Апрельские тезисы. Недвижимость

Апрель — время подводить итоги первого квартала текущего года. На традиционной встрече ИД «Коммерсантъ» с ведущими игроками рынка жилой и коммерческой недвижимости поговорили о том, как начался для компаний 2024 год, что происходит в жизни девелоперов и собственников объектов, какие проблемы и перспективы обрисовал текущий год и к чему готовиться в 2024 году.

Последние два года на рынке жилой недвижимости наблюдается постепенное падение спроса на покупку квартир. В первую очередь это касается вторичного рынка и новостроек экономкласса. «В целом в Москве и Санкт-Петербурге стали покупать в два раза меньше жилой недвижимости, чем в прошлом, 2023, году. Цены на квартиры стагнируют — они не растут, но и не снижаются,— обрисовал проблематику модератор, журналист, телерадиоведущий “Коммерсантъ FM” Марат Кашин.— И все же ситуация на первичном рынке жилья и на вторичном разная: на новостройки все еще действует льготная ипотека, поэтому спрос на квартиры хоть и упал, но все же есть. А вот в люксовом сегменте жилой недвижимости и вовсе все хорошо — эксперты отмечают рост в 20%».

«По итогам 2023 года на территории нашей страны в принципе достигнуты плановые результаты по вводу жилья в эксплуатацию — введено 110 млн кв. м площадей. Текущий, 2024 год с точки зрения появления новых проектов может стать рекордным — прогнозируется показатель выше прошлогоднего. По крайней мере в Москве, поскольку это более благополучный регион во многом благодаря программе комплексного развития территорий и другим программам поддержки,— поделилась данными директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.— Общий тренд по рынку центральных регионов России сохраняется — показатели объемов жилой недвижимости, вводимой в эксплуатацию, остается на уровне планового показателя 2023 года. Изменения наблюдаются в нарезке жилья, что непосредственно влияет на конечную цену квартиры. Сокращается доля ипотечных сделок — по итогам первого квартала 2024 года она составила порядка 63%. Что касается цен, то отмечается небольшой прирост — от 1,5% до 3% по сравнению с последним кварталом прошлого года в зависимости от класса жилья. Если в целом говорить про прогнозы, следует отметить высокую ставку Центробанка, которая по-прежнему коробит и девелоперов, и покупателей. Это главный показатель, снижения которого ждут все рынки, не только жилой недвижимости. Безусловно, на снижение ключевой ставки будет влиять инфляция, поэтому многие девелоперы выберут стратегию сдерживания цен на старте, чтобы потом не пришлось сильно откатываться назад. Новым, но уже знакомым и привычным трендом станет ипотека, но в этом году — семейная».

Москва, Санкт-Петербург и другие города-миллионники, безусловно, остаются драйверами развития рынка жилой недвижимости. В первую очередь за счет своих возможностей — финансовых, территориальных, инновационных. В Москве, например, проходят различные эксперименты по освоению территорий — на прежних, экономически слабых и заброшенных местах появляются новые форматы КРТ, отметила архитектор, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды, советник губернатора Астраханской области, советник губернатора Ульяновской области, преподаватель магистратуры ИГСУ РАНХиГС Евгения Муринец. Регионы же, в свою очередь, наблюдают за такими проектами и уже более смело откликаются на участие в подобных проектах. КРТ — тренд последнего времени, уверена советник.

Именно Москва лидирует по количеству выданных ипотечных кредитов, поддержала дискуссию замначальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере, Росреестр по Москве Лариса Царикаева. С начала действия трех льготных программ по поддержке покупки жилья выдано кредитов на сумму 2 трлн 190 млн руб. Из них в 2023 году — 850 млрд руб., а за первый квартал 2024 года — 154 млрд руб. Продолжает расти количество зарегистрированных ДДУ — рост составил 5,5%. Зарегистрировано более 30 тыс. сделок, 54,6% из которых заключены с использованием кредитных средств. На данный момент по итогам первого квартала 2024 года на кадастровый учет поставлено 70 многоквартирных домов, зарегистрировано 34 тыс. прав, из которых на квартиры приходится 24 тыс., а еще 5,3 тыс.,— это машино-места. Впервые цена на них выросла. С повышением ставки по кредитам потребительский спрос перепрофилировался на квартиры с меньшей площадью, отмечает эксперт.

