Layer 1

Редевелопмент исторических центров городов. Сессия на форуме 100+ Technobuild

05 октября 2023 Четверг
Недвижимость
Место проведения: Стенд Администрации города Екатеринбурга (павильон 3)
Время: 10.00 - 11.30
превью
03:12

На форуме100+ TechnoBuild в Екатеринбурге девелоперское сообщество, архитекторы и власти обсудили редевелопмент исторического центра городов. Участники секции ИД «Коммерсантъ-Урал» совместно с коллегией адвокатов «Регионсервис» и администрацией Екатеринбурга рассказали об удачных примерах работы с объектами культурного наследия (ОКН) и попросили ввести льготы и налоговые послабления для тех, кто работает со старинными зданиями.

Обсудить редевелопмент исторических центров городов в России на международном форуме 100+ TechnoBuild собрались и екатеринбургские, и иногородние девелоперы, а также архитекторы, эксперты и представители администраций.

«Одним из ключевых тезисов последних лет в строительной отрасли является слово «развитие», — начала модератор, руководитель практики недвижимости и строительства коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова. — Однако в этом движении необходимо помнить об одном из главных принципов градостроительного законодательства — обеспечение сбалансированного и устойчивого развития территорий, повышение качества городской среды. Возрастает актуальность нахождения баланса между равнозначными ценностями, такими как охрана объектов культурного наследия и права граждан на благоприятную окружающую среду. Застройка в центральной части крупных городов всегда предполагает нахождение компромисса между сохранением айдентики прошлого и достижениями современности».

Госпожа Жолоба также отметила, что при условии грамотной реализации комплексных проектов, исторические территории имеют огромный потенциал для развития и способны одновременно стать центром притяжения населения, повысить комфорт городской среды, сделать городское пространство более привлекательным и в экономике, и в эмоциональном восприятии.

Экс-мэр Екатеринбурга, вице-президент Национального объединения строителей Аркадий Чернецкий отметил, что сейчас появляются механизмы для редевелопмента, но в течение многих лет этот процесс был заморожен и проводить серьезную реализацию проектов в центральной части города было экономически невозможно. Впрочем, сейчас, по словам начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Руслана Габдрахманова, в историческом центре постоянно что-то меняется. «Он живой. Изменения происходят за счет новой застройки и новой среды. Улучшается и городская среда. Безусловно, Екатеринбург будет развиваться, и для этого у нас есть все инструменты»,— пообещал господин Габдрахманов.

«Многие города застабилизировали центр. Похвально, что Екатеринбург смотрит на развитие»,— похвалила его Анна Жолобова. «Застабилизировать — это самое простое. Сложнее встроить что-то новое в уже существующее»,— согласился начальник Главархитектуры.

Начальник мастерской «Планирования и анализа исторических территорий» Института Генплана Москвы Дмитрий Верховский затронул проблему нехватки кадров и рассказал про то, насколько экономика должна просчитываться при зонировании центра. «В какой-то момент была такая модель экономики развития исторических центров: «Давайте поставим 17-этажный дом или выше» и это была единственная модель возможного развития территории. Но в последнее время стали прорабатывать более гибкие подходы и взгляды стали более гибкими»,- заявил он, добавив, что памятник архитектуры не всегда должен жить некой «священной коровой», а должен работать, как инвестиционный лот.

Учитывая мнения

Говоря о центре уральской столицы, экс-главный архитектор Екатеринбурга, глава компании Archinform Тимур Абдуллаев заявил, что сейчас застройка центра города очень разношерстная и весь этот «пестрый микс» требует индивидуального подхода. По его мнению, муниципалитет должен стать мастер-девелопером, который задает стратегию. Господин Абдуллаев считает, что сейчас обновление подобных территорий в Екатеринбурге носит спонтанный характер и зависит от интересов отдельных девелоперов, которые ведут работы на своих участках.

