Закрытый инвестиционный коктейль в рамках MALLPIC

Инвестиции — это вложение денег для сохранения и преумножения. Самые распространенные виды инвестирования — ценные бумаги, драгоценные металлы и, конечно же, недвижимость. В мире инвестиций профессионалы прибегают к диверсификации портфеля, распределяя средства на несколько активов, то есть создают своего рода «инвестиционный коктейль» для получения максимальной выгоды и минимизации рисков. Как правильно распределить активы и, самое главное, куда, проговорим с экспертами на специальной сессии от «Коммерсанта» в рамках выставки-форума MALLPIC.

Ключевой фактор, который сегодня влияет на многие вопросы, связанные с инвестированием,— это денежно-кредитная политика государства. В декабре ожидается очередное повышение ключевой ставки до 23%, что, конечно же, усилит давление на финансовые институты, уверен рынок. «Бизнес находится сегодня в непростом положении: на фоне высоких ставок брать кредит в банке слишком дорого, поэтому приходится искать альтернативные способы для поддержания работы и дальнейшего развития,— задал тон беседы модератор, журналист, телерадиоведущий “Коммерсантъ FM” Марат Кашин.— С такими ставками по вкладам инвесторам выгоднее положить свои деньги на депозит под 25% и получать фиксированный доход. Однако объем инвестиций в недвижимость за 2024 год приближается к своему максимальному значению. Притом что в целом по рынку отмечается снижение на 20%»,— подчеркнул эксперт.

«Объем инвестиций в недвижимость до конца текущего года составит 1 трлн руб.,— поделилась статистикой сомодератор, старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова.— При этом 45% таких инвестиций пришлось на долю конечных пользователей. Такой существенной пропорции мы не видели на рынке ни разу за последние 20 лет. Большой прирост частных партнеров вызван потребностью людей в сохранении своего капитала и приобретении небольшой недвижимости под свои нужды. Чаще всего такие инвестиции наблюдаются в сегменте офисов и складов. Но, конечно же, чистые инвестиционные сделки в 2024 году также были, однако их количество упало на 16%. Предполагаем, что основным фактором такого сдерживания аппетитов инвесторов стало получение банковского финансирования в том числе. Тем не менее существенный прирост инвестиций в текущем году пришелся на офисный рынок: увеличился не только объем площадей, но и количество сделок. Вторым в строчке востребованных продуктов для инвестирования остается складской сегмент рынка коммерческой недвижимости. Здесь количество сделок также выросло на 30%. А вот в торговле и гостиничном направлении отмечается падение интереса инвесторов. Во много это связано с эффектом высокой базы, сформировавшейся в прошлом году. В целом же 2024 год можно назвать рекордным с точки зрения инвестиций, поэтому в 2025 году мы ожидаем сокращение этих объемов».

«Последние два года действительно стали рекордными для инвестиционного рынка нашей страны,— поддержал дискуссию управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО “Сбербанк” Арсен Оганджанян.— Сбер, как ключевой финансовый партнер отрасли, также принимал активное участие в финансировании новых проектов. Лидером роста последних лет стала гостиничная и складская недвижимость. Гостиничный сегмент получил необходимые меры господдержки (ПП 141), благодаря чему Банк профинансировал 82 проекта. Развитие складского сегмента произошло из-за активного роста онлайн-ритейла и расширения логистической инфраструктуры в регионах РФ. С одной стороны, мы видим, что, несмотря на все трудности, объем инвестиций не просто сохраняется, а в некоторых сегментах даже растет. С другой стороны, мы активно следим и за ростом ключевой ставки, и за тем, как это влияет на поведение инвесторов и девелоперов. Безусловно, высокая стоимость заемного финансирования будет оказывать сдерживающее влияние на объемы новых проектов. Тем не менее инвестиции в недвижимость остаются хорошей возможностью сохранить капитал для многих инвесторов. Переход от аренды к покупке и продажа частным инвесторам мелкой нарезки — одно из подтверждений данного тезиса».

