Августовский бранч. Инвестиции. Недвижимость

20 августа в Radisson Collection прошел ежегодный «Августовский бранч» ИД «Коммерсантъ», объединивший ведущих экспертов по инвестициям и специалистов в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Участники подвели итоги первого полугодия, обсудили планы на второе, а также рассмотрели ключевые тренды и практические кейсы. Первую сессию модерировал ведущий радиостанции «Коммерсантъ FM» Петр Косенко.

Генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов представил обзор экономической ситуации и рынка недвижимости. Среди ключевых тенденций эксперт выделил замедление инфляции с ожидаемым уровнем 7,6% в конце года и охлаждение ВВП. В то же время он обратил внимание на сохранение низкой безработицы, устойчивый оборот розничной торговли и обозначил прогноз по снижению ключевой ставки с текущего уровня 18%. С 2021 года инвестиции в недвижимость растут, рекордными стали 2023–2024 годы (875 млрд и 1,3 трлн руб.), а по итогам 2025-го ожидается около 650 млрд. Лидируют офисы, девелоперские проекты под жилую застройку и склады, на рынке фиксируются крупные сделки с объектами в Москве и регионах. Высокий спрос сохраняется на склады и офисы, активно развивается сегмент light industrial, растет доля коллективных инвестиций через ЗПИФы. Гостиничная недвижимость и загородные комплексы также демонстрируют рост интереса, а в целом рынок остается привлекательным как защитный актив на фоне геополитической неопределенности.

Управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ Елена Часовских отметила стремительный рост рынка коллективных инвестиций: по данным Банка России, активы ПИФов на 30.06.2025 года превысили 23 трлн руб., из которых почти 90% составляют активы ЗПИФов, около 10% приходится на недвижимость. Несмотря на наблюдаемое в первом полугодии 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года замедление темпов прироста активов, фиксируется увеличение числа пайщиков, что свидетельствует о растущем спросе на розничные ЗПИФы. Ключевыми драйверами дальнейшего развития станут снижение ключевой ставки, что повлечет переток средств из депозитов в другие инвестиционные инструменты, и потребность бизнеса в альтернативных источниках финансирования, что стимулирует появление новых предложений на рынке ЗПИФов. Дополнительным импульсом станут законодательные изменения, вступающие в силу с 1 марта 2026 года: они создадут возможность для перевода фондов из категории для квалифицированных инвесторов в фонды для неквалифицированных, позволят выпускать разные категории паев, отличающиеся правами голоса и порядком распределения доходов, условиями по выделу имущества и по реализации преимущественного права на выкуп паев того же или иного класса при выдаче дополнительных паев или продаже.

Генеральный директор АНО «Общественный капитал» Асият Багатырова презентовала разрабатываемую на федеральном уровне национальную модель, в рамках которой к 2030 году будет создан план мероприятий по улучшению делового климата. В ее основе лежит рейтинг Всемирного банка B-READY, акцентирующий внимание на цифровизации разрешительных процедур, сокращении административных барьеров и развитии зеленого строительства,— эти подходы рассматриваются в России как ориентиры для совершенствования регулирования в сфере строительства. Формируется Стандарт общественного капитала бизнеса — система оценки компаний по вкладу в социальные, экологические и цифровые инициативы, которая должна повысить их инвестиционную привлекательность и стать основанием для предоставления федеральных и региональных мер поддержки.

Владелец и генеральный директор Alma Rey Real Estate Анна Салаева поделилась прогнозами и статистикой, подтверждающими статус Дубая как одного из самых динамичных рынков недвижимости в мире. Рекордный рост в 2024 году (+36%, $143 млрд объема сделок) и продолжение подъема в 2025-м (+22% в первом квартале) демонстрируют зрелость и устойчивость сектора. Ключевыми драйверами для инвесторов остаются уникальные условия: нулевой НДФЛ, 100-процентное право собственности, золотая виза на 10 лет при покупке недвижимости от $550 тыс., стабильный курс дирхама, высокая годовая доходность аренды (7–13%) и не только. Несмотря на риски глобальной экономики, правительство успешно реализует долгосрочный план развития, наращивая строительство для растущего населения. Перспективы рынка также связаны с оживлением вторичного сегмента за счет перепродаж объектов, купленных в 2021–2023 годах, и ростом премиального сектора. Alma Rey предлагает стратегии инвестиций в строящееся и готовое жилье, реновацию и аренду, подчеркивая важность профессионального анализа для минимизации рисков и максимизации доходности. В портфеле агентства есть эксклюзивные проекты, которые могут принести до 40% годовых.

