Строительная отрасль Башкирии: задачи и перспективы

Эксперты и участники строительного рынка рассказали о ситуации в отрасли в связи с санкционным давлением. По данным министерства строительства и архитектуры республики, продажи квартир в апреле-мае снизились на 80-95%. Застройщики прогнозируют повышение цен на жилье и уменьшение количества проектов. Пока ключевая ставка Центробанка не зафиксируется, возобновления высокого спроса ждать не стоит, пришли к выводу участники экспертной дискуссии газеты «Коммерсантъ-Башкортостан», которая состоялась 28 июня на площадке «ВДНХ-Экспо».

Застройщики отмечают падение продаж

Участники экспертной дискуссии отметили стагнацию в строительной отрасли в связи с санкциями и нестабильной ситуацией в экономике. За апрель-май продажи квартир у крупнейших застройщиков по результатам опросов упали на 80-95%, сообщил исполняющий обязанности министра строительства и архитектуры Башкирии Егор Родин. По состоянию на 1 мая по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 20% снизилось количество выданных ипотечных кредитов, на 5,8% — их объем.

По информации минстроя, сегодня в республике ведут строительство 114 застройщиков, которые возводят 233 объекта общей площадью 2,8 млн кв. м. Застройщикам Башкирии выдано 193 разрешения на строительство на 3,4 млн кв. м.

Традиционно 60% от общего строительства — это индивидуальное жилье (ИЖС), 30-35% — многоквартирные дома (МКД).

«Задел на этот год и на будущие периоды существует. У застройщиков есть планы реализовать свои объекты, добиться ввода в эксплуатацию домов», — отметил Егор Родин. Вместе с тем власти прогнозируют снижение ввода жилья в 2024-2025 годах, так как количество выданных разрешений на строительство в этом году значительно снизилось. С начала года, по данным директора консалтингового агентства «План А» Ивана Зорина, в Уфе были выданы четыре разрешения на строительство, тогда как в Казани — 27 разрешений, в Нижнем Новгороде — 18.

На фоне санкционного давления федеральное правительство в разы увеличило объемы финансирования регионов для реализации инфраструктурных проектов, подчеркнул господин Родин. Башкирия на эти цели получит более 25 млрд руб. Также республика совместно с Единым институтом развития в жилищной сфере ДОМ.РФ планирует развивать рынок арендного жилья. По словам Егора Родина, это дополнительная мера поддержки застройщиков и граждан, которые не могут приобрести квартиры. Готовность принять участие в программе выразили от трех до пяти застройщиков. Кто именно, минстрой пока не раскрывает. «В течение июля-августа у нас будет конкретное понимание, какие именно проекты будут реализованы в республике», — пояснил господин Родин. По предварительным данным, стоимость аренды квартир в таких домах будет на рыночном уровне.

По соглашению с Минстроем России Башкирия должна довести уровень вводимого жилья к 2030 году до 4 млн кв. м, добавил руководитель министерства.

Заместитель председателя госкомитета Башкирии по жилищному и строительному надзору Иван Белоусов сообщил, что в 2021 году ведомство выдало 126 заключений о соответствии построенных объектов на 1 млн кв. м жилья. В текущем году — 31 заключение. «Судя по объему строящихся домов, в этом году падение ввода жилья не прогнозируется», — считает господин Белоусов.

По данным помощника руководителя управления Росреестра по Башкирии Натальи Шагиевой, за пять месяцев поступило более 220 тыс. заявлений на регистрацию прав собственности на объекты недвижимости, что на 17% меньше, чем в прошлом году. Спад случился в апреле-мае, отметила она. Количество заявлений на регистрацию ипотеки за этот же период снизилось на 21% (поступило около 27 тыс. заявлений), сообщила госпожа Шагиева.

Также с начала года на 9,7% снизилось количество договоров долевого участия — поступило порядка 6 тыс. заявлений, причем в мае их регистрировалось вчетверо меньше, чем обычно в среднем за месяц — около 270, отметила Наталья Шагиева.

В режиме ожидания

Заместитель коммерческого директора ГК «Садовое кольцо» Сергей Кропанев сообщил, что в апреле и мае во всех регионах присутствия компании отмечалось падение спроса. В июне девелопер видит восстановление интереса к покупке первичной недвижимости, в том числе благодаря специально разработанным компанией совместно с Промсвязьбанком программам субсидирования ипотечных ставок для клиентов. На сегодняшний день клиенты могут приобрести квартиры в проектах ГК «Садовое кольцо» с использованием ипотечного кредита со ставкой от 0,01% годовых на весь срок кредитования. «В июне спрос на рынке начал постепенно восстанавливаться — во всяком случае, люди стали более активно интересоваться условиями покупки, мы это увидели и в Московском регионе, и в Уфе, и в Казани. Например, в проекте Savin City число обращений от потенциальных клиентов в первой половине июня увеличилось на 30% по сравнению с аналогичным периодом мая. Надеемся, что в июле этот показатель увеличится до 50-60%», — добавил он.

Весной поставщики стройматериалов резко подняли цены, но сейчас паника прошла, и цены на многие материалы откатились до февральских показателей, отметил Сергей Кропанев. По его данным, доля импортных материалов в комплексах бизнес-класса доходит до 20%, в массовом сегменте — не превышает 10%. «Еще в 2020 году мы оперативно переориентировали закупки на российский рынок, поэтому сегодня продолжаем работать в штатном режиме с проверенными поставщиками и точечно прорабатываем вопросы дальнейшего импортозамещения, а также поиска альтернативных азиатских поставщиков материалов и оборудования для наших проектов, но это не носит массовый характер», — сообщил господин Кропанев.

