Рынок недвижимости 2024: новые векторы развития

Драйверы роста

Застройщики и эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости и как развивается отрасль

Рынок недвижимости, несмотря на поднятие cтавок по ипотеке, продолжает развиваться. Эксперты поделились своим видением актуальных трендов — как будет развиваться рынок в ближайшее время и во что стоит вкладываться застройщикам и потребителям.

Чего хотят потребители?

Сибирское представительство ИД «Коммерсантъ» совместно с экспертами и участниками рынка провели конференцию по недвижимости. Как отметили аналитики, минувший год был отмечен высоким спросом на жилье. Директор RID Analytics и модератор конференции Елена Ермолаева рассказала, что прирост общего количества сделок на рынке по итогам 2023 года составил 27%. «Казалось бы, после такого в этом году должен был снизиться спрос, но пока мы этого не видим. На первичном рынке продолжает сохраняться динамика роста. За январь-февраль было продано около 4 тыс. квартир, это на 37% выше, чем годом ранее, по нашим собственным подсчетам».

Директор по продажам ГК «КПД-Газстрой» Валерий Коваленко добавил, что 2023 год стал «аномальным» еще по одному признаку: много квартир покупалось с инвестиционными целями, и это изменило структуру спроса.

В компании постоянно анализируют, чем именно руководствуются клиенты, когда выбирают квартиры. Кроме локации, на решение о покупке сильно влияет стоимость объекта и наличие ремонта. «Поэтому мы выбрали стратегию — предлагать квартиры с отделкой под ключ, мы знаем, что это сильный аргумент, который влияет на решение конечного потребителя — представителя нашей целевой аудитории»,— поясняет Коваленко.Кроме того, по словам эксперта, сейчас рынок требует, чтобы застройщики не просто сдавали жилье, но и активно занимались благоустройством новых ЖК. Участники рынка вынуждены подстраиваться под этот тренд. Не все желания покупателей при этом очевидны. «К примеру, опрашивая покупателей, мы выяснили, что люди хотят, чтобы на детской площадке были установлены камеры наблюдения. Это было неожиданно для нас. Конечно, теперь мы их ставим»,— поделился представитель застройщика.

Однако, предлагая квартиры с ремонтом, застройщики рискуют столкнуться с «потребительским экстремизмом». Как рассказывает генеральный директор компании «Комплектсервис Сибирь» Михаил Касаткин (представитель компании «Профайн РУС»), только в 22-м году застройщики выплатили более 4 млрд руб. недовольным гражданам.

«Есть уже специальные компании, которые этим занимаются. И когда потребитель приходит принимать квартиру с юристом, то первое, на что он обращает внимание, — это светопрозрачная конструкция — то есть окна. Понимая эти риски, мы давно работаем, чтобы делать не просто качественные профили, но и соответствовать государственным стандартам»,— поясняет Михаил Касаткин.

«Мы являемся членами технического комитета строительства, технического комитета стекла и Российского союза строителей. На основании того, что мы участвуем в составлении ГОСТов, мы выработали основные факторы успешной реализации проектов застройки и реновации в России и готовы здесь помогать другим своей экспертизой»,— добавляет эксперт.

Под требования рынка подстраиваются и финансовые компании, которые поддерживают рост сегмента недвижимости не только предоставлением ипотеки, но и другими продуктами. Как рассказала главный эксперт филиала «Невский» ПАО «Банк “Санкт-Петербург”» (далее — БСПБ) в Новосибирске Ксения Фоменко, в их кредитной организации сейчас предлагают новую услугу — безналичные расчеты с использованием эскроу-счета, благодаря которому возможно провести сделку не только на первичном рынке недвижимости, но и по договору купли-продажи. Особенностью счета является то, что денежные средства заблокированы до выполнения определенных условий сделки. Таким образом, банк берет на себя роль гаранта сделки. Эксперт также подчеркнула, что деньги на счету застрахованы в рамках договора на 10 млн руб., а также защищены от обращения взыскания и ареста. Расчеты с использованием эскроу БСПБ предоставляет бесплатно, что позволяет популяризировать данный инструмент на рынке недвижимости Новосибирска.

«Нашими рекордами стали две сделки: в рамках одной у нас было 45 счетов — физические лица покупали у юрлица земельный участок, второй рекорд — это сумма самой сделки в 495 млн руб. по приобретению трех земельных участков и двух объектов недвижимости на них»,— рассказала Ксения Фоменко.

