Рынок недвижимости 2025: новые векторы развития

Главные тенденции рынка недвижимости: чем перемены опасны и как извлечь из них выгоду?

Эксперты в сфере девелопмента рассказали о главных тенденциях отрасли на конференции сибирской редакции издательского дома «Коммерсантъ» «Рынок недвижимости 2025: новые векторы развития», которая состоялась 20 марта. «Вы знаете, что произошло очень много изменений, которые коснулись именно строительной отрасли. И мы собрались обсудить, нужно ли поддаваться алармистским настроениям в духе “все пропало, гипс снимают, клиент уезжает”, или все-таки есть решение текущих проблем»,— поприветствовала гостей гендиректор «Коммерсантъ-Сибирь» Ольга Добарская.

Модераторами мероприятия стали управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков и управляющая компанией RID Analytics Елена Ермолаева. «Наверное, ситуацию, в которой находится строительная отрасль, уже можно назвать кризисом. Он коснулся пока не всех и не в равной степени, однако его признаки все-таки есть. Прежде всего, это кризис спроса — существенно упал объем сделок, объем ипотечного кредитования»,— обозначила главную дискуссионную тему конференции госпожа Ермолаева.

Актуальная стратегия для застройщика

Главный тренд при выборе стратегии сегодня – это работа со средой, считает директор девелопера «Талан» в Новосибирске Александр Самохин. Необходим переход к равномерному развитию города. Подтверждает это и активное развитие в последние годы главного средового инструмента – КРТ. Для Новосибирска это особенно актуально, так как центр здесь резко выделяется перегруженностью по сравнению с более свободными окраинами. Среди предпосылок, формирующих городскую среду в Новосибирске, эксперт назвал быстрый рост населения, хаотичную застройку центра города в течение последних десятилетий и ряд замороженных инфраструктурных проектов.

«В новых современных районах мы создаем не только жилую функцию, но и обязательно формируем развитую инфраструктуру в зоне ближайшего доступа, а также комфортные общественные пространства, качественное благоустройство, разнообразные форматы для всех категорий жителей, не только для детей. При застройке всегда уделяем внимание природным факторам локации – стараемся поддерживать высокий уровень озеленения. Например, в нашем первом новосибирском проекте под озеленение отдается 70% площади публичных пешеходных зон. Очень внимательно продумывается транспортный каркас, в том числе с подключением к городской дорожной сети»,— сказал господин Самохин.

Такой подход, по его словам, нивелирует важность локации. Не важно насколько близко к центру будет располагаться новый микрорайон — он всегда будет комфортным для его жителей. В Новосибирске «Талан» планирует  придерживаться именно такого принципа: создавать полнофункциональные проекты, где жителям предложат закрытие различных потребностей и все многообразие функций — жилую, развлекательную, рекреационную, коммуникационную, бытовую, обучающую, спортивную и другие.

За 23 года работы «Талан» приобрел обширный опыт создания комфортной среды, и господин Самохин в своем выступлении поделился примерами успешных кейсов, уже реализованных в других городах присутствия компании.

«При этом Новосибирск нужно развивать через строительство новых районов, наполнять их функциями, сервисами и создавать среду для комфортной жизни и работы»,— подытожил эксперт.

Тенденции в развитии Новосибирска

Важность работы с городской средой отметила также учредитель и директор проектного бюро «ППР-мастер» Мария Седова: «К нам приходит много разнообразных проектов — от строительства фонтанов и благоустройств территорий до реконструкции объектов культурного наследия. Сегодня в Новосибирске особое внимание уделяется комфортной городской среде: создаются скверы, парки (“Чемской берег”, “Каменка”). Реконструкция объектов культурного наследия, таких как дом Кондратюка и здание “Красного факела”, способствует созданию новых точек притяжения, что укрепляет роль Новосибирска как центра культурно-туристического кластера».

Девелоперы активно участвуют в создании современных общественных пространств. В жилой застройке формируется опыт КРТ с «перезапуском» обширных территорий в центре города и мастер-планами.

