Апрельские тезисы. Недвижимость

Первый квартал позади, и можно делать осторожные прогнозы на развитие рынка коммерческой и жилой недвижимости в 2023 году. Эксперты отрасли далеки от паники и выражают сдержанный оптимизм. Несмотря на сокращение спроса по всем сегментам коммерческой недвижимости, драматического роста вакансии не наблюдается, при этом девелоперы, адаптировавшись к текущим условиям, продолжают выводить новые проекты на рынок, сдвигая в некоторых случаях сроки.

Желание сохранить капитал при волатильных экономических показателях, а также уход иностранных инвесторов способствовали росту вложений в коммерческую недвижимость России в 2022 году. Лидерами стали офисный и складской сегменты. Сохраняется ли этот тренд?

Во второй сессии поднимем актуальную тему внутреннего туризма. За последние несколько лет активно начали развиваться не только традиционные летние и зимние направления, но и новые: гастрономический, промышленный, рекреационный туризм. Региональные власти и федеральный центр создают базу для развития новых направлений, а бизнес вкладывается в строительство новых, а также реконструкцию и возрождение памятных центров. Какой потенциал у внутреннего туризма, выгодно ли вкладываться инвесторам в это направление, обсудим 12 апреля.

12 апреля «Коммерсантъ» провел масштабное мероприятие, посвященное прогнозам развития рынка коммерческой и жилой недвижимости в 2023 году, а также инвестициям в туристическую инфраструктуру. Предметом рассмотрения стали следующие вопросы: актуальные форматы элитной жилой недвижимости, управление жилой и коммерческой недвижимостью, КРТ, перспективные для развития бизнеса страны и многое другое.

Модератором первой сессии, посвященной трендам жилой недвижимости, выступил Марат Кашин, ведущий программ радиостанции «Коммерсантъ FM». Анна Коробкова, руководитель департамента продаж «Донстрой», остановилась на трендах бизнес-класса и представила аналитические данные. Объем экспозиции, по ее словам, продолжает оставаться высоким, но в марте наметился тренд на снижение, а спрос вырос на 29% в штуках. Цена экспозиции остается примерно на одном уровне. «В целом по рынку доля предложения в бизнес-классе составляет 45%. Здесь произошел минимальный по сравнению с другими сегментами рост цены»,— отметила Анна. Клиенты предпочитают рассматривать проекты на высокой стадии готовности, а фактор политики при принятии решения уходит на второй план. Оснований для снижения цен, по мнению спикера, нет: себестоимость строительства растет.

Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101», рассказала о том, как компания развивает инфраструктуру в рамках своих проектов и как ею управляет. Все объекты интегрируются в действующие жилые районы и становятся новыми центрами притяжения для горожан, генерируя внешний поток. «В проектах комплексного освоения территории, которые вступили в стадию реализации даже еще два-три года назад, в абсолютном большинстве случаев доля коммерческой недвижимости формата street-retail составляет примерно 10%. Это считалось идеальной долей, однако эксперты указывают на то, что в сегодняшних реалиях рынка она несколько избыточна. Мы же считаем, что для повышения потенциала существующих коммерческих объектов девелоперы могут привлекать к ним внешний трафик»,— продолжила она.

Екатерина Фонарева, коммерческий директор KR Properties, рассказала о специфике управления премиальными проектами с отельным сервисом. «Работа с клиентами в элитном сегменте предполагает не только реализацию проектов на высшем уровне, но и качественное управление готовым объектом. Опираясь на международный опыт, мы можем точно сказать, что уровень продукта в наших проектах уже значительно опережает международный, а с точки зрения управления нам есть что заимствовать у коллег. Покупатели в России все более требовательны к деталям, в том числе к тому сервису, который дает управляющая компания. В нашем проекте в Хамовниках мы реализовали концепцию отельного сервиса 5 звезд. Благодаря тому что в проекте предусмотрена отельная часть, сервис будет работать круглосуточно. Ключевое же преимущество — сервис от “Золотых ключей”, который мы также предоставляем покупателям наших апартаментов»,— убеждена Екатерина.

Сергей Могилевец, директор по сервисному бизнесу группы «Эталон», продолжил тему управления и поделился опытом организации полноценной структуры, в которую сегодня входят 11 компаний, занимающихся эксплуатацией недвижимости в 8 регионах, а также две digital-компании. Отдельно Сергей затронул тему стратегии развития отрасли до 2030 года и деятельность региональных операторов. «Нашими потребностями являются: создание “дорожной карты” и возможность интеграции частных и государственных digital-решений и разработок»,— сказал спикер.

Григорий Ваулин, управляющий партнер «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL BUILDING, считает маловероятным существенное увеличение цен на недвижимость в ближайшей перспективе. А вот себестоимость строительства неуклонно растет, вместе с тем снижается маржинальность девелоперского бизнеса до критически низкого уровня. «Следует менять подход к строительству. Достигнуть этого можно благодаря возведению зданий на металлокаркасе, что позволит сократить сроки строительства на 30–35% и снизить затраты за счет стоимости банковских средств»,— уверен Ваулин.

