Рынок жилой недвижимости Башкирии: перспективы рынка

Жилищная настройка

Текущая ситуация в экономике, сворачивание программы массовой льготной ипотеки не могло не сказаться на рынке жилищного строительства региона. Тем не менее девелоперы активно продолжают возведения жилья и запускают новые проекты, а целевой показатель строительства в 4 млн кв. м к 2030 году эксперты считают вполне достижимым. Текущую ситуацию на рынке и возможные пути решения проблем обсудили эксперты рынка на дискуссии, организованной «Коммерсантъ — Башкортостан».

Запас прочности

По словам исполняющего обязанности министра строительства и архитектуры РБ Артема Ковшова, градостроительный потенциал в регионе есть, площадок и земельных участков, максимально готовых к старту, достаточно. Главный вопрос, который сегодня стоит перед участниками рынка, — спрос.

«Ипотека рухнула в два раза, соответственно, она за собой потянула падение спроса в среднем на 45–50%. Но при этом надо понимать, что многие застройщики во второй половине 2023, первом полугодии 2024 года значительно превысили свои планы продаж. Если посмотреть накопления по счетам эскроу по нашим застройщикам, более чем достаточно средств для завершения строительства домов, чтобы получать прибыль и запускать новые проекты. Поэтому запас прочности у основной массы застройщиков есть»,— отметил Артем Ковшов.

По мнению спикера, «пессимизма нет», скорее, рынок находится в ожидании. «Мы ожидаем решения по федеральному проекту, который в том числе будет предусматривать меры поддержки (проект «Инфраструктура для жизни», — прим. корр.), будет продолжаться программа «Стимул», которая позволяет обеспечивать новые жилые микрорайоны инфраструктурой. Будет новая программа, которая будет стимулировать и субсидировать застройщиков в реализации КРТ, и множество программ, так или иначе направленных на стимулирование и развитие рынка жилья».

Год настройки

По данным Национального банка РБ, объемы выдачи ипотеки после прекращения безадресной льготной программы ожидаемо снизились. Если в июне было заключено почти 9,5 тыс. договоров (но это был не совсем типичный месяц: наблюдался всплеск активности в ожидании завершения безадресной льготной программы и ужесточения условий семейной ипотеки). В июле спрос упал до 5 тыс. контрактов, в августе — до 4,5 тыс. По суммам разрыв еще больше: по 13 млрд рублей в июле—августе против 31,5 млрд в июне.

Как  отметил управляющий Отделением — Национальным банком по РБ Банка России Марат Кашапов,  доступность жилья определяется вовсе не объемами ипотеки, а прежде всего ценами и тем, сколько человек может себе позволить за счет своих доходов. «Ситуация до 2018–2020 года была сбалансированной. Тогда не было льготной ипотеки, особых мер поддержки, но инфляция была в районе 3–4%. В этот период и ключевая ставка была на комфортном уровне, и рыночные ставки по ипотечным кредитам составляли порядка 8–9%, в некоторых случаях опускались даже до 7%. При тех условиях и застройщикам, и людям было комфортно, и мы не наблюдали такого высокого роста цен на рынке недвижимости». Он напомнил, что льготная ипотека вводилась как временная мера, но в итоге стала долгосрочной и подтолкнула к росту цен и снижению доступности жилья.

Основная задача регулятора, по словам Марата Кашапова,— возвращение к балансу спроса и предложения. В 2025 году Банк России нацелен прийти к 4% инфляции в год. «Тогда мы вернемся к ситуации 2017–18 годов, когда не было точечных программ».

В то же время эксперт выразил обеспокоенность «серыми схемами», которыми пользуются некоторые компании, — так называемая ипотека от застройщика, траншевая ипотека, кешбэки, когда ценообразование непрозрачно, а риски в конечном счете перекладываются на покупателя. «С 1 января Банк России намерен по соглашению с основными банками перейти к внедрению ипотечного стандарта, который поставит преграду для реализации таких схем»,— сообщил Марат Кашапов.

Отложенный спрос

Представители компаний-застройщиков отметили, что критического спада спроса на рынке пока не произошло.

«Мы, как застройщик, который возводит семейные жилые комплексы, спад спроса не почувствовали. Конечно, в связи с предстоящей отменой программы господдержки мы в июне перевыполнили план более, чем в 3 раза, в июле спрос ожидаемо упал, но сейчас ситуация выровнялась,— рассказала руководитель отдела продаж ООО СЗ “СТРАТЕГ” Алия Мухаметдинова.— Нас выбирают семьи, которые заранее планировали покупку, они понимают, что семейная ипотека становится все более адресной, и стараются успеть оформить сделку на выгодных условиях. Если раньше у нас соотношение ипотечных сделок и продаж в рассрочку и по 100% оплате составляло 60 на 40, то в последнее время практически 100% — это ипотека. Параллельно мы внедрили удобные и выгодные программы рассрочки без участия банка при минимальном первоначальном взносе. Также очевидно, что сейчас многие люди инвестировали во вклады, поэтому существует отложенный спрос. Поэтому мы уверены, что даже те, кто отложили покупку квартиры сейчас, спустя какое-то время вернутся к жилищному вопросу».

