Рынок недвижимости 2024: тренды и прогнозы

В 2023 году продажи жилья на первичном рынке недвижимости в Екатеринбурге стали рекордными по всем показателям. В 2024 году уральские застройщики ожидают от рынка падения ажиотажного спроса и возврат к более привычной модели поведения. По мнению участников рынка, сейчас самыми проблемными стали вопросы кадров и удорожание стройматериалов. Впрочем, девелоперы считают, что цены на жилье могут показать положительную динамику.

Крупнейшие застройщики Екатеринбурга традиционно приняли участие в круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал», чтобы подвести итоги и обсудить, чего ждать от рынка в новом году. Сначала все сошлись во мнении, что прошедший год на первичном рынке был рекордным по всем показателям — объемам сдачи, продажам и ценам. И.о. министра строительства региона Григорий Сурганов рассказал, что среди регионов РФ Свердловская область заняла восьмое место по вводу жилья в целом и шестое место по вводу многоквартирного жилья. «Этот итог — заслуга всего нашего строительного комплекса, консолидированное усилие города и области. Говоря про планы на 2024 год, те цели, которые мы наметили, мы от них не отказываемся. По итогам января мы показатели выполняем»,— рассказал господин Сурганов. Он напомнил, что в регионе действует механизм «Инфраструктурного меню» и уже привлечено 16,5 млрд руб.

Начальник Главархитектуры Екатеринбурга Руслан Габдрахманов заявил, что по итогам 2023 года в городе сдали более 1,8 млн кв.м жилья, что больше показателей предыдущего года на 15–16%. «Год назад мы говорили, что мы наконец-то достигли планки 1,6 млн кв.м жилья и нам удалось выйти на обеспеченность 1 кв.м на жителя Екатеринбурга. Сегодня, если мы говорим о результатах прошлого года, то мы вышли на цифру 1,8 млн кв.м. Показатели увеличились значительно — это около 15–16%. Показатели увеличились по многоквартирным домам и по малоэтажным домам, ИЖС»,— рассказал господин Габдрахманов. Одним из механизмов развития рынка недвижимости в Екатеринбурге на сегодняшний день является реализация программы Комплексного развития территорий (КРТ). Сейчас программа действует на десяти площадках города, в этом году администрация планирует вовлечь в КРТ еще шесть новых территорий в четырех районах Екатеринбурга. «Мы пошли на осознанный шаг, будет вовлечено сразу же шесть площадок. Строителям нужно дать возможность пополнить тот самый земельный банк. КРТ позволяет нам ускорить расселение ветхого и аварийного жилья»,— прокомментировал господин Габдрахманов.

По словам руководителя аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, количество договоров долевого участия (ДДУ) по зарегистрированным сделкам за 2023 год в уральской столице выросло на 82%. Объем строительства за год увеличился на 18%, а объем нереализованных квартир на первичном рынке за год на 14% — пик был в середине прошлого года (больше 50 тыс. квартир). К текущему моменту этот показатель снизился до 45 тыс. квартир, из них только 3 тыс. сданы в эксплуатацию. Сейчас в стадии строительства находится почти 4 млн кв.м жилья — это четвертое место после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара. «Значительный отрыв Екатеринбурга от остальных городов-миллионников кратно больше. В Екатеринбурге продается больше квартир. Например, в Нижнем Новгороде в квартал количество ДДУ — 2 тыс., у нас около 11 тыс.»,— рассказал господин Хорьков.

Рекордные показатели прошлого года подтвердили и все собравшиеся застройщики. Как рассказал гендиректор компании «Синара-Девелопмент» (входит в топ девелоперов, обеспечивающих высокий ввод жилья) Тимур Уфимцев, 2023 год был самым успешным и это как хорошо, так и плохо. «2023 год — это один из лучших годов с точки зрения продаж и роста рынка в целом. Но все понимают, что сейчас начинается снижение. Рынок так устроен, что после роста продаж может последовать спад, и мы это уже наблюдаем. Однако серьезных опасений относительно развития ситуации в 2024 году мы не испытываем»,— прокомментировал он.

