Круглый стол «Рынок коммерческой недвижимости»

Коммерческий интерес

Эксперты оценили перспективы развития коммерческих объектов Перми

Коммерческая недвижимость Перми сегодня испытывает серьезные трудности: снижается трафик посещаемости и, соответственно, прибыльность объектов. Негативное влияние на рынок оказывают высокая ключевая ставка, изменение структуры потребления. Как меняется рынок и как извлечь прибыль из коммерческих площадей в существующих условиях – обсудили эксперты и участники рынка в рамках круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости», организованного газетой «Коммерсантъ-Прикамье».

Рынок коммерческой недвижимости находится в периоде спада, обозначила проблему модератор встречи, руководитель агентства «Март» Любовь Акимова. Сегодня ТРЦ конкурируют не только между собой, но и с онлайн-площадками и даже с жилыми комплексами, где развивается собственная инфраструктура. Как встраиваться в меняющую реальность – рассказали участники круглого стола.

Генеральный директор агентства S. Research & Decisions Регина Давлетшина считает, что сегодня рынок коммерческой недвижимости вынужден трансформироваться в силу изменения портрета потребителя. По ее мнению, чтобы быть готовыми к тому, что произойдет через 10–20 лет, нужно начать меняться уже сейчас. Основными потребителями коммерческих услуг через 10 лет будут два принципиально разных поколения: миллениалы и зумеры. Это приведет к изменению способа потребления. По прогнозам эксперта, в будущем магазины будут терять свою актуальность из-за увеличения доли онлайн-продаж. «Магазины, скорее всего, станут хабами для оперативной доставки товаров до потребителя», – полагает эксперт. Торговые центры, по мнению аналитика, перестанут быть местом приобретения товаров, а постепенно станут пространством для проведения досуга. Часть торговых центров переквалифицируются под офисные центры, прогнозирует Регина Давлетшина.

Современная архитектура Пермского края переживает эпоху глубокой трансформации – от точечной застройки к комплексному развитию территории, говорит руководитель ООО «НПТИ «ОРТЭКС» Айна Якупова. «Мы с вами видим смену парадигмы от строительства домов до комплекса, где архитектор решает вопросы не только квартиры и помещения, но и то, как будет организована транспортная схема между кварталами», – отметила Айна Якупова. Эксперт обратила внимание, что меняются технологические решения для офисной недвижимости и ритейла. Появляются вертикальные бизнес-парки с гибкими планировками и крытыми переходами между зданиями, а отдельно стоящие торговые павильоны уступают место стилобатным этажам. Жилищные комплексы нового формата предусматривают не только магазины, офисы и переговорные, но также оснащаются медицинскими кабинетами для общего пользования. Айна Якупова пояснила, что даже проектирование промышленных объектов сегодня предусматривает возможность их будущего ускоренного переустройства под другие нужды.

Беспрецедентное количество проектов КРТ, реализуемых в Пермском крае, в будущем может обернуться проблемой миграции населения, считает гендиректор «GGroup – управление активами» Евгений Протопопов. Сегодня, по мнению эксперта, правительству необходимо задуматься о том, чтобы включать в проекты КРТ не только социальную инфраструктуру и коммерческие помещения, но и места приложения труда, например технопарк, офисный центр или формат лайт-индастриал. Таким образом реализуются проекты в Москве, уточнил эксперт. В противном случае, по его мнению, это может привести к тому, что жители новых комплексов будут вынуждены ехать на работу в другой конец города, а это, в свою очередь, влечет очередные транспортные проблемы. Евгений Протопопов обратил внимание на нехватку производственных объектов в Перми. По его мнению, Перми очень не хватает концепции развития и определения точек строительства логистических и производственных объектов с учетом транспортных потоков.

Руководитель филиала ООО «Траско» в Перми Денис Кива сообщил, что за последние два года объем рынка предложений складской недвижимости вырос на 30%, а спрос на такие объекты, напротив, снизился. «Два года назад все было в точности наоборот», – уточнил он. Денис Кива рассказал, что компания «Траско» в период дефицита складов построила свой объект, но впоследствии столкнулась с нехваткой арендаторов и в итоге была вынуждена изменить концепцию.

Менять концепции сегодня приходится и владельцам торговых центров. Директор ООО «Управление недвижимостью ЭКС» Елена Жданова рассказала о снижении трафика в торговых центрах более чем на 20% с 2019 года. И шансов на восстановление нет, уверена она. Это связано с запретом на показ иностранных фильмов в России, уходом иностранных брендов и снижением покупательской активности.