Кризисное время всегда воспринималось многими компаниями как возможность для нестандартных подходов и эффективного развития. Период последних двух лет, когда ключевая ставка неизменно и постепенно повышается, не стал исключением. «Самые выгодные предложения по сотрудничеству мы получили через пару дней после того, как ставка выросла до 20%,— подтвердил данный тезис генеральный директор ГК “РКС Девелопмент” Станислав Сагирян.— На сегодняшний день у нас в портфеле шесть проектов в Московском регионе, наработано 15 лет партнерских отношений с банками по привлечению проектного финансирования, сформировано 1,6 млн кв. м в портфеле группы компаний. Мы, как мультирегиональный девелопер, специализирующийся на возведении жилья комфорт-класса с отделкой под ключ, компетентно заявляем, что следующей год станет хорошим периодом для того, чтобы входить в долгосрочные проекты. Это позволит выводить на рынок новое строительство и прирастать объемами. Прошлый год стал для нас более удачным, чем текущий: за девять месяцев 2024 года мы реализовали 21 млн кв. м жилья, тогда как в 2023 году продали 35 млн кв. м. Рост средней цены продаж на третий квартал текущего года составил 74% по сравнению с динамикой от 2020 года. Ценам на жилье сегодня падать уже некуда, поэтому каких-либо существенных дисконтов и скидок на квартиры и апартаменты в 2025 году ждать не стоит. Новое строительство, конечно же, будет — перегрева рынка в этом отношении мы, откровенно говоря, в отличие от многих инвесторов, не видим».

Наряду с тем, что эксперты отмечают наличие неплохих перспектив в насыщенности рынка новыми квадратными метрами, по-прежнему сохраняется высокий дефицит качественных помещений. Особенно в офисном сегменте. «Спрос здесь высокий, объектов мало, и все это оказывает давление на стоимость здания. Офисный рынок даже при текущих ценах является недооцененным, отчасти поэтому инвесторы проявляют интерес к нему,— отметил современную тенденцию директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев.— Из интересных тенденций стоит отметить появление на рынке купли-продажи офисов компаний, стратегия которых ранее не предполагала приобретение помещения для собственных нужд. Сегодня часть арендаторов предпочитает покупку. Суммарно их число растет и может составить 30–40% в общей структуре сделок. Все остальные — это инвесторы, причем как крупные игроки, так и клиенты, которые последовательно покупают несколько блоков по 200–300 квадратных метров, расширяя свой портфель. Как правило, помещения приобретают на собственные средства, без привлечения банковского сопровождения. Правильная тактика небольших инвесторов в таких случаях следующая: приобрести небольшой блок на этапе строительства, сдать в аренду на три-пять лет, дождаться максимальной капитализации объекта и продать, реинвестируя полученные средства в новые офисы или иные инструменты. Текущий рынок — это рынок продавца и арендодателя. Арендный рынок в классическом виде, с большим количеством офисных объектов, сдающихся в аренду, по нашим ощущениям, сможет восстановиться не раньше чем в перспективе четырех-пяти лет».

«Любой инвестор, который задумывается о покупке объекта, задает себе ряд вопросов: “Что я готов купить?”, “Какой риск я на себя беру?” и “Какой доход я в конечном итоге получу?”. В процессе поиска ответов у него формируется понимание того, в какой проект он понесет свой капитал,— поделился опытом директор по связям с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков.— Мы со своей стороны определили стратегию текущей работы и будущего развития в реализации крупных проектов. На сегодняшний день мы являемся третьим девелопером по объему строительства в Москве и седьмым — по России. Каждая третья проданная квартира в Москве — от нашей компании. При этом мы отмечаем потенциал застройки Новой Москвы в еще 20+ млн кв. м. Когда мы говорим о крупных проектах, мы имеем в виду по-настоящему масштабные — со сроком реализации от 20 до 50 лет. По большому счету ты строишь маленький город и, когда работаешь над таким проектом, начинаешь думать не только про само задние и о том, каким оно будет, но и про культурную, социальную и спортивную инфраструктуру вокруг него. Эта локация в дальнейшем будет развиваться и управляться нами же. Необходимо наперед просчитывать все те преимущества, которые получит потенциальный инвестор, купив квартиру в таком объекте. Современный девелопер не просто продает квадратные метры, а реализует комфортную городскую среду, а также предоставляет бизнесу инструменты и сервисы для развития. В качестве примера такого комплексного подхода к инвестированию можно назвать наш проект спортивно-событийного кластера “Прокшино”».

