Девелопмент новой эпохи

Российская строительная отрасль уже, кажется, привыкла переживать периоды турбулентности и неопределенности, находя новые инструменты для поддержки и роста, меняя форматы и концепции, запуская новые проекты и диверсифицируя риски. Что будет в тренде в 2023 году при формировании коммерческих и жилых проектов: оптимизация затрат или акцент на инфраструктуру? Обсудим планы, тренды и опыт лидеров рынка на конференции «Девелопмент новой эпохи» 10 февраля.

Российская строительная отрасль уже привыкла переживать периоды турбулентности и неопределенности: каждый раз находятся новые инструменты для поддержки бизнеса и его дальнейшего роста, меняются форматы и концепции, запускаются новые проекты и диверсифицируются риски. Наступивший 2023 год сулит очередные вызовы и, конечно же, новые подходы и решения для успешной работы. Какими они будут — оптимизация затрат или акцент на инфраструктуру, ведущие игроки рынка коммерческой недвижимости обсудили в ходе конференции от ИД «Коммерсантъ».

Современный девелопмент

Влияние 2022 года на рабочие процессы оказалось столь велико, что многие эксперты сложившуюся реальность называют новой эпохой. Время, в которое мы сегодня живем, действительно другое, но несмотря на многие негативные вызовы, случившиеся на рынке недвижимости, настроения девелоперов сохраняются достаточно оптимистичные, отметил модератор, ведущий телеканала «Россия 24» Павел Орлов. Особую ставку в своем дальнейшем развитии компании делают на проекты комплексного развития территорий (КРТ) и премиальный сегмент.

Самый масштабный проект КРТ — освоение Новой Москвы. За десять лет, на протяжении которых реализуется создание жилой и коммерческой инфраструктуры в городах-спутниках Москвы, удалось добиться внушительных результатов, поделился руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. На сегодняшний день в комплексное развитие территорий Новой Москвы проинвестировано более 3 трлн руб., из которых доля внебюджетных средств составляет 2,5 трлн руб. В общей сложности построено 30 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, 352 км магистральных дорог, 8 станций метро, 120 объектов образования, 19 объектов здравоохранения, 24 парка, 2 платформы МЦД, 17 стартовых площадок, а также более 400 млрд руб. вложено в инженерную инфраструктуру. Благодаря тесному сотрудничеству городских властей и частного девелопмента появилось 280 тыс. рабочих мест. В Новой Москве на данный момент проживают 650 тыс. жителей, при этом 65% из них остаются в пределах своих городов и не испытывают потребности ежедневно выезжать в Москву. Главными преимуществами в пользу выбора места для жизни в Новой Москве ее жители отмечают комфортные жилые комплексы, удобную транспортную инфраструктуру и наличие больших зеленых территорий. В ближайшие десять лет планируется освоить еще порядка 40 млн кв. м, и это развитие продолжится с акцентом на улучшение качества синхронизации объектов жилого и нежилого назначения, подчеркнул господин Жидкин.

«Самый популярный подход в развитии городских территорий — концепция 15-минутного города,— поддержал дискуссию управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.— Она популярна за счет нескольких важных принципов — полицентричности, экологичности, развития экономики и безопасности. Именно поэтому многие европейские города в том числе также активно придерживаются этой концепции и развивают ее у себя на местах. Базисом для реализации концепции 15-минутного города в российской столице служат программы освоения промзон и реализации КРТ. В Москве, например, сейчас реализуется 97 подобных проектов, а их общая площадь застройки занимает более 20 млн кв. м. Подход “город в городе” взяли на вооружение и мы — ЖК “1-й Нагатинский” располагается на территории 58 га и предусматривает плотную транспортную насыщенность: в непосредственной близости от него расположены станции метро, и трамвая, и МЦК, и МЦД с аэроэкспрессом до аэропорта Домодедово, и даже речной причал, концепция которого реализуется вместе с городом. Речной причал — отдельная изюминка нашего района».

Особое место в концепции 15-минутного города занимает, конечно же, жилье. При этом достаточно заметный процент в составе жилого кластера приходится на класс люкс. Элитная недвижимость, в отличие от эконом и бизнес-класса, остается стабильной независимо от всех внешних и внутренних колебаний рынка. Процент в общей доле премиум-жилье составляет небольшой — всего 5–7%, более того, порядка 30 девелоперов занимаются ее строительством, однако этого достаточно для того, чтобы поддерживать интерес и удовлетворять спрос ее аудитории, отмечают эксперты.

