Баланс интересов и практические вызовы реализации проектов КРТ. Сессия ОП «Коммерсантъ» в Екатеринбурге и группы «Самолет» в рамках деловой программы форума 100+ TechnoBuild

«Нашли способы, как этому механизму дать жизнь»
Застройщики и власти обсудили, с какими проблемами сталкиваются при КРТ

Представители власти и застройщики обсудили реализацию программы комплексного развития территорий (КРТ) и сложности, с которыми сталкиваются девелоперы. На форуме 100+ TechnoBuild застройщики заявили о трудностях при расселении, когда у жильцов возникают проблемы с документами, и сошлись во мнении о важности совершенствования механизма и более справедливого учета интересов всех сторон. При этом они заявили, что готовы расширять свой земельный банк в рамках данной программы в уральской столице.

На федеральном уровне КРТ позиционируется как один из основных механизмов достижения целей нацпроектов в сфере жилищного строительства. Несмотря на популярность программы и высокий спрос среди застройщиков, участники сессии отметили сохраняющийся разрыв между нормативной рамкой и практикой реализации.

По словам директора департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ Марии Синичич, в последнее время законодательство в сфере КРТ претерпело значительные изменения.

«В этом году вышли изменения в ФЗ №486 и №181. Важным является возможность и право включать в договоры КРТ обязательства по социальной инфраструктуре, пожарным депо. И сегодня уже можно поэтапно включать такие объекты. Некоторые трактуют эту норму как обязательство, но однозначно так сказать нельзя», — прокомментировала госпожа Синичич.

Она уточнила, что пожелания, которые министерство собирает от застройщиков, вкладываются в законопроекты, но остается несколько моментов, которые требуют регулирования. Например, вопрос голосования жильцов с вовлекаемых в программу территорий индивидуального жилищного строительства. Сегодня появилась возможность работать с ИЖС, и Минстрой предлагает ввести голосование для жильцов по аналогии с голосованием для объектов нежилой недвижимости (2/3 голосов). Есть также ряд предложений, связанных с изменением налогового законодательства — это снижение налогов при вовлечении земельных участков и другое.

В Свердловской области реализуется 30 проектов КРТ. «Зачастую говорят, что КРТ не летит там, где нет рентабельности у проектов. Но хочу сказать, что мы сегодня запустили проект в Красноуфимске — это достаточно отдаленный населенный пункт, в Белоярском округе, Среднеуральске, Нижнем Тагиле. Это города, которые находятся достаточно далеко от Екатеринбурга, но при этом мы нашли способы, как этому механизму дать жизнь», — рассказал и.о. министра строительства Свердловской области Григорий Сурганов. Он также рассказал, что сейчас обсуждается возможность использовать операторов КРТ. Так, например, в закрытом городе Новоуральск оператор строит ИЖС по программе КРТ.

По словам вице-мэра Екатеринбурга Рустама Галямова, на выбранных под КРТ площадках жильцы ждут, когда застройщик приступит к расселению, и острых конфликтных ситуаций пока не возникало. «Мы изучаем практику других регионов, изучаем, почему скандалы происходят, поэтому принципиально не идем на территорию с ИЖС, хотя возможность есть», — рассказал он. Он добавил, что помимо малоэтажного жилья в Екатеринбурге в КРТ уже включили пятиэтажное здание и готовятся торги, где на площадке будет объект культурного наследия (ОКН).

«Одно из необсуждаемых преимуществ КРТ — то, что на выходе документации получаются проекты действительного комплексного развития территорий и ревитализации того, что раньше использовалось не очень эффективно», — рассказал руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

Из минусов на примере московских проектов он выделил случаи, когда в КРТ попадали апартаменты, а также споры по земельным участкам, где по документам они числятся как неэффективно используемые, а в реальной жизни жители считали их рекреационным местом.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктор Ведехин сравнил КРТ с организмом человека, где мозг — это орган власти, который придумывает и контролирует, руки — девелопер, который выполняет, сердце — жители, а банк выступает в роли кошелька. И в Екатеринбурге «мозг» и «руки» работают слаженно. Он отметил, что подход «Самолета» к реализации КРТ отличается от остальных: «Безусловно — это расчет компенсации стоимости жилья. Мы оцениваем недвижимость исключительно по рыночной стоимости на момент начала переговоров и дальше индексируем стоимость кв. м исходя из рыночной ситуации, мы это делаем раз в квартал».