Руководитель проектного отдела Фонда академии художеств Анна Кочурова подчеркнула инвестиционный потенциал объектов культурного наследия, которых в России насчитывается около 160 тыс. (в Москве — более 6 тыс., в Петербурге — около 2 тыс.). Их привлекательность обеспечивают расположение в исторических центрах с высоким туристическим трафиком, уникальность и государственная поддержка. Для инвесторов действуют программы реставрации, такие как «1 руб. за 1 кв. м» (при условии восстановления объекта), а также цифровая платформа «Наследие», позволяющая подбирать проекты для инвестиций. Объекты культурного наследия все чаще приспосабливаются под гостиницы, рестораны и культурные площадки, формируя атмосферу городов и туристический поток, а вложения в них сочетают бизнес-интерес с сохранением истории и культуры страны.

Генеральный директор DSS Consulting Services Дарья Канева отметила, что гостиничная недвижимость переживает ренессанс: за прошлый год в отрасль вложено более триллиона рублей, ее доля в ВВП выросла почти до 3% и может достичь 5%. Рост поддерживают нацпроекты и частные инвестиции, в сегмент входят крупные девелоперы и корпорации, диверсифицирующие свои портфели. Гостиничные форматы остаются низкомаржинальными, но строительство крупных отелей после 2014 года стало нерентабельно, поэтому все большее значение на рынке приобретают апарт- и инвестиционные отели, а также коллективные формы вложений. По словам Каневой, успешность проектов требует грамотных расчетов и адаптации к инфраструктуре региона, а ключевая задача рынка — избежать повторения типичных ошибок непрофильных игроков. Помимо господдержки туристической инфраструктуры, действует серьезный блок законодательных инициатив: сертификация отелей сегодня жестко регламентирована. Это означает, что многие проекты по стране не смогут работать как гостиницы, и пока немало застройщиков, особенно в регионах, не осознают этих ограничений — тогда как Москва уже прошла все этапы адаптации.

Второй блок дискуссии был посвящен основным вызовам и тенденциям на рынке жилой недвижимости — сокращению числа новых проектов, изменению спроса и трансформации портрета покупателя. Участники обсудили актуальные вопросы, обменялись опытом и сформулировали рекомендации. Модератором блока выступила директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Заместитель директора Института генплана Москвы Денис Власов подчеркнул, что город реализует генеральный план с помощью современных инструментов, стремясь к балансу между интересами власти, бизнеса и жителей. Ежегодно в Москве вводятся огромные объемы жилья, что требует развития транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, создания зеленых зон и новых стандартов школ, детсадов и спортивных объектов. Главная задача — формировать многофункциональную среду, где жилье сочетается с рабочими местами и сервисами: именно поэтому создаются новые центры деловой активности, снижается перегруженность центра и обеспечивается комфорт не только для жизни, но и для работы. Важнейшим критерием эффективности является сбалансированность развития — территории должны не только потреблять ресурсы, но и приносить доход, что делает город не просто заказчиком, а соавтором среды, способной оставаться актуальной на десятилетия вперед.

Директор по оценке Sminex Святослав Куланин представил аналитику элитного рынка: во втором квартале 2025 года рынок элитной недвижимости Москвы демонстрировал разнонаправленную динамику: общее количество проектов сократилось, что связано с распроданными лотами и выводом части объектов из премиум-сегмента, при этом цены экспонирования выросли на 12,5%. Было реализовано 125 лотов, медианная цена сделки достигла 2,3 млн руб. и продолжает расти. Лидируют по продажам Хамовники, Пресненский и Замоскворечье, где сосредоточены самые дорогие предложения. Индекс элитной недвижимости, обновляемый Sminex, показал рост на 5,3% за квартал и на 27% в годовом выражении. Он формируется на основе совокупных данных по выставленным на продажу объектам и заключенным сделкам, отражая реальное состояние рынка. Отдельное внимание привлекают редкие форматы — пентхаусы, сити-хаусы, виллы и особняки. Во втором квартале таких объектов в продаже было 259, и спрос на них вырос почти вдвое: сделки с ними увеличились на 77% по сравнению с первым полугодием 2024 года. Наибольший интерес проявляют покупатели в Хамовниках, где сконцентрировано 35% продаж. Рекордной стала сделка Sminex по продаже пентхауса с видом на Кремль за 2 млрд руб. Спрос объясняется запросом на комфорт, приватность и новые сценарии жизни: собственные террасы и патио, камины, парки и исторические усадьбы с современной инфраструктурой становятся символами нового уровня элитного жилья. Тренд на укрупненные кварталы с инфраструктурой уровня пятизвездного отеля и акцент на уникальные форматы задают направление развития рынка.

