Круглый стол «Девелопмент новой волны: как и что строить в 2026 году»

Девелопмент новой волны: какие вызовы ждут строительную отрасль Свердловской области в 2026 году

Для строительной отрасли 2026 год станет периодом структурных решений и пересборки ключевых инструментов развития рынка. В Свердловской области, несмотря на новые вызовы для застройщиков, отрасль сохраняет позитивную динамику. Однако перед участниками рынка встают важные вопросы, требующие совместного обсуждения. Именно поэтому ИД «Коммерсантъ-Урал» в Екатеринбурге проведет 17 февраля круглый стол с ключевыми представителями строительной отрасли в регионе.

Федеральные инициативы в сфере жилищного строительства, ипотечного кредитования и регулирования деятельности застройщиков формируют общий вектор развития отрасли и напрямую влияют на инвестиционные и девелоперские стратегии в регионах. В этой связи особую значимость приобретает диалог о приоритетах государственной политики в строительстве и их практической реализации на уровне субъектов РФ.

В условиях трансформации рынка ключевым фактором устойчивости девелоперских проектов становится не только экономика жилья, но и наличие развитой инфраструктуры — транспортной, социальной, инженерной — а также доступ к долгосрочным финансовым инструментам, позволяющим синхронизировать жилищное строительство и развитие территорий. Именно поэтому особую роль в формировании новой модели девелопмента играют федеральные институты развития, участвующие в реализации инфраструктурных и комплексных проектов в регионах.

Перед рынком также стоят вопросы растущей конкуренции и достижения исторических объемов строительства. Девелоперам приходится адаптироваться к новым условиям и находить баланс между предложением качественного жилья и сохранением рентабельности бизнеса. Тому, как застройщики планируют выстраивать свою дальнейшую работу, будет посвящен круглый стол по недвижимости 2026 года.

«Зайти новому игроку не так-то просто»
Застройщики Екатеринбурга рассказали об ожиданиях от 2026 года

В 2026 году в Свердловской области планируют ввести не менее 3 млн кв. м жилья, хотя эксперты признают, что год будет непростым. Об этом стало известно на круглом столе «Девелопмент новой волны: как и что строить в 2026 году», организованном «Коммерсантъ-Урал». Его участники признались, что ожидают отложенного спроса в 2027 году, а рост спроса на квартиры большей площади — в 2028 году. Эксперты отметили, что цены на рынке недвижимости Екатеринбурга растут медленнее, чем во многих других крупных городах. Причина: большая конкуренция, в которой есть как плюсы, так и минусы.

В круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал» «Девелопмент новой волны: как и что строить в 2026 году» приняли участие застройщики и эксперты рынка Екатеринбурга.

Хотя каждый год эксперты отмечают, что нынешний год будет сложнее предыдущего, в результате оказывается, что дела обстоят не так уж и плохо. По словам первого заместителя министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Руслана Гарифуллина, в 2025 году при плане ввода в 3 млн кв. м в регионе ввели 3,153 млн кв. м жилья. Из них 1,55 млн кв. м — многоквартирные дома, 1,6 млн кв. м — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Господин Гарифуллин добавил, что план на 2026 год — ввод 3 млн кв. м жилья. «Эта цифра зашита в соглашение с Минстроем РФ, но по прогнозам, я думаю, мы эту цифру перевыполним»,— отметил он, указав на то, что сохранятся темпы программы комплексного развития территорий (КРТ), которая в последние годы «показала себя хорошо».

«Хочется нам этого или нет, но мы уходим от точечной застройки и рано или поздно вся застройка пойдет по правилам КРТ»,— подтвердила управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», член комитета «НОСТРОЙ» Анна Жолобова. Она отметила, что в Новосибирске и на юге страны разрешение на строительство уже получают только в рамках КРТ.

По объему строительства Екатеринбург в прошлом году вышел на второе место, обогнав Санкт-Петербург. Столица Урала входит в топ регионов по продажам новостроек.

По словам руководителя аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, в прошлом году в Екатеринбурге было продано 1,2 млн кв. м жилья в стадии строительства. Это всего лишь в 3,5 раза меньше, чем в Москве, и кратно больше, чем, например, в Казани.

