Итоги года. Коммерческая недвижимость

Ежегодное крупнейшее мероприятие для рынка недвижимости от Kommersant events! Крупнейшие сделки, знаковые проекты, тренды и перспективы развития, аналитика по каждому сегменту недвижимости. Все, чем запомнится 2023 год, обсудили 6 декабря с ведущими консультантами, девелоперами, экспертами в проектировании, строительстве и управлении из сферы коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой и жилой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости в 2023 году демонстрировал очень высокую волатильность, динамика в сегментах очень сильно отличалась — от нулевой вакансии и стремительного роста ставок аренды на склады до растущей вакансии и стагнации ставок в офисном сегменте. Значительное ослабление рубля к мировым валютам и последующее увеличение ключевой ставки в два раза привели к новому витку роста себестоимости строительства, а дефицит рабочей силы достиг исторического максимума. На этом фоне экспертная панель лидеров рынка недвижимости позволила провести насыщенную, оживленную дискуссию. «Главная цель нашей встречи — посмотреть на все сегменты рынка недвижимости, показать реальное положение дел, рассказать о том, что происходит, какое влияние оказывали секторы друг на друга в 2023 году, как все это время сказывалась на рынке экономическая ситуация в стране, и, конечно же, попробовать ответить на вопрос: что нас ждет в 2024 году?» — задал тон дискуссии модератор, генеральный директор «Ориентира» Андрей Постников.

«В целом 2023 год выдался относительно стабильным для всего рынка недвижимости. Если говорить про жилую недвижимость, то в этом сегменте драйвером высокого спроса оставались ключевая ставка, интересные условия по ипотеке, вывод новых проектов и, конечно же, отложенный спрос. Все те решения о покупке жилья, которые люди откладывали в прошлом году, во многом были реализованы в текущем,— поделилась статистикой руководитель департамента продаж “Донстроя” Анна Коробкова.— Если смотреть на емкость рынка всего Московского региона, то за 10 месяцев 2023 года рост выручки составил 42%. По количеству проданных квадратных метров этот показатель также поднялся — на 26%. Наибольший спрос наблюдался в элитном сегменте жилья, также небольшое увеличение отмечалось и в комфорт-классе. Люди стремятся покупать квартиры в высоком сегменте, где есть потенциальный рост, поэтому спросом пользуются и бизнес-класс. Если же говорить об отрасли в целом, то риски и проблемы, которые существуют на данный момент и с которыми мы перейдем в новый год, остаются прежними — увеличение стоимости квадратного метра жилья, ограничения работы с привычными европейскими партнерами. Тем не менее фокус в 2024 году мы будем держать, как и прежде, на выполнение обязательств перед нашими клиентами».

Каждый жилой объект сегодня включает в себя обязательную коммерческую составляющую, поэтому одним из основных трендов текущего года называют сращивание проектов жилой и коммерческой недвижимости, поддержала дискуссию директор подразделения управления коммерческой недвижимостью ООО «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ) Евгения Аничкова. В последние годы все больше уделяется внимание комплексному развитию территорий. Такие проекты в первую очередь фокусируются на благоустройстве и создании общественных пространств для его жителей, где собраны все необходимые функции и сервисы для жизни, работы и отдыха, что позволяет беречь самый драгоценный ресурс — время. По оценке эксперта, городская инфраструктура создается для человека и меняется вместе с ним. Это один из основных трендов в девелопменте на сегодняшний день. Как результат, появляются современные проекты формата «город в городе», концепции с оптимальным балансом коммерческих и социокультурных функций.

