Круглый стол «Рынок недвижимости 2025: вызовы и стратегии роста»

«Девелопмент в Екатеринбурге — это чудо, и оно рукотворное»

Застройщики обсудили проблемы на рынке недвижимости Екатеринбурга

В 2024 году в Екатеринбурге было построено 1,7 млн кв.м жилья, а также выдано разрешений на строительство 2,8 млн кв.м. Администрация города ожидает, что в 2025 году результаты будут столь же высоки и «упаднических настроений» не наблюдают. Уральские застройщики напомнили, что рынок функционирует в условиях отмены льготной ипотеки, высоких кредитных ставок и сильной конкуренции, и назвали текущий исторический период Годом «выживалити».

Застройщики рынка Екатеринбурга приняли участие в круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал», ставшего уже традиционным, чтобы подвести итоги и обсудить, чего ждать в новом году в непростых условиях.

Сначала вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов рассказал, что по итогам прошлого года было построено 1,7 млн кв.м и выдано разрешений на строительство на 2,8 млн кв.м (годом ранее всего на 1,6 млн кв.м), что задает положительную динамику. Помимо жилья, активно вводили социальные объекты, включая несколько общеобразовательных школ, и уже приступили к строительству новых. «Мы ждем только позитивных изменений. Если сравнить по выданным разрешениям на строительство, динамика положительная — упаднических настроений нет»,— подчеркнул вице-мэр.

Тенденции на рынке

Одним из популярных инструментов на рынке остается программа комплексного развития территорий (КРТ). По словам заместителя министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Евгении Тележук, сейчас на реализации 25 проектов КРТ, заключено 18 договоров. Общая площадь вовлеченной территории составляет 127 га, а градостроительный потенциал почти 1,5 млн кв.м. Всего в программу включились семь муниципалитетов (больше всего проектов в Екатеринбурге).

Из-за низкой начальной стоимости и высокого интереса со стороны застройщиков аукционы могут длиться неделями. В связи с этим, коммерческий директор ГК «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов, обратился к заместителю министра с просьбой: «Мы хотим попросить размер шага поднять, текущий шаг маловат для рынка Екатеринбурга».

На что она ответила, что как раз для этого начальную цену планируют назначать по оценочной стоимости. «Думаю, что Екатеринбург примет во внимание возможность оценочной стоимости шага и таких длинных торгов не будет»,— отметила она.

Согласно статистическим данным, на конец 2024 года в Екатеринбурге строилось около 5 млн кв.м жилья. По словам партнера аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области, руководителя аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, больше строилось только в Москве, Краснодаре и Санкт-Петербурге.

Он отметил, что по ценам за 1 кв.м Екатеринбург далеко не лидер среди городов-миллионников и темпы роста цен на первичном рынке и темпы роста заработной платы в уральской столице — сопоставимы.

Директор «ИНПАД», кандидат технических наук, доцент кафедры «Информационное моделирование в строительстве» УрФУ Виктор Сальников, отметил, что сейчас на рынке не наблюдается массовой остановки проектирования. «И это, наверное, тот опыт, который застройщики извлекли из предыдущих ситуаций, когда на выходе из кризиса кто-то оказывался без продаж. Мы как проектировщики чувствуем себя уверенно, при этом есть определенный тренд на снижение стоимости проектирования, что ведет к тому, что квалифицированные проектировщики больше ориентируются на работу в Москве, где платят больше»,— отметил он.

«Тезис «отлив покажет, кто купался голым» — сегодня уместен»,— создал интригу в начале своего выступления президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников. Он подтвердил, что ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга складывается позитивнее, чем во многих других регионах РФ. По его словам, город глобальную конкуренцию в масштабах России выигрывает. «Это определяет, как мы пройдем через кризис, а кризис точно есть»,— подчеркнул он. Господин Трапезников поспешил добавить, что не ждет череды банкротств среди крупных компаний.

Говоря о том, как компании подготовились к тяжелым временам, генеральный директор «Синары-Девелопмент» Тимур Уфимцев рассказал, что компания ушла в отрицательную кредитную позицию, погасив все бридж-кредиты. «Мы нарастили плечо службы заказчика, и если смотреть на баланс компании, то мы скорее служба заказчика, у нас порядка 30 млрд руб. крутится в жилищном строительстве и свыше 100 млрд руб. — это служба заказчика,— рассказал он.— Мы переживем, и не такое переживали, но это будет борьба на выживание. У нас есть сейчас такой слоган: а потом будет пир выживших».

По словам господина Уфимцева, одно из условий «выживалити» в этом году — внимательно относиться к выводу новых проектов на рынок. Он добавил, что в Новокольцовском районе компания не планирует сворачивать проекты, два жилых комплекса уже введены в эксплуатацию, сейчас строятся еще четыре, готова исходно-разрешительная документация на седьмой ЖК, к тому же в районе развивают транспортную доступность. «В район есть три независимых въезда, пять автобусных маршрутов. И если говорить о легкорельсовом транспорте, то начались общественные обсуждения по проекту планировки и проекту межевания территории, предназначенной для размещения трамвайной линии от кольца на улице Юлиуса Фучика до жилого района Новокольцовский»,— отметил господин Уфимцев.

