Круглый стол «Недвижимость-2026: инвестиционные горизонты»

4 июня ИД «Коммерсантъ» провел круглый стол на Петербургском международном экономическом форуме «Недвижимость-2026: инвестиционные горизонты». На конференции ведущие эксперты, девелоперы и частные инвесторы обсудили, как процентные ставки влияют на стратегии инвестиций в секторе недвижимости, как убедить инвесторов заходить на рынок, какие регионы наиболее привлекательны для инвестиций, а также перспективы и риски рынка недвижимости в целом.

Обсуждение открыла модератор встречи Екатерина Румянцева, основательница и президент экосистемы Kalinka. Она отметила, что российский рынок недвижимости всегда был непростым, но сейчас условия для девелоперов крайне сложные: процентные ставки высоки, стоимость строительных материалов только растет, а спрос со стороны населения, например, на жилье премиум-класса, только в первом квартале этого года упал на 36%.

Госпожа Румянцева также прокомментировала, что изменения произошли не только в стоимости объектов, но и в поведении покупателей. Клиенты стали более избирательными и требовательными — сегодня они рассматривают недвижимость как инструмент для сохранения капитала, для роста, для диверсификации и для жизни.

Генеральный директор группы компаний «Самолет» Анна Акиньшина согласилась, что нынешние времена — период выживания, а не роста и прогресса для девелоперов. Тем не менее девелоперы фиксируют приток «осознанных денег — от тех, кто выходит из перегретых и эмоциональных активов». И самая разумная стратегия для девелоперов, по мнению спикера,— быть гибкими: максимально идти навстречу клиентам, подстраиваться под них, но при этом не забывать о собственной прибыли.

Отдельно глава ГК «Самолет» рассказала об инструментах для инвестиций, которые предлагает компания. Подход к инвестициям зависит от объема доступных средств. Так, инвесторам с капиталом 10–30 млн руб. предлагается зайти на рынок коммерческой недвижимости, где ГК «Самолет» предлагает уже готовый арендный бизнес. Клиентам с портфелем более 100 млн руб. предлагаются индивидуальные инструменты для инвестиций. «Им нужен актив, который не только сохраняет стоимость, но и работает на нее»,— резюмирует Анна Акиньшина.

Участники встречи затронули и вопрос проблемных активов и таймингов ввода объектов в эксплуатацию. Анна Акиньшина рассказала, что для ее компании объем вводимых площадей никогда не был самоцелью, а активы, которые могут быстрее и эффективнее реализовать конкуренты, ГК «Самолет» предпочитает выгодно продавать.

Главный управляющий директор ВЭБ.РФ Александр Чеботарев рассказал, как государственная корпорация развития обеспечивает финансирование социальных проектов. По его словам, ВЭБ.РФ работает над тем, чтобы сложные активы становились частью долгосрочных программ развития территорий, создавая новые возможности для повышения качества жизни, в том числе в партнерстве с частными инвесторами.

Говоря о стратегии развития самих девелоперов, господин Чеботарев отметил, что маржинальность в нынешних рыночных условиях уже давно отошла на второй план. Девелоперы стали более социально ориентированными, а главное — многопрофильными, с широким перечнем услуг. А опираться компаниям стоит не на сиюминутную прибыль, а на долгосрочные программы, где на смену просто строительства элитных жилых комплексов должны прийти планы развития кварталов, районов и даже городов.

На рынке загородной недвижимости фиксируется значительный рост спроса — это во многом связано с изменением портрета и покупательских привычек потребителей. Основатель и президент ГК «Голутвинская Слобода» Андрей Огиренко рассказал, что, несмотря на турбулентную экономику, продажи в секторе загородной недвижимости продолжают расти.

