Layer 1

Августовский бранч. Недвижимость: перезагрузка

11 августа 2022 Четверг
Недвижимость
Место проведения: Московская область, Мякининское шоссе, с3, Soho Сountry Club
Время: 11:30 — 20:00
превью
07:00:17

Традиционный августовский бранч объединит экспертов жилой и коммерческой недвижимости, чтобы подвести итоги первого полугодия, поделиться планами на второе. Основной темой этого бранча станет обсуждение новой реальности: импортозамещение в недвижимости, господдержка в стройиндустрии, шеринговая модель экономики.

Эти и другие актуальные вопросы эксперты рынка обсудят 11 августа на августовском бранче.

  • За годы работы мы внедрили многочисленные технологические решения и, конечно же, привели строительство в соответствие с ESG-повесткой. Что нам это дает? Во-первых, мы экономим ресурсы. Во-вторых, строим энергоэффективные дома, что позволяет экономить на ресурсах и их жителям. Конечно же, все это положительно сказалось на репутации компании, которой мы очень гордимся. Именно поэтому, когда в марте текущего года встал вопрос, где искать достойную альтернативу используемому оборудованию, мы обратились к лучшим доступным для нас производителям. Первым делом мы посмотрели на Китай, который давно успешно зарекомендовал себя на рынке строительства небоскребов. Однако из-за ограничений, связанных с последствиями пандемии, мы не смогли посетить китайские производства и обратились к рынку Турции. У них сильное собственное производство, а также есть гибкость и адаптивность под запросы. В итоге на сегодняшний день мы заключили 16 соглашений с турецкими производителями материалов, что дает нам уверенность: независимо от того, что произойдет с рынком, мы сможем обеспечить свои дома продукцией высокого качества. Смотрим мы и российских производителей, достойную продукцию отмечаем и используем. Вся эта работа позволила решить ключевую проблему в рамках импортозамещения — вернуть на рынок квартиры с отделкой. С ней продается около 600 квартир во всех наших флагманских проектах.
    Наталья Бунина
    руководитель департамента сопровождения проектов компании «Донстрой» Наталья Бунина
  • Мы владеем большой экспертизой в реализации и управлении объектами коммерческой недвижимости, поэтому решили сосредоточиться в том числе и на жилой. Наш объем сегодня — 123 тыс. кв. м. Последний полностью реализованный проект — комплекс “Роза Росса”, в состав которого вошли 110 апартаментов и восемь пентхаусов. Почти все уже реализовано, поэтому мы с большим оптимизмом смотрим на свои будущие проекты. Например, большие надежды мы возлагаем на Metropol Service Residence — 19 эксклюзивных сервисных резиденций, поддерживающих клубную систему Metropol. Она позволяет не только предлагать какие-то уникальные услуги для клиента, но и объединить консьержей по всему миру. В привязке к данному проекту мы ожидаем также, что на рынке появятся специализированные профессиональные управляющие компании, которых в России пока очень мало. Так что планы у нас большие, мы смотрим на рынок с точки зрения его усиления необходимыми объектами коммерческой и жилой недвижимости и именно их включаем в свой портфель.
    Николай Гладышев
    руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties Николай Гладышев
  • В собственные IT-решения и CRM-системы мы инвестируем на протяжении последних нескольких лет, поэтому период, когда наши коллеги-консультанты занимались реструктуризацией, для нас прошел незаметно, в работе с проблемами наших клиентов. Да, мы также сделали ребрендинг компании, но это был запланированный процесс, который объясняется просто: к нам вернулось направление жилой недвижимости. Если говорить про текущих клиентов, то, конечно, становится заметно сокращение международных компаний и, как следствие, подходов к ведению бизнеса. С другой стороны, все чаще к нам стали приходить с вопросом: “Что нам делать дальше? Что вы посоветуете?” — и это хорошо. Это значит, что рынок постепенно оживает: все, кто брал паузу и наблюдал за ситуацией, наконец-то поняли, что надо уже как-то жить и работать. У консультантов появилось много работы. Однако есть опасения, что вся эта динамика может схлопнуться в начале 2023 года и всем нам снова придется адаптироваться к новой ситуации. А какие решения придется принимать, чтобы оставаться конкурентоспособным в нашем сегменте, покажет только время.
    Алексей Богданов
    управляющий партнер ricci Алексей Богданов
  • Как найти подрядчика и заключать с ним контракт с твердой ценой? Ведь даже если найден исполнитель и достигнуты договоренности о стоимости, нет гарантии, что через полгода те или иные закупочные материалы и оборудование не вырастут в цене. В связи с этим мы начали использовать новый тип контракта — так называемый open book, предусматривающий концепцию открытой цены. Пока что этот подход несовершенен и не все заказчики готовы его использовать, поскольку важное условие здесь — большая степень доверия и открытости между участниками проекта. Еще одним решением является привлечение расширенного банковского сопровождения, которое помогает обеспечить контроль целевого расходования денежных средств заказчика (за счет проверки документов, подтверждающих обоснованность платежей по контракту). Данный механизм пока также несовершенен и, к сожалению, зачастую тормозит реализацию проектов ввиду затягивания процессов согласования платежей и банального человеческого фактора, однако это гарантия того, что выполняемые платежи будут соответствовать целям проекта, фактическим срокам его реализации и другим важным условиям заключенного договора.
