Офисы с «Коммерсантом»

28 мая прошло мероприятие «Офисы с “Коммерсантом”». В рамках трех сессий эксперты обсудили будущее офисной недвижимости в России, поделились своими взглядами на развитие сегмента и оценками отрасли.

Модератором первой сессии «Аналитика, финансы, стратегия развития сегмента» стала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, CCIM Екатерина Белова. Она рассказала о том, как развивается офисная недвижимость, и поделилась основными цифрами рынка: на май 2026 года объем существующих офисных площадей разных классов достиг более 21,7 млн кв. м. «Рынок столкнулся с идеальным штормом — высокой ключевой ставкой, выросшей стоимостью строительства, но инвесторам все еще интересен этот сегмент»,— отметила госпожа Белова. Это отражается и на строительстве: по оценкам IBC Real Estate, новое строительство офисной недвижимости в Москве составило 406 тыс. кв. м, что более чем в 100 раз больше, чем в 2025 году.

Рынок офисов сейчас переживает большое количество изменений, отметила руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. В первую очередь она отметила трансформацию спроса — его снижение: в январе—мае этого года объем инвестиций в недвижимость России составил 155 млрд руб., что на 16% ниже год к году, отметила госпожа Ногай. «Снижение прогнозного объема инвестиций в 2026 году отражает нормализацию рынка после пиковых значений последних лет. Сейчас офисная недвижимость стала защитным активом»,— рассказала Екатерина Ногай. На данный момент бизнес не готов в таком объеме инвестировать в собственное развитие и свои площади, что привело к значительному сокращению количества сделок с конечными пользователями, закончила она.

Инвестиционный директор, PARUS Asset Management Алексей Смердов рассказал про ЗПИФы недвижимости. По прогнозам компании в 2026 году рынок ЗПИФов достигнет 1,35 трлн руб., а объем торгов — 120 млрд руб. «Это позитивный тренд для рынка — он дает более независимую оценку стоимости недвижимости. Интерес розничных инвесторов к рынку огромен, и сейчас это одна из основных движущих сил на рынке приобретений»,— считает господин Смердов. Офисная недвижимость востребована у розничных инвесторов: они хотят владеть и недвижимостью, и хорошей локацией, отмечает он.

Еще несколько лет назад 80% офисного рынка Москвы было арендным — инвестор покупал объект, ремонтировал его и жил на арендный поток, рассказал коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости Sezar Group Павел Иншаков. «Сейчас рынок перешел в фазу “продаж”, а инвесторам стало сложнее: они больше не конкурируют друг с другом, теперь их главный конкурент — конечный пользователь. Будущее за проектами, которые предлагают среду под ключ для корпораций, а не просто квадратные метры»,— считает господин Иншаков. Сейчас проблемой для рынка остается поиск крупных локаций: крупный бизнес ищет гибкие, адаптивные офисы, которые можно настроить под себя, но таких предложений практически нет на рынке, отметил Павел Иншаков.

Управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Олег Изотов поделился оценкой рынка. Структура предложения меняется: в целом по РФ доля офисных объектов на продажу увеличилась до 20%. Спрос при этом сохраняет баланс последних трех лет: 9% рассматривают офис для покупки, а 91% — для аренды. «Говоря о рынке офисов в Москве, важно обратить внимание на географию спроса: практически каждый четвертый запрос на покупку и каждый пятый запрос на аренду офиса в столице идет из регионов»,— рассказал господин Изотов. Кроме того, отметил он, более половины (55%) опрошенных «Авито Недвижимостью» пользуются ИИ в поиске офисных помещений. В основном нейросети используют для анализа состояния рынков и его сегментов, оценки потенциала объекта и локации, определения рыночной стоимости или ставки аренды.

Партнер архитектурного бюро Syntaxis Алексей Зародов отметил важность выбора расположения офиса, так как клиенты очень тщательно подходят к принятию решения о переезде из привычных локаций, в том числе из-за HR-контекста. «Офис нельзя назвать универсальным инструментом роста бизнеса, ведь в данном вопросе корпоративная культура имеет большее значение, чем архитектурный аспект. Структура и дизайн пространства начинают качественно влиять на работу, когда становятся естественным продолжением корпоративной культуры клиента»,— считает господин Зародов. Распространенная ошибка участников рынка — попытка заменить системный подход набором эффектных опций, неэффективных в конкретных ситуациях, отметил он.

