Апрельские тезисы. Недвижимость

Жилая недвижимость. Итоги 1-го квартала

В ходе прошедшей конференции эксперты обсудили ключевые изменения на рынке недвижимости за последние несколько лет и поделились прогнозами на будущее. Одним из главных вопросов, который привлек внимание участников, стало обсуждение того, что ждет рынок в ближайшие годы. В начале мероприятия были представлены актуальные цифры — основа для дальнейших выводов и прогнозов.

На конференции Святослав Куланин, директор по оценке компании Sminex, представил свежую аналитику по рынку элитной недвижимости Москвы — как за 2024 год, так и за первый квартал 2025 года. По его словам, «более полутысячи продано лотов элитной недвижимости», а медианная стоимость составила «порядка 2 млн».

Сравнивая показатели с предыдущим годом, эксперт отметил: «Объем продаж вырос почти в два раза, плюс 136%». Всего на рынке в 2024 году было представлено 59 проектов, совокупный объем которых достиг 250 тыс. кв. м. При этом на начало 2025 года на витрине находится «55 проектов элитной недвижимости», а цена предложения выросла: «медианная — 2,6 млн».

Господин Куланин подчеркнул, что аналитика строится на данных собственной базы компании, формируемой более 14 лет. В ней содержится статистика по всем проектам: «характеристики лотов, характеристики самого проекта, наполнения, цены, темпы — все». С 2024 года Sminex также публикует индекс элитной недвижимости, отражающий как цены экспонирования, так и реальные сделки: «Мы разработали индекс элитной недвижимости, который, по нашему мнению, является очень хорошим и понятным индикатором для понимания того, что происходит на рынке». Индекс находится в открытом доступе и активно используется инвесторами и банками.

По словам эксперта, рынок продолжает демонстрировать положительную динамику: «Этот сегмент, он живой, есть интерес у покупателей, и дальше мы думаем, что он будет увеличиваться в доле всех проектов».

Современный рынок недвижимости постоянно диктует новые правила для девелоперов. Как отметил Денис Коноваленко, управляющий партнер девелоперской компании «Прайм Лайф», сегодня ключевым конкурентным преимуществом становится комплексное развитие городской среды, а также строительство социальной, спортивной и деловой инфраструктуры в рамках возведения жилых кварталов.

В качестве примера эксперт рассказал о флагманском проекте — жилом квартале «Первый Нагатинский», где у резидентов будет вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. «Строительство семейного квартала бизнес-класса ведется в рамках комплексного освоения территории более 58 га столичного района Нагатино-Садовники». Как пояснил Коноваленко, площадь квартала составит 13 га, которая помимо жилых корпусов включает в себя собственный детский сад с бассейном, современную школу, авторское благоустройство и концептуальное озеленение, а также объекты премиальной инфраструктуры.

Одним из эффектных решений в рамках ЖК «Первый Нагатинский» станет реализация в акватории Москвы-реки пляжного клуба, представляющего собой многофункциональный комплекс в виде морского лайнера на понтоне около Нагатинской набережной. «В городе появится еще одна пляжная зона со всей необходимой инфраструктурой. Уверен, квартал станет новой достопримечательностью Москвы и знаковым местом для проведения общественных, развлекательных и спортивных мероприятий»,— пояснил спикер.

Согласно урбанистической концепции «15-минутного города», девелопер интегрирует в проект рабочие места. «В 500 м от квартала будет возведен многофункциональный научно-производственный комплекс “Варшавский” площадью более 123 тыс. кв. м. Здесь появятся более 5 тыс. новых рабочих мест, что оживит деловую активность всего района»,— отметил господин Коноваленко. Такое решение позволяет обеспечить синергию бизнеса, науки, производства, и все это в непосредственной близости с жилой застройкой и насыщенной инфраструктурой, что даст большой мультипликативный эффект. «Инвестиции в инфраструктуру — это не дополнительные расходы девелопера, а стратегическое вложение в качество городской среды и комфорт жителей. Прежде всего это окупается за счет повышенного спроса, лояльности клиентов и долгосрочной ценности объекта»,— заключил эксперт.

Sea Breeze — уникальный курортный проект на побережье Каспийского моря в Азербайджане, который привлекает инвесторов со всего мира. «Азербайджан на сегодняшний день, пожалуй, одно из самых инвестиционно привлекательных направлений на рынке зарубежной недвижимости»,— отметила Мария Нестерова, менеджер отдела продаж компании Sea Breeze. Страна предлагает выгодные условия для иностранных инвесторов, такие как отсутствие налога на приобретение недвижимости и низкие налоги на продажу и владение. Так, например, ежегодный налог на квартиру площадью 100 кв. м составит порядка 70 USD. Также Азербайджан является одной из стран с самыми низкими требованиями для получения вида на жительство — «в Азербайджане достаточно инвестиций в объеме 59 тыс. USD для получения ВНЖ», что значительно ниже, чем в других популярных странах.

Потенциальным инвесторам и резидентам Sea Breeze предлагает не только традиционные апартаменты на берегу моря, но и уникальные архитектурные проекты на насыпных островах. В перспективе планируется застройка 1600 га земли с 22 км пляжной линии, включая научные и спортивные кластеры, университеты и игорные зоны. «На сегодняшний день одним из флагманских архитектурных проектов Sea Breeze является Caspian Dream Liner — 11-этажный белоснежный апарт-отель, строящийся на насыпном острове»,— сообщила Мария Нестерова, добавив, что именно такие проекты становятся все более востребованными среди иностранных инвесторов.