При этом стоимость 1 кв. м в уральской столице далеко невысокая — 160 тыс. руб. Во многом цену сдерживает высокая конкуренция между застройщиками, с другой стороны, это положительно влияет на качество продукта, считает совладелец девелоперской компании «Свобода мысли» Матвей Погребинский: «Зайти новому игроку не так-то просто, тем не менее последние годы показали, что возможность есть, есть инструмент как мастер-девелопмент, когда крупные компании работают с землей и берут разных застройщиков в партнерство. У нас очень емкий рынок, но много новых девелоперов заходят, и конкуренция позволяет генерировать качественный продукт». Сейчас компания занимается реализацией двух проектов.

Матвей Погребинский также отметил, что преимуществом компании является ее команда. «Мне нравится такая фраза: «Культура ест стратегию на завтрак». И я считаю, что культура — один из основных элементов для реализации стратегии и успеха бизнеса. И культура, в моем понимании, подразумевается, как команда, которая соответствует ценностям и культурному коду. Мы в этом направлении проводим много работы, и для меня, как для соучредителя компании, это действительно важно. Мы хотим сделать так, чтобы это не было лозунгом в презентациях, а чтобы это действительно пропитало принятие решений в коллективе, с коллегами, с поставщиками, подрядчиками, клиентами. Культура развития команды — это то, во что мы вкладываем ресурс, проводим обучение. У нас есть принципы, которым мы следуем»,— рассказал Матвей Погребинский.

В условиях конкуренции и борьбы за покупателя девелопер «должен продавать не квадратные метры, а жизненные сценарии» и работать адресно, считает директор компании «RED.Технология» Алексей Клименко. Он также отметил, что компания нашла решения для эффективной работы управляющих компаний, которые часто приходится создавать самим застройщикам. «Мы для ЖКХ нашли такое решение в виде «умной компании», которая повышает производительность УК на 30–100 %. Это уже испробовано на практике и применено в компании RED. В марте мы планируем провести мероприятие и подробно рассказать об этом продукте»,— рассказал господин Клименко.

Господин Хорьков отметил, что на рынке наблюдается устойчивый тренд на снижение средней площади квартир. В Екатеринбурге в январе она снизилась с 45,9 кв. м до 43 кв. м. По его словам, в этом нет ничего удивительного, так как «рынком сегодня рулит семейная ипотека с лимитом в 6 млн руб.».

Впрочем, часть девелоперов заявила, что не стремится строить маленькие квартиры. «Академический — семейный район. Мы видим, что по прогнозу к 2029 году на рынке сложится дефицит просторных квартир, поэтому учитываем запросы покупателей и идем в сторону увеличения площади. В наших ЖК проектируем до 5–7 % квартир площадью 100–140 кв. м»,— рассказала заместитель главного коммерческого директора ГК «Кортрос», которая занимается застройкой Академического, Нина Голубцова.

«Цена невысокая, издержки давят — растет и стоимость земли, и сети, а цена на недвижимость почти не растет. Я 20 лет в девелопменте и на моей памяти это самая низкая рентабельность. 75 % всех продаж приходятся на «семейную ипотеку», где чек до 6 млн руб. То есть это либо однокомнатные квартиры, либо студии»,— начал дискуссию о будущем рынка генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. Он выразил надежду, что появится доработанная или новая льготная программа, в которой будет учтена не только ставка, но и лимит, который будет влиять на чек.

Господин Городенкер заявил, что его компания не намерена замораживать ни один проект, но сроки экспозиции будут немного растянуты.

«Мы позитивно смотрим на рынок, особенно на 2027 год, вот там будет взрывной объем продаж, поэтому мы стараемся выводить проекты плавно»,— пояснил он.

«Мы подстраиваемся под рынок: дома, которые мы раньше строили полтора-два года, сейчас строим за три года. Спрос не успевает за стройкой и стройку приходится растягивать»,— поддержал его коммерческий директор уральского строительного холдинга «Атом» Данил Кузнецов. Он напомнил, что в нынешних условиях девелоперам приходится придумывать новые механизмы привлечения покупателей. «Впервые экспериментально мы запустили инструмент аренды с правом выкупа еще в 2018 году для таунхаусов в загородном проекте, затем масштабировали его на паркинги (действует до сих пор). В прошлом году расширили, запустив его на 25 % готовых квартир в жилом проекте на Широкой речке «Нова парк». Итоги: за три дня ушли все квартиры, 42 % лидов переориентировали на другие способы покупки. Важно отметить, что мы не конкурируем с арендным бизнесом, а рассчитываем на тех, кому интересно приобрести свое жилье»,— заявили в «Атоме».