Среди вызовов господин Ведехин выделил макроэкономическую ситуацию, изменение ключевой ставки, риск изменения сроков реализации КРТ. Он также уточнил, что компания не против строительства соцобъектов в рамках программы, но всего должно быть в меру. Чаще всего застройщики строят в рамках КРТ детские сады. По словам заместителя директора Главархитектуры Андрея Чернышова, детсады запланированы на месте недостроев в Пионерском поселке на площадке «Самолета» и на ул. Мусоргского у «Практики», а также на ул. Стрелочников итогом КРТ станет детсад.

«На ул. Вилонова одной из задач было вовлечение объекта незавершенного строительства. Изначально объект возводился как многоуровневый паркинг с помещениями торгово-административного назначения, но стройка остановилась. При подготовке мы рассматривали варианты реконструкции либо сноса. Но нашли консенсус — будет снос. На площадке запланировано жилищное многоквартирное строительство со встроенными помещениями детского сада», — рассказал господин Чернышов.

«Для расширения географии работы компании механизм КРТ — один из самых безрисковых механизмов. Когда мы входим в регион, то понимаем, что муниципалитет хочет, и не нужно искать земельные участки», — отметил еще один плюс программы генеральный директор компании «Практика» Александр Невмержицкий. Он также отметил, что в условиях затоваренности рынка, когда остаются нераспроданными квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию, КРТ помогает с ней бороться, так как расселение создает дополнительный спрос.

Несколько участников сессии в качестве проблемы, которая может увеличить сроки развития площадки, назвали проблемы с документами у жильцов старых домов. «У нас много людей, которые проживали в неузаконенных объектах, и люди жили там по 20-30 лет, у людей иногда нет никаких документов. Каждый придумывает свои механизмы, как с этим работать. Мы всегда входим в положение, чтобы человек приобрел жилье. Но вопрос неузаконенных объектов стоит, и он на повестке у каждого застройщика», — заявил вице-президент по GR и инвестициям ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов.

Наличие этой проблемы подтвердила и руководитель екатеринбургского филиала компании «Брусника» Наталья Лушникова: «Ключевая проблема — это сроки. У нас есть кейсы, когда мы 99% домов расселили за полгода — год и дальше мы занимаемся тремя-пятью квартирами, где нет прав, где выморочное имущество. Это ключевой вызов и для нас в том числе. Нужен более детальный анализ прав каждой квартиры и нужна помощь муниципалитета в этом, когда мы заходим в программу», — рассказала госпожа Лушникова.

Завершая сессию, управляющий директор федеральных проектов группы «Самолет» Алексей Федоров предложил ввести стандартизированную модель финансового структурирования проектов КРТ, расширить инструменты субсидирования, а также внедрить механизм совместной экспертизы проектов на федеральном и региональном уровнях. Он также заявил, что компания намерена расширять портфель проектов по КРТ в Екатеринбурге. «КРТ — это не стандартный девелоперский проект, это инфраструктурное партнерство. И если мы не найдем устойчивую модель, мы будем тормозить реализацию десятков проектов по всей стране», — заключил он.

Комплексное развитие территорий (КРТ) становится одним из ключевых инструментов обновления городской среды в России. Сегодня на первый план выходят вопросы поиска баланса интересов — жителей, девелоперов, государства и участников инфраструктурной цепочки.

На сессии обсудим изменения законодательства и национальные приоритеты КРТ, региональную и муниципальную политику в сфере КРТ, практику девелоперов и опыт вовлечения жителей, финансовые инструменты и прогнозы по рынку, методы соучаствующего проектирования как способ повышения доверия, ключевые риски и решения для успешной реализации проектов.