Уже сегодня Sea Breeze представляет собой настоящий город-курорт площадью 500 га с 7 км оборудованной пляжной линии. Для гостей здесь построены апарт-отели, beach-клубы, множество кафе и ресторанов, фитнес и wellness-центры, корты, спортивные площадки и собственный яхт-клуб. Все это гармонично дополняет развитая детская инфраструктура с аквапарком, луна-парком и цирком. «Мы стараемся сократить количество машин на территории, чтобы сделать пребывание максимально комфортным и безопасным»,— рассказала Мария. Для этого на территории города-курорта работает сервис по аренде гольф-каров, что позволяет жителям перемещаться по территории на экологичном транспорте.

Помимо курортной инфраструктуры, в Sea Breeze реализованы инновационные решения для удобства арендаторов и инвесторов, включая собственное приложение для бронирования апартаментов — Sea Breeze Booking. «Ежемесячный доход от сдачи апартаментов в аренду начинается от 8% годовых, а средний рост стоимости активов достигает 15–35%»,— уточнила госпожа Нестерова, подчеркивая привлекательность инвестиционных условий.

В условиях экономической нестабильности важно не только реализовывать успешные проекты, но и защищать свои активы от возможных рисков. Как отметил Никита Филиппов, основатель и заведующий МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”», заслуженный юрист РФ, «кажется, мы живем в восхитительное время, реализация прекрасных проектов, элитка в Москве, премиальный сегмент в Азербайджане… но жизнь многогранна и неоднозначна». Даже в самых стабильных периодах бывает сложно избежать темной стороны бизнеса.

Важно регулярно мониторить ситуацию, которая происходит вокруг вашей компании, и защитить свои интересы с помощью всех доступных механизмов правовой поддержки. Особое внимание стоит уделить анализу и предотвращению оспаривания сделок. Это процесс, при котором кредиторы, анализируя действия должника, пытаются вернуть часть средств в конкурсную массу через оспаривание его сделок с другими, порой абсолютно добросовестными лицами. Чтобы избежать этого, необходимо тщательно проверять действия своих контрагентов.

Как подчеркнул эксперт, «оспаривание сделки — это не приговор». На практике лишь в 60% случаев такие дела завершаются негативно для контрагента, и значит, в 40% есть шанс выиграть дело, если подготовиться должным образом. Примером успешного отбивания оспаривания сделок является дело о банкротстве застройщика, где было заявлено более 40 сделок на сумму 2,5 млрд руб. «На сегодняшний день порядка 35 из них уже рассмотрены, во всех без исключений отказано»,— сообщил эксперт, добавив, что успех был обеспечен благодаря тщательно собранной доказательной базе.

Еще один пример — случай с банкротством известного застройщика, где рассматривалась возможность оспаривания сделок с покупателями апартаментов. Судебный процесс длился два года, но в конечном итоге удалось доказать, что покупатели не могли оценить финансовое положение продавца, и все сделки были сохранены. В результате «судебное производство было прекращено, и банк сам отказался от своего требования». Чтобы минимизировать риски, рекомендуется всегда использовать помощь юристов при заключении сделок и тщательно анализировать положение контрагентов. Это особенно важно в условиях нестабильности, когда информация о финансовом положении партнера может быть решающей. Эксперт отметил, что «огромное количество ресурсов» позволяет оперативно проверять информацию о контрагентах, что помогает избежать нежелательных последствий. «100% наших клиентов по завершенным спорам за последние два года удалось отбить от привлечения к субсидиарной ответственности»,— заверил эксперт, подчеркивая, что качественная подготовка и мониторинг ситуации вокруг компании помогают защитить активы.

На конференции Константин Литовкин, партнер отдела юридических услуг в сфере недвижимости, строительства и ГЧП группы компаний Б1, рассказал о правовых аспектах участия застройщиков в программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ) — одной из ключевых городских инициатив в сфере девелопмента. Программа активно применяется среди ведущих игроков на рынке строительства жилья в Москве. «Программа успешно действует начиная с 2020 года,— отметил господин Литовкин.— Фактически все крупные застройщики принимают участие в программе».

«Суть программы заключается в том, что инвесторы, а это застройщики жилья, действующие на территории города Москвы, в случае, если они обеспечивают новые рабочие места на территории города, вправе претендовать на льготу»,— пояснил он. Льгота может предоставляться как в виде уменьшения части арендной платы за землю, так и в виде уменьшения платы за смену вида разрешенного использования участка. В число объектов, соответствующих критериям МПТ, входят коммерческая, социальная, промышленная, культурная и иная востребованная городом инфраструктура. Как уточнил спикер: «К возводимым объектам, коротко МПТ, относятся коммерческая недвижимость, промышленные, социальные, культурные, прочие объекты, которые востребованы городом на данный момент».