Вторую сессию «Продукт, реализация, портрет потребителя» модерировала генеральный директор «Формулы Среды» Дарья Петрова. Она отметила, что офисная недвижимость перестала быть просто квадратными метрами: сегодня офис конкурирует не только с другими БЦ, но и с домом. В качестве одного из индикаторов она привела данные Leesman: в 2024 году средний опыт работы из дома оценивался на 10 пунктов выше, чем опыт работы в офисе. Поэтому главный вопрос для рынка — не как вернуть людей в офис, а какую ценность он должен давать, чтобы его действительно выбирали.

Первый заместитель генерального директора STONE Виктория Васильева отметила, что период пандемии стал одним из ключевых факторов трансформации офисного рынка, кардинально изменив ожидания бизнеса к современным офисным пространствам. По ее словам, за последние шесть лет представители компаний сменили свой фокус в требованиях к высокотехнологичному офису: в частности, на первый план вышли гибкость планировочных решений и развитая сервисная составляющая, а покупка стала привлекательнее классической модели аренды. В указанный период изменился и портрет покупателя офисной недвижимости: если ранее основную долю спроса формировали частные инвесторы, то сегодня в структуре преобладают именно конечные пользователи офисной среды. В результате по итогам 2024 года доля сделок купли-продажи офисной недвижимости достигла значения 40% от общей площади купленных и арендованных площадей по рынку, а современное офисное пространство стало мощным инструментом для развития бизнеса и привлечения талантливых молодых кадров. «Несмотря на изменение реалий, наш человекоцентричный подход остается прежним: мы создаем продукт с учетом потребностей бизнеса и в первую очередь для людей, которые будут в нем работать. Вместе с трансформацией роли офиса мы видим, как современный бизнес-центр класса А становится не только визитной карточкой компании-резидента, но и грамотным инструментом в укреплении бренда работодателя. Как следствие, штаб-квартиры с акцентом на пользовательский опыт резидентов сегодня фактически становятся одним из наиболее конкурентных преимуществ на рынке труда для крупных корпораций». Этот подход, отметила спикер, напрямую влияет на дальнейшее развитие офисного продукта и формирует новые требования к планировочным решениям, инфраструктуре и качеству рабочей среды.

Руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости «Донстрой» Олеся Шмелева рассказала о влиянии бренда девелопера и лояльности клиентов на реализацию сделок по купле‑продаже офисных проектов, а также отметила основные характеристики объектов с высоким инвестиционным потенциалом. По словам эксперта, секрет успеха высокой лояльности клиентов «Донстрой» (более 45% в жилой недвижимости и 99% — в коммерческой) — в кросс‑сегментном подходе: компания адаптирует лучшие практики жилого строительства к офисным проектам. «Инвестиционный потенциал офисов от жилого девелопера дополнительно растет за счет проверенных решений. Мы создаем объекты, где выразительная архитектура, качественная отделка лобби и уникальные общественные пространства, такие как террасы от 500 до 1000 кв. м, сочетаются с продуманной экосистемой района Раменки — инвестор получает не просто помещение, а доступ к богатой внешней инфраструктуре, хорошую транспортную доступность и локацию с высокой долгосрочной ценностью, поскольку запад Москвы сейчас обретает новую роль — он становится пятым деловым кластером столицы»,— отметила Олеся Шмелева.

Генеральный директор группы «Аквилон» Дмитрий Рогатых рассказал, что с начала 2026 года в Москве ввели в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м офисных пространств классов А и «Прайм». Процент распроданности таких объектов к моменту ввода достигает 60%. К концу года ожидается, что показатель достигнет 500 тыс. кв. м. Основным вопросом он считает не количество построенных площадей а то, какие офисы останутся востребованы через пять-десять лет. Приоритет инвесторы отдают объектам с развитым сервисом, инфраструктурой и транспортной доступностью. «До пандемии человек, каждый день ездивший в офис, привык к неудобствам. Сегодня офис должен предлагать чуть ли не больше комфорта, чем дом сотрудника. На мой взгляд офис становится элементом человекоцентричной городской среды»,— сказал он. Дмитрий Рогатых также отметил, что качественные офисные кластеры привлекают не только инфраструктуру для их потребителей, но и повышают цену окружающего жилья. В качестве примера он назвал «Москва-Сити», повысившую стоимость окружающей недвижимости. «Это классический эффект агломерации, когда человеческий капитал и бизнес привлекает другой бизнес, и все хотят расширяться»,— отметил спикер. При этом в Москве открываются новые деловые кластеры вокруг больших транспортных узлов. Это делает офисы устойчивым инвестиционным инструментом, который может стать альтернативным вариантом для вложения.

