Итоги года. Коммерческая недвижимость

1 декабря на конференции ИД «Коммерсантъ» подведем итоги года рынка коммерческой недвижимости.

Крупнейшие сделки, знаковые проекты, тренды и перспективы развития, инвестиционная привлекательность — по каждому сегменту коммерческой недвижимости. Все, чем запомнится пандемийный 2021 год, обсудим с топ-консультантами, девелоперами, экспертами в проектировании, строительстве и управлении.

Второй год рынок коммерческой недвижимости живет в условиях экономической нестабильности. При этом знаковые коррективы во все бизнес-процессы по-прежнему вносит пандемия. Несмотря на постоянные ограничения, связанные с распространением COVID-2019, введения QR-кодов, нерабочих дней и прочих обязательных для выполнения решений, рынок сумел сохранить свою инвестиционную привлекательность. 2021 год запомнился крупнейшими сделками и знаковыми проектами. Текущие тренды, а также перспективы развития коммерческой недвижимости ведущие игроки рынка обсудили в ходе итоговой конференции от ИД «Коммерсантъ».

Итоги и прогнозы. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Самым стабильным сегментом рынка коммерческой недвижимости на текущий момент по-прежнему остается складской — на протяжении всего года склады демонстрировали устойчивый рост и повышали свою инвестиционную привлекательность. Офисы, в свою очередь, также подтвердили жизнеспособность: за 2021 год в офисном сегменте были заключены большие сделки с общей площадью до 1,7 млн кв. м, причем к концу декабря эта цифра подрастет, уверены эксперты. Замыкает тройку лидеров торговая недвижимость. Какими бы мрачными прогнозами ни сопровождалось будущее ритейла, торговые центры и розничные магазины продолжают работать и адаптироваться к постоянно меняющейся реальности. Переход к формату места притяжения крупные ТЦ начали еще давно, а пандемия этот процесс только ускорила.

Одним из ограничений развития рынка коммерческой недвижимости сегодня остается дефицит крупных свободных земельных участков, пригодных для реализации проектов. В то же время инвестиционные проекты, предусматривающие создание новых мест приложения труда, такие как логистические комплексы, индустриальные парки и объекты офисно-деловой недвижимости, очень интересны городу. Одним из вариантов решения рассматриваемой проблемы, предлагаемых правительством Москвы, является реализация подобных инвестиционных проектов в рамках МаИП. Указанный механизм имеет сложившуюся практику применения, что позволяет говорить о его результативности, обеспечивающей устойчивый рост объема инвестиций и мест приложения труда.

Сознание современного застройщика сильно изменилось, подтвердил данный тренд начальник управления координации градостроительной документации градостроительных проектов департамента развития новых территорий города Москвы Рустам Убайдуллаев. Поскольку внимание города сегодня во многом уделяется наличию необходимой инфраструктуры, каждый жилой проект обязательно сопровождается сопутствующими объектами. При этом город активно работает над повышением инвестиционной привлекательности развития своих территорий — крупные вложения направляются в инженерные системы, транспортную инфраструктуру, подготовку проектно-планировочной документации и прочие важные вопросы, подчеркнул чиновник. Несмотря на пандемию, рынок продолжает жить, адаптироваться и развиваться, прирастая новыми интересными объектами.

«Офисный парк Comcity, наверное, самый яркий пример качественного проекта развития новой территории города,— поделился опытом реализации объекта директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.— Это и удобные, комфортные для сотрудников арендатора офисы, и продуманная сопутствующая инфраструктура — благоустроенная зеленая территория с парком и зонами отдыха, хорошая транспортная доступность. На сегодняшний день у нас нулевая вакансия в действующей очереди, и уже подписано 15 тыс. кв. м в новой, которая будет введена в эксплуатацию в первом квартале 2022 года. Интересно, что новые форматы использования офисов понемногу развивают и саму локацию. Одного лишь места расположения сегодня становится недостаточно, кроме локации должно быть еще что-то. 20% наших клиентов переезжают в офисный парк Comcity из офисов внутри Садового кольца просто потому, что хотят иметь качественное комфортное помещение и развитую инфраструктуру».