Современные высокотехнологичные здания Новосибирска, такие как «Сибирь-Арена», ЦКП СКИФ, НГУ, аэропорт имени А.И. Покрышкина и многие другие, по словам эксперта, демонстрируют тот факт, что город открыт для реализации интересных архитектурных замыслов. Важно отметить, что новосибирские проектные компании принимают в них участие.

Вокруг Новосибирска создается магистральный дорожно-транспортный каркас, который сможет объединить все существующие логистические комплексы разных регионов нашей страны. Строительство транспортно-логистического центра «Сибирский» и развитие индустриального парка «Южный ПЛП» укрепляют позиции города как ключевого логистического узла Сибири.

Все эти проекты, по мнению Марии Седовой, открывают новые возможности для инвестиций, а Новосибирск заинтересован в строительстве необычных зданий и сооружений, технологичных производств, и этот интерес будет только усиливаться.

ИИ для девелопера

«Я убежден, что кризиса нет, наоборот, открываются новые возможности, сдаются новые жилые комплексы, — считает директор по продажам ГК VIRA Лев Нагорняк. — Конечно, проблематика никуда не делась: себестоимость [недвижимости] растет, посчитать ее крайне сложно, постоянно все меняется, продажи замедляются, существует нехватка кадров в отрасли. Но это нормальный цикл».

В таких условиях важно повышать эффективность работы. Тренд нашего времени — нейросети. Эксперт выделил пять главных направлений использования искусственного интеллекта для строительного бизнеса.

1. Автоматизация документооборота. Нейросети могут анализировать договоры, генерировать отчеты, а также мгновенно искать необходимую информацию в больших документах.
2. Прогнозирование спроса. Роль ИИ — проводить анализ рынка, предсказывать тренды и предлагать корректировки в планы продаж.
3. Улучшение клиентского опыта. Нейросети персонализируют предложения для потенциальных покупателей, генерируют необходимый контент и визуализируют рендеры с продуктом.
4. Оптимизация строительных процессов — от планирования и мониторинга до внесения корректировок.
5. Генерация новых проектов. Сюда же входит упаковка проекта, оптимальное планирование и работа с технической документацией.

Как эффективно вести ипотечные продажи

Сейчас стандартная ипотечная ставка — заградительная, поэтому клиент не ориентируется на нее, когда выбирает банк для оформления ипотеки, утверждает сооснователь платформы «ДВИЖ» Максим Ершов. С 2024 года, по его данным, важнее становится наличие необходимой ипотечной льготной или субсидированной программы, быстрое решение по заявке, возможность оформить сделку дистанционно.

«Отвечая на вопрос, зачем девелоперам углубляться в автоматизацию и цифровизацию, надо говорить о статистике. Каждая вторая заявка на ипотеку идет на одобрение, каждая третья уходит на доработку, а про каждую десятую банки вообще забывают»,— сообщил Максим Ершов.

В таких условиях необходимо иметь возможность взаимодействовать с большим количеством банков.

«На сегодняшний день мы видим, что, если воронка банков расширяется до семи, процент одобрения кратно растет — с 38,7% при взаимодействии с одним банком и 66% с семью»,— добавила директор по развитию платформы «ДВИЖ» Ольга Жукова и посоветовала застройщику взаимодействовать с как можно большим числом банков.

Обращать внимание следует и на скорость одобрения заявки. Конкурентная скорость на сегодня составляет не более суток. Эксперт порекомендовала также проверять клиента через финансовый скоринг для повышения надежности сделок.

Как видит покупку квартиры клиент?

Усложнение процесса одобрения заявок по ипотеке отметила и руководитель направления в М2 по работе с партнерами в СФО и ДФО Эльмира Махметова. По ее словам, девелоперу стоит больше обращать внимание на клиента, который покупает недвижимость, не прибегая к ипотеке.