Владислав Преображенский, исполнительный директор, Клуб инвесторов Москвы, отметил, что семейная ипотека способствует увеличению площади приобретаемого жилья. В завершение сессии участники обсудили кадровый вопрос.

Вторая сессия, модератором первой части которой стал Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate (ex.JLL), была посвящена коммерческой недвижимости, и открыл ее Александр Шарапов, президент РГУД, президент Becar Asset Management, который рассказал про инвестиции в коливинги и апарт-отели. «Недвижимость во всем мире растет в цене и в среднем на 2% опережает инфляцию,— подчеркнул Александр.— Составляющие формулы успеха инвестиций в коливинги — малая площадь (15–17 кв. м), ставка на молодежь (25–35 лет), наличие digital-решений, которые позволяют управлять номером и взаимодействовать с персоналом, а также отказ от формата однокомнатной квартиры — должны быть общие площади для общения и взаимодействия».

Евгений Бумагин представил аналитику по текущему состоянию сегмента складов, а также отметил, что сейчас на рынке наблюдается достаточно высокая динамика: прирост проектов Light Industrial, повышенный интерес к инвестиционным сделкам, активное развитие онлайн-ритейла, появление новых имен среди арендаторов. На готовность девелоперов инвестировать в новые проекты положительным образом будет влиять сохранение существующих темпов спроса и стабилизация макроэкономической ситуации.

Захар Вальков, заместитель генерального директора Radius Group, в продолжение темы рассказал про формат big box. «Мы увидели полную смену формата арендатора — идет замещение целого ряда сегментов, растут региональные игроки»,— отметил он. Александр Никишов, коммерческий директор холдинга «Строительный альянс», сконцентрировался на перспективном формате Light Industrial, отметив, что основной спрос на него определяют российские производственные, логистические компании, а также e-com.

Никола Обайдин, коммерческий директор офисного парка Comcity, выступил в качестве модератора второй части сессии №2. Первое слово он дал Полине Афанасьевой, директору исследования и аналитики CMWP. Она отметила, что новое строительство за январь—март в два раза превысило показатели прошлого года. «Прирост спроса по классу A превысил 40%, и это связано преимущественно с тем, что идут продажи в строящихся объектах. В классе B мы, напротив, видим снижение на 20%»,— рассказала Полина. Она предрекла дальнейший рост формата гибких офисов. По поводу гибкости Никола Обайдин отметил, что клиент стал очень требовательным и не готов довольствоваться малым,— ему нужно помещение, полностью готовое, включая мебель. Сократились и сроки сделок.

Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент», начала с краткой истории офисного рынка Москвы, отметив расширение его географии, и далее остановилась на важности благоустройства прилегающей территории и повышении энергоэффективности объектов, что позволяет существенно сэкономить и арендаторам, и арендодателям.

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse, отметила тренд на полностью готовые офисы, поскольку есть соответствующий запрос от рынка. «Сейчас у арендаторов есть большой выбор между готовыми офисами за выездом международных компаний и гибкими офисами, все это, скорее всего, закрепит тренд на готовые ко въезду офисы надолго»,— сказала Елена.

Мурад Дамиров, совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов BusinessClub от Capital Group, также подчеркнул растущий спрос на отделку, который девелоперы вынуждены будут удовлетворять в дальнейшем, однако им невыгодно спекулятивно проводить отделку крупных — от 50 тыс. кв. м — блоков и ждать для него арендатора.

Сергей Труханов, руководитель бюро T+T Architects, отметил, что идет глобальный тренд на возвращение в офисы, где можно проследить сразу несколько ключевых тенденций: возможность выбора сценариев и форматов работы, доступ к технологиям и сервисам, позволяющим оптимизировать рабочий процесс и все сопутствующие потребности сотрудника, а также концепция офиса как 3-го места вне зависимости от его географического расположения. Эксперт также выделил акцент на well-being design и зеленую повестку и подчеркнул, что парадигма эффективности пространства смещается в сторону эффективности каждого сотрудника.

Никита Филиппов, адвокат, заведующий МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”», рассказал о способах минимизации расходов для владельцев коммерческой недвижимости — о тонкостях споров о снижении кадастровой стоимости и о том, как оспорить включение здания в перечень объектов, налогообложение по которым определяется исходя из их кадастровой стоимости. Для этого потребуется доказать, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует критериям для включения, а площадь помещений, используемых для офиса, торговли, общепита и бытовых услуг, не превышает 20% от общей площади здания.

Модератором 3-й сессии, посвященной инвестициям в туристическую инфраструктуру, стал Рамаз Чиаурели, ведущий «Коммерсантъ FM». В приветственном слове участникам он отметил, что отрасль является одной из наиболее пострадавших в силу исхода иностранных компаний и туристов.