«Рынок офисной недвижимости постепенно уходит от модели, в которой ключевыми критериями выбора были только площадь и ставка. Большее значение приобретает качество повседневного пользовательского опыта — насколько пространство помогает снижать операционную нагрузку на бизнес и делает рабочие процессы более комфортными и предсказуемыми. В премиальном сегменте локация и архитектура уже стали базовым стандартом, а конкуренция между объектами все чаще строится вокруг уровня сервиса и способности здания брать на себя часть рутинных функций. На фоне этого мы видим растущий запрос на “отелификацию” и одними из первых внедряем этот подход в нашем новом проекте — деловом центре “Каминский” на Лубянке, где офис начинает работать по логике высококлассного гостиничного сервиса и формируется модель сопровождения резидентов, ориентированная на повышение удобства ежедневной работы»,— отмечает Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group.

Руководитель по коммерческому развитию продукта Pridex Spaces Дарья Глазкова рассказала, что внутри офисных пространств фокус компаний сегодня нацелен на повышение их эффективности. «Учитывая растущую стоимость аренды и высокие инвестиции в отделку, вопрос рациональности использования и ценности квадратного метра выходит на первый план. Архитектура рабочих пространств, которая традиционно выстраивалась вокруг значения 10–12 кв. м на одно рабочее место, постепенно меняется в сторону уменьшения. При этом результат достигается не за счет значительного уплотнения рассадки, а благодаря умному зонированию и внедрению более оптимальных подходов. В наших сервисных офисах Multispace мы используем архитектурные приемы и технологии, которые снижают потери площади, позволяют разместить больше типологий рабочих пространств и больше сотрудников на тех же метрах»,— отметила Дарья Глазкова.

Сервисный офис эффективен, гибок — здесь легко расширяться и сокращаться без переезда — и избавляет от лишних капитальных и операционных расходов. «Поэтому сегодня такой формат — отличное решение для арендаторов — особенно в условиях меняющегося рынка и осложненного прогнозирования. Сервисный офис уже давно не место для краткосрочного размещения, а полноценная среда для развития бизнеса и надежный партнер для арендатора»,— добавила Дарья Глазкова.

Территориальный управляющий City & Malls PFM Владимир Макутонин рассказал, что среда офиса стала конечным продуктом, который хотят покупать резиденты. Офис стал продуктом с клиентской и сервисной моделями, опытом и аудиторией. Важным стало наблюдение за объектом его команды. Сотрудники здания первые говорят с резидентами, и через них можно узнать, что можно поменять. Спикер отметил особую важность обратной связи с резидентами. «Мы ратуем за то, что офис — продукт, но его состояние не финальное. Мы каждый день видим, как меняется продукт и окружение. Сегодня выигрывает не самый новый или большой офис, а тот, который быстрее всех превращает обратную связь в сервис. Потому что для резидента важно понимать, что их слышат и слушают»,— подчеркнул господин Макутонин.

Главный архитектор, соучредитель CT Architects Алина Ефимович заявила, что при проектировании офисного пространства самое важное — функциональность плана. Для этого архитектор должен понимать, для кого строится офис, какие у него сценарии развития, и обязательно учитывать тренды и смену поколений, чтобы обеспечить гибкость пространства. Необходима сценарная проработка плана как для рабочего, так и для досугового времени. Кроме того, важны интерьер и архитектура здания. «Я не соглашусь с тем, что фасад — это просто о красоте,— отметила спикер.— Многие выбирают знаковый объект, чтобы запомниться партнерам и клиентам, для них это показатель статуса и уровня компании». Экстерьер и ландшафт, по ее словам, должен становиться продолжением офисного пространства. «Вернемся к примеру с “Москва-Сити”: представьте, что торговый центр расположили под землей, сохранив его функциональность. Тогда мы получим не просто башни, дороги и ТЦ, но и шикарное общественное пространство, объединяющее здания». Для долгосрочного проектирования, считает госпожа Ефимович, необходимо помнить о будущих поколениях: «Те, кто сейчас оканчивает школы и вузы, завтра будут использовать наши здания. А мы знаем, что молодежь не горит желанием сидеть в офисах. Очень важно проектировать такие пространства, чтобы заинтересовать и удержать тех, кто будет жить после нас».