«Нужно привлекать клиентов без ипотеки. Мы проанализировали рынок в начале 2025 года и выяснили, что почти на 10% выросло количество сделок без ипотеки. Поменялось также потребительское поведение»,— отметила эксперт.

Другой тренд — рост числа сделок через цифровые платформы на 8%. В этом году российское законодательство изменило подход к проведению сделок в электронном виде, что существенно облегчило процесс.

Для того чтобы привлечь и удержать клиента, нужно, в первую очередь, учитывать то, о чем думает именно он при покупке недвижимости, уверена Эльмира Махметова. По данным М2, первое, на что покупатель обращает внимание, это стоимость, район, возможность взять ипотеку, транспортная доступность, число комнат и площадь.

Недвижимость для инвестиций

«Кризис ограничивается ровно тем, что ты сам себе можешь позволить. На сегодняшний день Новосибирск — город больших возможностей. Здесь можно приобрести огромные квадратные метры. Именно в такое неспокойное время деньги должны работать на вас, и именно недвижимость позволит преумножить ваш капитал, потому что инфляцию никто не отменял»,— считает директор ООО «СМСС Недвижимость» Ирина Павлова.

Эксперт считает недвижимость более привлекательным активом по сравнению с банковскими вкладами, потому что налог с накоплений по вторым может существенно сократить выгоду.

Кроме того, госпожа Павлова отметила, что для сдачи недвижимости больше всего подходят маленькие квартиры, студии и апартаменты.

«У нас в Новосибирской области теперь запрещено строить апартаменты. Те, на которые успели получить разрешения, это последние. <…> Если вы и ваши клиенты планируете иметь такой продукт для сохранения и преумножения денежных масс, успевайте вкладываться, потому что потом по перепродаже он будет в несколько раз дороже»,— добавила она.

Другой способ вложиться в квадратные метры — приобретение нежилой недвижимости. Например, по словам Ирины Павловой, в городе наблюдается дефицит хороших современных офисных помещений, способных подстроиться под любой запрос компании-арендатора.

Редевелопмент

Об опыте редевелопмента сложных территорий рассказал генеральный директор службы заказчика проектов бренда «Сибирь Девелопмент» Евгений Шульженко.

Для Новосибирска тема редевелопмента особенно актуальна. Свободных участков в городе не так много, тем более в его центральной части. Эти участки, как правило, очень сложны для освоения, поэтому работа по их преобразованию требует высокой квалификации. Редевелопмент включает в том числе перепроектирование и достройку замороженных предыдущими застройщиками объектов, работу с территориями, застроенными частным сектором, трансформацию промзон в комфортную городскую среду. Среди успешных кейсов «Сибирь Девелопмент» – ЖК Prime House со сквером «Альгамбра», ЖК «Заельцовский», ЖК «Тайм Сквер» (ООО «СДР», проектная декларация на сайте наш.дом.рф) с подготовкой участка для строительства городского сквера. Также Евгений Шульженко анонсировал новый проект «Сибирь Девелопмент» – освоение территории бывшего завода «Экран». В состав мультифункционального комплекса бизнес-класса на ул. Даргомыжского войдут 6 жилых домов, гостиничный комплекс, коммерческие помещения, детский сад и подземный паркинг.

«Важно, что именно развитие городской среды меняет отношение населения к девелоперам. Образ застройщика преобразуется в образ помощника, мецената, партнера города и жителей»,— отметил Евгений Шульженко.

Иностранные работники — о чем нужно помнить работодателю

Привлечение иностранной рабочей силы имеет множество особенностей. «Нарушение миграционного законодательства в части привлечения работников на объект чревато приостановкой деятельности до 90 суток. Зачастую для стройки это гораздо хуже, чем денежные штрафы, особенно в случаях, когда необходимо выдерживать определенные сроки»,— напомнила партнер юридической компании «ЛексПроф» Софья Исупова, которая возглавляет дальневосточное отделение.