«В 2023 году сильно возросла девелоперская активность в люксовом сегменте — емкость этого рынка увеличилась почти на 100 млрд руб.,— привела цифры руководитель департамента продаж Донстроя Анна Коробкова.— Доля от общего объема выручки рынка жилой недвижимости составила 10%. Целых 16 проектов класса люкс вышли и стали доступны в 2023 году, а также в первом квартале 2024 года вышло еще 4 проекта. Вырос и темп сделок — в среднем в два раза. Цена также увеличилась, в люксовом сегменте жилья рост составил более 50% — с 1,2 млн до 2 млн руб. за кв. м. Главной целью покупки элитного жилья стало стремление людей вложить и сохранить свои деньги. Конечно, квартиры класса люкс полностью отвечают потребностям инвестора — здесь и детали, и площадь, и локация, и инфраструктура. За 30 лет, которые наша компания присутствует на рынке недвижимости, мы построили более 40 проектов, большая часть из которых — это сегменты делюкс и премиум-класс. Это более 6 млн кв. м и 90 тыс. жителей».

«Несмотря на то что элитный сегмент востребован среди покупателей, в общем объеме спроса на рынке жилой недвижимости его процент небольшой. Например, все в той же Москве количество проектов, которые предлагают квартиры класса люкс, ограничено: с начала 2024 года на рынок не вышел ни один новый проект, поэтому предложение в этом сегменте еще долго не обгонит спрос. А вот интерес к классу премиум растет — в сравнении с аналогичным периодом прошлого года он составил 100-процентный показатель,— отметила генеральный директор Ricci | жилая недвижимость Екатерина Ломтева.— При этом доля премиум-сегмента в общем объеме рынка по-прежнему небольшая — чуть больше 8%. Растет и спрос в категории делюкс — по сравнению с первым кварталом 2023 года на сегодняшний день он увеличился в три раза, что составляет рост на 200%. Доля продаж составила 1%, что в два раза выше по сравнению с прошлым годом. Согласна с тем, что интерес к сегментам делюкса, люкса и премиум сегодня больше инвестиционный. Во многом это связано с тем, что таких хороших и качественных предложений на нашем рынке не так уж и много. Недвижимость всегда была проверенным и надежным инструментом сохранения и преумножения капитала, поэтому спрос на такое жилье в текущем году сохранится».

Наличие на рынке достойного, продуманного и качественного элитного жилья сегодня — во многом заслуга управляющих компаний. Консультирование на ранней стадии реализации проектов недвижимости позволяет вывести на рынок жилье, близкое к идеальному с точки зрения его структуры, безопасности и, конечно же, дальнейшей эксплуатации, отметил директор по развитию бизнеса Sawatzky Дмитрий Гусев. Кроме того, экспертное мнение представителей управляющей компании позволяет и собственнику в дальнейшем существенно сократить свои потенциальные расходы на дальнейшее обслуживание здания. Радует, что многие девелоперы начали прислушиваться к подобной экспертизе и включать УК в состав проектной комиссии. В 2023 году, например, объем услуг консалтинга вырос в два раза, обратил внимание эксперт на тренд последнего года.

