Офисная сессия с «Коммерсантом» в рамках MALLPIC

Офисный рынок по-прежнему претерпевает трансформации, бизнес пробует новые форматы, но в то же время спрос на офисные пространства остается рекордно высоким. Несмотря на банковские ставки и другие сложности, связанные с общемировой ситуацией, девелоперы готовы к строительству новых площадей. О том, что строить, в каком формате, есть ли у города место для новых объектов и какой будет современная эксплуатация, эксперты офисного рынка поговорили на специальной сессии с «Коммерсантом» в рамках выставки-форума MALLPIC в Сочи.

Несмотря на многочисленные вызовы последних лет, офисный рынок продолжает не просто функционировать, но и развиваться. Изменения неумолимы, поэтому компаниям, которым интересно сохранить свой бизнес и оставаться конкурентоспособными, необходимо своевременно адаптироваться под новые условия. «Для любой компании крайне важно принимать правильные решения,— отметил модератор, директор по развитию Professional FM Александр Устинов.— Такие решения опираются на достоверные данные, аналитические в том числе. Последняя аналитика говорит нам о том, что даже с учетом проблем, с которыми сталкивается офисный рынок сегодня, перспективы у нашего сегмента большие. Позитивные изменения становятся заметны — например, у девелопера и собственника объекта снова начинают формироваться листы ожидания среди потенциальных арендаторов, опять понемногу говорят про приоритетный план аренды — все это хорошие моменты, которые оздоравливают наш рынок. Самое главное, чтобы в доступе были как многообразие офисных зданий, так и разнообразие арендаторов».

«Самый грустный показатель в списке ключевых индикаторов рынка — доля свободных площадей. Вакансия на сегодняшний день составляет 4,8%, и в сравнении с прошлыми месяцами текущего года она уменьшается,— поделилась статистикой международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.— Новое строительство, запланированное на 2024 год, по факту принесло нам мало площадей, готовых к реализации. А спрос между тем остается высоким. Общее количество офисных помещений классов А и В составляет более 20 млн кв. м. Средняя ставка аренды сформировалась на отметке 23 тыс. руб. за кв. м. В классе А она, конечно же, намного выше, ну а в классе В, наоборот, ниже. Впервые в истории доля объема спроса в классе А превысила показатель в классе В и остановилась на отметке +43%. Доля продаж в общем объеме спроса составляет 31%, другими словами, продается очень много помещений. Самая маленькая сделка прошла на 35 тыс. кв. м, самая большая — на 262 тыс. кв. м. При этом распространенным запросом при поиске офисного помещения остается потребность в аренде не более 200 тыс. кв. м. Будем честны: найти такие помещения под аренду сегодня крайне сложно. Из интересного следует отметить также, что порядка 30% нового строительства, запланированного до конца текущего года, перейдет в 2025 год. В связи с этим мы можем спрогнозировать ввод новых площадей на уровне 700 тыс. кв. м».

Офисная недвижимость по-прежнему остается значимым инструментом инвестирования и занимает стабильно высокую долю в портфелях банков. В общем сегменте коммерческой недвижимости Сбербанка, например, офисные объекты составляют порядка 20%. Управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО «Сбербанк» Арсен Оганджанян отметил, что доля офисов в портфеле за последние несколько лет увеличилась, но темпы этого роста были более скромными, чем, например, в сегменте складов и гостиниц. Офисный сегмент проходил ряд кризисов (пандемия, уход международных компаний), что оказывало сдерживающее влияние на ставки аренды. Только сейчас, когда вакансия показывает устойчивое снижение, мы с осторожностью можем прогнозировать рост ставок аренды в высококлассных объектах, готовых предложить блоки среднего и крупного форматов. Кажется, что данный тренд будет сохранятся, так как текущая стоимость финансирования новых проектов и требования по объему собственного участия инвесторов будут сдерживать объемы предложения и количество новых проектов на рынке.