По словам управляющего партнера «ЛексПроф», адвоката Татьяны Гончаровой, самый безопасный для застройщика способ заключить трудовой договор с иностранным гражданином — через ИП. В таком случае, если будут выявлены нарушения миграционного законодательства, ответственность ляжет на сотрудника. Однако иностранцу для этого необходим вид на жительство в России.

Юристы также напомнили, что, по законам РФ, в 2025 году допустимая доля иностранных работников для строительной компании составляет 80%, за исключением некоторых регионов, включая Новосибирскую область, где ограничения установлены на уровне 30%.

Личные станции для электромобилей

Число электромобилей растет, в прошлом году рынок вырос в два раза — с 56,5 тысячи электромобилей и подключенных гибридов до почти 118 тысяч. Владельцам таких средств передвижения намного удобнее заряжаться у себя дома, а публичные станции использовать по мере необходимости, рассказал директор по развитию Сибирского и Уральского регионов компании PUNKT-E Виктор Серебренников, опираясь на опыт работы в данной сфере.

«На сегодняшний день практика показывает, что застройщики стараются решить этот вопрос на своем уровне, размещая две-три электрозарядные станции либо на уличной, либо на подземной парковках. Это не соответствует потребностям жильцов — электромобилист все чаще хочет иметь свою личную станцию на личном парковочном месте»,— сказал он.

При этом есть возможность закрыть такую потребность: по российским законам на пожарной секции до 1,2 тысячи квадратных метров возможно строить 10 и более станций. В СНиПы в некоторых регионах также введены пункты о том, что не менее 5% от числа машиномест должны быть оборудованы зарядными станциями для электромобилей.

Основная проблема, существующая сегодня у застройщика, — нехватка соответствующих мощностей. Однако Виктор Серебренников отметил, что этот вопрос решаем при помощи инфраструктурного регулирования с балансировкой — станции могут заряжать в непиковые часы электропотребления, например, по ночам, перераспределяя не используемую мощность дома на зарядную инфраструктуру.

Новые инструменты в страховании

На конференции также выступила директор Западно-Сибирского филиала ПАО «САК “Энергогарант”» Марина Синицына. Она рассказала о трендах ипотечного страхования. Так, в 2023 году выдача кредитов, по сравнению с 2021 годом, увеличилась на 28%.

«Это говорит о том, что агентства недвижимости, застройщики и риелторы сформировали свою клиентскую базу. Однако системой страхования не пользовались. В 2024-2025 годах мы видим повышение ключевой ставки и падение спроса на ипотечные кредиты. Но застройщики сориентировались быстро и начали давать рассрочку своим клиентам»,— сказала Марина Синицына. Важно, что страховые компании создали продукт, аналогичный ипотечному страхованию, но адаптированный под современные реалии.

Использование такого инструмента, по словам эксперта, может также приносить дополнительный доход застройщикам и агентствам недвижимости.

Ипотечные ставки растут, льготные программы сворачиваются, а цены на квартиры снижаться не собираются — таковы реалии российского рынка недвижимости по итогам 2024 года. Однако отрасль продолжает развиваться. Так, недвижимость остается привлекательной для инвестиций и сохранения накоплений, рынок цифровизируется, появляются новые инструменты как для потребителя, так и для застройщика, а спад продаж стимулирует бороться за клиентов и оптимизировать управление затратами. Об этих и других актуальных трендах, динамике рынка и факторах, влияющих на продажи недвижимости, рассказали эксперты в сфере девелопмента в преддверии ежегодной конференции Коммерсанта «Недвижимость: новые векторы развития».

Как Вы охарактеризуете рынок недвижимости в Новосибирской области по итогам 2024 года и начала 2025-го, опираясь на аналитические данные?

Руководитель направления в М2 по работе с партнерами в СФО и ДФО Эльмира Махметова

В Новосибирской области рынок недвижимости достаточно активный. Так, по подсчетам аналитического центра М2, в регионе за 2024 год и первые два месяца 2025 года через платформу оформлено 13 тыс. сделок. Две трети из них — с привлечением ипотечного кредита. Если говорить о динамике в начале 2025 года, то в январе наблюдался традиционный спад покупательской активности, с февраля же мы видим оживление. За предыдущий месяц через платформу оформлено на 6% больше сделок, чем за февраль прошлого года.