«В 2024 году нового предложения на рынке жилой недвижимости станет больше и во многом благодаря законодательным изменениям, принятым в первом квартале,— поделился новостями адвокат, заведующий МГКА “Бюро адвокатов «Де-юре»” Никита Филиппов.— В первую очередь речь идет о моратории для застройщиков, который объявлен с 22 марта по 31 декабря 2024 года, когда по договорам долевого участия в строительстве не применяются неустойка, проценты, возмещение убытков и иные финансовые санкции. Это хорошие новости для тех девелоперов, у которых не сданы проекты в срок по уважительным, не зависящим от них причинам. Еще одно глобальное изменение в строительстве — переход от предписывающего метода нормирования к параметрическому: с 1 сентября он вступает в действие, и если раньше регулирование стройки проходило по СНИПам и ГОСТам, то теперь девелопер сам может выбирать, какой метод применять — использовать стандарты или обосновывать соответствие принимаемых применяемых решений тем целям, для которых они делаются. Также огромный шаг — это реализация программы строительной отрасли, что позволит наиболее эффективно применять инновационные методы в строительстве. Кроме того, изменили порядок установления границ населенных пунктов, существенно упростили определенные элементы, связанные с наложением границ, с внесением изменений в документы, с порядком ведения ЕГРН. Все это шаги к снижению административных барьеров. Ну и, конечно, с начала 2024 года многие изменения коснулись многоквартирных домов, например, с 1 марта действует ГОСТ по управлению МКД, усовершенствована процедура перевода жилого помещения в нежилое. Все это, безусловно, будет способствовать тому, что строительства в этом году будет если и не больше, то совершенно точно не меньше, чем в 2023 году».

Для рынка коммерческой недвижимости 2023 год стал во многом положительным как по динамике ввода нового предложения, так и активного спроса, а также частоты заключенных сделок. Лучше всего в прошлом году, как и в предшествующие несколько лет, чувствует себя сегмент складской недвижимости. «Для примера, в Московском регионе мы строим по 2 млн кв. м логистической недвижимости каждый год, и этих объемов катастрофически не хватает, потому что спрос на новые складские площади постоянно растет,— поделился наболевшим модератор, основатель Parus Asset Management и президент Central Properties Денис Степанов.— Во многом такой бум спроса связан с развитием электронной коммерции. Вакансия на рынке держится практически нулевой, а арендные ставки, наоборот, увеличиваются. Прошли времена, когда все привыкли к цифре 4 тыс. руб. за кв. м и другого не представляли. Сегодня 1 кв. м площади складского или логистического назначения стоит в два раза дороже. Похожая ситуация намечается и в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости — вакансия постепенно падает так же, как и в складах за последние годы, и в ближайшее время преодолеет психологическую отметку 5%, а арендные ставки, которые годами остаются на уровне 25–26 тыс. руб. за кв. м, наоборот, начнут резко расти. Рассчитывать на новый ввод не приходится, для того чтобы сейчас на рынок вышли новые проекты, их нужно было начинать строить 3–4 года назад. Поэтому до конца года мы останемся с теми же данными, что есть сейчас».

«В целом российская экономика сегодня чувствует себя достаточно хорошо. Тем не менее определенная стабилизация процессов происходит во многом из-за высокой ключевой ставки,— поделился мнением член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.— Это важный фактор, который еще продолжительное время будет сдерживать рост и дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости. Однако для сегмента инвестиций ситуация сегодня остается благоприятной: объем вложений в жилую и коммерческую недвижимость за первый квартал 2024 года составил 87 млрд руб., что существенно больше, чем за предыдущие годы, без учета пиковых значений в 2023 году. При этом значительно сократилась доля сделок с иностранными инвесторами — объем таких проектов составил всего 5%. Инвесторы, как и прежде, предпочитают инвестиции с существенным “запасом прочности”, поэтому начинают смотреть на портфели банков и, в частности, на торговый сегмент. По структуре инвестиций на первом месте жилая недвижимость, затем офисная, далее складская, на четвертом месте — гостиничная, а замыкает пока торговая недвижимость. Заметно увеличивается доля приобретения недвижимости в составе активов ЗПИФ — на сегодняшний день объем сделок составляет 22%. Стоимость недвижимости в составе фондов достигла 1,8 трлн руб. Спрос есть, и до конца года высокий интерес со стороны инвесторов к потенциально выгодным проектам, конечно же, сохранится».

