Инвестиции в коммерческую недвижимость в России и за рубежом. Сессия Ъ в рамках форума «Движение»

17 июня на форуме «Движение» в Сочи ИД «Коммерсантъ» провел сессию об инвестициях в коммерческую недвижимость. Эксперты обсудили последние тенденции на рынке и проанализировали привлекательность разных форматов внутри страны и за рубежом. Сессию модерировал инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов.

В начале мероприятия Микаэл Казарян, член совета директоров консалтинговой компании IBC Real Estate, представил аналитику рынка. С начала года инвесторы вложили в жилую и коммерческую недвижимость России 237 млрд руб., что почти на треть меньше, чем в прошлом году. Жилье лидирует в структуре инвестиций, на второе место вышел торговый сегмент, а третью строчку заняли офисы. По мнению эксперта, ситуация стабилизировалась после пиковых значений прошлых лет, и вложения остаются на высоком уровне.

Микаэл Казарян отметил возросшую роль коллективных инвестиций. Четверть объема вложений в недвижимость пришлась на сделки с участием розничных закрытых инвестиционных фондов (ЗПИФ). За последние пять лет ЗПИФы увеличили объем активов в три-четыре раза, и динамика сохраняется. Фондам принадлежит уже 6,2 млн кв. м, при этом склады занимают основную долю в их портфелях. По мнению господина Казаряна, сегмент будет стимулировать развитие рынка в ближайшие годы, а в условиях снижения ставок по вкладам деньги с депозитов будут перетекать в ЗПИФы.

Ольга Широкова, партнер NF GROUP, представила прогноз по рынку коммерческой недвижимости и обозначила ключевые тенденции в основных сегментах. По ее оценке, рост рынка фондов недвижимости будет усиливать конкуренцию за качественные активы и способствовать снижению ставок капитализации. На этом фоне инвесторы продолжат искать устойчивые форматы с понятным спросом и потенциалом роста доходности.

В складской недвижимости баланс смещается в сторону арендаторов: после периода дефицита на рынок выходит значительный объем нового предложения, доля свободных площадей растет, а ставки корректируются. Это расширяет выбор объектов и усиливает переговорную позицию компаний. По прогнозу NF GROUP средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в 2026 году составят около 10 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, однако уже в 2027 году их рост продолжится.

В офисном сегменте снижение ключевой ставки и рост спроса, в том числе со стороны фондов недвижимости, могут способствовать постепенному возвращению девелоперов к арендной модели. При этом рынок офисов на продажу также продолжит развиваться.

В гостиничном сегменте NF GROUP ожидает ежегодный прирост качественного номерного фонда на уровне 7–8% в 2026–2030 годах. К концу периода он может вырасти более чем на треть от текущего объема.

Замедление рынка торговой недвижимости, по словам Ольги Широковой, связано не столько с ростом онлайн-торговли, сколько со снижением покупательской способности. В этих условиях трафик и спрос в торговых пространствах все больше формируются «экономикой впечатлений» — сегментами еды, красоты и здоровья. Среди ключевых трендов — реконцепция крупных ТЦ, усиление концепций торговых пространств и уход неэффективных игроков без уникального позиционирования.

Коммерческий директор в категории «Коммерческая недвижимость» «Авито» Виктория Сафронова подвела итоги первых пяти месяцев на рынке. Бизнес осторожно смотрит в сторону инвестиционных сделок, поэтому на рынке наблюдается коррекция, отметила она. Спрос стабилизировался после почти непрерывного роста в последние несколько лет и вернулся к показателям начала 2023 года. При этом цикл сделки стал длиннее, а конкуренция на рынке выросла. Предложение коммерческих объектов на платформе увеличилось на 2% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в сегменте продажи и на 10% в аренде. Наиболее устойчивый спрос на длинном отрезке показали склады. За пять месяцев с начала года интерес к их покупке вырос на 13%, к аренде — на 30% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. Положительную динамику в продаже показали Москва (7%), Тюменская (6%) и Новосибирская (14%) области, в аренде — Татарстан (1%). В структуре спроса по площадям выросла популярность объектов до 100 кв. м.

В сегменте торговой недвижимости прошлый год во многих регионах был пиковым по спросу и в продаже, и в аренде, отметила Виктория Сафронова. Она добавила, что сейчас ситуация стабилизировалась. При этом продолжается структурный сдвиг в сторону небольших площадей. Доля объектов до 100 кв. м выросла до 59% в продаже и до 77% в аренде. В офисном сегменте также происходит корректировка, при этом в аренде она более ярко выражена. В продаже растет доля запросов на покупку крупных помещений от 500 кв. м, при этом в сегменте аренды растет интерес к небольшим объектам до 100 кв. м.

Инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов вернулся к теме ЗПИФов недвижимости. По прогнозам компании к концу года рынок может достичь 1,3 трлн руб., а к 2030 году — 5 трлн руб. Инструмент дает розничным инвесторам доступ к высококачественным активам с минимальным порогом входа. PARUS Asset Management управляет 44 объектами стоимостью свыше 180 млрд руб. При этом оборот торгов фондами компании на Мосбирже в 2025 году составил 33,3 млрд руб. Компания фокусируется на качественных активах, которые востребованы у арендаторов: бизнес-центры, склады, дата-центры, объекты ритейла.