«Прошлый год, конечно же, оказал влияние на покупателей премиального сегмента — многие уехали из города и из страны, однако Москва остается привлекательной,— прокомментировала актуальную тенденцию коммерческий директор компании PIONEER Диана Нилиповская.— Из регионов в столицу приехали многие собственники компаний топ-менеджмента, а также состоятельные семьи, которые связывают свое будущее именно с Россией. Основной спрос с их стороны приходится на большие, 3–4-комнатные квартиры. Конечно же, жилье премиум-класса развивается преимущественно внутри проектов комплексного развития территорий. За последние годы КРТ существенно продвинулись от ЦАО во многие другие районы города, у потребителя появился выбор, в каком микрогороде ему жить. Один из таких проектов — наш “полуостров Павелецкий”. Это проект комплексного развития территории площадью 26 га. Там уже идет строительство двух объектов, но многие места находятся в заброшенном состоянии, поэтому вместе с городом мы разрабатываем концепции будущей инфраструктуры. Конечно же, там предусмотрены образовательные центры и офисные здания. Особый акцент в этом проекте мы делаем на создание уникальных детских площадок, а также на прилегающие и входные зоны. Отделка, парковка и многие другие обязательные для комфортной жизни мелочи, которые запланированы в наличии каждого жилого дома, позволят сделать его жителей чуточку счастливее».

«Синергия бережного отношения к истории места, истории здания и четкого понимания девелопером потребностей современного покупателя — вот что определяет успешный проект элитной недвижимости,— поддержала коллег коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева.— Тут есть тонкая грань в соблюдении баланса исторической и добавочной ценности проекта в долгосрочной перспективе. На это мы опираемся при создании наших элитных проектов. Один из ярких примеров такой синергии — клубный дом “Кузнецкий Мост 12”, который мы реализуем совместно с французским брендом Lalique. В проекте гармонично все: локация, историческое здание, сохранившее свою индивидуальность и красоту, деликатный подход к процессу реставрации, панорамные виды на исторический центр, в то же время это функциональные планировки, элегантные и лаконичные современные интерьеры, продуманная инфраструктура проекта. Для инвестора вложение в такой проект сравнимо по значимости с вложением в антиквариат или произведение искусства — это штучный продукт формата save money, который с каждым годом будет только расти в цене».

«Понимание того, кто является нашим потребителем, и грамотная работа с ним остается сегодня главным уроком, который мы вынесли из опыта такого нестандартного 2022 года,— уверена коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан.— Это внесло коррективы и в работу самих девелоперов. Прежде всего отмечается тренд на снижение средней площади — многие девелоперы “перекроили” свои планировки, уменьшили пространство в среднем на 15%, чтобы предложить своему покупателю релевантный их финансовым возможностям продукт. Вторым моментом стало развитие общественных пространств, а третьим — изменение планов строительства. Но главное — произошла оптимизация предложения с опорой на мнение потребителей. Например, в одном из своих проектов мы предусмотрели разную высоту потолков, что позволило расширить воронку продаж,— так и покупатели получили жилье по выгодной цене, и мы, как застройщик, реализовали свой проект. В 2023 году мы делаем ставку на несколько факторов успеха — прежде всего это гибкость и индивидуальный подход, разработка финансовых продуктов совместно с банками под разные бюджеты покупки и жизненные ситуации покупателей, на широкий ассортимент лотов под разный бюджет покупки, гарантия обратного выкупа жилья и контроль качества отдела продаж».

Высоколиквидная доходность и сохранение капитала в последние несколько лет стали драйверами покупательского спроса на элитную недвижимость. Однако ситуация со сменой спроса кардинально поменялась и для сегмента коммерческой недвижимости. Кроме того, изменилась география покупателей, усилился тренд на импортозамещение, увеличились запросы к безопасности IT-инфраструктуры объектов коммерческой недвижимости. Также более осторожной стала политика девелоперов в отношении ценообразования и вывода новых проектов.

«Изменение конъюнктуры рынка офисной недвижимости делает необходимым запуск новых государственных программ стимулирования спроса,— прокомментировал ситуацию директор по коммерческой недвижимости COLDY Сергей Кудрявцев.— В сегменте жилой недвижимости сегодня действуют льготные программы ипотеки для сотрудников IT-отрасли. А в коммерческом сегменте государственных программ, стимулирующих покупку офисов и другой недвижимости, нет. Например, мы в своем офисном проекте класса А сами запустили программу отсрочки платежа до ввода объекта в эксплуатацию, на момент заключения сделки клиент вносит лишь 5% от стоимости лота. Хотелось бы, чтобы подобные программы поддержки были и со стороны государства.

В прошлом году изменилась и география покупателей: на смену западным клиентам приходит больше компаний из стран СНГ, Восточной Азии. Сохраняется тренд на импортозамещение в строительстве. Основная задача застройщика в сложившихся условиях — сохранение заявленных характеристик проекта. А это не всегда получается в связи с невозможностью поставок, а также заметным ростом себестоимости импортных составляющих.