В прошлом году «Синара-Девелопмент» ввела в эксплуатацию жилые комплексы общей площадью 150 тыс. кв.м в Екатеринбурге и Волгограде. Сейчас в строительстве в этих городах находятся ЖК общей площадью 210 тыс. кв.м. Во флагманском проекте компании в уральской столице — районе Новокольцовский в конце 2023 года сдали первый дом общей площадью 16 тыс. кв.м. Параллельно ведется строительство еще трех домов. По данным компании, с 2025 года каждые три месяца будет вводиться по 15 тыс. кв.м. Всего в Новокольцовском «Синара-Девелопмент» планирует возвести 1 млн кв.м жилья. Одновременно там ведется работа по созданию социальной инфраструктуры. «Синара-Девелопмент» запроектировала детский сад на 250 мест и здание школы №26, которое будет переходом соединяться с существующим корпусом.

В районе работает поликлиника, она передана УрФУ (в составе кампуса), в ней могут обслуживаться не только студенты, но и все жители Новокольцовского. Рядом также находятся Дворец водных видов спорта и первая очередь кампуса Уральского федерального университета. Вторая очередь студенческого городка — учебные корпуса общей площадью 100,2 тыс. кв.м – будет реализована к ноябрю 2025 года.

Диалог об инфраструктурных проектах поддержал вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль, отметив, что существует хорошая связка между городом и областью в плане развития инфраструктуры. «Это очень хороший момент, которым мы всегда хвалились, встречаясь с коллегами из других городов. У нас есть совершенно уникальный опыт — Академический, Солнечный и Новокольцовский (проекты комплексного освоения территорий). Мы прошли несколько этапов, чтобы понять, что нужно сделать, чтобы такие большие проекты реально полетели»,— отметил он.

В продолжение темы транспортной доступности при реализации проектов КОТ выступил вице-президент Группы «Эталон» по региону Урал Андрей Ермишкин, напомнив, что в феврале в Солнечный запустили трамвай, что позволило улучшить транспортное сообщение с центром города и сделать инфраструктуру и общественные пространства Солнечного более доступными для жителей других районов. «В Солнечном нам принадлежит порядка 167 га земли и мы планируем поэтапную реализацию масштабного проекта, который включает строительства домов и инфраструктуры до 2034 года»,— рассказал господин Ермишкин. Он сообщил, что в этом году Группа «Эталон» планирует ввести в эксплуатацию порядка 38 тыс. кв.м жилья и начать строительство нескольких новых корпусов в Солнечном. В пятом квартале жилого района за счет областного бюджета начнется реализация детского сада — третьего этапа образовательного комплекса — «Губернаторский лицей». При этом Андрей Ермишкин отметил, что уже сейчас в Солнечном есть все для комфортной жизни: современные и качественные дома, детсады, школа, спортивные школы и клубы, парк и «Солнечные аллеи».

«Мы также продолжаем благоустройство жилого района. Недавно была представлена концепция второго этапа благоустройства «Солнечных аллей», разработанная по заказу Группы «Эталон». Обновление коснется участка от бульвара Вдохновения до улицы Нескучной. Это новое общественное пространство участвует в рейтинговом голосовании Федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», результаты мы узнаем весной 2024 года. Надеемся на победу»,— добавил Андрей Ермишкин.

Участники круглого стола и журналисты традиционно затронули вопрос о развитии метро. Напомним, в начале февраля в городе поднималась тема о строительстве двух станций метро у ТРЦ Veer Mall на Уралмаше и в конце проспекта Космонавтов. На что гендиректор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин, заявил во время круглого стола, что метро в этом направлении «нужно проектировать и строить». «Мы понимаем перспективы развития микрорайона “Изумрудный бор”, утверждена документация и там практически 1,2 млн кв.м, есть возможность увеличивать застройку в районе дублера проспекта Космонавтов, который проектируется и будет строиться. Также там антенные поля и перспектива развития района — 5 млн кв.м. Конечно, там нужно развивать транспортную инфраструктуру, строительство метро — это хорошая идея, но сейчас пока находится в стадии обсуждения»,— прокомментировал господин Мордовин.