    Хусейн Плиев
    генеральный директор ГК SMART ENGINEERS Хусейн Плиев
  • Импортозамещение в сфере цифровых сервисов сегодня находится на высоком уровне. Практически все системы сейчас стали “умными”, и их можно автоматизировать. Многие сервисы сегодня разрабатываются и внедряются в сфере ESG-повестки. Это актуальное и правильное направление для развития, и необходимо продолжать ее придерживаться, поскольку соответствие объекта недвижимости “зеленым” стандартам влияет на его инвестиционную привлекательность и повышает уровень интереса потенциальных клиентов. Остается вопрос стоимости внедрения цифровых сервисов, многих девелоперов пугают эти затраты. Однако с каждым годом эта стоимость снижается, во многом за счет более оптимальных решений. Более того, при участии Минстроя сегодня идет большая работа по формированию стандартов базовых сервисов. В будущем они станут обязательными для внедрения на проектируемом объекте.
    Антон Атяшкин
    основатель цифрового оператора LETIT Антон Атяшкин
  • В последнее время на фоне исхода иностранных арендаторов принято несколько достаточно резких мер, направленных на защиту прав арендодателей. Эти меры в первую очередь коснулись сферы ритейла. В частности, на уровне федерального законодательства закреплены нормы, которые позволяют арендодателю требовать от арендатора, который перестал платить (в силу прекращения своей деятельности) процент с оборота, уплаты в 2022 году арендной платы, равной среднемесячной арендной плате за 2021 год (независимо от того, как изменился оборот арендатора). В порядке обеспечения прав арендодателей суды охотно соглашаются на применение таких обеспечительных мер, как арест счетов арендаторов и иных мер, не позволяющих иностранным арендаторам уйти с рынка, что называется, не прощаясь. Еще одним важным изменением в правовой реальности становится осознание необходимости отказа от применения к договорным отношениям английского права и, что еще более важно, от использований зарубежных арбитражных институтов. Дело не в том, что английское право или международные коммерческие арбитражные суды чем-то плохи. Просто с учетом текущей ситуации в мире существует высокий риск того, что иски с участием российских компаний не будут приняты к рассмотрению или вынесенные по спорам с их участием решения не будут исполнены. Суммируя, можно сказать, что наступил период, когда мы более не должны возлагать надежды на иностранных игроков, на иностранное право, а должны обратиться внутрь себя и научиться наконец-то решать свои проблемы своими силами.
    Владислав Сурков
    партнер Platforma.Legal Владислав Сурков
  • Несколько лет назад началась реформа “зеленых” сертификатов — некая система, которая призвана подтверждать, что потребитель электроэнергии, приобретая “зеленый” офис, купил электроэнергию именно у “зеленого” производителя. Соответствующий законопроект планируется представить на рассмотрение в Государственную думу осенью, так что, возможно, какие-то результаты мы увидим в ближайшем будущем. Однако ESG-повестка в последнее время существенно меняется: ее перекрывают политические вопросы, на нее влияет энергетический кризис. В Европе, например, все громче начинают звучать призывы запасаться углем и дровами. Для России углеродный сбор неактуален, во-первых, потому что он попадает в санкционные списки и, возможно, более не будет экспортироваться. Более того, санкционные ограничения повлияли на импорт сложного оборудования и комплектующих для строительства ВИЭ-генерации. Потенциально мы сейчас ожидаем срывов обязательств по строительству соответствующих объектов. Иностранные производители, работающие в сфере ТЭГ, также предпринимают попытки уйти с российского рынка. Впрочем, как и потенциальные интересанты приобретения “зеленой” энергии — международные компании, потребители, которым, собственно, было очень важно доказывать свое соответствие ESG-повестке. На нашем рынке сложилась достаточно печальная ситуация в сфере ESG. В России в принципе отмечается снижение активного интереса к экологии. К большому сожалению, на данный момент “зеленая” повестка перестала быть актуальной.
    Екатерина Верле
    советник, соруководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Екатерина Верле
  • Первые шаги по обелению FM-отрасли начались с сетевого ритейла. Заказчикам рекомендовано включать в договоры особые договорные конструкции, так называемую налоговую оговорку, и, соответственно, работать через информационный ресурс FM — особый раздел на сайте Ассоциации добросовестных налогоплательщиков при участии ФНС России. Для ФНС наш сегмент стал пилотным с точки зрения обеления отрасли, основной затратной частью которой являются человеко-часы. На сегодняшний день на указанном инфоресурсе зарегистрировано около 900 компаний-подрядчиков, которые подписали согласие на раскрытие налоговой информации, и около 200 заказчиков услуг профессиональной уборки. Перед тем как заключить контракт с той или иной компанией, заказчик может проверить цветовую индикацию выбранного им контрагента, так как для удобства “Инфоресурс ФМ” имеет цветовую индикацию по принципу светофора.
    Наталья Карасева
    коммерческий директор «Альфа-Сервис» Наталья Карасева