Управляющий партнер Parametr (ГК ПИК) Александр Манунин рассказал о новых возможностях для инвесторов в индустриально-логистическом сегменте. С прошлого года девелопер активно привлекал инвесторов в сегмент light industrial, предлагая его как перспективный формат для прямых инвестиций. В результате доля этой категории клиентов в общем объеме запросов на light industrial выросла в два с половиной раза, а средний чек составил 95 млн руб. Видя высокий интерес к формату со стороны инвесторов с более низким чеком, компания приняла решение развивать ЗПИФ на базе своих проектов, что позволит снизить порог входа в этот сегмент до 1000 руб. и сделать его доступным для широкой аудитории. В состав первого рентного фонда будут переданы площади light industrial в двух промпарках девелопера, Сенькино и Кувекино. Ожидаемая стоимость чистых активов этого фонда составит около 2 млрд руб. Ключевыми преимуществами первого фонда для пайщиков станут короткий инвестиционный цикл до трех лет, возможность покупки паев неквалифицированными инвесторами, более высокая доходность формата light industrial по сравнению со складами, прозрачная система управления. Большинство рентных ЗПИФов недвижимости, представленных на рынке сегодня, сформированы на базе классических складов и рассчитаны в среднем на 10–15 лет, что делает предложение Parametr в определенной степени уникальным на рынке, подчеркнул господин Манунин.

Как отметила директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова, инвестору нужен понятный и готовый сервисный продукт, который будет приносить прогнозируемый пассивный доход. По ее словам, современный инвестор не хочет сам заниматься операционной деятельностью и готов передать управление застройщику. Level Group предлагает комплексный подход к коммерческой недвижимости по принципу «все включено». Девелопер ищет и подписывает договор с арендатором, контролирует его деятельность и занимается операционным управлением объекта, а инвестор получает пассивный доход. Компания разрабатывает кабинет инвестора: в скором времени на сайте можно будет рассчитать доходность любого продукта застройщика от объектов ритейла и light industrial до складов и торговых центров. Такой подход позволит привлечь дополнительных инвесторов, которые опасаются вкладываться в сложные для них форматы, резюмировала госпожа Захарова.

Коммерческий директор Axios Наталья Никитина перешла к зарубежной недвижимости и отдельно остановилась на инвестиционной привлекательности Кипра. Остров превратился в крупный европейский ИТ-хаб: в стране действует льготный налоговый режим для ИТ-компаний 2,5% и нулевая ставка на владение недвижимостью. Инфляция в стране не превышает один процент. При этом на рынке коммерческой недвижимости наблюдается бум спроса. Число сделок в офисном сегменте в первом квартале 2026 года выросло на 21% в сравнении год к году.

Axios — стратегический партнер девелопера bbf, одного из крупнейших застройщиков на Кипре. В портфель девелопера входят более 185 проектов, а земельный банк составляет около 2,4 млн кв. м. В офисном сегменте застройщик предлагает инвесторам семь зданий с ежегодной доходностью 8–10% от сдачи в аренду и до 30% прирост стоимости актива при покупке на ранней стадии. Стартовая цена квадратного метра — от €5 тыс. По словам госпожи Никитиной, большинство инвесторов вкладываются в коммерческие площади, чтобы получить постоянный вид на жительство. Для этого нужно инвестировать в экономику Кипра от €300 тыс.

Владелец инвестиционного агентства DiPhuket Property Диана Федорова рассказала о популярных международных направлениях среди российских инвесторов и сравнила их с Таиландом. Рынок ОАЭ сохраняет устойчивость, несмотря на конфликт на Ближнем Востоке. Инвесторы стремятся воспользоваться ситуацией и найти предложения сильно ниже рынка, что не так просто. Бали показывает высокую среднюю доходность за счет круглогодичного сезона, однако иностранцы не могут владеть недвижимостью на острове на праве полной частной собственности, в отличие от Таиланда. Россияне по-прежнему интересуются недвижимостью в Испании даже с учетом ограничений и сложной системы налогообложения.

Диана Федорова отметила, что Таиланд — одна из самых устойчивых инвестиционных юрисдикций Азии, которую отличают высокий стабильный доход в валюте и возможность оформить в полную собственность как недвижимость, так и землю через совместное предприятие. Ежегодно 18 млн туристов посещают остров Пхукет, скоро появится еще один международный аэропорт. Власти запланировали масштабный проект по модернизации транспортной инфраструктуры приблизительно на $4 млрд. На Пхукете быстро набирает обороты медицинский туризм: на севере острова совсем скоро появится премиальный госпиталь международной сети Bumrungrad International Hospital стоимостью $136 млн.

