Новые механизмы повышения экономического потенциала городских территорий. Сессия ИД «Коммерсантъ-Урал» и коллегии адвокатов «Регионсервис» на форуме 100+ TechnoBuild 2026

«В Екатеринбурге потенциал сумасшедший, его можно и нужно развивать». Девелоперы и представители власти обсудили новые механизмы развития территорий

На форуме 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге обсудили инструменты, которые могут поддержать развитие городских территорий в условиях снижения доступности ипотеки и роста стоимости реализации проектов. Участники сессии «Новые механизмы повышения экономического потенциала городских территорий», организованной «Коммерсантъ-Урал» совместно с администрацией Екатеринбурга и коллегией адвокатов «Регионсервис», сошлись в том, что одного механизма комплексного развития территорий (КРТ) для решения новых задач уже недостаточно. В Екатеринбурге акцент сделали на вовлечении неиспользуемых площадок, создании новых точек притяжения и привлечении в город не только девелоперов, но и промышленного бизнеса.

Открывая дискуссию, первый заместитель председателя Законодательного собрания Свердловской области и вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий отметил, что строительной отрасли приходится искать новые модели работы из-за изменения условий ипотечного рынка. По его словам, возвращения льготной ипотеки к параметрам двух-трехлетней давности ожидать не стоит. В качестве одного из возможных ориентиров он предложил вспомнить практики 1990-х годов — муниципальные займы, взаимное кредитование и рассрочки. При этом Екатеринбург, по его оценке, остается одним из лидеров по качеству новых жилых проектов и применению КРТ.

«Застройщики будут вынуждены искать новые способы, может быть, есть смысл оглянуться в прошлое, ну и фантазия молодых руководителей неиссякаема, они, несомненно, придумают что-то интересное. С точки зрения подходов к продуктам, которые предлагают нам на строительном рынке, меня особо радует то, что Екатеринбург, несомненно, является одним из лидеров в этой области. И вот те разнообразные продукты, которые сегодня предлагаются, иногда заставляют меня гордиться теми объектами, теми продуктами, которые выходят на нашем рынке»,— прокомментировал господин Чернецкий.

Отдельно Аркадий Чернецкий упомянул о важности взаимодействия власти и бизнеса. По его мнению, социальная инфраструктура должна создаваться при участии застройщиков, но дополнительные обязательства необходимо соотносить с экономикой проекта. Екатеринбург и Свердловская область, отметил он, демонстрируют более гибкий подход, когда возможности девелопера учитываются при определении его нагрузки, а застройщики понимают, что без развития социальной инфраструктуры развитие города будет невозможно.

Так, юрист, председатель комитета по административным процедурам НОСТРОЙ Леонид Бандорин отметил, что сейчас действует набор преференциальных режимов, в том числе масштабные инвестиционные проекты (МИП), территории опережающего развития и особые экономические зоны (ОЭЗ). «По результатам Петербургского международного экономического форума президентом РФ было озвучено поручение Госдуме и институтам развития, ДОМ.РФ, ВЭБ.РФ и агентству стратегических инициатив подготовить новые предложения по введению такого института, как “Населенный пункт опережающего развития”. Я думаю, что в Свердловской области, в Екатеринбурге, очень активно применяются преференциальные режимы и “Населенные пункты опережающего развития” также могут стать таким инструментом, который поможет ведущим городам развиваться»,— сказал господин Бандорин.

Как рассказала адвокат, управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова, МИП существует в земельном законодательстве более десяти лет, но при этом в регионах их не так много.

Она отметила, что Свердловская область в числе немногих регионов при реализации МИП сохраняет за собой право предоставления земельных участков для строительства жилой недвижимости. «В ряде регионов ввелся новый показатель — иные направления, соответствующие стратегическому развитию региона. То есть фактически под МИП можно провести практически любой проект в сфере индустриальной недвижимости и коммерческих проектов. Следовательно, данный механизм, скорее всего, должен стать достаточно привлекательным в сочетании с иными механизмами градостроительства»,— пояснила госпожа Жолобова. По ее словам, на сегодня ни в одном регионе нет специальных ставок, которые бы предусматривали пониженные ставки арендной платы для таких проектов. Госпожа Жолобова отметила, что, в отличие от гражданского законодательства, текущее земельное и градостроительное регулирование в значительной степени закреплено на уровне регионов. «Ключевые нормативные позиции складываются исходя из стратегических задач и векторов развития экономики субъектов РФ. При этом обилие существующих правовых механизмов, их грамотное сочетание и взаимное дополнение могут позволить бизнесу комфортно имплементировать проекты в ту или иную региональную территорию»,— добавила она.