Новые вызовы, перед которыми оказался рынок недвижимости в текущем году, заставляют ведущих представителей компаний время от времени встречаться и фиксировать промежуточные итоги. В это непонятное, нестабильное, но такое интересное время особенно важно сравнивать стратегии поведения и дальнейшего развития. Одной из таких встреч стал августовский бранч от ИД «Коммерсантъ», где основные игроки рынка коммерческой и жилой недвижимости обсудили вопросы господдержки в индустрии, импортозамещения и возможности для работы до конца 2022 года.

Консалтинг в недвижимости

В марте текущего года неожиданно и кардинально поменялся не просто бизнес: изменились правила игры, условия присутствия на рынке. В первую очередь последствия новой реальности почувствовали на себе международные компании. Многим из них пришлось разорвать отношения с головными офисами, чтобы продолжить свою работу в России. Первыми путь смены организационной структуры прошли компании-консультанты «большой пятерки». Опыт реструктуризации, ребрендинга и перехода на новые платформы позволил им не только остаться на российском рынке в своей нише, но и грамотно консультировать клиентов, столкнувшихся с подобными проблемами.

Одним из ключевых факторов успешной реструктуризации и смены бренда компании консультанты называют своих сотрудников — команду сильных профессионалов. Их зрелость во многом помогла уверенно пройти период высокой неопределенности, в том числе и для клиентов, поделился опытом последних шести месяцев управляющий партнер, генеральный директор Commonwealth Partnership Сергей Рябокобылко. Опираясь на полученные знания, клиенты компании-консультанта также прошли путь становления независимого предприятия, получили оценку своих перспектив и сохранили бизнес.

Самую сложную и масштабную адаптацию при переходе на новую организационную структуру требует смена технологической платформы. Проще всего этот путь проходят те компании, у которых уже внедрены в бизнес-процессы собственные разработки CRM-систем. Многих к инвестированию в свои IT-проекты подтолкнула пандемия, пересадив подавляющее число сотрудников на дистанционный формат работы, прокомментировала предпосылки успешной смены платформ коммерческий директор CORE.XP Елена Денисова. По ее оценке, компания сегодня уверенно и комфортно чувствует себя на рынке, сохранив все линейки бизнеса и занимаясь привычным и любимым делом.

Роль команды и необходимость ее сохранения в период реструктуризации отметил и член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Именно этот фактор стал ключевым и позволил успешно перестроиться на «новые рельсы», двигаться вперед, смотреть в будущее с оптимизмом и развивать свой новый бренд. Тем более что в такой смене структуры кроются и достаточно значимые преимущества для компании — это гибкость и свобода. Если ранее офис консультанта испытывал ограничения, связанные с требованиями вышестоящего комплаенса, то сегодня работа с клиентами строится в более комфортном, адаптивном для них формате. Сейчас уникальное время возможностей, когда можно открывать новые горизонты и развивать альтернативные интересные направления, подчеркнул эксперт.

Самым заметным изменением после смены организационной структуры компании стала расстановка пропорций, поделилась опытом перехода на новый бренд партнер, член совета директоров, региональный директор департамента торговой недвижимости и департамента управления недвижимостью Nikoliers Анна Никандрова. Если раньше четырем партнерам компании принадлежало 30% российского бизнеса, то сегодня это 100%. Конечно же, выросла ответственность за сохранение деятельности как у собственников, так и в командах. Как результат — стабильная работа всех бизнес-направлений компании, повышение лояльности ключевых людей и положительная динамика по выручке. На сегодняшний день компания-консультант, как и прежде, оказывает своим клиентам услуги на том же высоком профессиональном уровне по всем вопросам, с которыми к ним обращаются.

По оценке управляющего партнера Knight Frank Russia & CIS Алексея Новикова, весной на рынке недвижимости наблюдался период неопределенности и преобладала стратегия выжидания, когда многие компании поставили проекты и сделки на паузу. Что каcается консалтинговых компаний, то очевидно, что в связи с продажей локального бизнеса и сменой бренда произошел ряд изменений в структуре и внутренних процессах большинства игроков. Некоторым игрокам удалось сменить структуру акционеров и перенести работу на альтернативные IT-системы, кто-то еще находится в процессе этих трансформаций. В свою очередь, компания Knight Frank Russia продолжила функционировать как и прежде. В целом запас прочности у консультантов на сегодняшний день достаточно высокий, и к началу 2023 года они подойдут с высокими показателями, в том числе по сделкам с российскими компаниями и предпринимателями.

«Что касается нас, то мы уже более десяти лет назад прошли путь смены своей структуры и с тех пор находимся в самостоятельном развитии,— присоединился к дискуссии управляющий партнер ricci Алексей Богданов.— В собственные IT-решения и CRM-системы мы инвестируем на протяжении последних нескольких лет, поэтому период, когда наши коллеги-консультанты занимались реструктуризацией, для нас прошел незаметно, в работе с проблемами наших клиентов. Да, мы также сделали ребрендинг компании, но это был запланированный процесс, который объясняется просто: к нам вернулось направление жилой недвижимости. Если говорить про текущих клиентов, то, конечно, становится заметно сокращение международных компаний и, как следствие, подходов к ведению бизнеса. С другой стороны, все чаще к нам стали приходить с вопросом: “Что нам делать дальше? Что вы посоветуете?” — и это хорошо. Это значит, что рынок постепенно оживает: все, кто брал паузу и наблюдал за ситуацией, наконец-то поняли, что надо уже как-то жить и работать. У консультантов появилось много работы. Однако есть опасения, что вся эта динамика может схлопнуться в начале 2023 года и всем нам снова придется адаптироваться к новой ситуации. А какие решения придется принимать, чтобы оставаться конкурентоспособным в нашем сегменте, покажет только время»,— подчеркнул эксперт.