С 2025 года вступают в силу изменения в правовом механизме участия в программе по стимулированию создания МПТ — вместо соглашений МПТ будет использоваться новый инструмент — инфраструктурный договор. «Город предлагает другую, более широкую рамку, которая оформляет разные правоотношения города и инвесторов-застройщиков, в том числе обеспечивает создание объектов МПТ». Господин Литовкин подробно остановился на методике расчета льготы. Формула расчета льготы включает четыре основных коэффициента, связанных с площадью, затратами, местоположением и сроками строительства объекта. «Коэффициент местоположения устанавливается в зависимости от района, в котором возводится объект МПТ»,— отметил он. Отдельное внимание было уделено коэффициенту, связанному со сроками. «Чем быстрее вы возведете объект, тем выше будет итоговый размер льготы»,— добавил Литовкин. Однако он обратил внимание, что это создает риски для девелопера: «В реальности, беря на себя обязательства возвести объект в укороченные сроки, вы подвергаетесь риску того, что город в случае несоблюдения сроков может расторгнуть соглашение с инвестором».

Кроме того, были озвучены требования, предъявляемые для разных типов МПТ. Например, для коммерческих объектов минимальная площадь должна составлять не менее 5 тыс. кв. м, а разрешение на строительство — должно быть выданным не более чем за 12 месяцев до подачи заявления на участие в программе. По отдельным категориям предусмотрены сроки профильной эксплуатации до 5 лет, а для гостиниц — до 46 лет.

Спикер также подробно остановился на партнерской модели реализации проектов МПТ через создание совместных предприятий, когда девелопер жилья привлекает третье лицо для строительства объекта МПТ. В этом случае важно соблюдение условия о контроле (материнская компания должна владеть не менее 51% в уставном капитале застройщика МКД и застройщика МПТ). «Для инвесторов и привлекаемых ими лиц это ключевое требование, которое предопределяет специфику реализации проектов по созданию МПТ с участием нескольких девелоперов»,— пояснил он.

С учетом требования и контроля и других положений применимого законодательства особое значение приобретает юридическая проработка обязывающей документации между партнерами. «Город, когда есть и инвестор, и привлекаемое им лицо, рассматривает эти юрлица как солидарных должников по соглашению МПТ»,— отметил Литовкин. Это означает, что в случае спора или досрочного расторжения договора ответственность по общему правилу распределяется между ними в равных долях, а требования город может предъявить любой из сторон проекта. В частности, спикер призвал внимательно подходить к согласованию обязывающей документации, в том числе по вопросам распределения обязанностей между партнерами и механизмов возмещения потерь в корпоративном договоре, условий выхода партнеров из проекта в опционах: «Нередкими являются ситуации, когда один из партнеров владеет не менее 51% в уставном капитале застройщика МПТ, а фактические управленческие решения принимаются другим партнером, и это должно быть грамотно отражено в обязывающей документации».

В завершение Константин Литовкин подчеркнул, что группа компаний Б1 активно работает с девелоперами, участвующими в программе по созданию МПТ, и обладает практическим опытом сопровождения подобных проектов. «Мы всегда рады оказать поддержку нашим клиентам по юридическим и налоговым вопросам, связанным с реализацией проектов по созданию МПТ»,— резюмировал он.

Коммерческая недвижимость. Итоги 1-го квартала

Ксения Александриди, руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate, начала свою речь с обсуждения текущих изменений на рынке недвижимости, подчеркнув ключевые цифры и тренды, которые будут определять повестку ближайших лет.

«Совокупный объем вложений в недвижимость составил 136 млрд руб. в первом квартале 2025 года, что на 31% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года»,— сообщила она, отметив, что такие цифры свидетельствуют о значительном росте, несмотря на экономическую нестабильность. В то же время она подчеркнула, что последний год (2024) стал рекордным, и рынок был поддержан выходом иностранных инвесторов.

Ксения также уточнила, что рынок продолжает приспосабливаться к новым условиям: «Мы понимаем, что прошлые два года — 2023 и 2024 — это во многом аномальные такие годы. Потому что за весь период наблюдения это был самый высокий объем инвестиций».

Особое внимание она уделила офисной недвижимости, которая по-прежнему является лидером с суммой сделок 73 млрд руб. Но, как она заметила, рынок поделился на два типа сделок: «либо совсем небольшие сделки с чеком до 1,5–2 млрд, и такие знаковые сделки, зачастую реализуемые в интересах конечных пользователей».

Также она уделила внимание трендам в складском сегменте, где объем сделок составил 26 млрд руб., что на 33% меньше по сравнению с предыдущим годом, и предсказала дальнейшую стабилизацию этого сегмента в 2025 году. В сегменте Light Industrial, по ее словам, наблюдается рост, несмотря на его относительно маленькую долю в общем стоке недвижимости. «В новом строительстве из 2,2 млн кв. м 400 тыс.— это Light Industrial»,— отметила Ксения. Подводя итог, она подчеркнула, что рынок недвижимости продолжает адаптироваться к новым условиям, и в каждом сегменте происходят интересные изменения, которые, по ее мнению, создают хорошие перспективы для будущего.

Группа «Аквилон», успешно работающая на рынке недвижимости более 21 года, адаптировала свои предложения к современным экономическим условиям, внедрив новый формат — апарт-отель. Этот проект, представленный на московском рынке, отличается от традиционных апартаментов тем, что корпуса 3 и 4 комплекса функционируют как полноценная гостиница с присвоенной классификацией 4 звезды.