По данным Роскадастра, в 2024 году в регионе зарегистрировано 25 тыс. сделок с недвижимостью, в январе–феврале 2025 года — еще чуть больше 3 тыс. При этом результат первых двух месяцев текущего года немного отстает от показателей того же периода прошлого года — на 6%. По итогам 2024 года и двух месяцев 2025 года лишь 5% сделок пришлось на сегмент «новостройки», остальные 95% — на вторичный рынок. С точки зрения источников финансирования преобладают сделки без ипотеки — 85%.

Важно отметить, что в январе-феврале 2025 года количество ипотечных сделок сократилось на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая динамика обусловлена отменой общедоступной льготной ипотеки под 8%, ужесточением условий семейной и ИТ-ипотек, увеличением ключевой ставки и вводом эксроу-счетов в сегменте ИЖС.

В сделках без ипотеки результат первых двух месяцев 2025 года на 3% больше аналогичного периода 2024-го. Мы ожидаем, что в перспективе года рост доли таких сделок продолжится.

Если говорить об ипотеке в регионе, то в 2024 году через наш сервис «Ипотека» в банки направлено 9,5 тыс. заявок. В январе-феврале 2025 года это количество выросло почти на 2 тыс. В 2025 году жители Новосибирской области чаще всего хотели оформить семейную ипотеку — по этой программе было подано 87% заявок. На ипотеку с рыночными ставками пришлось всего 5% заявок. Для сравнения: в январе-феврале прошлого года, когда рыночные ставки были значительно меньше, доля заявок по базовым программам составляла 45%.

Стоит отметить, что в Новосибирской области достаточно много межрегиональных сделок — когда местное жилье покупают люди из других регионов страны. Так, по оценке наших аналитиков, в 2024–2025 гг. этот показатель составил 28% сделок. Чаще всего это были жители Кемеровской области — в 20% случаев, Алтайского края — 15%, Якутии — 7%, Иркутской области и Забайкальского края — по 5%.

Однако в Новосибирской области доля межрегиональных сделок ниже, чем в целом по стране — 28% против 36%.

Если же смотреть на межрегиональные сделки с другой стороны, то жители Новосибирской области чаще всего покупали недвижимость в Москве — в 37% случаев, Санкт-Петербурге — 15%, Московской области — 12% и Краснодарском крае — 8%. Таким образом, новосибирцы в основном мигрируют в более крупные города или южные регионы страны с благоприятным климатом.

Какие факторы сегодня влияют на формирование спроса на недвижимость?

Руководитель направления маркетинга ООО «Сибирь Девелопмент» Анастасия Шарифуллина

Ключевым фактором спроса на жилье в новостройках остается ипотечная ставка. При этом тенденции к резкому снижению спроса, как и к снижению цен на квартиры в первичном жилье, не наблюдается. С вложениями в недвижимость продолжают конкурировать банковские вклады, однако опросы клиентов показывают, что люди считают покупку недвижимости наиболее выгодным и безопасным инструментом сохранения средств.

Снижение уровня доступности ипотеки побуждает застройщиков развивать альтернативные способы стимулирования продаж — такие, как акции и рассрочки. В некоторых объектах «Сибирь Девелопмент» мы предлагаем рассрочку «в ассортименте» — в нескольких вариантах на выбор, в том числе с комфортными фиксированными ежемесячными платежами.

За счет высокой стоимости квартир повышается популярность аренды жилья. Арендные ставки также растут, а это, в свою очередь, увеличивает число инвесторов, приобретающих квартиры с целью получения пассивного дохода от сдачи жилья.