«Мы также достаточно плотно работаем с городом,— поддержала дискуссию директор по продажам ГК “Пионер” Диана Нилиповская.— У нас подписано три соглашения по компенсации ВРИ проектов, которые на данный момент находятся в стадии реализации. Это комплексная история, призванная качественно усилить развитие новых территорий Москвы и Новой Москвы. Мы сейчас говорим о концепции 15-минутного города, когда в одном месте, в одном районе есть все необходимое для работы и комфортной полноценной жизни, включая детские сады, школы, больницы, сервисную и образовательную инфраструктуру и, конечно же, транспортную доступность. За последние пять лет в Москве появились новые транспортные артерии, вдоль и вокруг которых застраиваются и формируются новые жилые районы. Те девелоперы, которые поддерживают такое направление развития города, получают возможность строить эффективные проекты. На сегодняшний день в портфеле нашей компании находится порядка 650 проектируемых квадратных метров качественных современных объектов жилой и коммерческой инфраструктуры, расположенных на локациях новых транспортных артерий».

«В 2021 году новые заказчики действительно появились в жилом сегменте, общественных объектах, гостиничном и курортном секторе,— отметил управляющий партнер ГК
“Спектрум” Владимир Иванов.— Предположительно эти же тенденции сохранятся и в 2022 году — мы увидим создание новых и редевелопмент традиционных зон внутри России. При этом наибольшая активность в секторе коммерческой недвижимости будет наблюдаться в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае. Конечно же, строящиеся проекты продолжат придерживаться стратегии многофункциональности: на рынок в ближайшей перспективе выйдут МФК с большим количеством разноплановых технологий внутри, где центром все же станут офисные пространства — вокруг них и будет формироваться среда для жизни. Возможно, именно в таких МФК предпочтут размещать свои штаб-квартиры крупные российские и мировые корпорации. Тренд на создание таких главных представительских офисов компаний на рынке становится заметнее с каждым годом».

«Тем временем рост цен на жилье в Москве продолжает расти, что во многом усложняет для людей поиск места для жизни,— поделился своим видением ситуации на рынке президент Becar Asset Management, один из основателей РГУД, член правления Ассоциации инвесторов Москвы.— Особенно сложно найти доступное, не говоря уже о комфорте, жилье для молодежи, сегодняшним студентам. В Москве, например, учится порядка 700 тыс. человек, а достойной жилой инфраструктуры для них практически нет. При этом интересно, что Москва по показателю привлекательной жизни для студентов перешла с 43-го места на 25-е. То есть мы улучшаем свои позиции в мире, открываем для них коливинги, отели новых форматов. Недавно, например, открыли первый digital-отель в России — это полностью бесконтактный отель, где все управляется с телефона, что не только актуально, но и поддерживает текущую высокую повестку безопасности здоровья. На наш взгляд, мы и дальше должны инвестировать в проекты жилья для студентов и молодежи, создавать для них еще более качественные и комфортные условия. Они готовы за это платить сегодня».

«Интересно, что, несмотря на высокую активность застройщиков жилья на рынке коммерческой недвижимости, в особенности по продаже объектов стрит-ритейла, у них в настоящее время отсутствует потребность в инвестиционном капитале,— отметил генеральный директор R2 Asset Management Вячеслав Рожманов.— Большинство проектов реализуются за счет проектного финансирования. Что позволяет девелоперам выставлять объекты коммерческой недвижимости по максимальным ценам продажи и не спешить с темпами и объемами реализации. Для инвестиционных компаний, которые могут позволить себе приобретение больших объемов помещений стрит-ритейла, эта особенность рынка и нежелание застройщиков предоставлять скидки за приобретаемый объем, во многом стала сдерживающим фактором на пути достижения поставленных результатов. У нас, например, несмотря на небольшой спад динамики приобретений, все же получилось поддерживать темпы наращивания портфеля и выполнить поставленные перед собой цели на этот год. Мы преимущественно приобретаем объекты стрит-ритейла, пристальнее стали смотреть на рынок складской недвижимости, задумались о приобретении офисных объектов с возможностью их обязательной реконцепции и активно занимаемся приобретением небольших торговых центров. Нам интересны торговые объекты площадью до 15 тыс. кв. м. Наш опыт подсказывает, что частным инвесторам сегодня интересны небольшие площади, расположенные в таких торговых центрах. Инвесторов на рынке сегодня достаточно много, особенно частных, и мы стараемся создавать качественный инвестиционный продукт в различных сегментах, который им будет интересен».

Рабочую активность рынка коммерческой недвижимости подтверждают и компании-консультанты. По словам их представителей, многие прогнозы, озвученные в начале 2021 года, подтвердились, даже самые дерзкие и, казалось бы, невозможные. Уходящий пандемийный год оказался богат на крупные сделки, знаковые открытия и актуальные тренды.