Рынок жилой и коммерческой недвижимости: общие проблемы и комплексные решения

Для того чтобы понимать, на какой стадии экономики находится глобальный мир, необходимо наблюдать за инфляционными тенденциями, циклами ключевых ставок и ставок рефинансирования центральных банков (ЦБ). До последнего времени эти тенденции нарастали, однако цикл повышения сейчас идет достаточно синхронно. Последний раз американский ЦБ сдвинул ставку на 75 базисных пунктов, что существенно отразилось на стоимости недвижимости. Глобальный рынок ждет, что ЦБ США сделает паузу в подъеме ключевой ставки, поскольку это позволит стабилизировать цены на жилье и коммерческие объекты, поделился макроэкономической ситуацией в мире экономический обозреватель «Коммерсантъ FM» Олег Богданов. Российский рынок же всегда находился в несколько обособленном от общей экономической «кухни» состоянии. С конца февраля ситуация начала меняться. ЦБ РФ оперативно предпринял стратегически верные шаги — ограничил отток капитала из банков, резко повысил ключевую ставку, а потом так же быстро начал ее снижать. В итоге инфляционные ожидания в нашей стране заметно сократились.

Еще одна важная составляющая для рынка недвижимости в России помимо уровня ключевой ставки — ситуация с курсом рубля. По сложившейся привычке многие поспешили перевести рублевый капитал в долларовый, однако на фоне заморозки деятельности иностранных инвесторов сформировался профицит платежного баланса. Валюта стала токсичной, соответственно, видоизменить бюджетные правила невозможно. Инструментов постоянного действия, которые бы их заменили, пока не разработано, поэтому ближайшее время всем нам предстоит и дальше жить в парадигме профицита бюджетного баланса, подчеркнул эксперт. Главный актуальный вопрос сегодня — каким образом стабилизировать общую ситуацию на рынке финансовых инструментов. На этом фоне недвижимость могла бы стать хорошей альтернативой основной валюте инвестора. Скорее всего, в ближайшей перспективе подобный финансовый инструмент появится.

«Многие сегодня действительно вкладывают средства в недвижимость и жилье. При этом основной запрос клиента сводится к качеству строящихся домов и наличию полноценной инфраструктуры для комфортной жизни,— поддержала современные тенденции руководитель департамента сопровождения проектов компании “Донстрой” Наталья Бунина.— Нам всегда было интересно строить хорошие, качественные объекты, поэтому мы в свое время приняли решение напрямую работать с поставщиками и производителями строительных материалов и оборудования. От подрядчиков и проектировщиков мы отказались и сами контролируем то, что строим. Такой подход позволяет выводить на рынок не только качественные, но и современные объекты, отвечающие инновационным требованиям времени. За годы работы мы внедрили многочисленные технологические решения и, конечно же, привели строительство в соответствие с ESG-повесткой. Что нам это дает? Во-первых, мы экономим ресурсы. Во-вторых, строим энергоэффективные дома, что позволяет экономить на ресурсах и их жителям. Конечно же, все это положительно сказалось на репутации компании, которой мы очень гордимся. Именно поэтому, когда в марте текущего года встал вопрос, где искать достойную альтернативу используемому оборудованию, мы обратились к лучшим доступным для нас производителям. Первым делом мы посмотрели на Китай, который давно успешно зарекомендовал себя на рынке строительства небоскребов. Однако из-за ограничений, связанных с последствиями пандемии, мы не смогли посетить китайские производства и обратились к рынку Турции. У них сильное собственное производство, а также есть гибкость и адаптивность под запросы. В итоге на сегодняшний день мы заключили 16 соглашений с турецкими производителями материалов, что дает нам уверенность: независимо от того, что произойдет с рынком, мы сможем обеспечить свои дома продукцией высокого качества. Смотрим мы и российских производителей, достойную продукцию отмечаем и используем. Вся эта работа позволила решить ключевую проблему в рамках импортозамещения — вернуть на рынок квартиры с отделкой. С ней продается около 600 квартир во всех наших флагманских проектах»,— подытожила госпожа Бунина.

Поскольку девелоперские проекты на этапе строительства остановить в моменте нельзя, они продолжают появляться на рынке. В частности, новостройки продолжили активно сдаваться, даже несмотря на период всеобщей тревоги, который случился в марте текущего года. Покупательский спрос на квартиры в новострое возобновился в июле, отметил президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Николай Винидиктов. При этом цены на жилье, по большому счету, остались прежними. Большинство квартир на данный момент приобретается за счет ипотечных программ. В частности, в июне объем льготной ипотеки составил 130 млрд руб. До конца года повышение динамики спроса на предложения жилой недвижимости ожидается во всех ее сегментах, будь то экономкласс, бизнес-класс, премиум или элитное жилье.

«Любой инвестор, оказавшись в схожих с нашими условиях, скажет, что нужно делать на перспективу, чтобы сохранить доходность — разложить портфель по разным “корзинам”,— поддержал дискуссию руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties Николай Гладышев.— Именно в этом на сегодняшний день заключается и наша стратегия. Главная задача — увеличить объем жилой недвижимости. Мы владеем большой экспертизой в реализации и управлении объектами коммерческой недвижимости, поэтому решили сосредоточиться в том числе и на жилой. Наш объем сегодня — 123 тыс. кв. м. Последний полностью реализованный проект — комплекс “Роза Росса”, в состав которого вошли 110 апартаментов и восемь пентхаусов. Почти все уже реализовано, поэтому мы с большим оптимизмом смотрим на свои будущие проекты. Например, большие надежды мы возлагаем на Metropol Service Residence — 19 эксклюзивных сервисных резиденций, поддерживающих клубную систему Metropol. Она позволяет не только предлагать какие-то уникальные услуги для клиента, но и объединить консьержей по всему миру. В привязке к данному проекту мы ожидаем также, что на рынке появятся специализированные профессиональные управляющие компании, которых в России пока очень мало. Так что планы у нас большие, мы смотрим на рынок с точки зрения его усиления необходимыми объектами коммерческой и жилой недвижимости и именно их включаем в свой портфель»,— отметил господин Гладышев.