Национальные парки занимают около 70% Пхукета, поэтому свободной земли на острове мало и объекты у моря особенно востребованы. Проект Bellaguna от сингапурского застройщика Banyan Group — один из самых инвестиционно привлекательных и ликвидных объектов на острове. У комплекса хорошее расположение в 200 м до пляжа и комфортный минимальный чек входа $500 тыс. за 75 кв. м. Застройщик предлагает рассрочку на восемь лет: 50% можно внести на этапе строительства и оставшуюся половину по его окончании на протяжении пяти лет. При этом инвестор может получать доход от сдачи в аренду уже сразу после оплаты 50%. Именно за счет такого графика инвестор удваивает прибыль на вложенный капитал.

По словам Дианы Федоровой, еще одна выгодная инвестиционная стратегия — «заход ниже рынка». DiPhuket Property оптом выкупает недвижимость на ранних этапах со скидкой до 20%. Это позволяет потенциальному инвестору получать доходность 9–11% от сдачи в аренду и до 30% при выходе из актива.

Управляющий партнер REIN Capital Вячеслав Рожманов отметил инвестиционную привлекательность складов индивидуального хранения. По его мнению, российский рынок self storage имеет большой потенциал, поскольку его объем — всего около $70 млн, что в 15 раз меньше рынка Германии, в 25 раз — рынка Великобритании и почти в 600 раз — рынка США. Для формата характерна низкая капиталоемкость и высокая рентабельность на уровне 85%, что значительно выше в сравнении с другими сегментами. Дробная модель аренды позволит минимизировать финансовые риски, поскольку потеря одного из арендаторов не влияет на общий доход. Проекты формата показывают целевую доходность (IRR) до 40% с учетом продажи объекта и арендную доходность 18–24%.

Российская сеть складов «Мегасклад» запустила первый ЗПИФ недвижимости в сегменте self-storage. Фонд ориентирован на привлечение средств институциональных и частных инвесторов с целевым объемом 2 млрд руб. Минимальный чек входа — 5 млн руб. Прогнозируемая доходность составляет 35%, из которых 18% арендная и 17% за счет капитализации.

Заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов рассказал о юридических нюансах инвестиционных сделок. По его словам, инвестирование в новостройки по 214-ФЗ или договору долевого участия считается одним из самых надежных способов. Благодаря инструменту эскроу-счетов основные финансовые риски берут на себя застройщик и банк, который предоставляет проектное финансирование. Использование договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с физлицами на этапе строительства многоквартирного дома незаконно, отметил господин Филиппов. Закон четко разграничивает применение этой схемы для коммерческого рынка и для обычных граждан.

Создание совместной проектной компании (SPV) — один из базовых инструментов в девелопменте, который позволяет упаковывать проект в отдельное юридическое лицо. Такие сделки требуют специальных знаний хотя бы у одного из участников проекта. При банкротстве SPV инвестор может быть привлечен к субсидиарной ответственности по долгам общества. Нередко инвестор финансирует проектную компанию через инвестиционный заем. Взамен он получает обратно деньги с процентом или долю в обществе, а не недвижимость. Чтобы минимизировать риски, инвестору требуется профильный юрист и продуманные договоры с системой гарантий: личное поручительство конечных бенефициаров, корпоративный договор, залог долей компании, банковская гарантия.

ЗПИФы — один из самых эффективных способов инвестирования на длительный период. Инвестор приобретает пай фонда и финансирует строительство или приобретение объекта с последующей сдачей в аренду или продажей. Операции с паями не облагаются НДС, однако ФНС в последнее время борется с использованием ЗПИФов исключительно в целях налоговой оптимизации, добавил адвокат. В завершение он призвал проверять партнеров и контрагентов. За прошлый год прокуратура обратила в доход государства активы на 4 трлн руб. Количество таких исков будет только расти, уверен господин Филиппов.

На просторах «Коммерсанта» мы много говорим про инвестиции в коммерческую недвижимость. Инвестиции в эпоху «дорогих денег» — российский рынок коммерческой недвижимости окончательно трансформировался в рынок «частного капитала» и предельной эффективности. На глобальном рынке доминируют темы технологической трансформации и спасения устаревших активов, а также развитие новых географических направлений.

В рамках девелоперского форума «Движение» обсудим самые актуальные направления и варианты инвестиций в коммерческую недвижимость в 2026 году и данной сессией откроем блок про коммерческую недвижимость на форуме.

Вопросы к обсуждению:

• Аналитика от консультанта по инвестициям в коммерческую недвижимость в России и за рубежом.
• Офисы vs депозиты, при сохранении высокой ключевой ставки главный вопрос инвесторов: кто кого?
• Склады формата Light Industrial (городские склады / производства) стали дефицитнее офисов. Как зайти в этот сегмент частному инвестору, если порог входа там все еще высок?
• ЗПИФы как спасение. Станет ли ЗПИФ основным способом владения недвижимостью для среднего класса, вытесняя прямую покупку «бетона».
• Торговая недвижимость, есть ли шанс на развитие сегмента, упаковка в ЗПИФ, трансформации.
• Индустрия гостеприимства: оптимальный продукт для инвестора и девелопера.
• География мировых инвестиций в недвижимость.
• Почему Кипр привлекает инвесторов, основные точки роста Кипрской экономики.
• Остров — как IT кластер, высокая доходность с минимальными инвестициями.