станут сервисным пространством с горизонтом окупаемости 10–15 лет, отметила эксперт, при этом надо понимать, что достижение целей и амбиций инвесторов в такой ситуации будет осуществляться качественным управлением и оптимизацией использования имеющихся офисных пространств. Наладить высокий арендный поток станет возможно не раньше чем через пять лет.

Однако не все эксперты разделяют такие прогнозы. По оценке заместителя генерального директора Central Properties Александра Ларина, проникновение недвижимости в городскую инфраструктуру России достаточно низкое по сравнению с другими странами. Разница в офисном сегменте, например, составляет 7–8 раз. Да, иностранные компании ушли, но появились новые игроки, которым нужны площади. Ряд крупных российских компаний расширяют свое присутствие причем не только в бизнесе, но и в аренде. Согласно прогнозам аналитиков компании, вакансия в офисном сегменте на сегодняшний день составляет 7,5%. При этом, когда вакансия упадет до 5% и ниже, может начаться резкий рост ставок аренды. Тем не менее в ближайшие три года мы действительно не увидим активного темпа строительства новых больших бизнес-центров, подчеркнул эксперт.

Что касается сегмента складской недвижимости, то здесь ситуация отличается, на рынке наблюдается высокий спрос со стороны потенциальных арендаторов и практически нулевое предложение со стороны девелоперов. Дефицит настолько велик, что новые площади раскупают еще на этапе строительства объекта.

Например, по словам управляющего партнера Parametr (ГК ПИК) Александра Манунина, в сегменте Big Box со второй половины прошлого года наблюдается увеличение доли запросов на покупку, эта тенденция проявилась более остро с начала 2024 года. Основными клиентами являются динамично развивающиеся в последнее время е-ком-компании (50–60%). В формате Light Industrial портрет клиента по-прежнему стабилен — это малый и средний бизнес с акцентом на производство. Спрос на покупку и аренду делится примерно 50/50. Но арендовать Light Industrial практически невозможно, все предложение вымывается с рынка еще до получения РНВ, в то время как арендаторам необходим уже готовый продукт. Интересно, что постепенно появляются игроки, которые хотят купить помещение с целью последующей сдачи в аренду. Увеличение количества таких инвесторов даст еще один мощный толчок развитию формата Light Industrial, подытожил эксперт.

Управление инфраструктурой и эксплуатация

«По большому счету вся отрасль управления и эксплуатации отражает необходимость в управлении тем продуктом, который изначально задумывал девелопер или собственник. Будь то офисы, склады или торговые центры, управляющей компании доверяют заботу о здании,— отметил главную задачу PM менеджмента модератор, директор по развитию Professional FM Александр Устинов.— Конечно, каждый заказчик рассчитывает на то, что силами УК его продукт будет становиться только лучше. Для управления объектом сегодня есть два подхода — in-house и outsource. У обоих подходов есть как свои плюсы, так и минусы. Какую концепцию в итоге выберет собственник здания, зависит только от него и, конечно же, самого продукта. Наша задача уже — грамотно и эффективно ориентироваться на рынке запросов девелоперов и потенциальных заказчиков, наращивать свои компетенции и оставаться конкурентоспособными на таком интересном и непростом рынке, как управление и эксплуатация».

Концепция, которой придерживается собственник в отношении своего объекта, действительно крайне важна, согласился с модератором операционный директор девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club от Capital Group Денис Фомичёв. Например, операторы, которые несут на рынок идею предоставления готового офиса под ключ — от проектирования функционального пространства, его полного оснащения и обслуживания вплоть до молока в кофемашинах и фруктов на столе, предпочитают управлять своими площадями силами собственной УК. Это позволяет контролировать уровень качества предоставляемых сервисов и услуг на всех этапах, а также в формате единого окна оказывать их бесшовно и комплексно, отметил эксперт. Денис также обратил внимание, что за счет выбранного in-house подхода компания аккумулирует разностороннюю экспертизу в различных взаимосвязанных направлениях. Ее применение на новых проектах в существенной степени способствует оптимизации процессов эксплуатации, а также позволяет заранее предусмотреть множество важных нюансов.

Ключевой переменной на любом из этапов процесса управления и эксплуатации, будь то внутренняя управляющая компания или привлеченная, остаются люди. Наличие персонала, знания и умения специалистов, их вовлеченность, личные амбиции и ожидания по оплате труда напрямую влияют на стоимость услуг УК.