«ЗПИФ на сегодняшний день действительно выступает достойной альтернативой депозитам и облигациям и альтернативным источником привлечения “новых” денег с финансового рынка от институциональных и частных инвесторов,— поддержала дискуссию директор по развитию УК “Портфельные инвестиции” Елена Часовских.— Объем активов, находящихся в ПИФах, огромен: за последние пять лет рынок фондов вырос в четыре раза, а по итогам 2023 года и вовсе побил исторический рекорд. За 2023 год прирост стоимости активов ПИФов составил 5,4 трлн руб., достигнув 14 трлн руб. Это почти + 60% к предыдущему году. 90% стоимости активов всех ПИФов приходится на закрытые фонды, из них 1,5 трлн руб.— объекты недвижимости и еще около 300 млн руб.— права аренды, ДДУ и иное. Около 8 трлн руб. приходится на ценные бумаги и доли российских компаний и 2,8 трлн руб. на прочие активы, в составе которых также может быть недвижимость. Чистый нетто-приток средств в “массовые” ЗПИФы с количеством пайщиков более 20 за прошлый год составил 71 млрд руб., достигнув совокупно 440 млрд руб. При этом именно в составе таких фондов доля недвижимости максимальная. За прошлый год существенно приросло и количество пайщиков – плюс 86 тыс. Общее количество пайщиков в закрытых фондах достигло 234 тыс. За январь-февраль 2024 года — не самые активные месяцы — количество пайщиков выросло еще на 10 тыс., а стоимость недвижимости в ЗПИФах приросла на 57 млрд руб. Средневзвешенная доходность всех ЗПИФов за 2023 год составила 20,6%. Если говорить о новых направлениях, где могут быть использованы ЗПИФы, стоит сказать про возможность реализации девелоперами стритритейла в многоквартирных домах посредством ЗПИФов, через продажу инвестиционных паев, в целях сохранения контроля за качеством и средой жилых комплексов. Также стоит отметить возможность использования ЗПИФов для развития проектов комплексного развития территорий и строительства, управления и реализации мест приложения труда».

Несмотря на небольшое сдерживание темпов развития складской недвижимости в 2023 году, вера в этот сегмент по-прежнему крепка как среди инвесторов, так и девелоперов. «Профессиональное сообщество продолжает планировать и строить новые интересные объекты. На разных рынках происходит трансформация потребления и изменение потребительского поведения, что, в свою очередь, ведет к изменению объемов складской недвижимости для обслуживания этого нового потребительского поведения — появляются и активными темпами развиваются интернет-ритейлеры, сегмент e-commerce и так далее,— поделился своим видением генеральный директор Radius Group, Россия Захар Вальков.— Высокий спрос на складские площади, которые мы наблюдали последние 2–3 года, сохраняется. На этом фоне ставки аренды действительно заметно выросли. Экономика складского девелопмента становится привлекательной. На рынок выходят новые проекты и, что самое интересное, новые форматы. Один из них — склады big box. Мы со своей стороны также начали реализацию такого проекта — строится индустриальный парк “Северные врата” в формате big box площадью 270 тыс. кв. м. Частично он строится спекулятивно, частично — под запрос покупателя. Сам факт того, что мы говорим о таком большом проекте в наше непростое время, сигнализирует о том, что рынок испытывает острый дефицит предложения, несмотря на новые миллионные площади, вводимые в эксплуатацию, а также высокий интерес инвесторов к новым форматам».

«Помимо формата big box активный спрос на рынке складской недвижимости наблюдается в последние годы и к формату light industrial. Только за 2023 год объем запросов на него составил 5,6 млн кв. м,— поделился данными управляющий партнер, Parametr (ГК ПИК) Александр Манунин.— Общий объем введенных в эксплуатацию объектов light industrial класса А, согласно совместному исследованию компании Parametr и IBC Real Estate,— 517 тыс. кв. м. На стадии строительства находится еще 263 тыс. кв. м. Конечно же, мы можем говорить об остром дефиците предложения. Такая ситуация провоцирует рост ставок аренды и рост стоимости продажи квадратного метра — за 2023 год этот показатель увеличился на 19%. Драйвером наращивания объемов формата остается тренд на развитие отечественного производства: 56% клиентов переезжают в light industrial в связи с развитием своего бизнеса. Основными потребителями формата являются производители — это 55%, представители сегментов e-com и логистика — на них приходится 25%, розничная торговля, которая забрала 15%, и инвесторы — с объемом 5%. Примечательно, что действующая на сегодняшний день программа КРТ обеспечит развитие формата light industrial на ближайшие 10 лет.
Спрос на покупку и аренду распределяется примерно 50/50, но арендовать light industrial практически невозможно — все лоты раскупаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. Для арендаторов необходим приток инвесторов в сегмент, готовых развивать арендный бизнес. В целом в прошлом году спрос на аренду в таких проектах составил 2,7 млн кв. м. С учетом сильно ограниченного предложения готовых помещений инвестор, купивший блок в формате light industrial, достаточно быстро найдет арендатора».