По словам заместителя генерального директора ООО «Харт Девелопмент» Сабины Кондратьевой, до 95% сделок у застройщиков были за счет ипотеки. «Мы ожидали, что сильно спрос просядет, но этого не случилось. Да, он просел, но не сильно. Но Сбербанк недавно заявил о том, что лимиты по семейной ипотеке закончились. ВТБ увеличил первоначальный взнос до 50%. И все ждут Дом.РФ, что он будет перераспределять лимиты. Поэтому пока что будет со спросом и вообще с рынком, непонятно».

Кадровый вопрос

Не менее актуальная проблема как строительной сферы, так и экономики в целом, – нехватка кадров. По статистике Минтруда РБ, сегодня на одного безработного в регионе приходится 6–7 вакансий, в строительной отрасли — 12 вакансий.

«Дефицит кадров ощущается на постоянной основе,— отметил генеральный директор ООО «Харт Девелопмент» Равиль Халимов.— С трудовыми мигрантами очень много вопросов, и стоимость услуг по сравнению с прошлым годом возросла в два раза. В части ИТР рост дефицита связан с тем, что рынок очень конкурентный, идет борьба за трудовые ресурсы».

Первый заместитель министра семьи, труда и социальной защиты населения РБ Юрий Мельников в свою очередь предложил ряд способов решения проблемы кадрового дефицита. Из долгосрочных моделей (с горизонтом 2–3 года) он назвал участие застройщиков в профессионалитете. «Если компания заходит в этот проект, понятно, она несет расходы минимум 20 млн рублей. На эти 20 млн федералы дают 100 млн и республика — 50 млн. При этом образовательная программа учитывает все особенности данной компании, а по окончаним выпускники трудоустраиваются в компанию»,— рассказал он. Другая долгосрочная модель — целевое обучение с последующим трудоустройством выпускников.

Для решения проблем кадрового дефицита «в моменте», по мнению Юрия Мельникова, можно использовать принцип мобильности — нанимать сотрудников из приграничных районов республики или иностранную рабочую силу. При этом компании могут привлекать иностранных граждан, в том числе по квотам Минтруда. «Мы взаимодействуем с Ферганской областью республики Узбекистан. В настоящий момент семь организаций заключают соглашения с Агентством внешней трудовой миграции. В дальнейшем будет рекрутинг специалистов, и работодатель будет оценивать, подходит ему квалификация или нет. <…> Это реальный механизм привлечения и мы готовы индивидуально сопровождать»,— подчеркнул Юрий Мельников. Что касается привлечения работников из стран с визовым режимом, то в этом году, по его словам, квота выросла до 1300 человек.

Борьба за ресурсы

Наработанный застройщиками запас прочности позволит застройщикам в текущей ситуации нащупывать точки роста и новые модели работы на рынке. «Текущие условия рынка сделают застройщиков еще более конкурентными. Да, идет борьба за ресурсы и за покупателя, но я думаю, они переключатся на то, что будут работать со стоимостью и с качеством продукта»,— считает Сабина Кондратьева.

Что касается строительных материалов, участники рынка не отмечают каких-либо существенных проблем. По словам генерального директора ООО «Харт Девелопмент» Равиля Халимова, регион «полностью обеспечен всеми материалами и оборудованием». «Все логистические цепочки настроены. В свете последних событий есть ряд факторов, которые повлияли на рост цен, но каких-либо глобальных проблем по стройматериалам я не вижу»,— отметил он.

В числе возможных направлений для развития рынка эксперты также озвучили улучшение производительности труда, в том числе за счет внедрения цифровизации, проработку уже существующих и новых механизмов, таких как программы жилстройсбережений, партнерское финансирование, строительство арендного жилья и других.

Величина ключевой ставки и сокращение ипотечных программ с господдержкой заметно повлияли на рынок жилой недвижимости в стране. По данным «Домклик», в первом полугодии 2024 года доля льготной ипотеки составила 76%. В ближайшее время эта цифра, судя по всему, будет уменьшаться. Как в новых условиях будет чувствовать себя рынок жилой недвижимости? Сократятся ли объемы строительства? Что будет со спросом? Какие шаги предпринять жителям республики, желающим улучшить свои жилищные условия – покупать или ждать? Каким видят свое будущее в краткосрочной перспективе застройщики? На эти и многие другие вопросы в рамках экспертной дискуссии ответят представители власти, строительного бизнеса, финансового рынка и эксперты.

Предварительные вопросы для обсуждения:

• Перспективы отрасли в Башкирии. Стоит ли ожидать изменения числа игроков на рынке девелопмента? Каковы перспективы комплексного развития территории (КРТ)?
• За счет чего в будущем стоит ожидать рост объемов строительства?
• С какими сложностями сталкиваются власти при реализации проектов КРТ?
• Влияние ключевой ставки на объем ипотечного кредитования в Башкортостане.
• Какова тенденция по эскроу-счетам в республике? Чем объясняется эта тенденция? Как эта ситуация влияет на банковский сектор?
• Механизмы контроля над качеством работы застройщиков. Мнение надзорных органов о качестве строительства в регионе.
• Инновации в строительстве. Снижение сроков строительства. Повышение качества реализуемых проектов при сохранении (снижении) стоимости затрат.
• Реальные кейсы реализованных проектов.
• Кадровое обеспечение строительной отрасли: дефицит, решение кадрового вопроса, программы обучения.