По словам коммерческого директора «УГМК-Застройщик» Евгении Хохловой, высокий спрос наблюдается на офисную и коммерческую недвижимость, поэтому в 2025 году компания планирует приступить к строительству бизнес-центров на ул. Пирогова и Татищева, а также Екатеринбург-Сити. «Также мы делаем акцент на инфраструктурных объектах, и к моменту восстановления рынка жилья инфраструктурные проекты у нас будут в высокой степени реализации или в готовой степени. Это и будет основным из акцентов конкурентного преимущества, в частности для наших локаций. Сейчас у нас в инфраструктурном портфеле гимназия №212 в Екатеринбург-Сити, детский сад в ЖК «Нагорный» и два медцентра в Екатеринбург-Сити и в районе Изумрудный бор»,— прокомментировала Евгения Хохлова.

Застройщик продолжает работать над проектом глобального освоения «Нового Уралмаша». Госпожа Хохлова отметила, что там компания планирует выступать в качестве мастер-девелопера и сейчас работает над градостроительной концепцией. На территории запланировано строительство 25 кварталов. «В портфеле компании участок бывшей территории УЗТМ — самый большой в Екатеринбурге — 94 га. Такие объемы в одиночку осваивать долго. Для того чтобы район развивался быстро, мы планируем привлекать партнеров. В этом случае «УГМК-Застройщик» оставит за собой функцию мастер-девелопера, подготовит общую концепцию для всей территории и отдельные участки планирует предложить другим девелоперам»,— рассказала госпожа Хохлова.

Многие застройщики заявили о диверсификации портфеля в разные сегменты недвижимости. Сооснователь компании BAZA DEVELOPMENT Марк Заводовский рассказал, что они сделали это благодаря проектам в Индонезии: «Когда рынок начал активно расти, мы решили, что хотели бы диверсифицироваться и в плане рынка и в плане валютной доходности».

Про новых игроков

Рынок Екатеринбурга традиционно считают одним из самых высококонкурентных в стране. За последние годы в уральскую столицу со своими проектами зашли десятки новых застройщиков из других регионов. Местные девелоперы из «новой гвардии» также активно запускают новые проекты.

«Набираться опыта на рынке с высокой конкуренцией — это шикарный опыт и прекрасная школа для молодой компании»,— отметил совладелец девелоперской компании «Свобода мысли» Матвей Погребинский.

Господин Трапезников в свойственной ему яркой манере отметил, что высокая конкуренция на рынке новостроек — это прекрасно. «Приходите, будем рубиться»,— добавил он. Но глава ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер с ним не согласился: «Конкуренция в Екатеринбурге зашкаливает. За последние два года стоимость земельных участков выросла в разы, и естественно, ее разогнали застройщики, которые зашли в Екатеринбург. Местный застройщик много лет вкладывался в территорию, раскупал и расселял часть жилого фонда, наконец-то этот участок попал в КРТ и туда попадают неместные компании, местный застройщик вынужден отвоевывать свою площадку и так разгоняются цены».

Резкий рост цен на земельные участки подтвердил Марк Заводовский: «Последние три года рубилово за земельные участки было серьезное, много игроков пришло. По моим ощущениям, стоимость земельных участков выросла в два с половиной раза в Екатеринбурге». При этом господин Заводовский отметил, что качество современного жилья выше, чем строилось ранее.

Он отметил, что после отмены льготной ипотеки в Москве (компания работает на столичном рынке), на продажу выставили «невероятное количество площадок». «В Екатеринбурге я такого не заметил, что важно и говорит о стабильности в рамках города»,— добавил он.

В защиту иногородних застройщиков выступил коренной екатеринбуржец, исполнительный директор девелоперской компании «РАЗУМ» Сергей Антонов. «Девелопмент в Екатеринбурге — это чудо, и оно рукотворное. Мы все друг друга опыляем, обогащаем и держим в тонусе. Одни плюсы от того, что у нас «взаимное опыление». За последние десять лет уровень девелоперского продукта вырос кратно»,— указал он на плюсы конкуренции.

Спикера поддержал Матвей Погребинский, «непростые времена предоставляют и возможности». «Страх где-то в легкий азарт перерастает, чтобы показать, как мы можем на таком конкурентном рынке, как рынок Екатеринбурга, соперничать»,— отметил он. По его мнению, спрос на жилье никуда не денется, люди продолжат улучшать свои жилищные условия. На рынке Екатеринбурга компания стартовала с проектом ЖК «Да на Амундсена» в районе ул. Московская — Шаумяна — Амундсена.