Представитель PPF Real Estate Russia поделился, что компания завершает проект комплексного освоения территории Comcity, расположенный в Новой Москве. Проект включает в себя офисные здания класса А, торговую галерею со всеми услугами и сервисами, гостиницу четыре звезды, жилой комплекс homecity со школой и детским садом. Будучи коммерчески успешным и на 100% востребованным арендаторами и покупателями, проект Comcity, развивающийся в рамках концепции «Город в городе», неоднократно был отмечен руководством города как точка роста Новой Москвы и пример иностранных инвестиций в развитие города. Однако акционерная структура и ряд ограничений, введенных государством, создают определенные сложности для ведения бизнеса, в том числе отсутствует возможность свободной конвертации валюты, необходимой для обслуживания действующего банковского кредита. Правительственная комиссия на этом фоне должна быть инструментом индивидуального подхода к подобным объектам, поделился особенностями работы в условиях новой реальности финансовый директор Comcity, проекта PPF Real Estate Russia Александр Ходоров.

В целом международные компании могут вполне успешно сохранять свое присутствие на российском рынке и продолжать его развитие. Однако без эффективных инструментов одобрения и согласования решений, необходимых для таких компаний при обеспечении их деятельности, иностранные инвесторы, скорее всего, будут все чаще пользоваться процедурой редомициляции в САР (специальные административные районы на территории РФ). Данный инструмент перерегистрации компаний активно поддерживается правительством, снижаются требования для участников и ускоряется сам процесс.

Несмотря на то, что многие игроки рынка недвижимости говорят, что в целом бизнес не пострадал, существенное сокращение спроса отмечается во всех его основных сегментах, будь то жилье, офисы, ритейл или склады, обратил внимание на проблематику генеральный директор ОРИЕНТИР Андрей Постников. В сегменте складов, например, несмотря на то, что этот сегмент на протяжении прошлых двух лет демонстрировал стабильный рост, сделок с марта текущего года происходило крайне мало. Договоры аренды продлевались, появилась субаренда, но новых сделок почти не заключалось. Крупные заказчики скорректировали свои планы и отказались от новых проектов built-to-suit, а девелоперы, в свою очередь, также не спешат выходить на рынок с объектами спекулятивного строительства. Определенные сложности сформировались и в отношении финансирования новых проектов: банки очень осторожно выбирают застройщика и тщательно оценивают потенциальный спрос на запланированный объект. Новое предложение до конца года на складском рынке вряд ли появится. Основные силы девелоперов будут сосредоточены на поиске замены текущего оборудования, убежден эксперт.

«В условиях волатильности и нестабильности как в российской, так и глобальной экономике мы в своей работе в первую очередь сталкиваемся со сложностью планирования бюджета проекта: трудными задачами становятся построение финансовой модели, расчет расходов проекта. Этот фактор, по сути, мешает запуску новых проектов, особенно долгосрочных, которые реализуются как минимум на протяжении года,— описал проблематику отрасли генеральный директор ГК Smart Engineers Хусейн Плиев.— Второй момент связан с трудностью управления стоимостью проекта. Как найти подрядчика и заключать с ним контракт с твердой ценой? Ведь даже если найден исполнитель и достигнуты договоренности о стоимости, нет гарантии, что через полгода те или иные закупочные материалы и оборудование не вырастут в цене. В связи с этим мы начали использовать новый тип контракта — так называемый open book, предусматривающий концепцию открытой цены.

Пока что этот подход несовершенен и не все заказчики готовы его использовать, поскольку важное условие здесь — большая степень доверия и открытости между участниками проекта.

Еще одним решением является привлечение расширенного банковского сопровождения, которое помогает обеспечить контроль целевого расходования денежных средств заказчика (за счет проверки документов, подтверждающих обоснованность платежей по контракту). Данный механизм пока также несовершенен и, к сожалению, зачастую тормозит реализацию проектов ввиду затягивания процессов согласования платежей и банального человеческого фактора, однако это гарантия того, что выполняемые платежи будут соответствовать целям проекта, фактическим срокам его реализации и другим важным условиям заключенного договора»,— подытожил господин Плиев.

Одна из ключевых проблем для девелопера сегодня связана, конечно же, с вопросами импортозамещения. Поиск достойных альтернатив требует тщательного изучения потенциальных поставщиков. На этом фоне российские производители и разработчики получили прекрасную возможность громко заявить о себе и о своем продукте. В частности, у застройщиков в данный момент сформировалась большая потребность в цифровых сервисах для сегмента жилой недвижимости. Речь идет о домофонах, системах пожаротушения, диспетчеризации, автоматизации, контроля управления на объекте, инженерных системах и так далее.