В существующих условиях риск «проседания» сохраняется у новых, только стартующих, проектов, из-за чего некоторые застройщики ставят их на паузу. На объекты с высокой степенью готовности или уже введенные в эксплуатацию спрос традиционно сохраняется. К таким объектам относятся и жилые комплексы «Сибирь Девелопмент»: ЖК «Цивилизация» и ЖК «Заельцовский» уже сданы, сдача ЖК «Тайм Сквер» (ООО «СДР», проектная декларация на сайте наш.дом.рф)  запланирована в этом году. Внутренняя стабильность защищает девелоперов от внешних экономических факторов, это позволяет нам планово готовиться к запуску нового масштабного проекта, связанного с освоением территории целого квартала.

Одной из заметных тенденций на рынке новостроек в 2025 году стала ощутимая разница в предпочитаемых способах покупки квартир в зависимости от класса жилья. По нашим кейсам, в бизнес- и премиум-сегменте доля ипотечных сделок снизилась на 7% и наблюдается смещение интереса покупателей в сторону рассрочки, при этом стабильность продаж сохраняется. В сегменте же комфорт-класса, где доля ипотечных сделок ранее достигала 90%, при высоком интересе к покупке наблюдается снижение процента сделок в связи с тем, что потенциальные покупатели сталкиваются с трудностями в получении ипотечного решения.

Важным фактором спроса остаются характеристики самих объектов, в том числе концепция проекта, удобство локации, используемые материалы, благоустроенные дворы, оборудованный паркинг и репутация застройщика.

Что наиболее сильно привлекает потребителя в условиях перемен на рынке недвижимости?

Директор «Талан» в Новосибирске Александр Самохин

Рынок недвижимости трансформируется, это факт. Когда чувствительность к цене возрастает, аудитория внимательнее выбирает потребительские качества жилья. Наиболее заметно это в самом многочисленном комфорт-классе.

Полнофункциональность и комфортная среда вокруг дома. Один из главных наших принципов – максимальное закрытие потребностей жителей в рамках своего квартала. И это не только про жилье, но и про отдых, общение, развитие, бытовые задачи. Своя инфраструктура. Для этого мы предусматриваем коммерческие помещения на первых этажах. В них располагаются магазины, кофейни, детские студии, салоны красоты, которые привлекают жителей всего района. Мы тщательно продумываем назначение помещений, определяем удобные места для размещения тех или иных объектов, планируем технические характеристики, подбираем собственников и арендаторов.

Благоустройство для всех. Наш девиз — двор – не только для детей. Дом должен быть еще и местом отдыха и впечатлений для разных аудиторий – детей, подростков и взрослых разного возраста. Мы понимаем, что любители спорта на свежем воздухе и пожилые люди проводят свободное время очень по-разному. Именно поэтому мы не ограничиваемся установкой детских площадок для малышей и детей постарше. И в нашем первом новосибирском проекте мы также предлагаем разные сценарии для разных жителей — спокойные и активные, шумные и тихие, для общения и уединения.

Зелень. Город с присущими ему скоростями, звуковым и визуальным шумом — источник стресса. Поэтому когда в окне небо и зелень, а не бетонные коробки — это совсем другой уровень самочувствия и другое состояние. Мы в «Талане» давно проектируем в наших проектах всевозможные виды озеленения: карманные парки и скверы, буферное озеленение, аллеи и променады. Если рядом есть природный объект, вовлекаем его в среду проживания, сохраняем, благоустраиваем. Так и в нашем первом проекте в Новосибирске – на территории будущего комплекса будет создано сразу 2 сквера – со взрослыми деревьями, дорожками, местами для прогулок и отдыха. Озеленение — богатое, напоминающее природный ландшафт, учитывающее смену сезонов — абсолютный тренд.

Мягкие покрытия в благоустройстве как продолжение темы природности: щепа, галька, укрепленные газоны. Людям нужна перезагрузка от города. Но ведь можно привезти «загород» к себе во двор, когда среда обитания заряжает, а не угнетает. Разнообразные природные покрытия на дорожках, тропинках, детских площадках имеют более высокую визуальную и тактильную ценность, чем техногенные аналоги. В нашем проекте в Клюквенном мы также придерживались минимального вмешательства в рельеф территории и выделения ее достоинств.