Переходя к разговору о трендах, которые существуют на уральском рынке недвижимости, гендиректор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер среди главных отметил строительство проектов с инфраструктурой (напомнив о проектах формата “жилая экосистема”, которые реализовывает компания), рост Екатеринбурга вверх (высотное строительство) и увеличение стоимости кв.м. Он объяснил, что ключевую роль в росте цен играет не льготная ипотека, а целый ряд факторов. «За последние два года стоимость приобретения земельных участков и инвестиций в земельные ресурсы для застройщиков выросла на 50–70%. Стоимость стройматериалов за последние три года выросла на 50%, а работы подорожали еще больше. Сейчас колоссальная нехватка рабочей силы»,— перечислил он список проблем. Господин Городенкер добавил, что ожидает снижения площади квартир и спрос на офисные пространства (компания проектирует два офисных центра).

Острую нехватку кадров подтвердили другие застройщики. Например, гендиректор «ТЭН Девелопмент» Юрий Романович сказал, что если не переломить эту тенденцию, то через пять лет «получим пустые стройки».

Тему престижа рабочих профессий поддержала операционный директор филиала «Прогресс» в Екатеринбурге Оксана Пронникова. «Мы ставим в приоритет работу с командой, чтобы в том случае, когда на рынке подъем и когда спад, те ценные кадры, которые зависят от количества продаж не страдали. Те люди, у которых зарплаты зависят от продаж, сейчас у нас получают столько же, как и в прошлом. Это помогло нам сохранить кадры»,— прокомментировала госпожа Пронникова.

«Мы начинаем присматривать будущих сотрудников уже с институтской скамьи. В этом нам помогает сотрудничество с ведущими профильными вузами страны, в том числе и строительными и архитектурными институтами Екатеринбурга»,— рассказал вице-президент по региону Урал Группы «Эталон» Андрей Ермишкин.

Несмотря на озвученные предстоящие трудности, застройщики заявили о масштабных планах на будущее. Так, компания «Прогресс», вышедшая на рынок Екатеринбурга полтора года назад сейчас занимается строительством трех жилых комплексов в уральской столице и готовится выходить на четвертую площадку для строительства жилья в районе ЖК «Малевич». Что касается прогнозов, то господин Уфимцев считает, что сейчас рынок возвращается к нормальному темпу работы и уровню цен, а также отказу от ажиотажного спроса. Юрий Романович считает, что текущий год будет “годом сна” для продаж. «Многое у нас сейчас зависит не только от экономики, но и от политики. Умение перестраиваться — тренд для девелоперов на ближайшие несколько лет»,— подчеркнул он. При этом представители строительной отрасли уверены, что поставленные задачи стройкомплекса регион выполнит. «Увеличение вводимых кв.м и увеличение качества городской среды — это та задача, которую ставит перед нами президент Владимир Путин. Уверен, что мы с честью выдержим все вызовы, которые перед нами ставят современные реалии»,— отметил Григорий Сурганов.

Жилой район Солнечный
Застройщик ООО «СЗ ЭТАЛОН-ЕКАТЕРИНБУРГ» (входит в Группу «Эталон»)
Проектные декларации на сайте наш.дом.рф.

 Микрорайон Новокольцовский
ООО «Специализированный застройщик «Синара-Девелопмент».
Проектные декларации на сайте наш.дом.рф.

Несмотря на экономическую турбулентность последних лет, рынок недвижимости в Екатеринбурге показал устойчивость и развитие. В 2023 году были зарегистрированы рекордные значения спроса и предложения на первичном рынке жилья. Так, в Екатеринбурге было введено 1,5 млн кв. м, а число заключенных сделок превысило показатели прошлых лет.

Девелоперские компании научились жить в условиях изменяющегося законодательства и волатильности кредитных ставок. Они осваивают смежные сегменты и создают новые продукты. В то же время в повестке остаются вопросы, требующие пристального внимания участников рынка. Трудности в виде постоянных новых рисков и оптимизации расходов сочетаются с прогрессом в цифровизации отрасли. В каком состоянии находится рынок недвижимости Екатеринбурга сегодня? Как на ситуацию влияет рост ипотечных ставок и изменение банковских комиссий? К чему может привести снижение покупательского спроса на вторичном рынке? Какую помощь от государства ждут участники рынка, что может предложить регион? Какие инструменты необходимо применить на региональном уровне, чтобы сохранить существующий объем строительства? Обсудим с экспертами рынка недвижимости.