«В сравнении с цифрами и показателями рынка складской недвижимости результаты нашего сегмента не такие впечатляющие. Например, несмотря на то что компании-консультанты в своих отчетах по объему сделок за первый квартал 2024 года говорят о том, что со всеми офисными пространствами было заключено сделок на уровне полумиллиона квадратных метров, с начала этого года на рынок не вышло ни одного нового сервисного офиса (включая коворкинги),— констатировал коммерческий директор девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club от Capital Group Сергей Черноусов.— Наша ниша является достаточно молодой, поэтому операторы сервисных офисов оперативно и чутко реагируют на любые изменения, которые происходят на общем рынке. Сдерживающими факторами для ввода новых сервисных площадей стало поднятие базовых ставок аренды, удорожание строительных и отделочных работ и материалов, высокая стоимость привлекаемого финансирования, а также дефицит кадров на рынке административно-хозяйственного персонала, ведущий к росту фондов оплаты труда. Тем не менее до конца текущего года планируется ввести в эксплуатацию 33 тыс. кв. м коворкингов и сервисных офисов. А вот заявленный на 2024 год объем ввода объектов в формате build-to-suit на уровне 77 тыс. кв. м выглядит весьма оптимистичным и завышенным, потому что такого рода точечные сделки весьма сложно поддаются прогнозированию. В целом же общая площадь действующих сервисных пространств на сегодня составляет порядка 350 тыс. кв. м, средняя площадь помещений — 3 300 кв. м, средняя стоимость рабочего места — порядка 35 тыс. руб. Речь про 105 уже открытых площадок с общей вакансией в районе 15%. А вот средняя стоимость аренды рабочего места на планируемых к вводу сервисных объектах составит уже примерно 40 тыс. руб. по ранее описанным причинам. Если же говорить про Business Club, то нам есть чем похвалиться. Строительство нашего первого девелоперского проекта — БЦ класса А+ на Ходынском поле — будет завершено уже к концу 2024 года. Это небольшой, но весьма интересный для рынка объект площадью 10 тыс. кв. м, идеально подходящий под размещение штаб-квартиры крупной компании. БЦ расположился в пределах активно развивающегося Ленинградского делового коридора и реализуется с учетом лучших рыночных практик и накопленного нашей компанией обширного опыта эксплуатации и обслуживания».

Наряду с офисами и складами достойно пережили прошлый год и первый квартал 2024 года ритейл, торговая и гостиничная недвижимость. Для последней и вовсе, кажется, настало лучшее за последние пять лет время, отметила модератор, руководитель направления по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, гостиничного бизнеса и строительства, государственного и транспортного секторов ГК Б1 Ольга Архангельская. Но и другим сегментам рынка есть чем удивить профессиональное сообщество.