Первый выступающий — Михаил Шелдунов, директор департамента по взаимодействию с органами власти, корпорация «Туризм.РФ» — отметил, что при обширном внутреннем спросе в России пока недостаточно развита туристическая инфраструктура — в сезон «банально негде разместиться». Поэтому сейчас стоит задача и по увеличению номерного фонда, и по комплексному развитию территорий. В качестве ключевых трендов Михаил выделил инвестиции в курортно-санаторное лечение, этнографические проекты и полноформатные всесезонные курорты.

Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP: «Сейчас отрасль стоит перед выбором: или мы пойдем по пути комплексного устойчивого развития, или по пути быстрых побед, оперативно наращивая показатели KPI. Здесь важно правильно расставлять приоритеты». Туристский поток, по ее словам, формируется неравномерно — в основном это пляжный отдых и Москва как центр культуры и деловой активности. В других регионах можно или работать на высоком чеке, или пытаться каким-то образом увеличивать объемы спроса, что сделать достаточно сложно. Средняя доходность номера по стране составляет всего 604 руб. Одно из перспективных направлений — глэмпинги.

Валентина Магидс, управляющий партнер гостиничного оператора SATEEN GROUP, генеральный директор бутик-отеля «39», убеждена, что именно формат качественных бутиковых отелей приводит к достаточно быстрому возврату инвестиций — до 10 лет. Сейчас успех проекта определяется в первую очередь концепцией, которая включает в себя не только категорию отеля и его локацию, но и дизайн интерьера, и авторский ресторан. Искушенные гости требуют высокого уровня сервиса, новых впечатлений, знакомства с регионом. Это заставляет постоянно развивать свой продукт. Мы создаем авторские экскурсии, беговые маршруты, включающие основные достопримечательности города, делаем акцент на локальные специалитеты в меню, подчеркнула Валентина. Как гостиничный оператор, мы планируем масштабировать нашу успешную концепцию и развивать первый российский бренд 5* бутик-отеля.

Ольга Филипенкова, директор по стратегическому развитию курорта Красная Поляна, член экспертного совета комитета по туризму ГД РФ, рассказала об умных инвестициях в развитие территорий, а Дарья Канева, генеральный директор DSS Consulting,— о причинах привлекательности инвестирования в гостиничный рынок. В регионах отмечается дефицит качественного предложения, эта ниша никем не занята. «Есть также очень большой потенциал у проектов под реновацию, например, в Сочи. Даже там с высокой ценой входа есть возможность реализовать проект, доходный для инвестора и девелопера»,— подчеркнула она. «Большинство девелоперов, которые заходят в гостиничный формат, совершают типичные ошибки,— продолжила спикер.— Первая и самая основная — работать с объектом как с ЖК, то есть предлагать лоты без отделки, не создавать понятную гостиничную инфраструктуру, не привлекать профильную УК и использовать те же каналы продаж, как в случае с новостройками. Вторая — архитектура и планировки, когда привлекаются ведущие бюро, а не отельные операторы, делается неправильная нарезка, не учитываются нормативы. Третья — приглашать брокера и УК на поздней стадии. Четвертая — неверные расчеты, которые делаются без учета форматов. Пятая — недооценивать важность командной работы».

Александра Сытникова, генеральный директор бюро ATLAS, убеждена, что сегодня первичны не гостиницы 5 звезд, а впечатления 5 звезд: «Инфраструктура сама по себе сегодня не является главной точкой притяжения туристов. Люди едут в первую очередь за впечатлениями, для того чтобы получить уникальный опыт, сервис “под себя”, погружение в контекст пространства и быт людей, как будто туристы — это не туристы, а местные жители. Сам гостиничный комплекс не является при формировании маршрута конечной целью. Поэтому важно формировать те впечатления, за которыми турист поедет. Основные тренды — это гастрономический туризм, культурно-этнографический и оздоровительный, поэтому целесообразно развивать рынки, музеи и санатории».

Анна Борисова, вице-президент по развитию сети AZIMUT Hotels Company, считает, что важность бренда при инвестировании трудно переоценить, и посоветовала привлекать профессиональные УК на ранних этапах.

Мария Николаева, глава MAD Architects, отметила широкую вариативность архитектурных решений в зависимости от пожеланий заказчика. Далее она раскрыла тенденцию роста интереса к многофункциональным загородным отелям, интегрированным в природную среду.

Сергей Слабунов, управляющий парком «Белый колодец», г. Воронеж, завершил сессию рассказом о специфике своего проекта. По его мнению, важно предлагать максимально разнообразные варианты досуга для широкой целевой аудитории, чтобы они могли получить новые впечатления. В этом он солидарен с Александрой Сытниковой.

Мероприятие получилось насыщенным интересными обсуждениями, дискуссиями и выводами, а также прогнозами дальнейшего развития всех сегментов рынка.