«Для нас 2021 год был очень продуктивным: на сегодняшний день мы финализировали 1350 контрактов, при этом мы ожидаем, что еще ряд существенных сделок будет заключен до конца года,— поделилась результатами компании партнер, член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Colliers Анна Никандрова.— Самым необычным и ярким проектом, реализованным за 2021 год, мы считаем открытие для посетителей проекта “Грозный Молл”, который находится в комплексном управлении Colliers. Для нашей компании это результат большой работы, которая началась еще в 2015 году с разработки коммерческой концепции и эксклюзивного брокериджа. Это знаковый проект с потрясающей архитектурой, уникальным составом арендаторов, реализованный в сложнейшем регионе, и в самом сложном сегменте коммерческой недвижимости, который в последние два года подвергся самому серьезному испытанию. Помимо бизнес-вопросов мы большое внимание уделяли развитию HR-процессов и усилению позиций компании в данном направлении — привлечение новых талантов и создание условий для раскрытия потенциала текущих сотрудников, расширение офиса за счет увеличения площади сервисных зон и открытия кафе».

«Уходящий год — особенно первая его половина — отметился высокой активностью на инвестиционном рынке, и ряд сделок в этом секторе были закрыты нашей командой. В числе наиболее интересных и, безусловно, сложных выделю проект, который прошел под эгидой числа “три”,— рассказал об опыте компании генеральный директор JLL в России Андерс Лильенстолпе.–– Он длился три года, в нем участвовало три покупателя, в него были вовлечены три банка, и весь процесс его заключения состоял из трех этапов. При этом за три года многое изменилось — начиная с настроений и заканчивая законодательными нормами. В конечном итоге мы успешно закрыли эту сделку. Речь идет о продаже действующего бизнес-центра “Технополис Пулково” в Санкт-Петербурге и прав на строительство его третьей очереди. Это крупнейшая инвестиционная трансакция в офисах класса A Петербурга за всю его историю и самая большая сделка на офисном рынке России в 2021 году. Поэтому ее по праву можно назвать одним из достижений нашей команды. В целом же для инвестиционного рынка 2021 год был достаточно успешным, сильным периодом, даже несмотря на то, что ключевая ставка значительно выросла».

«Уходящий год можно назвать рекордным для нашей компании за последние семь лет ее существования,— подвел итоги года главный исполнительный директор CBRE Владимир Пинаев.— Многие из рекордных показателей установлены в индустриальном секторе, в частности, наша пакетная сделка с OZON и ПНК размером около 500 тыс. кв. м. Уверен, подобные крупные пакетные сделки в будущем будут встречаться все чаще. Мы продолжаем видеть большой потенциал для нашего бизнеса в складском секторе. Интересным для нас также останется офисный рынок. Ключевой риск, который может ограничить размеры поглощения в этих двух сегментах,— достаточное предложение офисных и складских площадей. Рынок ритейла создает для нас большие возможности в консалтинге, реализации мультифункциональных проектов, управлении и инвестиционных продажах».

«2021 год действительно всех нас приятно удивил с точки зрения показателей офисной недвижимости,— согласился с коллегами управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.— В текущем году наблюдалось восстановление активности девелоперов и пользователей офисов. Спрос на классические и гибкие пространства превысил показатель предыдущего года. На наш взгляд, следующий год станет для всех нас настоящим вызовом, когда нужно будет искать новые решения, еще активнее работать с форматом гибких офисов. В целом 2021 год помимо знаковых сделок запомнится нам ростом консалтинговых проектов. Наша экспертиза позволяет нам создавать новые интересные объекты по всей России. Наиболее крупные и интересные проекты с нашим участием были на Сахалине (компания Knight Frank приняла участие в Открытом международном конкурсе на разработку архитектурно-градостроительной концепции нового города Экополиса, в рамках которого на территории более 1,5 тыс. га к 2030 году появится общественно-культурная деловая зона, инновационно-технологический кластер и мультимодальный логистический комплекс) и в Калининграде. Приятно, что сегодня мы причастны к тому, что спустя годы принесет пользу нашим потомкам».

«Итоги и показатели 2021 года демонстрируют, насколько хорошо и эффективно мы провели 2020 год,— убежден управляющий партнер, генеральный директор Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко.— И планка на 2022 год у нас теперь достаточно высока. Наши услуги связаны с двумя зонами возможностей — это управление и, конечно же, консалтинг. Рынок коммерческой недвижимости в России полон непроработанных возможностей, которые кто-то должен собрать, подготовить по ним техническое задание, правильно отработать и довести до сделки. Нам нравится подключаться на раннем этапе, потому что именно там находится самое большое пространство для воображения и даже фантазии».