«Ситуация в сегменте торговой недвижимости за последний год относительно стабилизировалась, вакансия в торговых центрах постепенно снижается — практически все площади, пустующие после ухода зарубежных брендов, пересданы. При этом количество новых марок, которые пришли на замену, сильно ограничено,— описала ситуацию генеральный директор NHOOD Россия Мария Кочийгит.— На этом фоне торговые центры становятся менее уникальными. Тем не менее интерес населения к ним повышается. Одна из причин того, что люди возвращаются в торговые центры,— снижение уровня стресса: если в начале 2022 года он составлял порядка 60%, то в конце 2023 года этот показатель снизился до 37%. Что помогает бороться со стрессом? Вкусная еда, положительные эмоции и общение с животными. Именно поэтому в прошлом году, как и в первом квартале 2024 года, очень хорошо чувствовали себя операторы общепита, зоомагазины и сегмент развлечения. Также по результатам первого квартала текущего года стало заметно, что люди возобновляют свои траты. Да, они подходят к ним осознанно, но больше не экономят, как это было в прошлые два года. Наблюдается тренд на рационализацию потребления, поэтому устойчивые позиции обретают представители сервисных отраслей, таких как химчистка, ремонт одежды и обуви, и другие. Заметно приросли товары для красоты и здоровья — на 8%, немного снизилась доля в сегменте развлечения — на 2%. Потребители начали снова перетекать из онлайна в офлайн особенно в категориях бытовой техники и нижнего белья. А вот товары для детей и обувь, наоборот, заметно выросли в онлайне. В целом строительство новых торговых центров в ближайшее время не планируется, однако всем нам предстоит большая работа по реновации, реконцепции и редевелопменту топовых объектов торговой недвижимости, несмотря на свою успешность сегодня, крупные ТРЦ по факту уже состарились».

«В сегменте управления объектами торговой недвижимости также можно выделить как позитивные, так и негативные факторы, которые непосредственно влияют на работу управляющих компаний,— поддержал дискуссию операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев.— Из позитивных тенденций — это прежде всего все, что связано с закупкой расходных материалов, запчастей и инвентаря. В начале 2023 года, например, мы еще не понимали, как решать проблему с уходом из России привычных поставщиков. На сегодняшний день решены вопросы оплат и логистики, а также обеспечения обслуживания технического оборудования и ремонта оборудования и инженерных систем. Все информационные системы объектов тоже работают в штатном режиме и без перебоев. В числе негативных факторов можно назвать, конечно же, рост стоимости всех ресурсов — от стоимости расходных материалов до повышения заработной платы персонала. В зависимости от разных целей и функционала этот рост составил от 20% до 50%. Дефицит персонала в нашей отрасли по-прежнему чувствуется очень остро, и, к сожалению, в ближайшее время это не изменится. Вместе с тем стали заметны некоторые системные сдвиги на рынке управления объектами недвижимости, ключевой из которых связан с тем, что для заказчика становится приоритетной не только стоимость услуги, но и ее наполнение. Работа с надежными контрагентами позволяет в долгосрочной перспективе усилить инвестиционную привлекательность самого объекта».

«Рынок гостиничной недвижимости сегодня действительно переживает свое лучшее время за последние 20 лет,— поделился с коллегами генеральный директор “РосинвестОтель. Девелопмент&Консалтинг” Кирилл Иртюга.— Государство активно поддерживает отрасль и вкладывает большие ресурсы на поддержку внутреннего туризма. В результате новые большие туристические кластеры строятся на Кавказе, в Новой Анапе, на Байкале и других местах. Это масштабные проекты, благодаря которым на несколько десятилетий вперед обеспечивается развитие инфраструктуры региона. Появляется новый номерной фонд. Например, активно развивается Алтай, которому в ближайшие два года прочат большое туристическое будущее, и на этом фоне в 2024 году там запланировано новое строительство на 3,5 тыс. новых номеров, в том числе на основе быстровозводимых гостиниц и модульного строительства. Комфортно отдыхать также во Владивостоке и Калининграде — это крупные регионы, интересные для гостей, где есть все для полноценного туризма. Конечно же, по умолчанию всегда есть Краснодарский край. Новая тенденция — это проекты реноваций санаторно-курортного комплекса и строительство новых объектов лечебно-медицинского направления. Набирает обороты винный туризм в России. В целом в ближайшие пять лет для выбора отдыха для конечного потребителя будет представлено значительное количество мест и объектов. Главное при этом, что они все будут очень разные».