«Основная проблема с внедрением цифровых сервисов сегодня — дополнительные издержки девелопера на их эксплуатацию и неготовность управляющих компаний включать их обслуживание в свой бюджет. Некоторые игроки рынка FM подхватили тенденцию и уже консультируют девелопера о том, как они планируют эксплуатировать объект, что именно необходимо в него внедрить,— прокомментировал проблемы основатель цифрового оператора LETIT Антон Атяшкин.— Это позволяет грамотно спланировать будущий проект, скорректировать техническое задание и, что самое главное, провести бюджетную оценку. Импортозамещение в сфере цифровых сервисов сегодня находится на высоком уровне. Практически все системы сейчас стали “умными”, и их можно автоматизировать. Многие сервисы сегодня разрабатываются и внедряются в сфере ESG-повестки. Это актуальное и правильное направление для развития, и необходимо продолжать ее придерживаться, поскольку соответствие объекта недвижимости “зеленым” стандартам влияет на его инвестиционную привлекательность и повышает уровень интереса потенциальных клиентов. Остается вопрос стоимости внедрения цифровых сервисов, многих девелоперов пугают эти затраты. Однако с каждым годом эта стоимость снижается, во многом за счет более оптимальных решений. Более того, при участии Минстроя сегодня идет большая работа по формированию стандартов базовых сервисов. В будущем они станут обязательными для внедрения на проектируемом объекте»,— отметил господин Атяшкин.

В целом для всех сегментов недвижимости, оказавшихся в сложных условиях с марта текущего года, государство оперативно разработало и внедрило ряд мер поддержки, направленных на сохранение текущих проектов. С точки зрения девелопмента это было своевременно и полезно, но с точки зрения юриспруденции все эти меры выглядят поспешными и мало продуманными. Взять хотя бы запрет на выдачу отрицательных заключений по проектной документации и сокращение количества документов, необходимых для ввода здания в эксплуатацию. У потребителя есть все предпосылки для того, чтобы усомниться в качестве предлагаемых квартир, офисов и магазинов, выведенных на рынок в перспективе последнего полугодия.

«После достаточно длительного периода принятия законодателями зачастую поспешных и непродуманных решений под лозунгом “нужно что-то делать” мы наконец-то вступаем в период успокоения и переосмысления ранее принятых решений,— убежден партнер Platforma.Legal Владислав Сурков.— Некоторые ранее введенные меры (например, мораторий на банкротство) скорее всего будут продлены. Но некоторые ранее принятые решения (например, неприменение санкций за пропуск сроков строительства), возможно, будут отменены. Накоплены наблюдения и, как следствие, сформировалось достаточно устойчивое отношение к уходящим иностранным игрокам. Например, в последнее время на фоне исхода иностранных арендаторов принято несколько достаточно резких мер, направленных на защиту прав арендодателей. Эти меры в первую очередь коснулись сферы ритейла. В частности, на уровне федерального законодательства закреплены нормы, которые позволяют арендодателю требовать от арендатора, который перестал платить (в силу прекращения своей деятельности) процент с оборота, уплаты в 2022 году арендной платы, равной среднемесячной арендной плате за 2021 год (независимо от того, как изменился оборот арендатора). В порядке обеспечения прав арендодателей суды охотно соглашаются на применение таких обеспечительных мер, как арест счетов арендаторов и иных мер, не позволяющих иностранным арендаторам уйти с рынка, что называется, не прощаясь. Еще одним важным изменением в правовой реальности становится осознание необходимости отказа от применения к договорным отношениям английского права и, что еще более важно, от использований зарубежных арбитражных институтов. Дело не в том, что английское право или международные коммерческие арбитражные суды чем-то плохи. Просто с учетом текущей ситуации в мире существует высокий риск того, что иски с участием российских компаний не будут приняты к рассмотрению или вынесенные по спорам с их участием решения не будут исполнены. Суммируя, можно сказать, что наступил период, когда мы более не должны возлагать надежды на иностранных игроков, на иностранное право, а должны обратиться внутрь себя и научиться наконец-то решать свои проблемы своими силами»,— подчеркнул господин Сурков.

Несмотря на то, что определенные проблемы на рынке недвижимости присутствуют, а ситуация неопределенности по-прежнему сохраняется, возможности для дальнейшей работы у большинства компаний есть: достойные альтернативы закупочным материалам и оборудованию находятся как на отечественном рынке, так и за его пределами, спрос на объекты недвижимости хоть и просел, но все же отмечается, меры поддержки государства совершенствуются и помогают обеспечивать основные нужды инвесторов и девелоперов, подвел итог блока его модератор, региональный директор департамента управления строительными проектами Nikoliers Игорь Темнышев. До конца 2022 года положительная динамика сохранится, уверены эксперты.

О чем говорят эксперты

«В сегменте офисной недвижимости сегодня однозначно можно говорить о том, что прогнозы и ожидания существенно поменялись. И это самое глобальное изменение в этой сфере рынка,— поделился своим видением ситуации партнер ricci Дмитрий Жидков.— По сравнению с прошлым, 2021 годом, в первом полугодии 2022 года кардинального провала мы не увидим. Изменения на рынке, конечно же, происходят, например, достаточно быстрыми темпами начинает расти вакансия офисных площадей. Во многом это сопряжено с уходом международных компаний, помещения в моменте высвобождаются. Этот исход еще не завершился. Основной эффект того, что происходит сегодня, в первую очередь скажется на сегменте офисных помещений класса А. Вакансия здесь может вырасти к концу года до 20%. Главный вопрос на этом фоне — кто будет замещать спрос на эти площади. Мы видим попытки ряда российских близких к государственным компаний рассматривать предложения в классе А, а также азиатских арендаторов, однако фактической активности пока нет. Основным трендом сегодня остаются сделки в сегменте офисных помещений класса В и В+. И конечно же, отдельным игроком на рынке аренды офисов становится субаренда — компании все чаще предпочитают делить офис при условии, что он комфортен и подходит под условия труда»,— подчеркнул господин Жидков.