На стыке жилья и коммерции

За последние 14 лет коммерческая недвижимость значительно изменилась, а жилой и индустриальный сегмент существенно выросли и продолжают активно развиваться. В составе жилых комплексов неизменно появляются коммерческие объекты. Помимо многофункциональности и концепции 15-минутного города на рынок выходит такое понятие, как Placemaking — комбинация объектов коммерческой недвижимости в составе проекта и на территории реализуемого проекта.

«Для современного покупателя уже недостаточно иметь в составе своего жилого комплекса фитнес-клуб или детский сад, многие выступают за наличие персонализации своего дома. Тренд Placemaking позволяет девелоперу учитывать интересы современного покупателя и, более того, зарабатывать на этом дополнительную прибыль,— рассказывает старший директор, глава ритейл-департамента CBRE Марина Малахатько.— Placemaking начинается с создания территории проекта на стадии разработки эскизного проекта. Причем его масштабы могут быть и шире — применить его можно не только к одному комплексу, но и к целому городу. Есть примеры, когда использование этого тренда позволяло переносить эстакаду и возвращать речной поток в историческое русло. В результате вдоль и вокруг этих измененных территорий выросла качественная жилая и офисная застройка с развитой инфраструктурой, формируя высокую привлекательность среди потенциальных резидентов. Мировые проекты нашей компании с привлечением Placemaking реализованы в том числе в Нью-Йорке и Милане. Российский рынок многофункциональной недвижимости с применением нового подхода к организации и коммерциализации территории только формируется. Таким образом, Placemaking направлен на то, чтобы не просто развивать необходимую инфраструктуру вокруг проекта, а создавать объекты притяжения в каждом конкретном месте: эффективно распределяя коммерческие объемы, привлекая внешний трафик, создавая уникальные характеристики и повышая стоимость недвижимости, реализованной по принципам Placemaking. Современные потребительские тренды, по сути, создают новый формат инфраструктуры».

«Крупнейшие жилые девелоперы все активнее будут выходить в офисный рынок, поскольку чувствуют в нем большой потенциал. Более того, новая градостроительная политика Москвы стимулирует нас заниматься именно офисным строительством,— отметил директор по развитию коммерческой недвижимости ГК ФСК Сергей Пшеничников.— Мы, в свою очередь, подписали два соглашения по компенсации ВРИ и сейчас активно занимаемся их реализацией. Мы строим эти объекты с применением современного опыта, стараясь учитывать свежие решения. Главная цель этой программы — создание рабочих мест там, где наблюдается их дефицит, поэтому на территории Москвы и в новых ее границах в ближайшем будущем появятся дополнительные школы, детские сады, торговые центры, офисы и технопарки. К 2024–2025 годам большое количество нового предложения появится и на рынке офисных площадей».

Основным вектором развития успешного мегаполиса сегодня остается тренд децентрализации. По словам партнера бюро Syntaxis Александра Старикова, город продолжит придерживаться этого направления следующие десять лет. За это время на территории Новой Москвы появятся немало интересных, качественных и комфортных мест для жизни, работы и отдыха.

«По пути комплексного развития территорий наша компания идет давно — с 2005 года мы реализуем полноценные проекты в знаковых локациях Москвы,— рассказывает коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева.— На сегодняшний день в нашем портфеле 800 тыс. кв. м, и это разные площади с разным наполнением. Среди них 35 проектов коммерческой недвижимости и 11 — жилой. Все они индивидуальные, большинство сохранили историческую составляющую. Например, “Даниловская мануфактура” — единый структурный деловой квартал, включающий жилые лофты, один из первых в Москве. Сейчас рядом с ним мы завершаем реализацию проекта высококлассного бизнес-центра DM Tower. Это пример того, что вне центра города появляется офисный объект класса А, при этом уже довольно успешный и востребованный. Важными сделками в 2021 году для нас стала также реализация четырех из восьми пентхаусов в клубном доме Roza Rossa. В целом из 120 апартаментов в экспонировании осталось всего 10%. Следующий, 2022, год для нас будет максимально активным с точки зрения вывода на рынок новых проектов — в наших планах реализация более 50 тыс. кв. м офисных и жилых пространств».

Большой интерес девелоперов жилой сферы к сегменту коммерческой недвижимости, с одной стороны, оценивается положительно, с другой — заставляет задуматься о потенциальном риске перенасыщения рынка. С таким трендом, как развитие офисной составляющей в составе жилых комплексов, нужно быть осторожным, уверен директор департамента коммерческой недвижимости ГК Инград Юрий Тараненко. Построить, конечно, можно много и быстро, но нужно ли городу такое количество новых помещений — большой вопрос. По мнению эксперта, в 2022 году новыми трендами станут появление новых форматов жилья, сращивания этих форматов с офисной недвижимостью, а также различные решения, которые позволят объединять в одно целое дом и работу. Люде же, в свою очередь, получат возможность выбирать то, что им больше понравится.