«Несмотря на консервативные прогнозы, звучащие в конце прошлого года, для рынка коммерческой недвижимости 2023 год заканчивается вполне позитивно,— поделилась итогами директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК “Галс-Девелопмент” Светлана Мазур.— Мы, например, увеличили арендный доход со своих объектов примерно на 20% в сравнении с прошлым периодом. Только в третьем квартале 2023 года сдали в аренду порядка 9 тыс. кв. м. Существенно сократилось время, за которое клиенты принимают решение о сделке. Вероятно, это связано с тем, что вакантных площадей на рынке офисной недвижимости очень мало и они быстро вымываются. Компаниям интересна возможность аренды крупных блоков в классе А, а иногда и всего здания целиком. Идеально, если со временем они смогут расширить свое присутствие в арендованном объекте — это один из ключевых факторов принятия решения в 2023 году. Отсюда вытекает и главная проблема работы — подобрать качественное предложение под запрос клиента. Ввод новых офисных площадей сократился, а спрос, наоборот, повысился. В структуре спроса важными характеристиками любого офисного продукта остаются его локация, наличие современной инженерии и, как ни странно, ориентация на зеленые решения. В новом, 2024, году мы продолжим двигаться в направлении качественного предложения помещений класса А и развития класса В — мы видим, что потребность в нем у компаний растет особенно у представителей среднего бизнеса, которым в первую очередь важна функциональность здания, а не его премиальные свойства».

«В 2023 году изменились и тренды покупательского поведения: ключевым фактором при выборе места покупки товара стала цена. Порядка 60% потребителей в первую очередь выбирают магазины с низким уровнем цен, еще 40% сравнивают стоимость товара в традиционной рознице и онлайне. Около 50% покупателей заказывают товары повседневного спроса в интернете, потому что там их можно купить дешевле,— привела цифры генеральный директор NHOOD Россия Мария Кочйигит.— Ушедшие иностранные бренды в торговых центрах заменили в основном отечественные и турецкие игроки. Однако высокой лояльностью у покупателей они пока не пользуются, поэтому потребители легко переключаются между ними. В 2023 году в ритейле также отмечались тренды на осознанное потребление, развитие диджитал-инструментов, к примеру, в части оплаты по QR-кодам и СПБ. В торговых центрах, входящих в портфолио Nhood Россия, заметен рост арендаторов в сегменте развлечений, по-прежнему уверенно чувствуют себя операторы фастфуда, детских товаров и товаров для животных. Стабильные показатели демонстрируют арендаторы категории товаров для красоты и здоровья, ювелирных украшений и аксессуаров. Операторам категории одежды и обуви в 2023 году пока не удалось восстановиться до показателей 2021 года, в том числе за счет ухода международных игроков и активного развития онлайн-продаж, аналогичную негативную динамику демонстрируют операторы товаров для дома, которые, однако, по нашим оценкам, скоро вновь будут показывать высокие обороты за счет активного ввода нового жилья и высоких темпов строительства. А вот самой пострадавшей категорией оказались продавцы электроники и бытовой техники, которые после ажиотажного спроса в 2022 вынуждены выстраивать новые логистические цепочки и вводить в продажу бренды собственных торговых марок. Изменения также затронули такой показатель, как посещаемость торговых объектов. Если региональные объекты за январь—октябрь 2023 года показывали увеличение на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го, то столичные торговые центры упали на 5%. При этом затраты на эксплуатацию и обслуживание торговых объектов растут прежде всего за счет роста ФОТа (особенно для обслуживающего технического персонала и клининга), а отток иностранцев, связанный с отрицательной динамикой курса, привел к существенному дефициту кадров в этих областях. Поэтому ключевым является курс на сдерживание и оптимизацию затрат. Сейчас можно выделить акцент на применение диджитал-технологий в рамках инженерной и технической эксплуатации, а также моделей энергоэффективного управления, что позволяет существенно сокращать затраты на обслуживание объектов».

«Ситуация в складском сегменте на конец 2023 года неоднозначна: с одной стороны, вакансия находится около нулевой отметки, с другой — практически отсутствует спекулятивный девелопмент,— поделился своим видением на сегмент управляющий партнер, Parametr (ГК ПИК) Александр Манунин.— Высокая ключевая ставка сильно ограничивает возможности девелоперов по строительству новых объектов, поэтому многие просто не готовы выходить на новое строительство. Становится заметным тренд на смещение интереса компаний в сторону покупки площадей против привычной аренды. Мы ожидаем, что в 2024 году сделок по приобретению объектов складской недвижимости станет гораздо больше. Также мы увидим дальнейший рост спроса на новый формат Light Industrial, который растет кратно, но все еще занимает небольшую долю в общем объеме индустриально-логистического сегмента рынка.