Свердловская область в 2026 году поменяла критерий для реализации МИПов. По словам заместителя министра экономики, инвестиций и территориального развития Свердловской области Сергея Сосновских, перечень потенциальных проектов был расширен: в частности, предусмотрены механизмы для индустриальной инфраструктуры, небольших промышленных площадок, центров обработки данных и проектов, связанных с сохранением объектов культурного наследия (ОКН). Для ряда таких проектов предусмотрено предоставление земли без торгов. В частности, для центров обработки данных установлен порог инвестиций от 1 млрд руб., а для отдельных промышленных проектов — от 500 млн руб. на гектар. «ОКН мы стараемся вовлечь, когда за восстановление и проведение работ по сохранению объектов культурного наследия также земля будет предоставляться без торгов под реализацию уже сопутствующего инвестиционного проекта»,— рассказал господин Сосновских, добавив, что перечень объектов, которые необходимо восстановить, уже составлен.

Интерес к использованию коммерческой и индустриальной недвижимости как дополнительного инструмента развития показала Москва. Заместитель гендиректора АО «Дирекция технологической инфраструктуры Москвы» Никита Исаков сообщил, что за последние два года через городской сервис локализации поступили запросы бизнеса примерно на 1,5 млн кв. м помещений, значительная часть спроса приходится на производство, технопарки, склады и формат Light Industrial. По его словам, в Москве работают 56 технопарков, более 3 млн кв. м, и они заполнены на 98%. «Такая инфраструктура пользуется очень большим спросом в городе, и наша задача к 2030 году нарастить до 5 млн кв. м»,— заявил господин Исаков.

Замминистра градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин рассказал, что в регионе при подготовке КРТ рассчитываются затраты на расселение, строительство, инженерную и транспортную инфраструктуру и сопоставляются с потенциальной экономикой проекта. Это позволяет определить, какую дополнительную социальную нагрузку способен принять инвестор. «Мы работаем по схеме win-win, где и застройщик, который построит жилье и инфраструктуру, будет доволен, заработает деньги. Будут довольны органы власти, которые довольны, так как получают преобразованную новую среду с достаточным количеством социальной инженерной инфраструктуры, и довольны сами граждане, которые будут проживать на этой территории. Это и есть основная цель комплексного развития территории»,— заявил Михаил Генин.

Для Екатеринбурга вопрос сводится уже не только к освоению отдельных площадок, но и к масштабному развитию города в целом. Рустам Галямов сообщил, что город продолжит использовать КРТ — как через торги, так и по инициативе правообладателей. Совместно со Свердловской областью определено несколько площадок для реализации через оператора. Кроме того, Екатеринбург прорабатывает механизм, где обязательством инвестора станет строительство школы. При этом город заинтересован в максимально эффективном вовлечении неиспользуемых и депрессивных территорий.

«Нужно думать не о развитии какой-то территории, а о развитии потенциала города. В Екатеринбурге потенциал сумасшедший, его можно и нужно развивать. Когда я пришел в администрацию, ситуация в стройотрасли была на экономическом подъеме, но внутренне здесь были проблемы, которые мы решали. И мы сделали все возможное для того, чтобы федеральные застройщики зашли сюда. И сейчас задача сделать так, чтобы сюда пришли не только застройщики, а все остальные федеральные, основные компании для развития промышленности»,— заявил господин Галямов.

Президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников предложил смотреть на развитие территории шире юридического инструментария. По его словам, экономический потенциал Екатеринбурга могут существенно увеличивать крупные точки притяжения — кампус УрФУ, выставочный центр, Дворец водных видов спорта, а также медицинский кластер, который планируют построить на ВИЗе-Правобережном. Такие проекты, считает он, способны превратить ранее сложные для освоения территории в новые центры развития. «Должны появляться какие-то масштабные точки притяжения. И планируя их, очень важно понимать долгосрочное их влияние на территорию. Поэтому без бюджетных инвестиций, конечно, подобные задачи не решаются. Но для того чтобы эти бюджетные инвестиции сторицей окупались, необходимо размещать эти масштабные проекты с учетом развития потенциала прилегающей территории»,— заявил Вячеслав Трапезников.

Генеральный директор «Форум-групп» Антон Соловьев, в свою очередь, связал развитие территорий с необходимостью управления долгосрочными рисками. По его словам, Екатеринбург выгодно отличается сочетанием федеральных и местных застройщиков и отсутствием доминирующей компании, что создает условия для конкуренции. «То, что необходимо точно в развитии территории, это, конечно, управление рисками. Мы говорим о том, чтобы на горизонте 10–15 лет застройщик, беря на себя какие-то обязательства, был способен их выполнить и был способен, невзирая на внешние условия, гибко реагировать на происходящее вокруг»,— заявил господин Соловьев.

Положительно скажется на рынке снижение административных барьеров, а также стабильность в правовом регулировании, отметил заместитель генерального директора по правовым вопросам «Синара-Девелопмент» Сергей Казанцев. «На горизонте планирования 5–10 лет инвестор должен понимать, что у него ситуация хотя бы в регуляторике не ухудшится»,— пояснил господин Казанцев.

Генеральный директор компании «Практика» Александр Невмержицкий отметил, что все законы, которые было возможно принять, уже приняли, но в разных регионах эти законы читают по-разному, при этом, по его мнению, в Екатеринбурге администрацией города выстроена система, которая работает четко по закону, а также согласился с господином Чернецким, что Екатеринбург является образцовым городом в РФ по продукту. «Ни одна точечная застройка не даст такого продукта, который нужен людям»,— отметил господин Невмержицкий, вновь вернувшись к КРТ как к реальному механизму развития.

В завершении сессии господин Галямов отметил, что Екатеринбург развивается сбалансированно, но сегодня нужно внимательнее смотреть на развитие промышленных территорий и это даст эффект. «Наши девелоперы не пропадут. Говорят, что можно бесконечно смотреть на огонь, воду и как люди работают, я бы еще добавил, что можно смотреть, как наши девелоперы справляются с проблемами. Я в них верю на 100%, решим любые проблемы»,— резюмировал Рустам Галямов.

Действующее законодательное регулирование предоставляет широкий спектр правовых механизмов повышения экономического потенциала территорий. При этом требуется создание гибкой и инвестиционно-ориентированной системы, в которой решения по земле, градостроительной подготовке, инфраструктуре и объектам недвижимости принимаются не разрозненно, а формируют единый правовой и экономический контур проекта.

Рост требований к качественной среде и необходимости рационального использования территории осознают и девелоперы, и публичные структуры власти. Во многих регионах благодаря данным механизмам произошла «перезагрузка» депрессивных зон (бывших промплощадок, ветхого и аварийного фонда, неосвоенных земельных участков и т.д.) и создание дополнительных эффектов социальной инфраструктуры. При этом все стороны правоотношений, заходя в тот или иной проект и принимая дополнительные финансовые нагрузки, должны понимать целостность и реализуемость проекта, его экономику, сроки.

Действующие преференциальные механизмы должны быть прозрачны, предсказуемые, направлены на повышение привлекательности освоения земельных участков. Участники должны осознавать возможности действующего регулирования и его правоприменительной практики и использовать их во благо реализации планируемого проекта.

Участники сессии обсудят возможности использования инструментов комплексного развития территорий (КРТ), масштабных инвестиционных проектов (МИП), особых экономических зон (ОЭЗ) и мастер-девелопмента, вопросы зонирования и внесения изменений в градостроительную документацию, особенности специального регулирования архитектурных решений и предоставляемые льготы. Важной темой станет дискреция органов власти при принятии градостроительных решений, ее влияние на реализацию инвестиционных проектов, а также обеспечение прозрачности и предсказуемости правоприменительной практики.