Складские комплексы и логистика

По данным Knight Frank, рынок складской недвижимости продолжает активно расти: объем качественных помещений класса А и В на сегодняшний день в России составляет 31 млн кв. м. При этом 54% складов приходится на Московский регион, 14% — на СПб, 32% — на регионы, которые активно прирастают в последние два года. По итогам 2021 года средняя ставка аренды по Москве и Московскому региону является самой высокой за всю историю наблюдения: сегодня она составляет 5,2 тыс. руб. за кв. м, а к концу декабря вырастет до 5,5 тыс. руб. за кв. м, и это еще не предел. Доля вакантных площадей на этом фоне составляет меньше половины процента.

«На сегодняшний день качественных складских помещений в Московском регионе практически не осталось,— подчеркивает региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Kniht Frank Russia & CIS Константин Фомиченко.— Объем сделок по аренде и продаже складов в 2021 году стал рекордным и превысил показатель прошлого года: более 2 млн 200 тыс. кв. м, из которых 38% занимают игроки направления e-commerce. Стабильно удерживает свои 24% сегмент розничной торговли, преимущественно фудритейл. Остальные 14% обеспечили другие компании, в том числе транспорт и логистика. В настоящее время объем запросов на аренду складов в России существенно превышает объемы свободного предложения — совокупная потребность составляет 8,5 млн кв. м. В 2022 году этот разрыв, скорее всего, сохранится».

«Мы наблюдаем бурное развитие складского рынка, которое точно сохранится в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Всего за два года из “скучного” сегмента склады превратились в лидеров коммерческой недвижимости, стали главным инфраструктурным объектом 2020 и 2021 годов, спрос на который в разы превышает предложение. Каждый год здесь устанавливаются новые рекорды: по объему сделок, объему построенных объектов, росту ставок аренды и уровню вакантных площадей. Про наши объекты шутят — в Московской области их много, но их нет,— поддержал позицию коллег исполнительный директор Radius Group Захар Вальков.— Склады стали востребованными не только у арендаторов, но и у инвесторов. По итогам 2021 года мы увидим рекордный объем инвестиционных сделок, который приблизится к $1 млрд, что на 30% выше, чем в 2020 году. Конечно, такие показатели спровоцировали приток на рынок новых игроков. Офисные, жилые, региональные девелоперы, совершенно все, кто умеет строить, решили заняться складами, заявлены проекты на миллионы квадратных метров. Посмотрим на результат через год. Пока поведение основных клиентов нашего сегмента достаточно консервативно, как и сам рынок складов. При выборе партнера ритейлеры и логисты выбирают проверенных, профессиональных девелоперов, которые могут построить качественный, экологичный bts точно в срок и по фиксированной ставке».

«Сегодня в нашем сегменте наблюдается тренд на замену простых складских коробочных проектов сложными решениями с системой автоматизации. У современного клиента появился запрос на “умный” склад,— комментирует тренды и итоги года коммерческий директор “ОРИЕНТИР” Александра Селезнева.— Такой склад требует совершенно другого уровня сложности инженерных систем и автоматизации и в целом предполагает повышение эффективности использования пространства и роботизации складских решений. По большому счету склад сегодня не только поддерживает свои традиционные обязанности, но и замещает функции торгового центра — большинство покупок последние годы происходит преимущественно из дома, поэтому именно склад становится для людей точкой сбора и отправления заказа. На этом фоне стандартные коробочные решения переходят в сложные системы автоматизации, которые работают в синергии со складом. Инвесторы и заказчики при этом повышают требования к складским проектам. Все чаще на первое место выходят параметры экологичности, в результате чего в складские объекты внедряются принципы ESG — энергосбережение, вторичное использование отходов, удобство и комфорт для сотрудников, оптимизация логистических цепочек в целях экономии на транспортных затратах и как результат —уменьшение выбросов в атмосферу. Все это позволит объекту эффективно работать и оставаться актуальным и востребованным не только сегодня, но и спустя 5–10 лет».

