Layer 1

Бизнес-дискуссия «Изменения рынка недвижимости и актуальные стратегии 2022»

22 ноября 2022 Вторник
Недвижимость
Место проведения: Lotte Отель Самара, ул. Самарская, 110, г. Самара
Время: 10:00–12:00
Бизнес-дискуссия «Изменения рынка недвижимости и актуальные стратегии 2022»

Без недвижимости не обойтись

Издательский дом «Коммерсантъ-Волга» во вторник, 22 ноября, провел в отеле Lotte Samara бизнес-дискуссию «Изменения рынка недвижимости и актуальные стратегии 2022». На бизнес-дискуссии ИД «Коммерсантъ-Волга» обсудили текущую ситуацию на рынке жилой и коммерческой недвижимости, тенденции и перспективы.

Открыл мероприятие руководитель компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко.­ Он констатировал, что меняются условия бизнеса и, соответственно, рынок недвижимости. «Кому-то приходится быстро сокращаться или расширяться, но непонятно, что в этой ситуации делать со шлейфом принадлежащей на праве собственности коммерческой недвижимости. Также в случае смены локации всегда нужно быть ближе к клиенту или к инфраструктуре. Есть и еще одна проблема: стандарты международной бухгалтерской отчетности предполагают, что недвижимость является непрофильным активом для компаний в сфере промышленного производства, сельского хозяйства, IT и так далее. То есть любое приобретение снижает финансовые показатели. Получается, поставка на рынок готовой коммерческой недвижимости для бизнеса является сегодня актуальным трендом», — отметил господин Никитенко.

Внимание на дискаунтеры

Президент ассоциации инвесторов коммерческой недвижимости России, эксперт по коммерческой недвижимости и готовому арендному бизнесу Дмитрий Новиков акцентировал внимание участников бизнес-дискуссии на усилении позиции жестких дискаунтеров. Это такие сети магазинов как «Светофор», «Маяк», «Чижик», «Доброцен», «Победа» и их аналоги. В России их пока насчитывается примерно пять тысяч, это гораздо меньше, чем «Пятерочек», «Магнитов» и им подобным. Однако формат жесткого дискаунтера или магазина-склада становится все популярнее. «Товарооборот таких магазинов в среднем составляет от 15 до 30 млн руб. в месяц. Так как в коммерческой недвижимости в готовом арендном бизнесе продается не объект, а доходность или денежный поток, такую недвижимость мы приобретаем по цене до 15 тыс. руб. за кв. м. Далее вкладываем максимум 10 тыс. руб. за кв. м в ремонт. Итого получается 25 тыс. руб. вложений на 1 кв. м. При этом помещение может приносить в месяц от 400 тыс. руб. до 800 тыс. руб. в месяц арендного потока. Почему происходит массовое перетекание покупателей из обычных супермаркетов в жесткие дискаунтеры? Потому что там линейка продуктов может обойтись на 30–40% дешевле, что особенно важно в условиях мобилизационной экономики. Площадь помещения должна составлять до 800 до 1200 кв. м. Гипермаркеты „Маяк“ занимают площадь от 2000 до 2500 кв. м. Интересно, что такие магазины могут располагаться в стороне от крупных дорог и перекрестков. В частности, в Волгоградской области один из дискаунтеров разместился в здании бывшего коровника. По крайней мере, так было по документам. Главное, чтобы население поселка составляло не менее 5 тыс. человек. Сети с удовольствием заходят в небольшие города от 20 тыс. жителей. В Ульяновской области в промзоне на территории бывших баз и складов разместились рядом практически все известные дискаунтеры. Получается, именно недорогие магазины-склады могут вдыхать новую жизнь в объекты пост­индустриального наследия. На это надо обращать внимание инвесторам», — рассказал господин Новиков.

Олег Никитенко констатировал, что в ближайшие годы рынок коммерческой недвижимости будет клиентоориентированным под арендатора. Причем доходными могут стать совершенно не­ожиданные объекты. Главная задача инвестора и девелопера — услышать арендатора и сделать все, что ему нужно.