Относительно новый по меркам рынка складской недвижимости формат Light Industrial действительно активно развивался на протяжении всего 2023 года и продолжит наращивать свои объемы в новом году, согласился с коллегами коммерческий директор холдинга «Строительный альянс» Александр Никишов. Во многом такой активный рост объясняется развитием самой Москвы, а также выносом промышленных зон и большой работой с ними. По оценке эксперта, многие компании готовы переезжать за МКАД в бывшие промзоны и переносить туда свои офисы, конечно, при условии наличия там качественных помещений и достойной инфраструктуры.

Еще одно существенное изменение, о котором говорят эксперты рынка,— переориентация принципов работы с генеральным подрядчиком. В 2023 году окончательно произошел переход на Open Book — при строительстве объекта генподрядчик остается ответственным за управление всего проекта в целом, за выбор субподрядчиков, за поставку материалов и оборудования, создание инфраструктуры для обеспечения строительства, за что и получает фиксированный гонорар. Эта выплата варьируется в зависимости от специфики проекта от 10% до 15% от стоимости прямых затрат на строительство объекта. Согласно оценке генерального директора, основателя DBC Consultants Карлоса Абреу Дуарте, такой подход позволяет регулировать непредвиденное увеличение стоимости материалов, снимая нагрузку ответственности как с заказчика, так и с подрядчика. По такому принципу успешно реализуются крупные проекты в настоящее время.

Подводя итоги года, отдельно следует остановиться на инвестиционных инструментах. Своеобразным мостиком между недвижимостью и средствами фондового рынка являются ЗПИФы. Этот инструмент активно развивается на протяжении последних пяти лет, только в текущем году было зарегистрировано более 260 фондов. Большая часть из них — комбинированные фонды: их число выросло на 290 штук при некотором сокращении других категорий фондов, поделилась данными директор по развитию «УК Портфельные инвестиции» Елена Часовских. Впервые за пять лет в 2023 году зафиксирован рост количества фондов недвижимости для неквалифицированных лиц. Рост стоимости активов ПИФ за девять месяцев 2023 года составил рекордные 2,8 трлн руб. За пять лет стоимость активов увеличилась в три раза, достигнув 11,4 трлн руб., 90% из которых приходится на ЗПИФы. Также 2023 год ознаменовался рекордным ростом количества пайщиков, при этом «правят балом» физические лица, доля которых составляет более 99% от общего числа инвесторов. Полагаем, что в новом, 2024, году ЗПИФы продолжат свое уверенное развитие на рынке коммерческой недвижимости как в розничном сегменте, где мы ожидаем помимо классических направлений появление ЗПИФов, предлагающих инвестиции в новые сегменты недвижимости, так и в сфере проектных ЗПИФов для реализации девелоперских, инвестиционных проектов, управления частными активами.

«Большие изменения в 2023 году произошли и в законодательстве — отдельные поправки к статьям законов повлияли на строительный рынок и на сегмент девелопмента в целом, а также на каждого, кто владеет недвижимостью,— отметил адвокат, заведующий МГКА “Бюро адвокатов «Де-юре»” Никита Филиппов.— В первую очередь внесены изменения в ГК в части общего имущества. Определилось понятие “гаражного комплекса”. Изменения приняты в части прав получения государственных и муниципальных земельных участков без торгов в аренду. Появилось изменение в сфере закупок — строительный контракт под ключ. В строительстве и инвестициях существенные нормы были внесены в понятия ответственности СРО и национальных объединений за качество строительства. Принят законопроект об определении неустойки для уникальных объектов и другие. Помимо законов существует также большое количество ведомственных нормативно-правовых актов, которые внесли корректировки в использование как земель, так и строек. Например, стало возможно строить отдельные объекты в охранных зонах электросетевого хозяйства, поменялись требования к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства. В 2024 году всем нам предстоит принять и осознать ряд новых изменений, часть из которых уже сейчас можно назвать интересными и перспективными, например, такие как дальнейшее развитие регулирования КРТ и распространение эскроу на индивидуальную жилую застройку».