«Для складского рынка повышение арендной ставки является выгодным условием, а вот для нас это скорее проблема,— комментирует ситуацию на рынке генеральный директор компании DPD в России Николай Воинов.— С одной стороны, это говорит о нормальном состоянии экономики, а значит, и бизнес в целом продолжит развиваться, что для логистов хорошо. С другой стороны, дефицит предложений в складском сегменте приводит в тому, что выбора мало, а доступные варианты стоят дорого. Мы понимаем, что какое-то время нам придется жить в этих условиях и, несмотря на трудности, продолжать развиваться. Для крупных компаний высокие ставки аренды окупаются, а вот для среднего и нижнего сегмента логистики, например, они просто неподъемные. Скорее всего, в ближайшей перспективе мы увидим банкротства многих из них. С одной стороны, это хорошо, поскольку конкуренция на рынке снизится, с другой — для самой логистической отрасли это плохо, поскольку приведет к дефициту профессиональных игроков».

Офисные и бизнес-парки

Сегодня на рынке офисной недвижимости наблюдается эффект отложенного спроса. На протяжении всего 2021 года в этом сегменте происходили крупные сделки, высокая активность была обусловлена интересом к офисным площадям со стороны компаний сектора e-commerce, IT и государственных структур.

«Ключевыми в 2021 году можно считать сделки с участием компаний “Яндекс”, “Сбер”, Совкомбанк, деловым центром “Искра-Парк”. Хорошо проявил себя формат гибких офисов — свободных площадей здесь практически нет,— отметила международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.— Объем рынка гибких офисных пространств на сентябрь 2021 года составил 282 тыс. кв. м, но при этом это всего 1,5% от общего предложения рынка. Flex-формат пользуется спросом за счет его легкости, адаптивности, удобства и современного подхода к самому пространству. В будущем гибкие офисы продолжат наращивать свое присутствие в сегменте офисной недвижимости России. Если говорить про ставки аренды в целом по рынку, то стоит отметить их существенный рост. Мы вступаем в “эру арендодателя”, и в ближайшие два года этот тренд не изменится: на фоне высокого спроса и небольшого объема ввода новых качественных площадей арендные ставки могут только расти. Те новые объекты, которые были заявлены в 2021 году, введены в эксплуатацию практически с нулевой вакансией. На протяжении 2022–2023 годов прогнозируется беспрецедентный за последние пять лет ввод нового строительства — 580 тыс. кв. м».

Нередко инициатором создания нового офисного пространства выступает арендатор. Голые квадратные метры никому уже не нужны, компании рассчитывают получить в аренду комплексную услугу. Девелопер же в этой новой реальности адаптирует свой проект под современные запросы, дополняя его новыми сервисами, востребованными у потенциального арендодателя. Новыми офисами сегодня становятся качественные «умные» здания с энергоэффективными решениями, суперсовременными системами, новыми технологиями и наличием «зеленых» сертификатов. Помимо сервисов арендатор требует от девелопера и полноценной инфраструктуры, подчеркивает директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская. Так, на территории офисных парков и деловых центров появляются места для работы, уединения и отдыха, зоны коллаборации, места для спорта и, конечно же, развитая транспортная доступность. По мнению эксперта, в дальнейшем произойдет естественное, плавное взаимопроникновение традиционных и гибких систем, и это неизбежно, поскольку конечная цель как девелопера, так и арендатора,— удовлетворить свои запросы и получить выгоду от пользования объектом.

«Мы находимся в разгаре самого значительного переосмысления работы в наше время. На это влияет активное развитие информационных и коммуникационных технологий, что ведет к изменению бизнес-процессов компаний и роли сотрудников. Как следствие, трансформируется роль офисов и требования к ним. Для того чтобы удовлетворять формирующийся спрос на новые офисы, девелоперам необходимо принимать в расчет эти долгосрочные тренды,— поддерживает дискуссию заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева.— Пандемия акцентировала внимание на социальную функцию офисов и подчеркнула преимущества взаимодействия, обучения и творческого развития сотрудников в офлайн-условиях. Офис сегодня — это в первую очередь социальный якорь, пространство для обучения и центр коллаборации. И как следствие, офисное помещение — это не только рабочее место, но и важный артефакт корпоративной культуры, ключевой элемент HR-бренда, направленный на привлечение талантов и их удержание, в том числе посредством формирования определенного впечатления. Как говорят международные консультанты: “Офис должен быть волшебным местом”. Как девелоперы коммерческой недвижимости мы ставим перед собой такую задачу на уровне бизнес-центров. В нынешнем году STONE HEDGE вывел на рынок проекты “STONE Савеловская” и “STONE Курская” — в них мы реализовываем концепцию be CITIZEN, основанную на решении потребностей жителей мегаполиса, которые большую часть времени уделяют работе и находятся в офисных пространствах. В 2022 году тренд на человекоцентричный подход при строительстве офисных зданий будет усиливаться. Повышенное внимание будет уделяться влиянию среды и архитектуры на человека. Значительную роль в этом направлении сыграют результаты исследований в области нейроархитектуры».