Про рассрочки и новые инструменты

Участники круглого стола были едины при обсуждении рисков нового механизма рассрочек, которого опасаются, но многие все-таки используют. «Люди хотят покупать жилье, мы это видим по стартам проектов. Спрос большой, но это практически контрактация с предоплатой 30%, небольшой рассрочкой и оплатой основного тела долга перед окончанием строительства дома. Все привыкли к ипотеке. И когда покупают с такой рассрочкой, то люди думают, что через два года ставки будут ниже. Для застройщика это риск. Рынок спасет только доступная ипотека»,— заявил господин Городенкер. По словам директора по продажам «Унистрой» в Екатеринбурге Вадима Герасимова, в компании начали использовать механизм рассрочки сразу после отмены льготной ипотеки. «Побаловались, поняли, что это хорошо, но хорошо в меру, риски действительно велики»,— признал он. Сейчас в компании действует рассрочка на семь лет через жилищный накопительный кооператив (ЖНК). «Это ФЗ №215. Преимущество кооператива в том, что его открыть снова нельзя уже, а у нас он есть, можно только готовый приобрести, чем топ-девелоперы сейчас занимаются уже, насколько я знаю»,— добавил Вадим Герасимов.

Директор по развитию «Движения» Радик Нигматуллин, рассказал, что сейчас появился новый продукт — страхование рассрочек. «Он позволяет нивелировать риски от накопления большой дебиторской задолженности, и девелоперы начинают пользоваться этим механизмом. Если еще говорить про тренды, то девелоперы начали переучиваться в продажах — из продавцов ипотеки все начинают уходить в продуктовые продажи активно»,— прокомментировал он. Его поддержал господин Антонов: «Нам надо вспомнить, как продуктово продавать и продуктово конкурировать, а не быть оформителем банковских продуктов. Еще один вызов — это себестоимость, все выросло. И хотелось бы еще добавить, что темп строительства должен соответствовать темпу продаж. Но при этом мы оптимистично смотрим и продолжаем наращивать и свое присутствие — все вернется на круги своя, но мы все должны приложить к этому усилия».

Данил Кузнецов рассказал, что компания попробовала применить иной механизм в режиме отмены льготной ипотеки — инструмент долгосрочной аренды квартиры с правом ее выкупа. «В объекте на Широкой речке у нас осталось сто квартир. Мы попробовали там новую схему — квартиры разобрали за три дня. Кто-то бы сказал, что акция успешная, но она максимально в интересах спроса, но не в интересах предложения»,— прокомментировал господин Кузнецов.

Еще об одном инструменте, таком как инвестиционный договор, рассказал генеральный директор «Аконс Девелопмент» Алексей Обрезков. «Продажи идут стабильно — доля ипотеки у нас никогда не была высокой, большое количество сделок с полной оплатой. Отчасти поэтому мы начали оформлять инвестиционные договора по нашему завершающему дому в Clever park. Эскроу для застройщика стоят дорого, и чтобы не увеличивать стоимость квадратного метра в условиях роста себестоимости строительства, мы решили сэкономить на проектном финансировании. У нас нет бридж-кредитов, мы их закрыли. Мы можем достроить последний дом на собственные средства и продаем недвижимость по инвест-договорам для юрлиц и ИП. Безусловно, что это подходит далеко не всем застройщикам, но этот инструмент работает и позволяет экономить и покупателям порядка 15% от рыночной цены объекта»,— поделился он.

В завершение, говоря об одном из самых насущных вопросов — стоимости квадратного метра — девелоперы опять сошлись, что на первичном рынке Екатеринбурга цены не пойдут на снижение.

Несмотря на удручающие прогнозы, первичный рынок недвижимости в Екатеринбурге демонстрирует определенную устойчивость и способность относительно быстро восстанавливаться. По данным аналитиков, в 2024 год рынок новостроек показывал «рваные» результаты продаж, но в декабре количества сделок по ДДУ – около 2,8 тыс. штук, что выше показателей в аналогичном месяце 2022 года и сопоставим с декабрем 2021 (по данным bnMAP.pro). По итогам года в уральской столице ввели в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м в многоквартирных домах, около 300 тыс. кв. м индивидуального жилья и 921 тыс. кв. м нежилой недвижимости.

Девелоперские компании научились жить в условиях изменяющегося законодательства и волатильности кредитных ставок. Они осваивают смежные сегменты и создают новые продукты. В то же время в повестке остаются вопросы, требующие пристального внимания участников рынка – отмена льготных ипотечных программ, высокая ключевая ставка и как следствие, сокращающийся спрос. В каком состоянии находится рынок недвижимости Екатеринбурга сегодня? Как на ситуацию влияет рост ипотечных ставок и изменение банковских комиссий? К чему может привести снижение покупательского спроса на вторичном и первичном рынках? Какую помощь от государства ждут участники рынка, что может предложить регион? Какие инструменты необходимо применить на региональном уровне, чтобы сохранить существующий объем строительства? Обсудим с экспертами рынка недвижимости.