Сохраняется интерес больших девелоперов и частных инвесторов к сервисным апартаментам. По большому счету речь идет о гостиничном размещении, но с правом собственности и круглосуточным сервисом. Гостей и инвесторов сервисные апартаменты привлекают как долгосрочной, так и среднесрочной арендой. Девелоперу же такой подход позволяет держать высокую загрузку на уровне 90% и гарантировать стабильный пассивный доход собственнику жилья. По словам генерального директора YES Ирины Ивашкевич, за последний год многие партнеры и инвесторы обратились с запросом на реализацию подобных комплексов апарт-отелей в курортных зонах России. На сегодняшний день на стадии проектирования, реализации и подписания контрактов на строительство находятся большие подобные проекты в Новосибирске, Казани, Санкт-Петербурге, Владивостоке, Иркутске и Благовещенске.

Любое соглашение по проекту — это сложная сделка. Конечно, все заинтересованные в ней стороны стремятся к тому, чтобы она прошла как можно более быстро и легко. Но, как показывает юридическая практика, любая сделка сопровождается множеством рисков, которые большинство девелоперов, инвесторов и собственников объектов недвижимости так и не научились учитывать в своей работе. «К сожалению, на сегодняшний день не существует какого-то универсального способа для проверки предстоящей сделки, который позволил бы исключить все возможные негативные последствия,— прокомментировал проблематику партнер, руководитель коммерческой практики ООО “Юридическое бюро «Падва и Эпштейн»” Дмитрий Штыков.— Но хотелось бы отметить три направления потенциальных рисков, о которых следует помнить и которым уделяется недостаточно внимания на этапе заключения сделки. Первое — это риски, связанные с техническими и юридическими вопросами объекта. Например, при выходе на сделку в зависимости от вида актива следует проверить геологию объекта, наличие всей необходимой документации, наличие жильцов, если речь о жилых зданиях, целостность счетчиков и многие другие моменты. Второй риск связан с незаконной приватизацией объекта. Проверить чистоту права собственности и порядок приобретения объекта очень важно, в противном случае приобретенное вами здание или земельный участок, а равно полученные доходы могут заставить вернуть государству. И, наконец, третий риск — это нарушение антикоррупционного законодательства. Проверять историю происхождения капитала, который использовался при покупке и продаже объекта, крайне важно, поскольку любое нарушение также чревато потерей только что купленного объекта. Требовать от продавца гарантий, собирать доказательную базу и проверять историю объекта крайне важно, особенно в тех случаях, когда актив или контрагент входят в группы риска, что может потенциально привести к оспариванию сделки. Риски всегда есть, но о них нужно помнить и уметь их просчитывать».

В целом первый квартал 2024 года экспертами рынка жилой и коммерческой недвижимости оценивается положительно. Определенный рост спроса наблюдается во всех сегментах, огорчает сформировавшийся дефицит предложений качественных помещений, однако рынок научился жить с этой проблемой. До конца года прогнозируется выход ряда интересных новых проектов, как в жилой, так и офисной, в складской и даже в торговой недвижимости. Нам остается их только дождаться.

На традиционных апрельских тезисах от «Коммерсанта» подводим итоги первого квартала 2024 года. Обсудим с экспертами все самое интересное и важное для рынка недвижимости в ближайшей перспективе.

Вопросы к обсуждению:

• Аналитика по итогам первого квартала
• Динамика цен, «дорогая ипотека» и прогнозы по вводу жилья и количества сделок
• Премиум и люкс-сегменты как двигатели рынка недвижимости
• Рост популярности ИЖС и сделок по земле + льготные условия по кредитованию в данном сегменте
• Комплексное освоение территорий девелоперами и освоение промзон, поддержка государства
• Направление инвестиций Ближний Восток—Юго-Восточная Азия—Индия
• Жилые девелоперы все больше смотрят в направлении коммерческой недвижимости
• Офисы небольшими блоками против целых зданий, а также тренд на приобретение против аренды
• Управление жилой и коммерческой недвижимостью в части фасилити
• Склады и лайт индастриал по-прежнему как привлекательный сегмент
• ТЦ — строить или не строить, вот в чем вопрос
• Развитие туристических направлений и отельных сетей