Управление, IT, сервисы в недвижимости

На протяжении всего делового периода 2023 года эксперты рынка коммерческой недвижимости много говорили про проблемы и возможности управляющих компаний и операторов FM-отрасли. Изменилось ли что-то в этом сегменте к концу года, насколько оправдались ожидания представителей отрасли и с каким настроением они встречают новый год, участники конференции узнали из первых уст.

В 2023 году одной из площадок, где активно размещались предложения по объектам недвижимости, стала площадка «Авито». На сегодняшний день там представлено порядка 2,9 млн объявлений по аренде и продаже недвижимости, которые генерируют порядка 1,5 млрд просмотров каждый месяц. Руководитель направления по работе с ключевыми партнерами «Авито» в коммерческой недвижимости Александр Шин отметил, что площадка активно помогает собственникам реализовать свою недвижимость. В 2023 году целевой портрет арендатора вырос по сравнению с 2022 годом в офисной недвижимости на «Авито» на 29%, торговой недвижимости — на 31%, площади свободного назначения — на 18%. Бум по-прежнему наблюдается в сегменте складской недвижимости: стоимость аренды одного квадратного метра выросла на 7%, вакансия сократилась на 9%, предложений о продаже стало меньше на 11%, а стоимость продажи квадратного метра выросла, на 65%. А вот такой тренд 2020–2022 годов, как субаренда, в 2023 году постепенно сходит на нет. В новом, 2024, году упоминаний о ней будет в разы меньше, уверен эксперт.

«Текущий год убедил нас в том, что объектами сделок сегодня являются не объекты недвижимости в узком понимании этого слова, а здания и помещения, которые имеют достаточно широкий перечень характеристик, наличие которых позволяет эффективно и прибыльно окупить эти объекты. Такой подход привел к тому, что изменился договор аренды,— поделилась итогами года старший партнер ЮК “Неделько и партнеры” Ольга Саутина.— В каждой конкретной сделке набор таких характеристик является индивидуальным, поэтому для того, чтобы защитить свои интересы, арендаторы начали требовать достаточно детальную конкретизацию обязательств собственника объекта недвижимости, закрепленную в договоре. Это влечет сложную структуру документа с мерами ответственности и способами обеспечения исполнения обязательств. Одним из факторов, который повлиял на договорные отношения в 2023 году, стало ужесточение контроля со стороны государства за применением норм и требований в сфере использования недвижимости, и это также повлияло на перечень тех вопросов, которые стороны арендных отношений хотели оговорить на бумаге. Таким образом, из договоров, которые раньше составляли 3–4 страницы, сегодня они превращаются в полноценные структурированные официальные документы, которые обеспечивают разумный баланс интересов сторон и помогают им эффективно работать. Это позитивная новость. Из минусов то, что сделок с такими договорами пока не так много, а многие собственники объектов недвижимости в борьбе за арендатора по-прежнему предпочитают заключать договоры быстро, не анализируя исполнимость и приемлемость всех условий договора. В будущем мы надеемся, что этот подход полностью изменится».