«В прошлом году мы прогнозировали изменения на рынке и говорили о том, что произойдет рост стоимости услуг управляющих компаний, но тогда мы предполагали, что он составит 10–20%. Конец 2023 года и первые месяцы 2024 года показали, что мы ошиблись в два раза, потому что рост цен составил порядка 30–40%,— поделился данными операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев.— В результате стоимость услуги технической эксплуатации выросла на 15%, профессиональной уборки — на 30%, охраны — на 20%. Такое повышение цен напрямую связано с ростом затрат самих управляющих компаний. Главным показателем здесь остается заработная плата: в клининге она выросла на 45%, в технической эксплуатации — на 25%, а в охране — на 20%. Кроме того, увеличились затраты на инвентарь, расходные материалы и автотракторную технику на 10–15%, подрядные работы — от 15% до 45%, что связано с разным удельным весом физического труда сотрудников в себестоимости работ. Если смотреть на статьи затрат в целом, то мы видим, что ключевыми факторами постоянного повышения цен на услуги УК остаются инфляция, логистика и, конечно же, потребность в персонале. На этом фоне главный вопрос для нас: как удержать клиента? У каждой профессиональной управляющей компании должен быть набор из трех составляющих: инструменты сдерживания роста стоимости услуг, подтверждение профессиональных компетенций или, другими словами, глубокое знание объекта и, конечно, хорошие конкурентные позиции по сравнению с другими потенциальными исполнителями».

Персонал действительно составляет 70–80% от себестоимости всех facility услуг, поддержала дискуссию генеральный директор PRO Realty Майя Грехова. Вопрос стоит в обученности специалиста, его знаниях, экипировке, наличии достаточной мотивации. Если у сотрудника нет цели, он не будет делать свою работу так хорошо и качественно, как хотелось бы, соответственно, и потребности заказчика управляющая компания полностью не удовлетворит. Ситуация сегодня такова, что конкурировать за внимание специалистов стало очень сложно — у людей появились определенные ожидания и потребности по оплате труда. И с каждым годом они все выше. Персонал стал стоить сильно дороже, и этот факт осознают даже заказчики услуг УК. Поэтому в основе задачи по удержанию клиента лежит оптимизация расходов управляющей компании, отметила эксперт. На этом фоне крайне важно уметь договариваться со своим заказчиком.

«Один из текущих трендов — участие в тендерах на управление. По большому счету это больше плюс, чем минус, потому что в процессе такого участия мы получаем набор определенных компетенций, учимся новым навыкам — просчету смет, анализу рынка, в том числе и других регионов, подготовке технического и коммерческого предложения и многим другим. Все это учит нас гибкости при общении с заказчиками в дальнейшем,— поделился опытом партнер, руководитель департамента управления недвижимостью CMWP, генеральный директор УК CMWP Денис Троценко.— Багаж знаний, полученный при отработке тендеров, дает понимание того, как работают твои бизнес-процессы и возможность их оптимизировать, избавиться от лишнего. Плюс само решение участвовать в тендере заставляет тебя точно, внимательно и скрупулезно посчитать все затраты по себестоимости. Радует также, что компании, которые проводят тендеры, стали достаточно грамотно подходить к выбору подрядчика. На первое место выходит диверсификация портфеля управляющей компании: выбирают того, кто владеет набором различных компетенций. Сегодня для того, чтобы заказчик выбрал УК и закрепил ее как стратегического партнера на объекте, это гораздо важнее».

Продолжая разговор про набор компетенций управляющей компании, следует сказать о такой услуге, как консультирование заказчика на этапе проектирования строящегося объекта, которая в последний год стала пользоваться активным спросом. Эксперты считают, что привлекать управляющие компании в этот период крайне полезно, рекомендации инженеров позволяют избежать ошибок при последующей эксплуатации и, как следствие, экономить бюджет на обслуживание здания в будущем.

Некоторые собственники все чаще понимают, что квалифицированные консультации на ранних этапах могут существенно повысить эффективность управления объектом в будущем, оптимизировать затраты и улучшить эксплуатационные характеристики здания. Казалось бы, пришло время этой услуги, однако спрос на нее снижается, отметил партнер и директор по развитию NF PM Михаил Сафонов. Связано это прежде всего с тем, что существенно сократились объемы строительства, что напрямую приводит к уменьшению потребности в услугах проектного консалтинга.

В целом бизнес управления эксплуатации и недвижимости, несмотря на все его сложности и проблемы, эксперты называют весьма эмоциональным. Когда тебе нравится то, что ты делаешь, услуга получается качественной. Как результат, в процесс вовлечены и исполнитель, и заказчик. Именно поэтому рынок управления справится со всеми своими вызовами, сориентируется, расставит акценты и продолжит делать свою работу на том же высоком уровне, к которому привык.

Управление коммерческой недвижимостью — это поддержание отношений между арендатором и арендодателем, сопровождение функционирования объекта, сокращение затрат и увеличение прибыли от его использования. Отрасль управления адаптируется к кризисам и каждый делает ее сильнее. Какие акценты в отрасли управления в 2024 году — обсудим с экспертами рынка за круглым столом.