«В России, в Москве в частности, уже наблюдается значительный прирост деловых туристов. И в ближайшие пять лет эта тенденция будет продолжена. При этом аналитики фиксируют, что российские туристы стали чаще выбирать размещение в апартаментах. Основная причина этому — нехватка гостиничной инфраструктуры высокой категории. В Москве достаточно люксовых пятизвездных отелей, хороших трехзвездных, но есть большой недостаток четырехзвездных. Именно гостиницы такой категории выбирают деловые туристы — это точка роста для столичных девелоперов сервисных апартаментов»,— отметил Михаил Рогатых, директор по развитию продаж группы «Аквилон Москва».

Как рассказал Михаил, многие московские проекты в сегменте апартаментов не соответствуют критериям полноценного гостиничного обслуживания. Однако, исследуя ситуацию на рынке и тренды внутреннего туризма, группа «Аквилон» пришла к выводу, что с увеличением интереса к деловому туризму в столице есть дефицит апарт-отелей и четырехзвездных средств размещения. Мы предлагаем инвесторам не просто недвижимость, а готовый гостиничный бизнес с полным сервисом и управлением. «Мы строим по ФЗ-214 о долевом строительстве и привлекаем капитал за счет продажи гостиничных номеров»,— отметил Михаил Рогатых, добавляя, что инвестиции в такие проекты выгодны благодаря низким рискам и высокой марже. Особое внимание уделяется гибридной модели аренды. В отличие от традиционных гостиничных номеров, которые сильно зависят от сезона, апарт-отели предлагают стабильный доход в любой период благодаря долгосрочным контрактам, которые компенсируют возможные потери в низкий сезон. При этом в высокий сезон аренда номеров осуществляется по повышенным ставкам, ориентированным на деловых путешественников.

В Москве же, как оказалось, доля компании в 758 номерах составляет почти 25% от всего рынка апарт-отелей, что свидетельствует о высоком потенциале данного формата. В условиях кризиса и нестабильности на рынке недвижимости такой продукт может быть привлекательным не только для крупных инвесторов, но и для частных лиц, желающих получить прибыль от сдачи недвижимости без лишних затрат на управление.

Иван Гуськов, представитель компании ASPACE и эксперт в области сервисных офисов, поделился своими наблюдениями о быстром росте этого сегмента рынка, который за последние три года увеличился почти в два раза. По его словам, корпоративные клиенты все чаще обращаются к сервисным офисам, что делает их самым дорогим офисным продуктом на рынке.

«Средняя ставка в классе сервисных офисов доходит до 120 тыс. руб. за 1 кв. м с НДС»,— отметил Гуськов, пояснив, что при этом ставки в B-классе могут доходить до 100 тыс. руб. Он также добавил, что операторы сервисных офисов не испытывают проблем с заполняемостью своих помещений. «Статистика говорит о том, что мы всегда работаем на повышенной загрузке»,— подчеркнул он.

Особое внимание было уделено моделям сотрудничества с владельцами недвижимости. Гуськов отметил, что собственники бизнес-центров могут выбрать разные стратегии сдачи помещений — от аренды «в бетоне» до создания операционного бизнеса с привлечением операторов сервисных офисов. По словам эксперта, наиболее выгодным является вариант, при котором собственник инвестирует в ремонт и отделку и делит прибыль с оператором. «Если собственник не несет рисков и сдает помещение в бетоне, то сложно рассчитывать на серьезную надбавку»,— заключил он.

Иван Гуськов подчеркнул, что сегмент сервисных офисов продолжит расти, а высокая востребованность готовых офисных помещений с хорошими сервисами станет ключевым фактором для успеха в будущем.

Гурген Шекоян, основатель и генеральный директор Code, в своем выступлении сосредоточил внимание на трендах, которые сегодня определяют офисный рынок. По его словам, сегодня основное внимание уделяется не бетонным зданиям и квадратным метрам, а тому, как эффективно используется время арендатора.

«Сегодня все бегут за скоростью, и самым ценным ресурсом стало не деньги, а время»,— подчеркнул он, говоря о текущих трендах в офисной недвижимости. Он отметил, что запросы арендаторов значительно изменились, и уже не так важно, сколько квадратных метров они арендуют, как быстро они могут заехать в готовое помещение. Успешное решение этих задач возможно только при наличии гибкости в предложении — особенно это важно для крупных компаний, где время и комфорт сотрудников стоят на первом месте.

Господин Шекоян рассказал, что компания Codevelopment активно взаимодействует с HR-департаментами крупных арендаторов, чтобы понять, почему кастомизация офисов становится столь важной. «Чем больше компания, тем больше потребность в том, чтобы все сотрудники были счастливы»,— добавил он. Особенно это проявляется в создании таких офисов, которые, несмотря на внешний вид, подчеркивают индивидуальность компании, становясь не просто рабочими местами, а настоящими центрами корпоративной культуры. По его словам, успешные арендаторы гибких офисов готовы платить высокие ставки за такие пространства, так как они обеспечивают не только комфорт, но и позволяют компании сохранять высокую скорость работы. «Если ты дашь ему то, что он хочет, он арендует у тебя с повышенной ставкой аренды»,— сказал он, акцентируя внимание на том, как важно правильно подбирать пространство для крупных клиентов, готовых платить за качественные услуги.