«За 2023 год в сегменте стрит-ритейла произошел прирост на 20% по сравнению с прошлым годом, причем как с точки зрения количества совершенных сделок, так и доходности по ним,— поделилась своими результатами за текущий год заместитель генерального директора компании “Аструм Недвижимость”, управляющей коммерческой инфраструктурой ГК “Гранель”, Татьяна Козлова.— Мы уверены, что в 2024 год мы войдем с теми же высокими темпами. Основной фокус по-прежнему держится на стрит-ритейле. На сегодняшний день у нас в управлении порядка 100 тыс. кв. м помещений для уличного ритейла, и к концу года планируем увеличить этот объем в два раза. Учитывая, что стрит-ритейл — это преимущественно мелкая нарезка, мы говорим о сдаче в аренду порядка 20 помещений в месяц и, соответственно, большом объеме административной работы. Мы поддерживаем высокие темпы работы, и нашим инвесторам это, конечно же, нравится. Спрос в нашем сегменте остается высоким особенно сейчас, когда вся инфраструктурная составляющая объекта спускается на первые этажи. Именно поэтому мы довольно оптимистично настроены на новый год».

«Этот год мы также завершаем крайне успешно: общая загрузка по нашим объектам составляет 95%, а план в целом выполнен на 110–120%,— поддержала обмен итогами года генеральный директор YES Ирина Ивашкевич.— Один из главных факторов, который повлиял на устойчивость сервисных апартаментов в 2023 году, заключается в гибком подходе к управлению номерным фондом: оперативная ротация формата размещения гостей и заметное увеличение доли краткосрочной аренды. В отдельные периоды показатель достигал 50% — это самое высокое значение за все годы присутствия сети YES на рынке гостеприимства. Сегодня мы сосредоточены на том, чтобы наращивать пул апартаментов, предназначенных для посуточного размещения: масштабы внутреннего туризма растут, значит, и у нас появляются новые горизонты для развития».

«Достаточно уверенно чувствуют себя на рынке и сервисные офисы. Даже несмотря на то что текущий год стал для сегмента периодом легкого анабиоза, сделки были, но их было очень мало,— поделился данными совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов Business Club от Capital Group Мурад Дамиров.— Исходя из того что мы видим сегодня, в дальнейшем на рынке будет наблюдаться острая нехватка крупных объектов площадью от 10 тыс. кв. м как для продажи, так и для аренды. Поэтому следующий год наверняка станет для нас удачным. Да, мы увидим уменьшение вакантности, скромный выход на рынок нового предложения, а с другой стороны, серьезный спрос на большие площади в классе А и В. Кроме того, уже сегодня мы видим стремление крупных игроков к консолидации, и в будущем году данную тенденцию мы собираемся только поддерживать. В целом нельзя сказать, что 2023 год был негативным, он получился ровным, а позиция, занимаемая компанией в это время,— наблюдательной, поэтому на 2024 год мы настроены позитивно».

«В 2023 году лично мы развивали направление партнерства: решено было оставить споры с заказчиком о том, какая нужна управляющая компания — своя или рыночная, и теперь мы вкладываем свою интеллектуальную составляющую FM и входим в партнерство,— раскрыла главный итог года управляющий директор Professional FM Анна Полякова.— Партнерство — это правильная коллаборация интересов сторон, когда мы даем заказчику свою опытную и интеллектуальную составляющую, а они предоставляют нам возможность войти в проект гораздо раньше, чем он потребует управления и эксплуатации, и инвестируют в эксплуатацию с этапа техзадания на проектирование с участием УК. За этот год мы сформировали и развили отдел консалтинга и теперь подключаемся к девелоперским проектам еще на стадии проектирования, что позволяет нам создать тот продукт, который будет удобен в эксплуатации и который при этом можно выгодно продать. Современный потребитель стал еще более искушенным и получил возможность выбирать УК, которой доверит управление своего объекта недвижимости. Поэтому еще один важный тренд этого и последующих лет — знакомство и узнавание управляющей компании. Так что 2023 год был для нас годом взаимоотношений, когда партнеры начали узнавать друг друга, что называется, в лицо. Мы знаем своих девелоперов, они знают нас, и, самое главное, будущие пользователи недвижимости тоже знакомятся с управляющей компанией уже на стадии приобретения своей недвижимости».