Каким бы ни был офис, большинство сотрудников не привлекает необходимость находиться в нем каждый день, отмечает операционный директор в КПМГ Россия и СНГ (CCIM, MBA) Лия Джавадова. После опыта удаленной работы, который все мы вынужденно получили в 2020 году и частично в 2021 году, многие работники компаний оценили преимущества домашней обстановки. По словам эксперта, гибридный формат работы так плавно и неотъемлемо вошел в нашу жизнь, что иначе свои трудовые будни большинство из нас уже и не представляет. В целом востребованность офиса сильно зависит от сегмента бизнеса, в котором представлена компания, но сегодня большинство сотрудников приезжает в офис преимущественно для проведения командных встреч, совещаний и конференций.

Гармония на работе и дома действительно стала новым трендом современности, соглашается с коллегами партнер бюро Syntaxis Алексей Зародов. Многие компании стремятся ему соответствовать, меняя локацию офиса из центра за МКАД, либо обустраивая его с акцентом на комфорт сотрудников. При этом, по словам эксперта, внутри Москвы еще достаточно много неосвоенных территорий, которые вполне можно максимально эффективно и качественно использовать, подстраивая их под рамки тренда Well. Это новое мировое веяние, которое скорее связано не с экологией как таковой, а с отношением девелопера к офису и в целом к тому объекту, который он строит.

«Большое развитие в Европе и России на протяжении последних лет получили именно гибкие офисные пространства. Несмотря на пандемию, которая спровоцировала в 2020 году замедление темпов роста, этот формат продолжит развиваться. В Москве объем нового предложения в 2022 году сохранится на уровне текущего года,— рассказывает член совета директоров и глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.— Основной спрос на гибкие офисы формируют IT-компании и онлайн-ритейлеры. Среди крупнейших сделок, закрытых JLL в третьем квартале текущего года, стала аренда “Сбермаркетом” 7 800 кв. м в “Space1 Балчуг”. Эта площадка пока является наиболее крупной из открытых в 2021 году. Рынок офисной недвижимости Москвы развивается по оптимистичному сценарию. Прогнозируется восстановление объема спроса до докризисного уровня, снижение вакантности в классе А, которое произойдет за счет объектов внутри ТТК, дефицит крупных офисных блоков, особенно в центре, а также рост арендных ставок на 10%. На сегодняшний день на московском рынке офисных пространств насчитывается 200 площадок гибкого формата. Спрос на них в 2021 году был достаточно высок — объем сделок вырос почти в три раза по сравнению с 2020 годом. В дальнейшем этот спрос также будет расти».

«Для нас главными итогами года стало сокращение уровня свободных площадей по портфелю до нулевой отметки и приход крупных международных брендов в сегмент flex,— поделился итогами года управляющий директор Space 1 Павел Федоров.— До пандемии такие компании рассматривали исключительно классическую аренду, но сегодня предлагают своим сотрудникам новый опыт в виде офисов как мест для командной работы, коллаборации, обмена опытом и идеями. Даже при переводе основной доли процессов в удаленный формат компании не спешат отказываться от офиса, который становится более свободным, стильным, где-то даже минималистичным, но при этом хорошо зонированным, подготовленным для выполнения разных видов работ и удобным для сотрудников. В следующем году мы планируем сосредоточиться на развитии BTS-формата, который уже сегодня очень востребован, хотя сдерживающим фактором для таких планов остается дефицит качественных офисных площадей на московском рынке».

«Гибкие офисные пространства действительно становятся все более популярными. В первую очередь благодаря технологиям: офис сегодня является цифровым, а данные находятся в облаке. Второй драйвер развития популярности формата Flex — комьюнити тайм: люди не хотят тратить время на дорогу до офиса,— поделилась тенденциями рынка управляющий директор компании IWG в России Ирина Баева.— Сегодня только один из пяти сотрудников говорит, что готов потратить больше 30 минут на дорогу до рабочего места. Половина отмечает, что готовы и вовсе уволиться, если их вернут в офис на пятидневку. Пандемия серьезно поменяла некоторые ценности нашего мировоззрения. Людям все больше стала нравиться концепция 15-минутного города. Для многих она стала символом свободы, места, где можно не спешить и при этом все успевать. Многие отмечают, что готовы работать в гибридном формате, потому что в этом случае получают возможность варьировать свой график. При этом гибридный график работы позволяет существенно сэкономить на различных аспектах организации труда и самому работодателю. Таким образом, гибкость стала новым трендом — это возможность работать там, где удобно».