Модератором последней сессии Клуба Коммерсантъ «Офис как комфортная среда для человека. Влияние пространства на ментальный комфорт сотрудников и их эффективность» выступила эксперт по управлению стрессом, executive-коуч, основатель Сообщества креативных лидеров Екатерина Торавал. Она отметила важность рассматривать тему офиса не только со стороны недвижимости, но самих людей, насколько это удобное и эффективное решение для сотрудников. Важной темой стал стресс. «Корпоративное благополучие невозможно строить без системной работы с психическим благополучием персонала: только в России 45% сотрудников оценивают стресс на работе как “сильный” и “очень сильный”. Ментальное здоровье вышло за рамки узкой медицинской темы и стало фактором, влияющим на рынок труда, качество управления и экономическую устойчивость организаций»,— отметила госпожа Торавал.

Эксперт по организации рабочей среды, автор книги «Офис работает на вас» Татьяна Новикова отметила, что, несмотря на новые технологии, поддерживающие виртуальный офис и развитие искусственного интеллекта, значимость физического рабочего места остается такой же высокой. Сейчас для адаптации сотрудников важно поддержать переходы и смену деятельности, настроив пространство под бизнес-процессы, включить время для перерывов и неформального общения, пояснила госпожа Новикова. «Комфорт и удобство офисного пространства — один из важнейших элементов мотивации сотрудников: 90% опрошенных отмечают прямую связь между удобством рабочего места и качеством и эффективностью их работы. Организация рабочей среды напрямую влияет на эффективность и поведение сотрудников. До тех пор пока офис не работает, нет смысла искать другие средства ее повышения»,— рассказала она.

Архитектор, партнер архитектурного бюро OFFCON Федор Ращевский рассказал про «эстетику тишины» и аналоговый интерьер. «В 90% случаев, когда мы говорим об интеграции технологий в интерьер, мы занимаемся “маскировкой”. Архитекторам приходится бороться с перенасыщением пространства. Настоящий успех — это когда технология становится невидимой или меняет форму пространства, а не просто висит черным квадратом в переговорке»,— считает господин Ращевский. По его мнению, важно начать проектировать офисы «от человека», а не «от розетки».

Начальник Управления эффективности департамента недвижимости и эксплуатации ПАО «Сбербанк» Алексей Фещенко рассказал о практике и экономике решений и поделился опытом компании в работе с офисами. «Недвижимость для любой корпорации — это один из самых долгосрочных и дорогих ресурсов по стоимости владения»,— отметил господин Фещенко. Также он рассказал про переход Сбербанка от формата ЦСКО и «удаленки» до технохабов и региональных офисов и основные принципы организации рабочего пространства, а также развитие собственного приложения для сотрудников банка: «Ежегодно через наше приложение организуется 18 тыс. рабочих мест для наших сотрудников, 31 тыс. переездов сотрудников и 2 млн бронирований переговорных комнат».

HRD фармкомпании ОРГАНОН Роман Зобнин рассказал о персонализации офисов и важности взаимодействия с сотрудниками в их организации. «Идеальный офис у каждой компании свой: когда мы говорим только о технологичности офисов, мы часто забываем о комфорте, возрастных сотрудниках и работниках с детьми. Спросите своих сотрудников, что они хотят в своем офисе,— они не хотят чего-то неимоверного, а вы сможете сделать из офиса второй дом»,— отметил он.

Рынок офисов в России проходит через «идеальный шторм». Рекордно низкая вакантность столкнулась с заградительной ключевой ставкой и бумом частных инвестиций. Как строить и продавать офисы, когда старые правила больше не работают?