«Несмотря на то что текущий год мы заканчиваем с показателями со знаком плюс, мы приросли на 5% с точки зрения финансового результата и на 200 тыс. кв. м с точки зрения нового объема помещений, полученных в управление и эксплуатацию, рост по маржинальному доходу достаточно скромный по отношению с прошлыми годами,— поддержал дискуссию генеральный директор, совладелец управляющей компании Zeppelin Андрей Кротков.— Рост себестоимости услуг FM продолжался на протяжении всего 2023 года, мы стали дороже для клиента. Активизировались службы закупок, которые через объявленные тендеры пытаются найти более дешевого подрядчика. Мы продолжаем испытывать кадровый голод, но если раньше мы говорили про нехватку квалифицированных инженерных кадров, то в нынешнем году столкнулись с катастрофическим дефицитом сотрудников на неквалифицированные должности. Для того чтобы хоть как-то удержать тот персонал, что есть, приходится доплачивать, а это наши дополнительные расходы. Логистические цепочки и вторичные санкции вызвали существенное подорожание расходных материалов — в среднем до 40%. И еще один фактор, который стал ключевым для УК в 2023 году,— изменения в нормативно-правовых актах и подзаконных правовых актах. Все эти трудности, с которыми нам приходится сталкиваться в работе, приводят к тому, что страдает наша маржинальность. Тем не менее наша отрасль остается высокопрофессиональной, и поэтому, несмотря ни на что, нашим заказчикам с нами хорошо. Так будет и в 2024 году».

«Нашей главной задачей накануне нового года было понять и свериться, как мы пережили этот непростой для сегмента FM год, и, конечно же, поделиться планами на 2024 год. Я думаю, что новый период станет для нас отличной возможностью попытаться поймать равновесие, потому что нас очень сильно трясет последние несколько лет,— подвела итоги года и подытожила сессию модератор, генеральный директор PRO Realty Майя Грехова.— Так хочется поймать баланс между вызовами и возможностями, работой и личным временем. Хочется, чтобы мы продолжили так же тесно общаться друг с другом, как это было все эти годы, и в 2024 году наконец-то полностью консолидироваться. Наш рынок продолжит двигаться вперед, а нас всех ждет прекрасное будущее».

Аналитика — итоги, прогнозы, тренды в направлениях

В начале 2023 года было сделано немало пессимистичных прогнозов для рынка коммерческой недвижимости. Однако время расставило все на свои места, а офисный, торговый и складской сегменты доказали, что научились противостоять суровым условиям и неблагоприятным тенденциям. Сегодня, когда консультанты, аналитики, девелоперы и инвесторы подводят итоги, в отчетах неоднократно можно заметить отметки о неких рекордах как со знаком плюс, так и со знаком минус, отметил модератор, ведущий программ радиостанции «Коммерсантъ FM» Марат Кашин. Текущий год получился контрастным, однако рынок движется вперед, и в 2024 году это движение станет заметнее.

«Рынок офисной недвижимости в 2023 году определяли шесть трендов: это феноменальный спрос, который составил 1,9 млн кв. м; низкие объемы нового строительства — всего 274 тыс. кв. м, что на 21% меньше по сравнению с прошлым годом; вакансия, которая заметно сократилась к концу года; стабильные ставки аренды — 27,5 тыс. руб. за кв. м в классе А и 21 тыс. руб. за кв. м в классе В; продажи, которых было очень много за счет реализации площадей мелкими блоками; устойчивость сервисных офисов — сегмента, в котором на сегодняшний день все хорошо. Вакансия в объектах класса А составила 11%, в классе В — 5,7%. Средняя вакансия по рынку держится на отметке 8%, против 12% в начале года,— привела статистику член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.— В 2024 году мы прогнозируем ввод порядка 757 тыс. кв. м, при этом 94% из них — офисы на продажу. Арендного предложения на рынке практически не появится, оно будет штучным, и это наша новая реальность, до 72% доли прогнозируемого ввода новых площадей уже реализовано. Деловая активность, по нашему мнению, будет незначительно снижена — мы прогнозируем спрос в объеме 1,7 млн кв. м. Вакансия останется стабильной, а ставки аренды немного подрастут».