Для сервисных офисов — еще одного активно развивающегося сегмента коммерческой недвижимости, кризисное время всегда воспринимается как точка роста. Именно в это время подобные форматы размещения рассматривают для себя компании, которые не только нацелены сохранить свое присутствие на рынке, но и заинтересованы в развитии. Сервисный офис отвечает на их главных запрос — гибкость в сроках аренды, оптимизация издержек, корректировка численности персонала и т. д. За последние полгода формат flex выбрали для себя компании, которые задумались о сокращении, а также те, кто отделился от госкорпораций и развивает бизнес импортозамещения, поделилась данными по рынку коммерческий директор Flexity Янина Крупченко. Рынок сегодня растет, конкуренция за арендаторов увеличилась, однако при должном подходе это позволяет предлагать клиенту максимально интересную цену и высокий уровень сервиса. Как показывает практика, компании готовы платить за качество, поэтому в формате flex заключается немало долгосрочных договоров.

На прогрессивные достижения, которые отмечает бизнес по итогам своей работы, немаловажное влияние оказывает качественное рабочее пространство, поддержал коллег партнер бюро Syntaxis Алексей Зародов. Для сотрудников компании комфортный офис воспринимается как поддерживающее пространство, стимулирующее желание творить и развиваться. В связи с этим одна из ключевых тенденций сегодня — это превращение офисного помещения в некий более сложный, нелинейный инструмент, пространство, в котором необходимо обмениваться информацией. Инструментом для такого обмена становятся зоны коллаборации, или креативные зоны.

По-прежнему популярны у арендаторов коворкинги. Работа становится еще ближе к месту жительства человека, и это проявляется в смешении офисного пространства с жилым. И еще один тренд, который по оценке эксперта является на сегодняшний день уникальным и передовым,— уход в метавселенную. В рамках релокации многим не хватает общения, и дополнительная реальность на этом фоне становится вариантом, который может эту проблему компенсировать.

Для офисного сегмента в последние годы сохранялась актуальность ESG-повестки. Большой тренд на «зеленость» начался в Европе и дошел до России с предложениями энергосбережения и сокращения вредных для атмосферы выбросов. Под соответствие экологическим требованиям компаниям выдавалось международное финансирование. Более того, ESG-повестка позволяла иностранным представителям заявлять о транслировании экологических стандартов в России. В ответ они пользовались определенными преференциями — получали льготное финансирование, освобождались от уплаты определенных налогов и т. д. Многие компании стремились доказать, что они «зеленые».

«Несколько лет назад началась реформа “зеленых” сертификатов — некая система, которая призвана подтверждать, что потребитель электроэнергии, приобретая “зеленый” офис, купил электроэнергию именно у “зеленого” производителя. Соответствующий законопроект планируется представить на рассмотрение в Государственную думу осенью, так что, возможно, какие-то результаты мы увидим в ближайшем будущем,— прокомментировала ситуацию советник, соруководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Екатерина Верле.— Однако ESG-повестка в последнее время существенно меняется: ее перекрывают политические вопросы, на нее влияет энергетический кризис. В Европе, например, все громче начинают звучать призывы запасаться углем и дровами. Для России углеродный сбор неактуален, во-первых, потому что он попадает в санкционные списки и, возможно, более не будет экспортироваться. Более того, санкционные ограничения повлияли на импорт сложного оборудования и комплектующих для строительства ВИЭ-генерации. Потенциально мы сейчас ожидаем срывов обязательств по строительству соответствующих объектов. Иностранные производители, работающие в сфере ТЭГ, также предпринимают попытки уйти с российского рынка. Впрочем, как и потенциальные интересанты приобретения “зеленой” энергии — международные компании, потребители, которым, собственно, было очень важно доказывать свое соответствие ESG-повестке. На нашем рынке сложилась достаточно печальная ситуация в сфере ESG. В России в принципе отмечается снижение активного интереса к экологии. К большому сожалению, на данный момент “зеленая” повестка перестала быть актуальной»,— отметила госпожа Верле.

В противовес ситуации с ESG-повесткой, активное вмешательство в свою работу переживает отрасль FM. Проект обеления отрасли, о котором заявили четыре года назад, сформировался и усилился. Если ранее ФНС держала в фокусе своего внимания именно FM-компании, то есть тех, кто оказывает услуги, то сейчас сместила акцент на их заказчиков.

«Первые шаги по обелению FM-отрасли начались с сетевого ритейла,— рассказала о положении дел в сегменте управления коммерческий директор “Альфа-сервис” Наталья Карасева.— Заказчикам рекомендовано включать в договоры особые договорные конструкции, так называемую налоговую оговорку, и, соответственно, работать через информационный ресурс FM — особый раздел на сайте Ассоциации добросовестных налогоплательщиков при участии ФНС России. Для ФНС наш сегмент стал пилотным с точки зрения обеления отрасли, основной затратной частью которой являются человеко-часы. На сегодняшний день на указанном инфоресурсе зарегистрировано около 900 компаний-подрядчиков, которые подписали согласие на раскрытие налоговой информации, и около 200 заказчиков услуг профессиональной уборки. Перед тем как заключить контракт с той или иной компанией, заказчик может проверить цветовую индикацию выбранного им контрагента, так как для удобства “Инфоресурс ФМ” имеет цветовую индикацию по принципу светофора. На основании полученной информации заказчик принимает решение о наличии или отсутствии рисков при заключении договора с выбранной компанией, а также условий его заключения. Если имеется повышенный риск возникновения вопросов со стороны ФНС, затребование документов и возможные доначисления, он может обезопасить себя подписанием налоговой оговорки. Инфоресурс-фасилити позволяет в разрезе каждого налогоплательщика уточнить сведения об уровне нагрузки по страховым взносам и удельному вычету по НДС. Все данные автоматически сверяются с базами данных ФНС по расчетам страховых взносов в ежеквартальном режиме. Таким образом налоговая служба стимулирует заказчиков услуг проявлять должную осмотрительность и выбирать правильных партнеров. Более глубокий подход к вопросам обеления нашего рынка заключается в том, что вся работа теперь идет через личный кабинет заказчика. Главный смысл всего этого в том, чтобы подрядчик подтвердил свой трудовой ресурс. ФНС при этом настоятельно рекомендует заключать договоры с расчетами за стоимость человеко-часов. Вся эта достаточно сложная конструкция активно внедряется сегодня именно в сетевом ритейле, все крупные бренды уже отрабатывают свои пилотные проекты. Предполагаю, что эта инициатива продолжит развиваться и в 2023 году»,— подытожила госпожа Карасева.