Несмотря на сложную ситуацию с выводом на рынок новых девелоперских проектов, запас для наращивания объемов офисного рынка в нашей стране есть, уверен инвестиционный директор Central Properties Алексей Смердов. Российский рынок сильно отстает в обеспеченности качественными офисными площадями в сравнении с рынками развитых стран — на 7–8 пунктов. При этом вакансия свободных площадей, которая и без того планомерно снижается на протяжении последних десяти лет, продолжит опускаться. В текущих реалиях, когда стоимость денег достаточно высока, немногие девелоперы способны начать строительство нового объекта, отметил эксперт. Как ни странно, все это приводит к довольно позитивным последствиям на сегодняшний день: в связи с дефицитом свободных помещений растет конкуренция среди арендаторов, доходность объектов повышается, а у самого рынка формируется хороший потенциал.

«Мы согласны с тем, что недостаточность насыщения офисными зданиями российского рынка колоссальна,— поддержал дискуссию директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.— Несмотря на значительные цифры заявленного нового строительства, девелоперам непросто удовлетворить потребности бизнеса при такой низкой вакансии офисных помещений на рынке. Так, в первом квартале 2025 года MR Group планирует ввести в эксплуатацию два деловых небоскреба iCITY площадью 230 тыс. кв. м. Однако уже сейчас в продаже осталось менее 20% офисных блоков. Отмечу, что в реализации площадей iCITY мы наблюдаем тренд на интерес к небольшим и средним по размеру офисам со стороны компаний, которым сложно найти помещение в аренду для собственного размещения. Как правило, это новые покупатели, которые делают свой выбор в пользу качественного продукта в хорошей локации. Их доля в общей структуре спроса растет и может составить 30%. Это стимулирует девелоперов при проектировании и нарезке объектов в большей степени учитывать интересы не только инвесторов, но и конечных пользователей. В любом случае, какой бы новый объект ни вышел на рынок в ближайшие два-три года, мы увидим сохранение высоких темпов реализации офисных объектов: около 80% объема предложения будет распродано до окончания строительства. Конечно, при условии, что это современные, качественные проекты в правильных районах. И именно с локациями связаны сегодня основные риски, с которыми могут столкнуться инвесторы и девелоперы при проектировании новых объектов — хороших мест с продуманной транспортной и социальной инфраструктурой, где можно построить большой бизнес-центр или деловой квартал, осталось не так уж и много».

«Ближайшее развитие рынка, и сегмента гибких сервисных пространств в том числе,— в строительстве офисов под конкретного клиента,— убежден генеральный директор Space 1 Михаил Бродников.— Из 52 тыс. кв. м, которые составляет площадь наших офисов в Москве, треть реализована по техническому заданию клиента. Таким образом, 30% всего портфеля офисных объектов здесь — это объекты BTS. В целом же доля компании в сегменте гибких сервисных офисов Москвы составляет 13%. На текущий момент заявлены два проекта в Дубае. Space 1 чувствует себя неплохо. Особенность нашей работы в том, что мы сдаем в аренду не просто помещение, а полноценное рабочее место. Соответственно, арендная ставка за 1 кв. м и за рабочее место в одном офисном помещении разительно отличаются. В этом году особенно — играет роль стоимость отделки помещения и его обслуживание. Тем не менее пропорция стоимости рабочего места и арендной ставки у нас, по нашему мнению, остается относительно здоровой. Нам удалось этого добиться опять же за счет активной практики по строительству офисов под клиента, а также за счет расширения портфеля предложений. Space 1 и WeWork в апреле 2024 ода подписали договор продажи 100% долей компании – это четыре локации площадью 18 тыс. кв. м. По факту это готовые качественные помещения с отделкой, с которыми сразу можно работать».