Немаловажным аспектом, который он затронул, стала важность офисов как элемента корпоративной идентичности, а также значимость их влияния на удержание сотрудников: «Хороший офис — это предмет удержания кадров, а не возможность нанять их». Это говорит о том, что для современных работодателей офис — это не просто рабочее пространство, а инструмент, который помогает создавать привлекательную рабочую среду и удерживать талантливых специалистов.

На конференции также выступила Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse, представитель одного из крупнейших девелоперов, посвятив свое выступление теме децентрализации в офисном сегменте. По ее словам, сегодня речь идет уже не о тренде, а о новой реальности. «Это уже не тренд и не какие-то собственно теории, а случившийся факт»,— подчеркнула спикер, объясняя, что отсутствие подходящих площадок для точечной застройки в центре Москвы подталкивает девелоперов к активному освоению периферийных территорий.

Елена рассказала, что офис, как локация, перестал быть лишь местом работы, развитие новых офисных пространств сегодня требует иного подхода. Основной вызов — создать среду, которая будет привлекательна для бизнеса, удобна для сотрудников и многозадачна по функциям. «Если мы строим децентрализованно, как большинство строящих сейчас девелоперов, то мы должны строить уже не просто офис-коробку, мы строим кластер, кампус, город в городе»,— заявила она, акцентируя внимание на необходимости комплексного развития территории.

Сдвиг в сторону гибридных форматов работы усилил значимость офиса как HR-инструмента. Пространство стало фактором удержания и мотивации персонала, а не только площадкой для выполнения рабочих задач. Девелоперы, по словам спикера, уже программируют инфраструктуру так, чтобы обеспечить арендаторам возможность удовлетворять бытовые и социальные потребности сотрудников: от доставки еды до детских садов, от аптек до беговых клубов.

Офис — это часть экосистемы, в которой сотрудники хотят не просто работать, а жить. Успешный проект сегодня — это место, где сочетаются комфорт, доступность, функции досуга и развития, а также продуманная транспортная и социальная инфраструктура. Все это превращает децентрализованные офисные проекты в полноценные городские образования, соответствующие концепции «города 15 минут» и поддерживаемые органами власти как способ снижения нагрузки на транспортную систему мегаполисов.

На конференции Мария Кочйигит, генеральный директор международной компании NHOOD Россия, представила обзор ключевых трендов, которые продолжают оказывать влияние на рынок торговой недвижимости. Она отметила, что продолжающийся тренд на гибкость и адаптацию остается важным условием выживания в текущей ситуации.

Один из главных факторов, который продолжает влиять на рынок,— это экономическая нестабильность, а также изменение потребительского поведения. «Это не только о высоких ключевых ставках, при которых замораживаются строительные проекты и реновации, но и о том, как изменяются покупательские привычки и подходы к потреблению»,— отметила она. Потребители стремятся к более разумному потреблению, что снижает частоту посещений торговых центров и, как следствие, приводит к падению продаж арендаторов. Это, в свою очередь, затрудняет поддержание стабильного арендного дохода. Госпожа Кочйигит также подчеркнула, что падение посещаемости торговых центров продолжает оставаться актуальным трендом. Например, по данным Focus, в январе-феврале 2025 года наблюдается снижение трафика на 3%. Однако она акцентировала внимание на том, что «система фокус имеет данные по топовым локациям, которые не имеют такого падения, как большая часть объектов на рынке, и которые имеют достаточно высокий трафик». В то же время, заметила спикер, популярность онлайн-торговли продолжает увеличиваться, в прошлом году рост составил более 30%, и в текущем году ожидается аналогичный показатель.

Еще одной важной темой выступления стала интеграция онлайн- и офлайн-торговли. Ритейлеры все активнее используют цифровые технологии, такие как мобильные приложения и цифровые киоски, для улучшения клиентского опыта. Однако эта интеграция вызывает проблемы для арендодателей, особенно когда речь идет о давно подписанных договорах аренды. Мария Кочйигит объяснила: «С одной стороны, если у ритейлеров магазины функционируют как ПВЗ, и если это старый договор аренды, то вряд ли эта опция была зафиксирована. И вряд ли тот оборот, который реализован через пункт выдачи в этом же магазине, может быть учтен арендодателем».

Говоря о будущем торговых центров, госпожа Кочйигит отметила, что они все чаще превращаются в многофункциональные пространства, в которых уже нет места только для традиционного шопинга. Теперь это и культурные мероприятия, и зоны отдыха, и спортивные комплексы. «Торговый центр — это уже не только про шопинг, не только про фэшн, но и про другие функции»,— отметила она. И действительно, новые тенденции включают размещение фитнес-центров, термальных комплексов и даже цирков на паркингах, что становится особенно актуальным для регионов.

Тем не менее, несмотря на многие вызовы, инвестиции в торговую недвижимость продолжают расти. В 2024 году был введен значительный объем новых торговых центров, и в 2025 году ожидается прирост инвестиций на 40%. «Если мы посмотрим на слайде, то не увидим ни одного регионального и суперрегионального объекта. Основной тренд — это ввод небольших объектов районного формата»,— подчеркнула эксперт.