Некоторые девелоперы пересматривают свои планы, прорабатывают возможность перевода площадок под жилье и апартаменты и в некоторых случаях намеренно сдерживают выход на рынок своих новых проектов».

За каждой компанией-девелопером стоит не только проект, который она реализовывает, но и большое количество людей, ее сотрудников. Заботу следует проявлять не только к самому объекту, но и к кадрам. Грамотная политика компании в отношении ответственности за условия труда, честность и внимательность позволит избежать многих проблем в процессе комплексного развития территорий, убежден управляющий партнер, МКА «Аронов и партнеры» Александр Аронов: «В строительной отрасли мы выделяем такие виды уголовно-правовых рисков, как риски в сфере охраны труда, налогообложения, риски коррупционного характера, риски при получении государственной поддержки. Согласно статистике за 2021 год, в строительной отрасли в результате несчастных случаев пострадал 1701 человек, 191 человек из них скончался в результате несчастного случая. То есть в перспективе это как минимум 191 уголовное дело. Чтобы такого не происходило, мы рекомендуем вовремя реагировать на те предложения по проверке и экспертизе условий труда, которые поступают от консультантов, проводить непрерывное обучение работников по вопросам охраны труда, проверять знания сотрудников по вопросам безопасности, проводить специальную оценку условий труда, научиться осуществлять переход от культуры реагирования к культуре предотвращения трагедий и другие меры. Большая часть уголовных дел в сфере строительства связана также с налоговыми и коррупционными преступлениями. Повторюсь, что предупредить эти риски поможет регулярная проверка условий труда, рабочих процессов и документооборота. В конечном итоге от этого зависит и то, как компания относится к реализации самих проектов».

Недвижимость в спорте

Все те события, свидетелями которых мы стали на протяжении прошлого года, действительно позволяют говорить о сегодняшнем дне как о новой эпохе. Мы стали жить по новым правилам. Однако даже в таких непростых ситуациях находятся важные вещи, которые помогают пережить трудности и чувствовать себя спокойнее. Один из таких ключевых стимулов — это спорт, отметил модератор, ведущий программ на радиостанции «Коммерсантъ FM» Марат Кашин. Насколько доступна для каждого из нас опция заниматься спортом и что в принципе происходит в России со спортивной инфраструктурой — хороший вопрос.

В период с 2016 по 2020 год Министерство спорта РФ занималось реализацией федеральной целевой программы, в рамках которой оправдал себя подход к созданию спортивной инфраструктуры с привлечением средств частных инвесторов. Благодаря успешно зарекомендовавшему себя механизму государственно-частного партнерства за четыре года удалось построить немало спортивных объектов, опыт создания которых был проанализирован и учтен на будущее, отметил заместитель начальника отдела развития механизмов государственно-частного партнерства департамента инвестиционного развития и управления государственным имуществом Министерства спорта РФ Андрей Степанов. Опыт совместной работы показал, что сфера спорта может рассчитывать на участие сформировавшегося пула инвесторов и умеет создавать востребованные залы и комплексы. В результате в 2022 году началась реализация нового проекта — «Бизнес-принт (Я выбираю спорт)», в рамках которого запланированы мероприятия по созданию инфраструктуры массового спорта. За год в Минспорт пришло 54 заявки от федеральных округов России. Только в 2023 году намечено строительство и ввод в эксплуатацию 15 спортивных объектов, рассчитанных на максимально широкий охват граждан, подчеркнул господин Степанов. Специально для этого в поддержку инвесторам был разработан и реализован новый инструмент — льготное банковское кредитование со ставкой до 4% годовых. По оценке Минспорта, это хорошая новость для инвесторов, которые могут рассчитывать на хорошие условия для реализации своих новых проектов.

Несмотря на все меры поддержки инвесторов и интерес многих федеральных округов к развитию спортивной инфраструктуры, во многих регионах наблюдается дисбаланс бюджетов, направленных на ее строительство, убеждена заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по физической культуре и популяризации здорового образа жизни, директор ФГБУ «Государственный музей спорта» Елена Истягина-Елисеева. Прежде всего страдает обеспеченность спортивной инфраструктурой: в среднем в России приходится по 400 человек на один спортивный объект. В некоторых регионах эта цифра составляет 200 человек, а в других — 1174 человека. В Московской области, например, обеспеченность спортивной инфраструктурой составляет 585 человек на один объект. Интересен и такой показатель, как средства, выделяемые на развитие физической культуры и спорта. В основе расчета содержится объем расходов на одного жителя. Его средний показатель составляет 3 тыс. 900 руб. на человека. Однако одним из самых ключевых показателей является доля детей в возрасте 3–18 лет, занимающихся в специализированных физкультурно-спортивных организациях. Основной тренд в строительстве спортивных объектов сегодня — это футбол и хоккей, отсюда вытекает проблема — дефицит предложений для женщин, подчеркнула госпожа Истягина-Елисеева. Средний показатель вовлеченных в занятия физической культурой в регионах составляет всего 32%. По мнению эксперта, этот дисбаланс необходимо исправлять.