Экономист, аттестованный налоговый консультант, директор департамента по налогам и налогообложению бюро адвокатов «Де-юре» Евгения Мельник сообщила, что 2025 год стал для девелоперов годом налоговой реформы: себестоимость проектов снизилась на фоне роста ставок НДФЛ и общего увеличения имущественного налогообложения. При этом налоговый контроль изменился — количество выездных проверок снижается, но они стали дороже и эффективнее. Главная цель теперь не разорить бизнес, а сохранить его работоспособность особенно в строительстве. Важными инструментами стали согласительные процедуры: налоговая реконструкция, позволяющая пересчитать налоги без технических компаний в цепочке, и рассрочка платежей, востребованная в условиях снижения маржинальности. Никита Филиппов добавил, что ужесточение контроля сопровождается ростом уголовной ответственности: все чаще привлекают не директоров, а реальных бенефициаров компаний. Следственные органы делают акцент на пополнении бюджета и убеждают собственников добровольно закрывать обязательства. Отдельное внимание уделяется борьбе с «бумажным» НДС, за использование фиктивных цепочек установлена уголовная ответственность. В этих условиях девелоперам необходимо тщательно вести налоговый учет, выполнять требования налоговых органов, а также сопровождать налоговые проверки, что позволит оперативно реагировать на уведомления и запросы и выстраивать грамотное налоговое планирование.

Руководитель департамента продаж «Донстрой» Вячеслав Белозеров отметил, что драйвером рынка сегодня выступает элитный сегмент: при снижении девелоперской активности из-за высокой ключевой ставки, роста стоимости проектного финансирования и ограничений по ипотеке масс-сегмент просел на 18%, тогда как бизнес-класс и люкс показывают рост. В первом полугодии 2025 года на рынок вышло всего 14 новых комплексов, из которых 60% составили проекты бизнес-класса, а по 20% — люкс и массовый сегмент. При этом выручка в элитной доле выросла с 7% в 2023 году до 23% в текущем, а цены за год прибавили 33%. Основные мотивы покупателей элитного жилья — личное проживание и обеспечение близких (67% сделок), тогда как доля инвестиций снизилась до 18%, но сохраняет значимость: средства, аккумулированные на депозитах, при снижении ставок будут перетекать в недвижимость, подталкивая цены вверх. Ключевыми критериями выбора остаются надежность застройщика, престижность локации, высокий уровень сервиса и общественных пространств. Элитное жилье отвечает сразу на несколько запросов: это и комфортная среда для жизни, и инструмент сохранения капитала.

Руководитель отдела продаж ГК «БЭЛ Девелопмент» Людмила Костяйкина сообщила, что для успешной реализации проектов девелоперы используют рассрочки, пакетные предложения и новый инструмент — недвижимость в лизинг, который совмещает черты ипотеки и рассрочки и уже применяется для квартир, апартаментов, офисов и складов. Лизинг доступен только для готовых объектов, оформленных в Росреестре, с авансом от 10% до 50% и сроком до 5 лет (в перспективе — до 8), а его преимущество — возврат НДС и экономия на налоге на имущество. Портрет покупателя элитной недвижимости также меняется: с московскими инвесторами по активности сравнялись региональные, бизнесмены «новой волны» быстро ориентируются в реалиях современного рынка и готовы к мгновенным сделкам. Среди клиентов выделяются предприниматели нефтегазового и аграрного секторов, IT-компании и частные инвесторы с солидными инвестиционными портфелями. Интерес к элитным проектам выходит за пределы Москвы — спрос растет практически во всех крупных городах.