«Что касается торговой недвижимости, то в 2023 году ее общий объем по России составил 29,5 млн кв. м. В Москве вакансия продолжает снижаться и к концу года опустится на 4,9 п. п. и достигнет отметки 10%, а в СПб — на 4,1 п. п., до уровня 6,3%. Все те площади, которые высвободились после ухода иностранных компаний, заняты другими игроками,— поделилась данными партнер Nikoliers Анна Никандрова.— За текущий год было введено 306 тыс. кв. м нового строительства, планируется, что этот объем увеличится в два раза в 2024 году. В общей доле ритейла традиционная розница по-прежнему удерживает лидирующую позицию — 85%, на онлайн приходится всего 15%. В 2024 году этот расклад существенно не изменится. Если говорить о проблематике, то на сегодняшний день это усложнение в части формирования продуктовой составляющей торговых центров: количество развивающихся игроков сократилось, текущие гипермаркеты уменьшают свои площади, идет тренд на создание собственных торговых марок. Сегмент товаров для детей и рынок спортивных товаров сократился практически до нескольких игроков; электроника и бытовая техника сильно пострадали, поэтому предпочитают сокращать площади и пытаются вывести на рынок собственные СТМ. Fashion, который оставался сильным якорем любого ТЦ долгие годы, сегодня сохраняет свою процентную долю в составе пула арендаторов, но заметно изменился как в части форматов существующих игроков, так и в части появления новых брендов. Что на самом деле поменялось в торговых центрах, так это рост числа фитнес-центров, термов и СПА. Сегмент развлечений активно развивается, а общественное питание сохраняет свои позиции. Принимая во внимание минимальный девелопмент, очевидно, что наше будущее — в наших руках, и качество сектора будет зависеть от того, как мы будем развивать текущие торговые объекты. Ключевой функцией в 2024 году станет управление объектом прежде всего в части брокериджа, маркетинга и работы с клиентским опытом».

«Для складской недвижимости текущий год был удачным: спрос оставался колоссальным и составил порядка 6 млн кв. м, которые в равной доле распределились между Москвой и регионами,— поддержал обмен итогами года старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.— На карте складской недвижимости появились города, которые до этого там не отображались в силу отсутствия в них соответствующей инфраструктуры,— это Омск, Оренбург, Уфа и другие. В целом складская инфраструктура обновляется по всей стране, появляются новые игроки, увеличивается география присутствия, продолжается развитие сегмента E-commerce. При этом дефицит предложения усиливается, а ставки аренды достигают новых высот: вакансия упала ниже 1%, ставка аренды выросла на 50% к концу года Средняя стоимость аренды составляет на данный момент 8,5 тыс. руб. за кв. м, скорее всего, в 2024 году она поднимется до 10 тыс. руб. за кв. м. В целом, будущий год ожидается крупным и масштабным для складского рынка».

«Недвижимость всегда была и остается для инвестора одним из ключевых активов, несмотря на колебания ключевой ставки, она приносит стабильный доход,— отметил партнер NF Group Станислав Бибик.— Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России по итогам 2023 года может составить 650–700 млрд руб. При этом по результатам первых девяти месяцев года около 44% вложений пришлось на объекты, ранее принадлежавшие иностранным компаниям и инвестиционным фондам. В 2024 году ожидается замедление активности инвесторов, обусловленное несколькими ключевыми факторами. Во-первых, крупнейшие иностранные собственники в России в большинстве случаев уже реализовали свои главные активы: в текущем предложении еще остаются подобные объекты, и они будут в поле интересов локальных инвесторов в 2024 году, однако крупных объемов инвестиций они уже не привлекут. Во-вторых, повышение ключевой ставки ЦБ существенно скажется на стоимости заемного финансирования. Если сделки с наиболее ликвидными активами будут интересны инвесторам, то среднедоходная недвижимость с учетом стоимости финансирования будет менее востребованной. Если говорить про структуру инвестирования по типу недвижимости, ожидается, что в 2024 году значительно снизится доля сделок с активами торговой недвижимости, так как наиболее дорогие объекты уже были реализованы, также в 2024 году ожидается рост доли сделок с офисами и складами».