Семьи. Для семей с детьми нужна комфортная площадь квартиры, полноценная инфраструктура во дворе и за его пределами. Мы — абсолютно точно про семьи и у нас это выражается в площади и функциональности квартир, в разных сценариях проживания, в дополнительных продуктах — парковки, кладовые, соседские центры.  Фирменный подход «Талана» к планировке жилого пространства — использовать каждый квадратный метр максимально функционально, находит свое отражение в квартирах в независимости от квадратуры. Например в проекте в Клюквенном запроектированы 1-комнатные квартиры с гардеробной, есть семейные квартиры с террасами.

Цифровизация. В «Талане» BIM (цифровое моделирование зданий) применяется уже при выборе земельного участка: чтобы принять решение о покупке, мы сначала «садим» на него здания в виде упрощенных 3D-моделей. Мы активно используем BIM в разных направлениях: при проектировании, проверке проекта, подготовке смет, в строительстве и продажах. 3D-туры, с помощью которых можно увидеть свою будущую квартиру, холлы, дворы и даже оценить вид из окна — очень помогающий инструмент при выборе жилья. Все это оцифровано во всех 12 регионах нашего присутствия.

Какие актуальные тренды и рыночные инструменты, которые помогают отрасли девелопмента развиваться, появляются в настоящее время?

Директор по продажам Группа Компаний «VIRA» Лев Нагорняк

Сегодня отрасль девелопмента находится в фазе стагнации продаж и усиленной борьбы за клиента. Однако мы отмечаем формирующийся отложенный спрос на новостройки, ведь доступность приобретения жилья для большинства категорий граждан снизилась, а потребность в расширении, покупке первого жилья и процессы урбанизации продолжаются. Это открывает для застройщиков новую возможность по решению «квартирного вопроса» с использованием сервиса обмена. Этот инструмент позволяет вовлечь ту группу покупателей, которые даже не задумывались о возможности покупки новостройки.

Также очевидный тренд этого года — рассрочка. Данный инструмент позволяет отложить вопрос заключения кредитного договора до периода снижения рыночных ставок по ипотеке. Однако объем таких сделок — важный показатель в экономике девелопера, ведь рассрочка снижает темпы наполнения эскроу-счетов и создает риски расторжения сделок на поздних стадиях строительства. Для управления таким инструментом требуется высокий уровень экспертизы в части работы с денежным потоком.

Спад продаж на рынке стимулирует девелоперов развивать компетенции управления затратами. На фоне растущих расходов на ФОТ, производство, маркетинг, затраты на сделку и т. д. сегодня выигрывает тот девелопер, который обладает прочными отношениями со своими партнерами и подрядными организациями, кто четко управляет всеми затратами и умеет развивать прочные партнерские отношения. Умение работать с себестоимостью — ключ к продажам и высоким показателям прибыли в этом году.

Цифровизация продаж становится еще одним важным трендом в девелопменте. В условиях растущей конкуренции и изменений в поведении покупателей застройщики активно внедряют онлайн-платформы, виртуальные туры по объектам и электронные договоры. Это не только ускоряет процесс сделки, но и делает его более удобным для клиентов, особенно для молодежи, которая привыкла к цифровым сервисам. Кроме того, использование big data (с англ.: «большие данные») и аналитики позволяет девелоперам лучше понимать потребности аудитории и предлагать персонализированные решения. Цифровизация также помогает снизить операционные издержки и повысить прозрачность процессов, что особенно важно в условиях ужесточения регулирования рынка недвижимости.

Есть ли смысл сейчас инвестировать в недвижимость?