На мероприятии, посвященном современным вызовам в индустрии туризма и гостеприимства, Ирина Авруцкая, специалист в области гостеприимства с почти 20-летним опытом и член национального экспертного совета по развитию кадрового потенциала в сфере туризма и гостеприимства (Минэкономразвития России), представила важные аналитические данные и прогнозы относительно состояния ресторанного бизнеса в России. Ссылаясь на свой опыт в ресторанной и гостиничной индустриях, а также как автор множества профессиональных изданий, она поделилась тревожными прогнозами по состоянию рынка. В частности, она отметила, что рост выручки в секторе общепита остается, однако динамика трафика в последние кварталы отрицательная. «Рост ресторанного бизнеса в России в 2024 году по данным разных источников составил от 9% до 14%, что в основном является следствием инфляционных процессов»,— подчеркнула она, говоря о нынешних проблемах в индустрии.

Особое внимание спикер уделила кризису бизнес-модели ресторанов демократичного сегмента. По ее словам, в России растут продажи готовой еды в ритейле и платформенные решения по доставке продуктов и еды, что усугубляет падение трафика в ресторанах. Подобный тренд был ранее зафиксирован в США, где кризис модели ресторана полного формата продолжается уже почти три десятилетия.

Госпожа Авруцкая добавила, что в России это явление также становится все более выраженным. «Падение трафика на 10%, которое испытывают сегодня около 30% игроков рынка, для ресторанного бизнеса — это практически граница рентабельности»,— сказала она. Ирина Авруцкая отметила, что ресторанный бизнес переживает так называемый идеальный шторм, в котором сочетаются проблемы с инфляцией, кадровый кризис, изменения в налоговом законодательстве и падение покупательской способности. Рост расходной части, который невозможно компенсировать повышением цен, подрывает финансовую стабильность ресторанных предприятий. «Бизнес переживает идеальный шторм, и дорогие деньги практически полностью остановили инвестиции в эту сферу»,— подчеркнула она. На фоне всего этого хорошо развиваются молодые концепции, франшизы с именем и бренды, транслирующие выгоду.

Таким образом, рынок требует радикальных изменений и адаптации к новым условиям, что особенно важно для взрослых игроков, которые хотят выжить и остаться конкурентоспособными в условиях кризиса.

Василий Малинин, партнер компании «Рустам Курмаев и партнеры», затронул важные юридические моменты, связанные с конфликтами в сфере аренды, особенно в случае досрочного расторжения договоров. В своем выступлении он подчеркнул, что судебная практика по спорам между арендаторами и арендодателями продолжает оставаться актуальной, и такие конфликты часто касаются не только расторжения договоров, но и связанных с этим финансовых претензий.

«Судебная статистика, за которой я слежу ежегодно, показывает, что споров из договорных правоотношений насчитывается тысячами. Это тысячи судебных прецедентов, где арендатор и арендодатель вступают в фазу конфликта»,— отметил Василий Малинин, обращая внимание на массовость таких ситуаций. Он пояснил, что часто причиной споров является проблема возврата помещений после расторжения договора аренды. В таких случаях очень важно правильно оформить все документы и избежать односторонних решений, которые могут не быть признаны судом. Особое внимание он уделил роли нотариуса в процессе разрешения конфликта. «Нотариус может обеспечить доказательства и назначать экспертизы. Он может зафиксировать состояние помещения на момент его возврата и составить протокол осмотра»,— объяснил эксперт. В его выступлении звучал четкий совет о том, как использование нотариуса помогает избежать проблем с документированием и повышает доверие суда к доказательствам. Малинин также отметил важность грамотного подхода при взыскании убытков. Например, если арендатор досрочно покидает помещение, арендодатель может потребовать компенсацию разницы в арендной плате. Однако, чтобы успешно доказать ущерб, нужно подтверждать, что условия нового договора идентичны старому, а также соблюдать рыночные ставки.

В заключение он подчеркнул, что для успешного разрешения спора крайне важно действовать обоснованно, учитывать все нюансы договорных обязательств и правильно использовать доказательства.

На конференции Сергей Рыбак, директор по корпоративной коммуникации «Политехстрой-Сварго», представил ключевые аспекты реставрации крупных объектов культурного наследия, обсудив важные вызовы и достижения в этой сфере. Он поделился опытом работы с историческими зданиями, а также рассказал о взаимодействии с государственными и частным структурами для реализации реставрационных проектов.

Одним из наиболее знаковых объектов, над которым работала его компания, стала реставрация здания консерватории Римского-Корсакова в Санкт-Петербурге. Это историческое сооружение прошло через несколько этапов реставрации, включая сложные согласования и работы с множеством заинтересованных сторон. Сергей отметил: «Мы пятый генподрядчик, который приступил к реставрации этого здания, и для нас этот проект стал символом изменений в отрасли».

Процесс реставрации консерватории начался в 2021 году и завершился в 2023 году, несмотря на сложные условия. По словам господина Рыбака, помощь государства и быстрое согласование всех этапов работы сыграли ключевую роль. Он отметил, что «реставрация объектов наследия сейчас выходит на новый уровень благодаря поддержке государственных и частных структур, а также усиленной вовлеченности общественности».

Кроме того, Сергей Рыбак подчеркнул, что с каждым годом меняются стандарты реставрации. В частности, обсуждение проекта, дизайн помещений и строительные решения теперь проходят с участием ученых советов, архитекторов и комитетов по охране памятников. Он отметил важность открытого процесса согласования: «Все этапы работ начинались с обсуждения проекта, включая утверждение дизайна помещений и строительных решений с ученым советом, что сделало процесс более прозрачным и контролируемым».