За городом есть жизнь

Автор и руководитель проекта КП «Моя Ильинка», директор АИН «ВИП Компания» Татьяна ­Сырова рассказала об основных тенденциях рынка загородной недвижимости. «Сегодня мы наблюдаем очевидные для ситуации мирового кризиса тенденции. Нестабильность во всем. И, как и всегда, для кого-то кризис — это разрушение, для кого-то — возможности.

Рынок загородной недвижимости ещё с начала пандемии находится в основных трендах, и спрос на него увеличивается. Но в этом году из-за геополитической обстановки мы столкнулись с фактическим уменьшением потребительского спроса в нашей стране. К основным причинам можно отнести уменьшение доходов граждан, накопительство ввиду ожидания более серьезных кризисных явлений и миграцию, негативный эмоциональный фон.

На эти факторы отреагировали все рынки, в том числе и загородной ­недвижимости.

Со стороны ряда профессиональных участников (чаще всего столичных девелоперов) наблюдаются упаднические настроения. Кто-то просто говорит о переходе на антикризисное управление, кто-то оптимизирует расходы, кто-то меняет форматы проектов (начинают распродавать участки без застройки, сокращать объекты внутренней инфраструктуры и благоустройства), а новые проекты замораживают до лучших времен.

Конечно, это негативно скажется на рынке в целом. Но важно отметить, что есть и другие девелоперы, которые адаптируют свои проекты не под кризис, а под потребительские ожидания, и которые как раз видят сейчас и возможности для развития их объектов и для покупателей. Тем более, и проблемы с импортозамещением более-менее регулируются, и цены на строительные материалы приходят в норму, и государственным и финансовым институтам президент поставил задачу создавать условия для развития ИЖС.

Что касается потребителей, то здесь важно отметить, что загородная недвижимость переходит из разряда „второго жилья“, „дома выходного дня“ в постоянное место жительства. Да, это увеличивает потребительские требования и к внешней инфраструктуре, и к качеству жизни в самом поселке, и к сервису, и к социальной активности, что логично. Но в то же время это открывает дополнительные перспективы для стабильного развития рынка.

В целом можно сделать такой вывод: на данный момент емкость потребительского спроса достаточна для успешной реализации действующих проектов при соблюдении ими условий по потребительским требованиям.

И конечно, как и всегда в сложные времена, рынку загородной недвижимости нужно государственное регулирование и поддержка».

Олег Никитенко отметил, что Россия является сильно урбанизированной страной, и сегодняшний потребитель, переезжающий в сельскую местность, остается городским. «Такие люди не готовы жить в деревне. И это очень важная причина, почему этот рынок так и не развился до нужного уровня. Девелопер способен сделать идеальный коттеджный поселок. Но внешней инфраструктурой он заниматься не может — экономика проектов в „загородке“ не выдержит. Но и для бюджета это сложная история. Затраты на это гораздо выше. Построить дороги, детские сады, школу в чистом поле гораздо затратнее, чем в городе. Формальная эффективность бюджетных средств при этом здесь будет ниже, так как плотность населения в пригородах и сельской местности в разы меньше, чем в городе. Нужно ввести другие стандарты для инфраструктуры сельской местности, более упрощенные. Тогда проекты загородной недвижимости привлекут больше бюджетных и частных ресурсов. Очень важна и адаптация банковских продуктов», — уверен эксперт.

Не забывать про центр

Финансовый директор ЖК «Культура» Егор Власов рассказал о трендах городской жилой недвижимости. «Новые условия диктуют совершенно иной подход к выбору недвижимости. Уже недостаточно предложить просто квадратные метры по привлекательной стоимости. Современные покупатели больше внимания обращают на объекты, концепция которых нацелена на то, что принято обобщенно называть „качество жизни“ — локация, сопутствующая инфраструктура, умеренная этажность, современные инженерные ­решения.

Особое место в реализации этого тренда, как нам кажется, у ипотечных программ. Безусловно, льготная ипотека стала одним из главных драйверов развития отрасли в последние годы. Но важно, чтобы эти программы не только поддерживали проекты массовой застройки городских окраин, но и стимулировали развитие современной городской среды», — рассказал господин Власов.