«Специфика обслуживания современных офисных зданий связана не только с технической сложностью высоток, но и во многом со множественной собственностью. Хорошо, когда у компании есть большой опыт и она способна обеспечить максимальное удобство как для собственников — не важно, занимают они несколько этажей или небольшую площадь, так и для всех резидентов многофункционального комплекса. У нас он начал формироваться больше десяти лет назад, еще до того как объекты стали массово продавать в собственность нескольким инвесторам,— отметил директор по развитию УК СИТИ Дмитрий Никоноров.— Для себя мы определили формулу, в основе которой человекоцентричный подход, сочетание клиентского сервиса жилого комплекса премиального класса и экспертизы FM-обслуживания многофункциональных комплексов и бизнес-центров класса А. Примером такого обслуживания является деловой комплекс “Империя”. Это уникальный объект на 60 этажей, вертикальный город, с долей участия 252 собственников. Главные цели, которые мы ставим,— повышение благосостояния, создание дружелюбной среды для всех резидентов, гостей и сотрудников, сохранение оборудования в рабочем состоянии на максимально длительный срок, поддержание партнерских и доверительных отношений с заказчиками, моделирование позитивного образа УК».

«Люди — один из активов любой компании. Если смотреть на структуру формирования себестоимости квадратного метра, то одна из главных строчек по затратам — это сотрудник. К сожалению, на рынке, не только управления и эксплуатации, но и в целом на всем рынке труда, наблюдается дефицит квалифицированных кадров,— поддержала дискуссию CEO HR-агентства ProPersonnel Татьяна Долякова.— Тенденция последних лет демонстрирует нам большой спрос у кандидатов на смену рабочего места: у многих наблюдается неудовлетворенность тем местом, где он работает, и при первой же возможности человек меняет компанию. В 2025 году мы увидим большую ротацию персонала. Тем не менее среди главных трендов современного рынка труда можно назвать рекордно низкую безработицу в России. Однако связано это в первую очередь с оттоком специалистов и жесткой политикой государства и бизнеса в отношении мигрантов. Рабочих профессий сегодня откровенно не хватает. В связи с этим формируется рынок кандидата — он может себе позволить выбирать работодателя, и конкурировать за него можно только выгодным предложением по заработной плате. Отсюда вытекает второй тренд рынка — изменение ожиданий сотрудников от работы и работодателя: баланс между работой и личной жизнью уходит на второй план, на первом месте — уровень заработной платы. При этом возвращаться в офис сотрудник не сильно хочет, а работодатель не готов уступать ему в этом. Офисы в этой цепочке борьбы компаний за возвращение сотрудников на рабочие места играют важную роль — это один из инструментов маркетинговой стратегии и специалистов по найму в вопросах привлечения талантливых и перспективных сотрудников. Как показывает практика этого года, при выборе работы соискатель сегодня обращает внимание не только на уровень заработной платы, но и на местоположение и состояние офиса».

В целом на рынке офисной недвижимости сегодня наблюдается низкая вакансия. Кажется, что новые офисы нужны, но выходить на строительство проекта пока страшно — слишком высока стоимость реализации. При этом рынок нащупал различные инструменты, которые помогают профессиональным командам не только поддерживать бизнес, но и развиваться.

Офисный рынок по-прежнему претерпевает трансформации, бизнес пробует новые форматы, в то же время спрос на офисные пространства остается рекордно высоким. Несмотря на банковские ставки и другие сложности, связанные с общемировой ситуацией, девелоперы готовы к строительству новых площадей.

На офисной сессии с «Коммерсантом» в рамках выставки-форума Mallpic в Сочи обсудим:

• Какова аналитика офисного рынка на сегодня?
• Позиция банков на финансовую составляющую в строительстве.
• Офисные пространства как HR-инструмент.
• Какой продукт готов строить девелопер?
• Востребованные форматы:
  — классические офисы,
  — гибкие пространства,
  — офисные резиденции.

Плюсы и минусы каждого формата:

• Строить или арендовать? Портрет арендатора и покупателя.
• Офисы в ЗПИФ как инвестиционный продукт.
• Особенности управления офисами.
• Юридическое сопровождение и консалтинг.
• Особенности обслуживания МФК с множественными собственниками.