Все девелоперы, участвующие в круглом столе, пообещали, что в 2026 году будут выводить в продажу новые объекты. Директор центра недвижимости «Стройтэк» (компании в этом году исполнилось 35 лет) Татьяна Гузеева рассказала, что сейчас компания строит несколько социальных объектов, четыре жилых комплекса и планирует в ближайшее время вывести в продажу еще один на ул. Щербакова. «Прогноз по продажам: в первом квартале мы ожидаем спад, в третьем квартале — оживление рынка. Бизнес-деятельность напоминает хождение по канату над пропастью: влияет и ключевая ставка, изменение кредитных условий, повышение стоимости стройматериалов»,— прокомментировала она.

Анна Жолобова осветила основные тенденции, складывающиеся в судебной практике по вопросу комплексного развития территории, а также тренды и правовые механизмы, которые могут способствовать более успешной реализации проекта по созданию коммерческой недвижимости и обезопасить девелопера. Дополнительным риском являются сегодня иски прокуратуры, оспаривающей сделки по приобретению земельных участков. В действующем законодательстве отсутствует понятие «соразмерность» земельного участка, что делает вопросы их выкупа непредсказуемыми и, как правило, порождает судебные процедуры.

Говоря о юридических аспектах работы в девелопменте, Анна Жолобова напомнила, что в 2026 году не продлен мораторий на штрафы за нарушение сроков ввода объектов, а дольщики получили больше прав. Например, они вправе отказаться от принятия объекта, даже если его недостатки были несущественными. Госпожа Жолобова добавила, что Госдумой рассматривается законопроект, согласно которому планируют сократить срок между сроком ввода объекта в эксплуатацию и передачей ключей дольщику.

Отдельный блок вопросов посвятили развитию офисной, коммерческой и курортной недвижимости.

Как выразился Михаил Хорьков, рынок офисов долгое время «был нелюбимым ребенком» у девелоперов. Он оказался тотально недофинансированным в предыдущие 10 лет, «и сейчас мы продолжаем жить в условиях дефицита офисных площадей».

Высокий спрос в этом сегменте подтвердила коммерческий директор «УГМК-Застройщик» Евгения Хохлова: «В историю коммерческой недвижимости мы вошли в 2024 году и увидели здесь большой потенциал. Офисный центр «Башня А» в «Екатеринбург-Сити» был продан на первой стадии реализации. В 2025 году мы запустили еще один офисный центр — «Башня Б» — ситуация аналогичная, спрос сохранялся. В экспозицию были выведены лоты именно большой площади, меньше 350 кв. м даже и не было, в основном вся продажа была этажами». Недавно компания анонсировала еще один офисный центр в бизнес-квартале «Центральный» (бывшие «Стражи Урала»), но там площадь офисных пространств нацелена не на крупный бизнес, а на малый и средний бизнес. Лоты в новом проекте предлагаются от 30 кв. м.

По данным Алексея Клименко, за пять лет стоимость коммерческой недвижимости в Екатеринбурге выросла в 2,4 раза, арендные ставки показали рост только на 50–60 %.

Несколько иная ситуация складывается на рынке курортной недвижимости. По мнению коммерческого директора ГК Baden Family Илоны Усенко, этот сегмент находится в стадии формирования и роста. «Мы видим, что внутренний туризм показывает положительную динамику и постоянный спрос формирует емкий рынок для реализации проектов в этой сфере. Консервативный подход к сохранению денег, например вклады, сейчас отходит. Для инвестора интересно вложение в реальный актив»,— заявила госпожа Усенко, отметив высокий потенциал доходности в курортной недвижимости и апартаментах.

По ее словам, у девелоперов сохраняется интерес к курортной недвижимости. «Этому способствует ряд факторов: рост внутреннего туризма в РФ, действующие программы государственной поддержки отрасли, высокий потенциал природных локаций России, а также устойчивый интерес со стороны частных инвесторов. При этом рынок стал более профессиональным и взвешенным. В фокусе — гибридная модель, где продажа апартаментов сочетается с развитием операционного бизнеса (отель, термы, SPA, сервис), формирующего регулярный денежный поток и капитализацию проекта»,— рассказала Илона Усенко. Что касается развития данного сегмента в Свердловской области, то регион демонстрирует положительную динамику турпотока и развитие инфраструктуры гостеприимства. В целом по стране усиливается тренд на всесезонные форматы с понятной моделью доходности и круглогодичной загрузкой, отметила госпожа Усенко.