В центре проектов по формированию спортивной инфраструктуры действительно стоит человек, поддержала коллегу руководитель коммуникационного сопровождения федерального проекта «Спорт — норма жизни» АНО «Национальные приоритеты» Мария Ярина, поэтому в первую очередь необходимо держать фокус на том, для кого именно создается спортивный объект. На первый план выходит идеологическая составляющая — необходимо как можно больше и чаще говорить о пользе активного и здорового образа жизни, вовлекать молодежь в спорт. В рамках программы «Спорт — норма жизни», например, которая выявила основные потребности в спортивных направлениях современной молодежи, была реализована масштабная пиар-кампания. Для популяризации программы были написаны и опубликованы более 1400 публикаций в СМИ и почти 5 тыс. постов в соцсетях. Суммарный охват аудитории составил более 200 млн человек.

«Мы, наверное, первые, кто стал осознанно монетизировать спорт в своих объектах,— поделилась опытом реализации спортивной инфраструктуры учредитель “Мосспорттеха” Юлия Байкалова.— За последние полтора года нам удалось наконец-то полностью проработать систему по налаживанию эффективного сотрудничества с девелоперами по созданию и эксплуатации спортивных объектов. Не секрет, что для многих застройщиков спортивная инфраструктура является социальной нагрузкой. Мы, в свою очередь, помогаем сэкономить бюджеты на развитие этой обязательной составляющей их проектов. В дальнейшем эти объекты мы используем для эксплуатации жителями, получая хорошую обратную связь и отмечая высокие результаты своей деятельности».

Масштабные спортивные проекты реализуются и в составе комплексного развития территорий. Один из таких примеров — многофункциональный спорткомплекс «Чкалов Арена» в составе КРТ на месте бывшего тушинского аэродрома, обратила внимание участников конференции на свой проект коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. «Это один из самых крупных спортивных комплексов в Москве площадью 2,5 га, который был построен за 20 месяцев. В его составе находится две ледовые зоны, центр хоккейной подготовки вне льда, центр фехтования, художественной гимнастики, хореографические залы, а также трехэтажный фитнес-центр с бассейном, многофункциональный спортивный зал на 1 тыс. кв. м, три кафе, химчистка для спортивного инвентаря, магазины спортивного оборудования и многие другие объекты аренды, которые позволяют комплексу эффективно работать. На сегодняшний день “Чкалов Арена” является точкой притяжения района. Ежедневно его посещает 700 человек в будни и 2 тыс.— в выходные дни»,— поделилась эксперт.

Наличие в спортивном объекте нескольких арендных точек, таких как кафе или магазины, например, действительно помогает поддерживать трафик. Однако главным его генератором является само спортивное направление. Если мы говорим о жилом кластере, то это хороший, комфортный фитнес-центр. При грамотной реализации такого спортивного объекта в доме девелопер может рассчитывать на высокий интерес покупателей к предлагаемому жилью. Грамотное взаимодействие спортивного объекта и застройщика при этом выстраивается по принципу взаимопомощи, уверен генеральный директор Crocus Fitness и «Жара Фит» Владислав Петров. От девелопера отделка помещения его коммерческой площади под фитнес, например, а от фитнеса — дополнительная генерация трафика.

Еще один способ успешного развития спортивной инфраструктуры — ее грамотное позиционирование, поддержала дискуссию заместитель директора по коммуникациям и продвижению, руководитель центра сохранения наследия и развития туризма АО «Лужники» Юлия Журкина. В восприятии москвичей «Лужники» — это ассоциативная территория, поэтому акцент делается на формирование его как спортивно-культурного кластера. Люди, которые приходят заниматься спортом, сильно ограничены по времени, поэтому задача комплекса — предоставить полный набор возможностей как спортивных, так интеллектуальных и эмоциональных в одном месте. Поскольку «Лужники» воспринимаются еще и как одна из главных достопримечательностей Москвы, то особый упор в его развитии делается и на досуг, что особенно важно для привлечения молодежной аудитории, а после конвертации интереса с экскурсий на спортивные секции.

Таким образом, развитие территорий на сегодняшний день включает как строительство жилых кластеров с наличием премиального жилья и обязательной долей коммерческих площадей, так и создание полноценной спортивной инфраструктуры. Неизменным остается одно — стремление девелоперов реализовывать интересные, современные, комфортные и, самое главное, востребованные проекты.