Осенью «Садовое кольцо» планирует начать реализацию нового проекта комфорт класса в Уфе — компания получила разрешение на строительство ЖК в микрорайоне Зеленая роща. Также компания планирует начать в сентябре реализацию нового премиального проекта в Казани.

«Как мы видим, в связи с санкциями и общей ситуацией в экономике наше правительство оперативно разрабатывает антикризисный план и меры поддержки строительной отрасли, которые позволят рынку недвижимости развиваться в дальнейшем. Эти шаги сегодня уже предпринимаются, и это очень положительный знак для девелоперов и покупателей. Наша отрасль системообразующая и ключевая в разрезе ВВП. На уровне руководства страны всем очевидно, что стройки не только не должны остановится, их должно стать больше, строительство должно идти быстрее. Поэтому мы в этой ситуации видим только позитивные перспективы», — заявил Сергей Кропанев. Замдиректора по маркетингу и продажам Квартала «Самоцветы» Анастасия Волкова также сообщила о значительном снижении продаж. «Изменилась структура спроса. Если раньше клиенты покупали жилье с целью инвестирования или пытались вложить маткапитал, сейчас покупают те, у кого острая необходимость в жилье», — отметила Анастасия Волкова.

В Квартале «Самоцветы» у компании запланировано строительство пяти домов, два из которых введены в эксплуатацию. Следующие планируется ввести в 2023 году.

По словам начальника отдела продаж ИСК «Стройфедерация» Эдуарда Зубаирова, в мае компания продала 40% от обычного количества квартир. «Сейчас мы наблюдаем некоторое оживление в плане количества просмотров сайта, встреч, звонков, но не в количестве совершенных сделок. Люди отложили свои покупки и наблюдают за ситуацией на фоне высоких ставок по ипотеке», — сообщил Эдуард Зубаиров.

Компания строит ЖК «Умный дом Гелиос» на улице Злобина в Уфе. В ближайшее время «Стройфедерация» не планирует начинать новые проекты. По мнению господина Зубаирова, на рынке новостроек в Уфе цена будет расти, поскольку выросла себестоимость строительства из-за повышения цен на инженерное оборудование, не решены вопросы с логистикой, а также наблюдается дефицит новых проектов. «Сегодня застройщики осторожно относятся к новым проектам. Некоторые отложили запуск продаж», — отметил Эдуард Зубаиров.

Пока оживления рынка ждать не стоит

Интерес покупателей сместился в сторону загородной недвижимости и вторичного жилья, сообщила гендиректор Федерально Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» Елена Андреева. Она прогнозирует, что к концу года цены на «первичку» вырастут до 15%, одновременно может снизиться качество строительства.

«Один известный человек порекомендовал вкладывать деньги в банки с тунцом. Нынче это надежнее, чем нефть, квартиры и все остальное», — иронично заметил директор консалтингового агентства «План А» Иван Зорин. По его словам, к концу прошло года уже наблюдалась стагнация в отрасли из-за перенасыщения продолжениями на рынке, которая начинает только усиливаться. По данным Центробанка, в стране до 2025 года насчитывается 2,2 млн потенциальных ипотечников, сообщил эксперт. «Дальше у нас следует демографическая дыра, а потом — поколение, которое выбирает другую модель поведения, ориентированное на аренду. С 2025 года будет зияющая дыра спроса. Проекты, планируемые в МКД, обречены на смерть», — прогнозирует Иван Зорин.

Он считает, что будущее за ИЖС, а спрос на многоквартирные дома упадет.

«К 2028 году мы будем иметь предпосылки к одноэтажной России по аналогии с одноэтажной Америкой», — заявил господин Зорин, отметив, что, «если будут строиться сети и развиваться транспортная инфраструктура, мы увидим хороший результат по увеличению объема качественного жилья».

По его мнению, возобновления спроса застройщикам в ближайшее время ждать не стоит, пока ключевая ставка Центробанка не зафиксируется: «Раньше октября оживления рынка мы не увидим».

С ним согласна Анастасия Волкова, которая отметила, что клиенты ждут понижения процентной ставки. Эдуард Зубаиров более оптимистичен и ждет оживления рынка ближе к августу. «Не нужно ждать, проектов не так много. Через три месяца, когда мы все ожидаем оживления спроса, возможно, та квартира, о которой мечтали, на 19 этаже с видом на лес, уже будет продана», — отметил господин Зубаиров, посоветовав не откладывать покупку.

«Время дороже денег. Не одно, так другое сработает. Поэтому помните, книжка такая была, — ожидание смерти подобно», — заключила Елена Андреева.

По данным Башстата, объем ввода жилья в республике за январь-май 2022 года составил 1,24 млн кв. м, что на 13,91% выше, чем в аналогичном периоде 2021 года.

Между тем, эксперты и участники рынка полагают, что вслед за рекордными показателями может произойти падение объемов строительства, характерное ситуации на строительном рынке в условиях санкций и валютных колебаний.

Предварительные вопросы для обсуждения:

• Как меняется структура строительной отрасли республики?
• Смогут ли лидеры рынка удержать свои позиции, объемы производства?
• Какие вызовы сегодня стоят перед застройщиками?
• Плюсы и минусы покупки первичного жилья по сравнению со вторичным.
• Меры поддержки строительной отрасли.
• Тренды 2022 года: изменение ключевых и ипотечных ставок, финансовые инструменты.

Трансляция дискуссии

28 июня 2022 г. c 11:00 до 13:00 по уфимскому времени
(c 09:00 до 11:00 по московскому времени)