«Самым правильным и прогрессивным подходом в управлении объектами недвижимости сегодня можно назвать тщательное и детальное прогнозирование всех статей расхода — от очевидных, до потенциальных,— подхватил обсуждение вопросов сферы управления генеральный директор RD management Константин Пыресев.— На этапе оценки строительства объекта, планирования его инженерных систем важно также заложить в смету логистическую цепочку по покупке запчастей для ремонта с учетом сроков доставки. Ситуация, которая сложилась на рынке сегодня, не закончится в ближайшие месяцы, это наша новая реальность. Тех условий, к которым мы привыкли, уже не будет. Именно поэтому первое, о чем мы говорим своим заказчикам,— не надо экономить. Те, кто пошел на это, испытывают большие проблемы сегодня. Альтернативу оборудованию найти, конечно, можно, вот только доставят ее не раньше чем через полгода. Строительным отраслям, проектировщикам стоит обращать внимание на отечественные разработки. По большому счету, нам предоставилась уникальная возможность поднять наше производство на совершенно другой уровень и с его помощью исключать потенциальные простои»,— поделился господин Пыресев.

Что касается положения самого пострадавшего сегмента коммерческой недвижимости — ритейла, то здесь следует отметить активность покупательской способности на протяжении всех шести месяцев начиная с марта текущего года. В апреле арендаторы действительно провалились по показателям, но цифры мая и июня демонстрируют высокий уровень покупок, например, в сегменте fashion, прокомментировала статистику генеральный директор NHOOD Россия Мария Кочийгит. Несмотря на закрытые площади, занимаемые иностранными брендами, собственники торговых центров фиксировали прежние показатели доходности своих арендаторов. В дальнейшем ушедшие с рынка марки заменят локальные и турецкие операторы, потребитель так или иначе продолжит совершать покупки и, соответственно, ТРЦ получат свою долю прибыли. Вместе с тем рост затратной части торгового центра продолжается: помимо повышения тарифов электроэнергии в фокусе внимания остаются операционные расходы — уборка, охрана, техническое обслуживание и др. Дополнительно к этому многие управляющие и клининговые компании проиндексировали заработные платы своих сотрудников. Все это неизбежно приведет к повышению цены аренды, поэтому в перспективе стоит ожидать снижение рентабельности торгового объекта. Главным вопросом для собственника ТРЦ в ближайшее время остается вопрос снижения операционных расходов без ущерба качества эксплуатации самого объекта.

Наряду с привычными форматами недвижимости, несмотря ни на какие кризисы, на рынок выходят новые варианты размещения. Одна из таких форм, которая только начинает завоевывать рынок недвижимости,— это коливинг. Группа людей живет в отдельных комнатах, но делит общее пространство. Главное требование к соседям — близость по духу и единые ценности. Таким образом, арендатор коливинга получает не только услугу проживания, приготовления еды и стирки одежды, а способствует формированию сообщества единомышленников, рассказала об особенностях размещения директор проектов в КБ «Стрелка» Екатерина Малеева. Поддержание комьюнити настолько важно, что потенциальным арендаторам предлагается пройти тест на право снять комнату в коливинге. Такое правило действует не везде, но становится все более популярным в подобных форматах размещения, поскольку позволяет открыто выбирать своих соседей. Один из ярких примеров такого коливинга в России, например, находится в Санкт-Петербурге и объединяет сообщество вегетарианцев. Помимо проживания они также организовали услугу хостела и сформировали культурную программу — афишу концертов и лекций можно найти на «Афише». При таком подходе к формату размещения появилась новая должность — куратор коливинга. В его обязанности входит поддержание творческой атмосферы, генерация креативных идей для совместного времяпрепровождения и другие. Для рынка недвижимости это новый вызов — такого специалиста здесь еще не было.

В целом рынок находится в состоянии сдержанного позитива. Все сегменты недвижимости, будь то офисы, ритейл, склады, коливинги или жилье, отмечают активность в своей работе, фиксируют точки роста и продолжают поддерживать здоровую конкуренцию. Во втором полугодии текущего года ситуация кардинально не изменится, поэтому поводов для глубокого пессимизма пока нет, подвел итог блока его модератор, первый заместитель генерального директора корпорации АНД, президент РСТЦ Дмитрий Москаленко.

Генеральный партнер

Стратегический партнер

Программа и спикеры

11 августа Четверг

Генеральный информационный партнер

При поддержке

Контакты