Елена Жданова отметила также назревшую необходимость обновления торгового центра, для того чтобы соответствовать меняющимся предпочтениям клиентов. Концепция ТЦ меняется в сторону развлечений. Так, увеличение игровых площадей позволило оператору нарастить его доходы на 50%, уточнила директор ТЦ.

В гипермаркете также меняется интерьерное оформление, открываются новые магазины, появилась фотозона, которая регулярно меняется. Она не приносит прямых доходов, но увеличивает узнаваемость ТЦ благодаря публикациям клиентов в социальных сетях. Елена Жданова подчеркнула, что все эти меры помогают удерживать трафик от большего падения. Однако пока прогнозы отрасли неутешительны и связаны в первую очередь с опасением потерять часть арендаторов, поскольку многие федеральные операторы сегодня сокращают свои торговые точки. «В такой реальности мы живем: изменения налогового законодательства, общественной, предпринимательской активности. В общем, главная задача – 2026 год пережить», – подытожила Елена Жданова.

Генеральный директор УК «Труменс Групп» Елена Денисова считает, что большинство объектов коммерческой недвижимости в Перми устарели и требуют реновации. В текущих условиях владельцы торговой недвижимости не могут увеличить прибыльность своих объектов, но могут поработать над затратной частью по их содержанию. В частности, оптимизировать работу с ресурсоснабжающими организациями. Самой большой затратной частью является вывоз мусора. Сегодня торговые центры придумали способ уплотнения мусора в контейнере, что позволяет сократить расходы.

По оценке Елены Денисовой, идеальное соотношение коммерции и развлечения составляет 20% на 80%. При уровне 50/50 владелец ТЦ выходит в нулевую прибыль, пояснила она. Поэтому ТЦ не могут бесконечно наращивать развлекательную составляющую. Так, уже в этом году прогнозируется значительное сокращение арендаторов торговых центров. Это неизбежно приведет к необходимости их реконцепции. Эксперт отметила, что в Перми уже есть удачные примеры переформатирования торговых центров – это, например ТЦ «Карусель», который выкупили краевые власти и переформатировали под выставочный центр «Пермь Экспо», а также автосалон «Мерседес», который также был выкуплен и передан музею современного искусства «ПЕРММ». По мнению Елены Денисовой, в будущем торговые центры также могут быть использованы под различные социальные объекты. Она рассказала про опыт других стран, например Китая, где торговые центры становятся туристическими локациями.

На рынке коммерческой недвижимости Пермского края наблюдается увеличение объема предложений при сохраняющемся дефиците качественных площадей. В числе наиболее выраженных дисбалансов – нехватка доступных помещений для размещения небольших производственных объектов в эконом-сегменте, современных офисных помещений, складских мощностей, соответствующих требованиям электронной коммерции.

На круглом столе «Рынок коммерческой недвижимости» эксперты и участники рынка обсудят:

• стратегии работы с существующими объектами: потребности в обновлении и перепрофилировании;
• формирование коммерческих площадей в рамках проектов КРТ;
• потребности рынка в складской недвижимости;
• стратегии торговых центров по поддержанию востребованности объектов;
• инструменты для повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью.

В качестве спикеров на круглом столе выступят:

• Елена Жданова, директор ООО «Управление недвижимостью ЭКС»,
• Регина Давлетшина, генеральный директор агентства S. Research & Decisions,
• Елена Денисова, генеральный директор УК «Труменс Групп»,
• Евгений Протопопов, генеральный директор «GGroup — управление активами»,
• Денис Кива, руководитель филиала ООО «ТРАСКО» в г. Перми,
• Айна Якупова, руководитель ООО «Научный Проектно-Технологический Институт «ОРТЭКС».

Модератор встречи — Любовь Акимова, руководитель агентства «Март», более 10 лет являвшегося соорганизатором Камского форума профессионалов рынка недвижимости.

К обсуждению приглашаются руководители логистических компаний, ритейла, девелоперы, агентств недвижимости, управляющие компании, представители финансовых институтов, предприятия оптовой торговли, компании, работающие на рынке прямых продаж потребителям (b2c).

Мероприятие состоится 16 апреля с 13:00 до 15:00 по адресу: г. Пермь, ул. Петропавловская, 59 (конференц-зал газеты «Коммерсантъ-Прикамье»).