Завершая свое выступление, эксперт подчеркнул значимость государственной поддержки и частных инвестиций в таких проектах. С момента перехода ответственности за реставрацию объектов от Министерства культуры в Министерство строительства процесс согласования стал более быстрым, но по-прежнему требует высокой профессиональной квалификации всех участников.

Современные тренды в продаже недвижимости

Модератором конференции выступил директор по информационной политике и корпоративным коммуникациям Группы ЛСР Александр Зильберт, который, открывая сессию, поделился важными соображениями о текущем состоянии рынка недвижимости. Эксперт рассказал, что, несмотря на экономические трудности, отрасль продолжает демонстрировать рост в отдельных сегментах, в том числе в элитной недвижимости.

Одним из наиболее ярких моментов его выступления стало обсуждение роста цен на квадратный метр в элитном сегменте. «Вы знаете, например, какой город лидирует за год по росту цены квадратного метра в элитной недвижимости? В мире!» — поинтересовался он у аудитории. Выяснилось, что, по данным различных источников, речь о Санкт-Петербурге с увеличением на 25% в 2024 году. Господин Зильберт также оценил и увеличение продаж в этом сегменте. «А на втором месте в мире кто? — продолжил он диалог с залом.— Нет, не Сочи, а столица нашей родины!»

Спикер также заметил, что Группа ЛСР, как родоначальница элитной недвижимости в России, пристально следит за развитием этого рынка. Он также отметил особенную важность обмена опытом и консультаций с экспертами в сложные экономические времена. «Очень ценно экспертное мнение, какие-то лайфхаки, которые благодаря опыту уважаемых людей, которые сегодня представлены в нашей сессии, можно подсмотреть, подловить, подключить к своему бизнесу»,— заявил он, подчеркивая значимость взаимного обмена информацией на таких мероприятиях.

Александр Зильберт также выразил уверенность, что подобные встречи и обсуждения могут стать отправной точкой для развития бизнеса и улучшения позиций на рынке, несмотря на текущие экономические вызовы.

Выступление генерального директора и управляющего партнера девелоперской ГК «БЭЛ Девелопмент» Елены Комиссаровой на конференции стало одним из ключевых в дискуссии о рынке премиального жилья. Эксперт отметила, что, несмотря на стагнацию в других сегментах, спрос на элитную недвижимость продолжает расти — в прошлом году число сделок увеличилось на 60–65%.

«Владельцы капиталов ждали, когда рынок рухнет, когда застройщики начнут давать скидки 40–50%. Но этого не произошло — и сделки пошли вверх»,— подчеркнула эксперт. Среди факторов роста спикер назвала возврат капиталов в Россию, сложности с содержанием зарубежной недвижимости и недоверие к альтернативным активам — от золота до банковских депозитов. «Инфляция у нас продолжает быть высокой, а все состоятельные капиталы обычно держат не менее 40% в недвижимости»,— пояснила она. Особый интерес вызвал анализ регионального рынка. По словам госпожи Комиссаровой, стоимость строительства элитных объектов в Москве и, например, Новосибирске уже сопоставима, но цены продаж в регионах остаются ниже. Это привлекает инвесторов, которые формируют «коллекции» премиального жилья в разных городах. Прогноз на 2024 год спикер дала сдержанный: рост цен на 5–8%, но с вероятным замедлением к 2027 году. При этом дефицита предложения, по ее мнению, не возникнет, хотя количество новых проектов сокращается. Завершила выступление дискуссией о коммерческой недвижимости — ставки аренды в бизнес-центрах Армении и Владивостока, по данным компании, достигают 49 тыс. и 60–80 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Выступление директора по развитию ГК «Ремстройсервис» Петра Стёпина стало откровением для участников мероприятия. Представитель регионального девелопера с более чем 30-летней историей показал, как цифровые технологии позволяют конкурировать со столичными игроками. «PropTech — это цифровизация, которая охватывает вообще все бизнес-процессы у застройщика. И эта идея у меня с 2014 года все зрела»,— начал свое выступление Стёпин. В прошлом году цифровое решение Ained.ru получило премию Urban Awards в этой номинации, став первым региональным девелопером с подобным достижением. Особый интерес вызвал кейс Stork Hotel — гостиничного комплекса с управлением международного оператора. Проект, где номера продаются от 5 млн руб., стал примером того, как региональный девелопер привлекает столичных инвесторов. В завершение спикер анонсировал интеграцию искусственного интеллекта в обучение менеджеров и агентов — следующий шаг в развитии PropTech-направления компании.

Выступление Кирилла Орлова, основателя девелоперской компании ORLOV.RED, стало откровением для участников конференции. Представив нишевый сегмент премиального загородного жилья, спикер подчеркнул, что его компания работает не с квадратными метрами, а с запросами клиентов, для которых «жить в домах менее тысячи квадратных метров» уже немыслимо.

«Мы занимаемся fee-development для конечных частных крупных заказчиков, которые в сегменте от миллиона до полутора тысяч рублей за квадратный метр»,— пояснил Орлов, отметив, что его клиенты — это те, кто ищет не просто недвижимость, а готовые решения для качественной жизни в доме. По словам спикера, рынок индивидуального жилищного строительства премиум-класса остается недооцененным крупными девелоперами, хотя спрос на него растет.