«Можно спорить — повезло ли тем городам, где центр дожил в полузаконсервированном состоянии. Уж точно они не проиграли. Для них это будущий ресурс и сейчас у них есть возможность, с позиции сегодняшнего дня, подумать об этом более глубоко, чем Екатеринбургу, который еще в 2000-х начал активно интерполировать объекты в исторический центр»,— заявил господин Абдуллаев. Отвечая на вопрос Анны Жолобовой о том, нужно ли учитывать общественное мнение при редевелопменте центров городов, он ответил, что сейчас «мы находимся в той точке, когда уже не можем не спросить общество». «Вопрос только, кто его спрашивать будет и как? Лидером в этой истории должен выступать муниципалитет»,— подытожил он.

«Я согласен с Тимуром, что модерировать должна власть, но инвестор должен формулировать свои требования»,- выступил первый заместитель начальника службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Сергей Косенко. Он также призвал искать баланс интересов среди всех участников процесса: «Все знают, что Питер – это культурная столица, что там сложно работать с согласованием архитектурных решений, общественного мнения. Но всегда инвестор в этом диалоге находится на последнем месте — мы учитываем интересы всех кроме застройщика, который своими деньгами вкладывается в развитие территории и среды».

Опыт застройщиков требует льгот

О положительном опыты редевелопмента центральной части Омска рассказала  заместитель министра строительства, главный архитектор Омской области Наталья Старченкова. По ее словам, Омску тоже повезло, так как городу удалось сохранить свое историческое наследие и ансамбль улиц. «В момент развития, когда началась реконструкция улиц, тогда началась развиваться и изнанка улиц (дворовые пространства). Первая такая территория – Камергерский переулок. Здесь собственники помещений приняли решение, что они запустят людей в свой двор. Здесь появились молодые люди, а после начали стремиться и другие арендаторы. Сейчас Камергерский переулок одно из главных общественных пространств. И сейчас по этому примеру в Омске развивается еще несколько территорий»,- поделилась она, добавив, что такой редевелопмент мог бы стать примером для многих российских городов.

Слово взяли застройщики, которые занимают редевелопментом центра Екатеринбурга. Так, гендиректор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин рассказал про реконструкцию старинной мельницы (ЖК «Макаровский») в центре Екатеринбурга и озвучил несколько проблем, которые возникают при работе с ОКН.

«Когда мы реализовывали проекты, то столкнулись с тем, что объекты культурного наследия находятся в гораздо более худших условиях по эксплуатации и с точки зрения владения этими объектами. ТЦ, офисные центры, отели у нас имеют льготы, а ОКН — нет»,— заявил на секции «Редевелопмент исторических центров городов» господин Мордовин. По его словам, когда компания планирует выкупить землю под ОКН, то для нее действуют те же ставки, что и для обычного земельного участка. Нет льгот и при аренде участков. «У меня предложение конкретное, это все в наших силах. Ставки налога на имущество для ОКН мы можем принять в регионе, пониженные ставки аренды под ОКН мы тоже можем принять в регионе, а по НДС надо выходить с инициативой,— предложил господин Мордовин. — Владельцы должны ощущать ценность этих объектов и обладание этими объектами должно быть не убыточным».

Руководитель департамента правового сопровождения инвестиционной деятельности «Синара-Девелопмент» Марина Гнилоквас также выступила с рядом предложений: «Предлагаю рассмотреть предложения и сохранить установление зон охраны индивидуально в отношения каждого ОКН и не устанавливать в Екатеринбурге единую зону на всей центральной части. Предлагаю учитывать мнение смежных землепользователей при разработке проектов зон охраны ОКН. Прежде всего, это касается выявляемых объектов. Это связано с тем, чтобы застройщик не столкнулся с той проблемой, что владелец земельного участка может иметь либо защитную зону, заходящую на его земельный участок, либо охранную зону».