Новый потенциально интересный проект для инвестиций сегодня возводится в Азербайджане. «Уникальный город курорт Sea Breeze площадью 500 га c собственной инфраструктурой, расположенный на побережье Каспийского моря. На сегодняшний день, без преувеличения, его можно назвать самым привлекательным инвестиционным проектом на территории СНГ,— поделилась данными руководитель отдела продаж Sea Breeze Мирвари Шахбазова.— Азербайджан сегодня является светской республикой с развитой инфраструктурой и стабильной экономикой, которая ежегодно демонстрирует средний рост на 2%. С 2017 года обменный курс доллара к манату также стабилен и остается на уровне 1,7. Прогноз на период до 2027 года предвидит сохранение валютного курса на том же уровне. Страна сохраняет высокую инвестиционную привлекательность — на рынок Азербайджана выходят многие мировые компании с известными брендами. При этом у нас низкие налоги на недвижимость и полностью отсутствует налог на приобретение. Окупаемость достаточно высокая: в перспективе пяти лет можно выйти на доход в 100%».

Конечно, каждый инвестор самостоятельно решает для себя, в какие именно объекты инвестировать. Все зависит от его интересов и конечных целей. Однако при этом важно обращать внимание не только на преимущества и потенциальные возможности объекта, но и тщательно изучать все возможные риски такого приобретения. Одним из них сегодня все чаще становится риск деприватизации здания. К сожалению, этот процесс в большинстве случаев не имеет срока давности, поэтому изъять объект у инвестора и собственника могут в любой момент, даже после многолетней эксплуатации.

«За последние два года мы все чаще сталкиваемся с делами, которые касаются исков Генеральной прокуратуры о деприватизации имущества,— рассказал о деталях потенциального риска адвокат, управляющий партнер АБ “Павел Хлюстов и партнеры” Павел Хлюстов.— Споры касаются и объектов коммерческой недвижимости, в результате которых объекты подвергаются изъятию. Например, был изъят отель Radisson в Челябинске, гостиничный комплекс “Имеретинский” в Сочи, в процессе дела гипермолла “Горбушкин двор” в Москве, коттеджного поселка “Сады Майендорф”, гостиницы “Метрополь” и еще порядка 1,5 млн кв. м объектов коммерческой недвижимости в Москве. По сути, речь здесь идет о конфискации, когда инвестор или собственник остаются и без здания, и без денег. Под риск деприватизации может попасть любое здание — достаточно подать иск о признании сделки недействительной или о наличии признаков коррупции. Сроки давности дел, попавших под такие основания, размываются, поэтому объекты деприватизируются. Поскольку приведенные примеры являются, по сути, непрозрачными правовыми рисками, это создает дополнительное давление на кредитный рынок в целом — на этапе инвестирования в проект невозможно предугадать, что станет причиной и предметом деприватизации, поэтому банки должны закладывать этот риск в условия по кредитованию, а это, в свою очередь, сказывается на стоимости финансирования».

В целом же, если смотреть на рынок инвестиций сегодня, следует отметить его хорошие перспективы. Даже несмотря на постоянный рост ключевой ставки, интерес инвесторов к проектам есть. Настораживает перспектива увеличения ставок капитализации. Какие-либо прогнозы насчет возможной доходности в 2025 году формировать пока не получается, но очевидна новая тенденция к развитию крупных масштабных проектов, рассчитанных на многие годы реализации.

Инвестиции — это вложение денег для сохранения и преумножения. Самые распространенные виды инвестирования: ценные бумаги, драгоценные металлы и, конечно же, недвижимость. В мире инвестиций профессионалы прибегают к диверсификации портфеля, распределяя средства на несколько активов. То есть создают своего рода «инвестиционный коктейль» для получения максимальной выгоды и минимизации рисков.
Как правильно распределить активы и куда — проговорим с экспертами на нашем Закрытом инвестиционном коктейле.

Дресс-код Cocktail.
Приветствуются цвета — красный, белый, черный.