«В какой-то момент в Самаре позволили инвестициям уйти на городские окраины, что остановило развитие центра города. Люди взяли ипотеку и уехали жить в отдаленные районы. При этом пока они не погасят действующий кредит, они не вернутся в основную часть города и не будут стимулировать рынок. Эта история снизила среднюю стоимость квадратного метра. В Самаре жилье стоит гораздо дешевле, чем в Екатеринбурге, Казани, Екатеринбурге, Уфе или Нижнем Новгороде. В результате это привело к тому, что инвесторы убили перспективу развития центральной и исторической части Самары. Девелоперы до сих продолжают гнаться за выводом метров с гектара. Однако опыт других городов показывает, что в результате ревитализации исторической недвижимости люди получают неплохой арендный доход. Можно привести в пример Нижнмй Новгород, Томск или Вологду», — отметил Олег Никитенко.

Технологии в помощь

Заместитель руководителя макрорегиона Поволжье по продажам Mango Office Сергей Патока рассказал про современные цифровые сервисы для рынка недвижимости:

«На высококонкурентном рынке недвижимости, который всегда отличался высокой стоимостью лида, важно грамотно распределять рекламный бюджет. И здесь на помощь девелоперам приходят MarTech-инструменты, в числе которых сквозная аналитика и динамический коллтрекинг. Технология основана на аналитике обращений в компанию и позволяет бизнесу точно определять, какой рекламный канал приносит больше заявок. На основании данных коллтрекинга маркетологи могут оптимизировать бюджеты, проводить аналитические исследования и выявлять точки роста. При этом можно получить детальную статистику: начиная от того, какой канал и рекламная кампания сработали эффективнее, и заканчивая тем, какое ключевое слово привело к обращению. Звонки по каждому объекту недвижимости фиксируются отдельно, в итоге сотрудник легко может понять, по какому из множества объявлений обращается покупатель».

Отрасль недвижимости меняется под давлением внешних событий и внутренних процессов.

На бизнес-дискуссии ИД «Коммерсантъ-Волга» обсудим ситуацию на рынке жилой и коммерческой недвижимости, общие проблемы и пути решения. Как влияет ситуация в стране и в мире на рынок жилого девелопмента? Готовы ли региональные застройщики к новым условиям?

Вопросы для обсуждения

  1. Проблемы и перспективы: что необходимо для стабилизации на рынке недвижимости?
  2. Упрощение административных процедур и снижение нагрузки на девелоперов. Какие еще меры поддержки нужны отрасли и как это повлияет на развитие стройиндустрии?
  3. Инфраструктура для бизнеса: чего хотят арендаторы.
  4. Стагнация рынка вторичной недвижимости: причины и перспективы.
  5. Как изменит новый кризис ситуацию рынка жилой недвижимости? Скажется ли это на темпах строительства?
  6. Ипотека (покупка) или аренда. Что предпочитает региональный покупатель?
  7. Перспективы развития рынка загородной недвижимости. Основные тренды.
  8. Цифровые сервисы и экосистемы для рынка недвижимости.
  9. Актуальное ценообразование на рынке недвижимости.
  10. Какие тенденции и внешние факторы повлияют на строительную отрасль в 2022–2023 году?

Спикеры

  • Мария Иванова
    Мария Иванова

    Коммерческий директор УК «Альянс Менеджмент»

  • Дмитрий Новиков
    Дмитрий Новиков

    Президент ассоциации инвесторов коммерческой недвижимости России, эксперт по коммерческой недвижимости и готовому арендному бизнесу

  • Сергей Патока
    Сергей Патока

    Заместитель руководителя макрорегиона Поволжье по продажам Mango Office

  • Татьяна Сырова
    Татьяна Сырова

    Руководитель коттеджного поселка «Моя Ильинка», эксперт в области загородной недвижимости, управления рисками и репутацией

Модератор

  • Олег Никитенко
    Олег Никитенко

    Руководитель компании «ОКТОГОН»

Свяжитесь с нами