В поддержку налоговых послаблений выступил и господин Чернецкий, но сразу объяснил, почему возникают проблемы: «Как только Минфин узнает, что регион дает послабления по льготам, то все вопросы, связанные с перечислением денег из федерального бюджета, становятся на паузу — раз регион дает денег, значит у него все в шоколаде и какие еще деньги из федерального бюджета». По его мнению, заниматься такими вопросами все равно нужно. Госпожа Жолобова пообещала, что предложения застройщиков передадут в соответствующие органы.

На уровне Госдумы о льготах задумались и для исторически ценных градоформирующих поселений (ИЦГФО», рассказал преподаватель юридического факультета СПбГУ Алексей Башарин. «Из рекомендаций комитета Госдумы, что необходимо не только ограничить использование ИЦГФО, но и предоставить их правообладателям соответствующие льготы выделение адресных субсидий»,- отметил он.

Археологический подтекст

При работах на исторических территориях застройщикам нужно учитывать и археологическое наследие, которое могут выявить на земельном участке. «Археология – это всегда кот в мешке, вообще неизвестно, что ты там найдешь и есть ли что-то там»,- заявил доцент МГУ, зампредседателя экспертного совета по совершенствованию законодательства в строительной сфере ассоциации НОСТРОЙ Леонид Бандорин.

По его словам, нужно ввести несколько изменений при проведении государственной историко-культурной экспертизы. «У нас нет ни сроков ее проведения, а самое главное у нас в стране всего 130 аттестованных экспертов, которые могут ее проводить. Застройщики, которые уже провели хозяйственные работы могут встать в очередь к этим экспертам на полгода и просто ждать»,- пояснил господин Бандорин. По его словам сейчас необходимо упростить квалификационные требования и установить жесткие сроки при проведении экспертизы – 10 дней. А также нужно установить стоимость данной услуги — ее можно оценивать на уровне 1-5 тыс. руб.

Апартаментам определяют статус

В заключении встречи директор департамента имущества и корпоративной собственности, ГК «Галс-Девелопмент» Илья Рябов затронул проблему правового статуса апартаментов. Он напомнил, что ранее рассматривался законопроект, где апартаменты приравнивались к жилью. «Сейчас Минстрой строит несколько в иную сторону – хотят оставить это нежилым помещением, но придать некоторые черты жилого, в частности возможность регистрации по месту жительства и возможное снижение имущественных платежей»,- рассказал он.

Аркадий Чернецкий поддержал тему этого разговора: «С одной стороны, в законе о санитарном благополучии написано, что в нежилых помещениях гражданам проживать нельзя. С другой стороны, апартаменты являются по факту нежилыми помещениями и в них все прекрасно проживают. На мой взгляд выход может быть очень простой. Апартаменты имеют свои плюсы и свои минусы. Люди, которые выбирают апартаменты, должны это понимать. Если их устраивают ценовые преференции, локация и они готовы за это платить. Если не устраивает — они не готовы платить. Так и существуют апартамент во всем мире и не надо сюда привязывать никакие социальные объекты, поликлиники. Не хочешь – не живи, хочешь – живи!»

 

 

Презентации спикеров доступны по ссылке.

Издательский дом «Коммерсантъ-Урал» проведет сессию «Редевелопмент исторических центров городов» в рамках международного форума 100+ TechnoBuild. Федеральные и региональные эксперты соберутся на стенде Администрации города Екатеринбурга 5 октября, чтобы обсудить, с какими правовыми вопросами сталкиваются застройщики при редевелопменте знаковых исторических объектов, какие экономические аспекты важно решить при развитии исторического центра города, а также поделятся опытом редевелопмента знаковых архитектурных объектов в крупных городах РФ. Представители городской администрации также расскажут, что ждет исторические здания в центре уральской столицы, согласно Генплану Екатеринбурга и какие объекты застройщики начнут преобразовывать в ближайшее время.

Поделиться:

Партнер

Программа:

05 октября Четверг