«Загородная недвижимость является востребованным активом среди управленцев среднего и верхнего звена, которые все больше предпочитают жизни в мегаполисе уединение и камерность загородной жизни»,— поясняет господин Огиренко. Он также отметил, что успех загородных проектов во многом зависит от наличия развитой инфраструктуры и транспортной доступности. Так, например, в рамках проекта «Малое Завидово» в Тверской области покупатели получают готовую экосистему в уникальной природной локации и доступом к платной дороге, чтобы быстро и удобно добираться до столицы в случае необходимости. Проект «Малое Завидово» находится всего в 1,5 часа от центра Москвы по новой высокоскоростной трассе М-11.

Господин Огиренко отметил, что сегмент элитной недвижимости, который в начале десятилетия пережил резкий всплеск интереса, сегодня переживает период адаптации к новым экономическим реалиям. Предложение при этом остается ограниченным, особенно в качественных проектах с продуманной концепцией, архитектурой, окружением (качеством среды) и транспортной доступностью.

Сооснователь и заместитель председателя совета директоров BMS Development Group Юлия Воронина заявила, что трудные времена — всегда окно новых возможностей на рынке. BMS Development Group — социально ориентированный девелопер полного цикла, который уверен, что рынок недвижимости вернется к долгосрочным капиталам. Компания старается ставить амбициозные цели на долгосрочную перспективу, и выход на IPO уже в 2030 году — не самоцель, а лишь один из этапов намеченного плана развития. Девелопер видит риски, но старается хеджировать их, в том числе за счет партнерства с мэрией Москвы и фондом «РК-Инвестиции», а проблемы на рынке коммерческой недвижимости, по ее мнению, никак не затронут реализацию первого проекта КРНТ в Москве и других проектов в портфеле.

В заключение встречи модератор встречи напомнила, что инвестору важно не только заработать, но и защитить инвестиции, в том числе для будущих поколений. О том, как защитить и передать инвестиции будущим поколениям, рассказала Виктория Дергунова, адвокат, партнер юридической фирмы «Монастырский, Зюба, Степанов и партнеры» (МЗС). По ее словам, любая покупка недвижимости — это уже способ сбережения инвестиций в условиях нестабильной экономики. Нет ничего более надежного, чем квадратные метры и бетон. Если говорить о наследственном планировании, то в последние несколько лет у состоятельных клиентов с портфелем от 100 млн руб. популярностью пользуются личные фонды. Если завещание — это базовый минимум для любого собственника, то личный фонд — это уже часть долгосрочной стратегии преемственности. Он защищает активы от дробления среди наследников, так как нормы об обязательной доле к имуществу фонда в случае смерти его учредителя не применяются. Его выдача выгодоприобретателям происходит по правилам фонда, а не по закону, которые учредитель определяет при жизни по своему усмотрению. Имущество также может в принципе не выдаваться, а использоваться фондом для обеспечения содержания семьи, в том числе пожизненного, на много поколений вперед. Например, многие собственники передают в него «родовые гнезда», которые они не предполагают отчуждать и в отношении которых устанавливают для близких возможность пользоваться и собираться с целью поддержания семейных связей и ценностей. Больше половины созданных в России личных фондов управляют объектами коммерческой и некоммерческой недвижимости, ведут инвестиционную и предпринимательскую деятельность в сфере строительства и аренды. Это выгодно с точки зрения налогообложения, обеспечивает конфиденциальность владения и дешевле в обслуживании по сравнению с закрытыми паевыми инвестиционными фондами. Кроме того, личные фонды позволяют отказаться от использования номинальных владельцев и тем самым снизить риск утраты контроля над значимыми активами вследствие обстоятельств, возникающих в жизни номинальных держателей и их семей, которые находятся вне контроля реального собственника.

Рынок недвижимости 2026 года — мы приглашаем ведущих экспертов, девелоперов и частных инвесторов обсудить, куда движется капитал в этом году.

Вопросы к обсуждению:

• Стратегии-2026/2027 рынка недвижимости: перспективы и риски
• Стоимость капитала: как текущие процентные ставки влияют на стратегии институциональных и частных инвесторов
• Новые географии и новые форматы
• Загородная недвижимость: потенциал развития 2026–2027
• Сопровождение инвестиционных сделок: практические кейсы