«Давайте посмотрим, каким был 2023 год для сегмента гостеприимства. Показатель заполняемости отелей по миру на сегодняшний день составляет 95% — он еще не выполнен полностью. Быстрее всего восстанавливается Европа и Америка, хуже всего дела обстоят в Австралии и Океании. За 11 месяцев 2023 года туристический поток составил более 1,1 млрд туристов, что на 38% больше, чем за те же месяцы 2022 года. Лидер в этом направлении — Ближний Восток,— поделилась данными вице-президент Becar Asset Management, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Ольга Шарыгина.— Что касается России, то турпоток в Москву продолжает расти — в 2023 году, например, он увеличился на 30% по сравнению с прошлым годом и составил 14,5 млн человек. Средняя загрузка отелей в Москве составляет 71%, что на 9 пунктов выше, чем в 2022 году. Тем не менее все прогнозы о том, что у отелей все будет замечательно к концу текущего года, не оправдались — не хватает четырех пунктов в динамике. Примечательно, что в данном сегменте растет предложение инвестиционных продуктов — объемы продаж увеличиваются, количество лотов, которые выводятся для малых инвесторов, постоянно растет. Это признак того, что в ближайшее время рецессии гостиничного рынка не ожидается. В будущем году загрузка отелей останется на уровне 70%, средний тариф на размещение подрастет, номерной фонд увеличится на 3%, а количество самих отелей 4 и 5 звезд — на 5–7%. Для нас это хорошие новости, потому что вырастет и прирост высокодоходного туриста».

«Согласно исследованию, которое провела компания Б1 совместно с Агентством стратегических инициатив, россияне готовы отдыхать внутри страны, и большинство из них довольны этим опытом,— поддержал коллегу ассоциированный партнер группы компаний Б1 Илья Сухарников.— Многие открыли для себя новые регионы, форматы отдыха, способы размещения. Огромное количество людей уже побывали на Байкале и на Алтае, однако если сопоставить желания туристов (куда бы они хотели съездить) и где уже бывали, то почти половина респондентов еще не успели реализовать свои планы по поездкам. Также выяснилось, что туристы готовы совершать повторные поездки в те места, где им понравилось. Развитию туризма во многом способствует то, что государство в последние годы направляет существенные ресурсы на поддержку данной отрасли. В частности, была продлена программа субсидирования процентной ставки по кредитам на создание туристической инфраструктуры. Также показывают активное развитие модульные средства размещения, в частности, глемпинги. Преимущество такого формата размещения в том, что модульные некапитальные здания можно строить в местах, где юридически нельзя строить капитальные объекты (особо охраняемые и другие природные территории). Специально для поддержки этого сегмента реализуется госпрограмма субсидирования половины стоимости строительства, поэтому подобные альтернативные средства размещения продолжат появляться. В целом перспективы развития туристической отрасли огромны, туризм продолжает расширять свою географию и маршруты — в ближайшем будущем появятся новые направления на Дальнем Востоке, Урале, в Красноярском крае и других интересных местах нашей страны».

Ежегодное крупнейшее мероприятие для рынка недвижимости от Kommersant events! Крупнейшие сделки, знаковые проекты, тренды и перспективы развития, аналитика по каждому сегменту недвижимости.
Все, чем запомнится 2023 год, обсудим с ведущими консультантами, девелоперами, экспертами в проектировании, строительстве и управлении. А также новогодняя фотозона, живая музыка, «Секретный Санта» и предновогоднее настроение ждут гостей «Итогов года»!

Black Tie Invited. Цвета: белый, красный, черный.