Директор ООО «СМСС Недвижимость» Ирина Павлова

Рынок недвижимости в Новосибирске — это не просто квадратные метры, это большие деньги. Для одних — это возможность сохранить капитал, преумножить его, создать стабильный источник дохода. Для других — это страх, неопределенность и ожидание «лучших времен», которые так и не приходят. И именно здесь кроется главное различие между теми, кто действует, и теми, кто остается в стороне.

Новосибирск — это город, который постоянно растет и развивается. Новые районы, где вчера были пустыри. Инфраструктура развивающихся стран, транспортная доступность увеличивается, спрос на жилье не падает. Да, цены меняются, и для кого-то это проблема, а для кого-то — возможность. Вопрос лишь в том, как ты смотришь на ситуацию: видишь ли ты в этом риск или шанс.

Многие думают, что рынок недвижимости должен «остыть», что нужен момент, когда цены снижаются, ипотека дешевеет, а государство предлагает еще более выгодные условия. Но правда в том, что те, кто ждал этого пять лет назад, так и продолжают ждать. За это время стоимость жилья выросла в два раза, условия ипотеки стали сложнее, а недвижимость, которую можно было купить за разумные деньги, ушла в руки более решительных покупателей.

Проблема в том, что рынок не работает по каким-то личным ожиданиям. Он действует по своим законам, и если одни сидят и наблюдают, то другие действуют и зарабатывают.

Те, кто покупает недвижимость сегодня, через год оказываются в выигрыше. Это не теория, а факт, который подтвержден реальными сделками. Возьмем простой пример: человек, покупающий квартиру на этапе строительства, через два года получает готовый объект, который уже вырос в цене на 30-40%. А если он сдает его в аренду, он не просто окупает часть своих вложений, а получает пассивный доход.

Другой вариант — человек, который ждал. Он смотрел на те же объекты, но решил, что «еще думает». В итоге, через два года, он видит, что цена выросла, а покупка теперь кажется еще менее выгодной. Он снова откладывает решение, надеясь на откат цен, что в реальности случается крайне редко. Тем временем его деньги обесцениваются, инфляция растет, рынок движется дальше, оставляя его позади.

Есть еще один переломный момент — в условиях роста цен откладывание покупок не просто не приносит выгоды, а приводит к дополнительным потерям. Например, если сейчас квартира стоит 5 млн рублей, то через год ее цена вырастет на 12-15%, это уже плюс 600-750 тыс. То есть человек, который решил «подождать», фактически потерял эту сумму. И это без учета того, что недвижимость могла бы приносить доход, если ее сдавать в аренду.

Каждый сам решает, как ему поступать. Можно долго анализировать рынок, следить за прогнозами, ждать «идеального момента» для покупок. Тот, кто уже реализует недвижимость, контролирует ее стоимость, условия эксплуатации и доход от нее. У него есть активы, которые растут в цене, которые можно использовать, сдавать, перепродавать.

Тот, кто ждет, остается на позиции наблюдателя. И, как показывает практика, такие люди продолжают ждать годами, в то время как более решительные игроки рынка уже сделали деньги.

Вопрос в том, какую позицию выбираешь ты. Будешь ли ты тем, кто пользуется возможностями, или тем, кто потом скажет: «Надо было покупать тогда…»?

Реклама: 16+

Отмена льготной ипотеки и существенный рост ключевой ставки снизили спрос на покупку жилья на первичном рынке и приостановили рост цен в 2024 году. Однако большинство экспертов сходится во мнении, что массового обвала цен на жилье не предвидится.

Как же все-таки рынок будет развиваться дальше, что ждет девелоперов и как изменится их подход в 2025 году? Вернутся ли льготные ипотечные программы и на какие меры господдержки можно будет рассчитывать?  Как ситуация на рынке скажется на еще незавершенных проектах и продолжат ли девелоперы объявлять новые в 2025 году? Эти и многие другие вопросы 20 марта обсудят участники конференции издательского дома «Коммерсантъ-Сибирь»: представители ведущих девелоперов Новосибирска и независимые эксперты рынка.

Возрастное ограничение: 16+