Генеральный директор Kalinka Russia Алексей Чумалов заявил, что по их классификации элитный рынок делится на сегменты премиум (1,3 млн руб. за кв. м во II квартале 2025 года) и делюкс (озвученные 3,1 млн руб. за кв. м), при этом средневзвешенная стоимость двух сегментов составила 2,146 млн руб. за метр, что отражает рост рынка на 22% в годовом выражении. В первом полугодии было заключено 1012 сделок в новостройках (+16% к 2024-му), при этом делюкс растет быстрее премиума. Предложение на рынке постепенно увеличивается: в 2024 году вышло 15 проектов, в 2025-м ожидается 13–15, а по итогам года прогнозируется рост сделок и объемов на 10–15% при стабильных ценах. Около 80% покупателей рассматривают недвижимость как инвестиционный инструмент — «тихую гавань» для сохранения и приумножения капитала. При этом набирают популярность альтернативные локации: внутри России — Калининград, Крым, Краснодарский край, Алтай и Грозный; за рубежом — страны Ближнего Востока, а также Мальдивы и Танзания.

Третья сессия, посвященная коммерческой недвижимости, прошла под модерацией международного партнера, руководителя департамента офисной недвижимости CMWP Натальи Никитиной. Она отметила, что при инфляции 9,4% и ожидании ее снижения главным фактором турбулентности остается ключевая ставка, которую прогнозируют на уровне 16% к концу года. В офисном сегменте сохраняется низкая вакансия (4,3%) и рост цен: 438 396 руб./кв. м — средневзвешенная цена продажи, классы А и В, 2024 год (расчет по закрытым сделкам, учитывая НДС) против 430 тыс. годом ранее, но спрос снизится до 1,6 млн кв. м в год. Основное предложение формируется под продажу, а гибкие офисы показывают растущий интерес при высоких ставках аренды. На складах ситуация схожа: низкая вакансия (3,5%), падающий спрос и рост ставок, при этом активность сосредоточена в light industrial. Хуже всего дела в ритейле: новых ТЦ почти не строят, спрос снижается из-за падения потребления, центры остаются востребованными лишь как площадки для развлечений и общепита. Гостиничный сегмент показывает высокий средний чек, но летом спрос на гостиницы снизился в Москве.

Управляющий директор, начальник Управления финансирования недвижимости департамента кредитования ключевых клиентов, лидер отрасли «Коммерческая недвижимость» ПАО «Сбербанк» Анатолий Слуцкий подчеркнул, что главным драйвером роста гостиничной недвижимости остается внутренний туризм, который с 2023 года превысил доковидные показатели: число постояльцев выросло на 18%, средняя заполняемость гостиниц достигает 50%, а цены за номер стабильно растут. Поддержку отрасли обеспечивает льготная ставка НДС 0%. Растет популярность коротких поездок и туров выходного дня, сегмент развлечений и отдыха развивается быстрее среднего, а стабильный пассажиропоток поддерживает загрузку отелей. При этом выездной турпоток восстановился лишь на 65% (основное направление — Турция), въездной остается на 70% ниже уровня 2019 года, за исключением китайских туристов. За пределами Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края номерной фонд остается низким, что создает значительный потенциал для девелоперов. «Сбер» подписал кредитные договоры на финансирование 109 гостиничных проектов с общим лимитом кредитования 319 млрд руб., а общий объем инвестиций составил 482 млрд руб.; срок реализации гостиничных проектов — 4–5 лет, и сейчас оптимальный момент для запуска новых инициатив.

Директор по развитию продаж группы «Аквилон Москва» Михаил Рогатых рассказал, что апарт-отели, сочетающие формат апартаментов, гостиницы с сервисом 24/7 и собственной управляющей компанией, становятся удобным инструментом защиты от инфляции. Такой гибрид позволяет сочетать долгосрочную аренду и посуточную сдачу в высокий сезон, что увеличивает доходность, однако эффективность зависит от качества управления. Отельный оператор распределяет фонды, формирует модель доходов и ежемесячно отчитывается о суммарной выручке и расходах. Полученный доход рассчитывается исходя из площади апарт-номера владельца и выплачивается ему, что обеспечивает сохранность и устойчивость вложенного капитала.

Директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур подвела итоги первого полугодия 2025 года, отметив рост точечных ставок аренды, дефицит качественных предложений, высокий запрос на инфраструктуру. За этот период в «Галс-Девелопмент» было законтрактовано 286 тыс. кв. м, а объем поступлений от сдачи офисов вырос на треть. В планах компании на 2025–2030 годы — развитие проектов класса Prime и А в Ленинградском деловом коридоре и запуск первого объекта в сегменте В+, который будет доступнее по ставкам, но сохранит высокое качество. Если в 2024 году основными арендаторами выступали госкорпорации, то сейчас активнее коммерческие компании, прежде всего IT-сектор, проявляющий интерес к крупным офисным блокам.

Коммерческий директор ASPACE Никита Губанов подытожил первое полугодие и рассказал о тенденциях в сегменте гибких офисов — альтернативе традиционной аренде у собственника. Этот формат становится самостоятельным направлением на рынке: сегодня предложений качественных помещений с готовым ремонтом и профессиональным управлением крайне мало, и сервисные офисы закрывают этот дефицит. По данным на конец первого полугодия 2025 года, в Москве насчитывается 20,5 млн кв. м офисных площадей, из которых лишь 2% приходится на сервисные офисы. При этом их доля в общем объеме сделок достигла 13% (из 709 тыс. кв. м). В январе—июне на рынок у компании ASPACE вышло 540 рабочих мест, что составило 29% сегмента, а в аренду было передано 1060 рабочих мест на пяти площадках. Во втором полугодии планируется сдать еще 1262 рабочих места, что по прогнозу обеспечит 38% от всего рынка сервисных офисов.

Генеральный директор NHOOD Россия Мария Кочийгит обозначила ключевые тренды рынка торговой недвижимости и ритейла, подведя итоги первого полугодия 2025 года: несмотря на рост оборотов на 6%, инфляция (9%) нивелировала результат. Гипермаркеты теряют роль якорей торговых центров, уступая место дискаунтерам и «магазинам у дома», а онлайн-продажи уже формируют до 20% их оборота. Падение посещаемости ТЦ составляет около 3%, у fashion-сегмента — до 20%, тогда как растут траты на общепит, развлечения, красоту и здоровье. Ввод новых торговых площадей сохраняется: в Москве за полугодие открыто 70 тыс. кв. м, в регионах — около 100 тыс., а по итогам года ожидается рост обеспеченности на 2%. ТЦ проходят трансформацию в многофункциональные комплексы с акцентом на гастрономию, спорт и досуг, а ритейлеры делают ставку на технологии, клиентский опыт и экологичное потребление.

Генеральный директор ООО «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский девелопмент» Александр Гутекулов представил срез рынка логопарков, отметив новых лидеров спроса — промышленные предприятия. Если раньше складской сегмент был перегрет и доля e-commerce обеспечивала до 70% сделок, то сейчас рынок возвращается к норме: вакантность выросла до 2,7–4,2%, что все еще ниже здорового уровня. Ставки аренды показывают лишь технический спад на фоне перегрева, но к 2030 году прогнозируется рост с 11 тыс. до 16 тыс. руб. за кв. м. В приоритете у арендаторов — качественные объекты с хорошим управлением и локацией на фоне развивающейся инфраструктуры Москвы и области. Основные тренды — рост интереса к big box и light industrial, а также развитие мультибоксов как многофункциональных зон, где можно совмещать складские, производственные и сервисные форматы.

Специальным партнером мероприятия выступил бренд Elemis, который предоставил эксклюзивные подарочные наборы для наших спикеров.

К середине 2025 года все отрасли экономики набрались оптимизма после первого за последние пару лет снижения ключевой ставки. Но говорить о быстром восстановлении не приходится. Рынок недвижимости из-за высокой ставки Центробанка все еще находится под давлением с двух сторон — запускать новые проекты с текущими ставками по займам становится все сложнее, как и продавать или сдавать в аренду объекты из-за заградительных условий по кредитованию уже для покупателей и арендаторов. Тем не менее в бизнес-центрах, логистических парках и торговых комплексах доля свободных площадей держится на низком уровне. Девелоперы жилья оказались в менее комфортных условиях из-за серьезного снижения продаж, но они продолжают процесс адаптации к текущим реалиям. Как рынок привык к работе в условиях перманентного кризиса, как они находят новые точки роста и можно ли ожидать к концу года возвращения к более комфортным макроэкономическим условиям, обсудят участники «Августовского бранча».