«По статистике Минэкономразвития количество долларовых миллионеров в России за последний год увеличилось на 40%. Многие из них поняли, что не надо никуда бежать, здесь можно развивать бизнес и жить с семьей в максимально комфортных условиях»,— заявил Орлов. Компания ORLOV.RED работает по модели fee-development — создает дома «под ключ» на этапе, когда на участке еще нет даже фундамента. Спикер подчеркнул, что такой подход требует глубокого понимания потребностей клиента: от архитектурных решений до бытовых мелочей. Средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте, по данным Орлова, за последние полтора года выросла на 40% и сейчас составляет около 1–1,5 млн руб. Для сравнения, в Москве аналогичные проекты оцениваются уже в 3–3,5 млн руб. за «квадрат», но с меньшими площадями. В завершение спикер выразил надежду, что крупные девелоперы обратят внимание на этот рынок: «Если мы, как профессионалы, поможем клиентам решить вопросы качественной жизни — все будут в выигрыше».

Генеральный директор «М2-Медия» Мария Сидоренко в своем выступлении раскрыла юридические и эстетические аспекты наружной рекламы в строительстве.

«Каждый объект наружной рекламы, будь то забор, баннерная сетка, крышная конструкция, они должны быть согласованы в соответствующем муниципальном образовании. И нельзя просто взять и разместить рекламу»,— подчеркнула Сидоренко, отмечая сложности согласовательного процесса.

Спикер обратила внимание на ключевую проблему отрасли: «В России действует законодательство, федеральное законодательство… есть законодательство субъектов и муниципальное законодательство. Так вот нам не повезло, что вопросы размещения рекламы относятся к ведению всех трех этих пластов». Особое внимание Мария уделила разнице между рекламой и информацией: «Информационную конструкцию можно разместить без дополнительных согласований, а вот на рекламу уже как раз нужно получать соответствующие разрешения». Госпожа Сидоренко привела примеры успешных проектов: «Уже и краны строительные все забрендировали, они с Новым годом поздравляли в Москве в декабре. Красиво и не вызывает никакого раздражения». В заключение спикер подчеркнула эволюцию подхода к оформлению стройплощадок: «Сейчас ограждение строительных площадок уже имеет более масштабное значение… если хотите, это арт-объекты».

Анастасия Шеверёва, партнер и адвокат адвокатского бюро «Юрлов и партнеры», в своем выступлении рассказала о ключевых аспектах юридической экспертизы при приобретении объектов недвижимости. Она акцентировала внимание на важности тщательного анализа документов и характеристик объекта, который покупается, и представила на практике, как неправильный подход может привести к значительным потерям: «Юриспруденция и юридическая экспертиза — это то, что мы не ощущаем, не видим, но при этом это очень важно делать, потому что если вы этого не сделаете, то денежные средства, которые вы держите в руках, вы их просто потеряете». Эти слова стали основой ее выступления, в котором она подробно объяснила важность юридического анализа на каждом этапе сделки.

По ее словам, необходимо всегда проверять вид разрешенного использования земельного участка, так как даже если участок подходит по всем внешним характеристикам, его использование может быть ограничено законодательными нормами или местными планами. Анастасия Шеверёва привела пример из своей практики: «К нам недавно обратился доверитель, и он собирался строить завод по производству строительной химии… Но когда мы провели анализ, этот завод обладал классом опасности, и санитарно-защитная зона бы не соблюдалась. В таком случае он не купил эти земельные участки». Важным аспектом, на котором она акцентировала внимание, является необходимость оценки не только самого объекта, но и его окружения. Невозможность эксплуатации объекта может возникнуть из-за неучтенных факторов, таких как доступность территории или наличие ограничений по транспортировке грузов. «У меня на практике был случай, когда приобрели офисное помещение и использовать его не могли, потому что подъехать к этому помещению, к этой части здания было невозможно»,— рассказала она. Проблемы, связанные с такими факторами, могут существенно повлиять на функционирование объекта, даже если сделка кажется выгодной на первый взгляд.

Анастасия Шеверёва также отметила важность разработки детальной карты рисков при оценке объекта недвижимости. Эта карта помогает заранее выявить все возможные проблемы, с которыми покупатель может столкнуться. «Мы с партнером разработали правовой продукт, который предлагаем всем клиентам… Мы позиционируем это как всем понятный ТО машины»,— объяснила она, подчеркивая, что такой подход помогает минимизировать риски и избежать неожиданных затрат в будущем.

В заключение госпожа Шеверёва отметила актуальность проведения юридической экспертизы и возможность заранее выявить риски, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости. «Большинство информации публикуется в открытых источниках, которые может проверить юрист»,— заключила она, напомнив участникам, насколько важен грамотный юридический анализ на всех этапах сделки.

2025 год стал вызовом для всех отраслей экономики, в частности, для рынка недвижимости. Растущая себестоимость строительства и заградительные ставки по кредитам мешают девелоперам коммерческой недвижимости строить новые объекты, что приводит к дефициту доступного предложения логопарков, офисов и торгцентров при высоком спросе на такие площади. У застройщиков жилья ситуация противоположная: снижение спроса ставит под сомнение запуск новых проектов. Участники рынка на конференции «Апрельские тезисы» обсудят то, как рынок недвижимости находит точки роста в кризисных условиях.