Среди высокого спроса на гибкие форматы офисных пространств особо выделяются коворкинги. По словам главы MAD Architects Марии Николаевой, практически 30% проектов заказов бюро в 2021 году приходилось именно на них. Вполне возможно, что такой всплеск интереса к данному формату вызван ситуацией с распространением COVID-2019, когда у людей просто не было возможности ходить в офис, а решать рабочие задачи было нужно. Запросы на обеспечение мер безопасности для здоровья в коворкингах также лидировали в топ необходимых требований к формату офисного размещения, отдельно отметила эксперт.

«При реализации любого офисного пространства, будь то классический формат или гибкий офис, заказчику необходимо учесть большое количество нюансов, а также провести основательную подготовку к строительству. Практика показывает, что далеко не все заказчики могут правильно планировать и бюджетировать свой проект,— подчеркнул директор проектов fit-out департамента управления строительством Colliers Денис Григоренко.— По практике рынка 90% проектов завершаются с отклонением от начального бюджета более чем на 10%, а 40% проектов завершается с задержкой. Мы со своей стороны решили предложить рынку восемь вредных советов, как испортить проект окончательно и бесповоротно. Во-первых, никогда не формируйте предварительный бюджет проекта. Во-вторых, не тратьте время на проработку ТЗ и детального проекта. В-третьих, уменьшите в два раза любой срок и стоимость. В-четвертых, не стоит подключать экспертов. В-пятых, переложите всю ответственность на исполнителя. В-шестых, всегда выбирайте самое низкое ценовое предложение. В-седьмых, будьте спонтанными, вносите изменения в самой активной фазе строительства. И, наконец, наш восьмой совет, никогда и никому не говорите настоящий бюджет и сроки реализации проекта, даже себе. Однако предупреждаем: исполнение “вредных советов” может быть опасно для жизни и бюджета вашего проекта!»

«Изменения стиля жизни приводят к тому, что качество офисов перестало устраивать арендаторов, и не потому, что офисы одномоментно стали старыми, а потому, что они более не отвечают потребностям арендаторов. Соответственно, необходима трансформация старых офисов под прессом современных новостроек. А значит, возрастают нагрузки и на инженерные системы и, как следствие, на Facility Management,— отметила генеральный директор PRO Realty Майя Грехова.— Нам приходится больше работать и быстрее адаптироваться к меняющимся условиям. За последние два года рынок Facility существенно продвинулся вперед, и этот прогресс тормозит отношение заказчиков к нам: многие по-прежнему думают, что Facility оператор — это совокупность электриков и сантехников, поэтому и не прислушиваются к нашим советам и, наверное, поэтому не спешат привлекать нас на начальных этапах проектирования здания. На самом деле Facility — высокоэффективная и высокотехнологичная отрасль российской экономики. Искренне надеемся, что рынок в будущем изменит отношение к нам, и вместе мы сможем существенно сократить потенциальные издержки на эксплуатацию объектов в будущем».

«Наша жизнь за последние два года сильно изменилась,— подвела итог всех обсуждений партнер юридической фирмы Five Stone Consulting Ксения Казакова.— Поменялись как требования к помещениям, так и подход к рабочим процессам. Многие компании в 2020 и в 2021 годах оказались совершенно не готовы к тому, как регулировать новые трудовые отношения. В частности, в прошлом году в правоприменительной практике не было официальных правил для перевода сотрудников на удаленную работу. Только в конце 2020 года были приняты изменения к Трудовому кодексу РФ, которые позволяли хоть как-то регулировать форматы удаленного и гибридного труда. Однако многие вопросы, как применять эти нормы, по-прежнему остались. Любое изменение формата бизнес-процессов влечет за собой изменение внутренних процессов и документов. Планируя и организуя все эти новые подходы к офисному размещению, будь то коворкинги или гибкие пространства, стоит помнить про формальную сторону дела. Очень важно иметь прозрачные и понятные договорные отношения и понимать все договоренности, на которые вы соглашаетесь, подписывая рабочие контракты».

Рынок коммерческой недвижимости прошел 2021 год с достоинством, а заканчивает с хорошими результатами. Некоторые из них эксперты называют рекордными. Несмотря на мрачные прогнозы в отношении офисной и торговой недвижимости, в этих сегментах происходили крупные сделки и отмечались знаковые открытия. Востребованность офисов, складов и торговых центров сохраняется, другой вопрос — в каком формате они продолжат свое развитие. В любом случае мы узнаем это в ближайшем будущем.