Социальная нагрузка и довольные соседи

Несмотря на объективные сложности, застройщики все больше думают о том, чтобы развивать городскую среду и обеспечивать жителям не только комфортные условия проживания, но и быстрый доступ к необходимой инфраструктуре — детским садам, школам и общественным пространствам.

Руководитель мастерской социальной инфраструктуры компании «Брусника» Любовь Дегтева рассказала о том, для чего в компании создали сразу две мастерских по проектированию социальных объектов.

«В “Бруснике” мы проектируем не жилые кварталы, а комфортную городскую среду. Ее часть — это школы, детские сады, медучреждения»,— говорит эксперт. Мы хотим, чтобы вместе с современными домами жители получали соцобъекты, которые соответствуют требованиям времени к архитектуре и функциональному наполнению. Первым опытом социального проектирования “Брусники” в Новосибирске стала школа в жилом районе Евроберег. Ее проектировали большой командой специалистов с привлечением экспертизы АНО “Умная школа”. «Мы могли бы к ней подойти как к советской школе — четыре этажа, коридорная система. Но мы решили пойти иначе, изучив мировой опыт. И создали компактное здание с единым рекреационным ядром, с эффективным каркасом и свободными планировками образовательных кластеров. В школе много естественного света и удобное зонирование, отвечающее запросам учебных процессов»,— отмечает Любовь Дегтева.

Продолжая тему социального строительства, «Брусника» возвела спортивный центр «Сибиряк», который стал центром притяжения в Заельцовском районе, проектирует паллиативный центр в Екатеринбурге и театр кукол в Сургуте. Помимо «обязательных» форматов, «Брусника» экспериментирует в «вольной» программе. Формат соседских центров компания развивает по всем периметрам своего присутствия. Сейчас действует три таких проекта — в Тюмени, Московской области и Новосибирске. «На большей части территории России холод длится по полгода, мы обратились к скандинавскому опыту и взяли их формат соседского центра. Места, которое работает на добрососедство, помогает людям объединяться, проводить время вместе по интересам, организовывать и посещать занятия. Нам важно, чтобы в наших проектах формировалась дружелюбная и безопасная среда. Это возможно, когда жители друг друга знают и общаются между собой. Поэтому до 2026 года мы построим в своих проектах еще 20 соседских центров»,— уверена Любовь Дегтева.

В соседских центрах жители сами выбирают, чем будут заниматься, формируют общий график мероприятий. Кто-то работает в зоне коворкинга, кто-то проводит мастер-классы или устраивает детский день рождения. Плата за пользование соседским центром обычно составляет 200 руб. и отражается в квитанции ЖКХ как оплата за пользование МОП.

Не квартирами едиными

В последние несколько лет в Новосибирске активно развивается новый формат недвижимости — апартаменты. Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов говорит, что, несмотря на позитивную динамику развития, не все понимают специфику сегмента.

Сегодня рынок апартаментов в России можно условно разделить на два типа. Это сервисные апартаменты и так называемое «псевдожилье». Если говорить об их особенностях, следует акцентировать внимание на том, что законодательно все апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости — у ее владельца отсутствует возможность оформить постоянную регистрацию.

Существенное отличие между данными типами заключается в том, что формат «псевдожилья» предназначен для непосредственного проживания собственников.

Сервисные апартаменты — сочетание жилой недвижимости и «гостиницы» — чаще всего приобретаются для получения прибыли от последующей сдачи в аренду через управляющую компанию, которая, в свою очередь, берет на себя обязательства по управлению данной недвижимостью, а владельцу апартаментов гарантирует своевременный стабильный доход. Следует также отметить, что сервисные апартаменты проходят гостиничную классификацию, им присваивается «звездность». Кроме того, они предлагают более широкий комплекс услуг и более развитую инфраструктуру, например, ресторан, салон красоты, кофейню, фитнес-центр и многое другое.

Директор по продажам строительной компании «Камея», руководитель проекта «Доходные апартаменты IQ Aparts на Кирова» Валерия Кузьмина отмечает, что прибыль от посуточной аренды апарт-отелей значительно выше, чем от квартир.

Эксперт предупреждает, что на рынке есть «псевдожилье» — то, что называется апартаментами, но по факту ими не является (нет сервисных услуг, УК, которая может сдавать этот тип недвижимости, служб клининга и так далее). Соответственно, и рентабельность у таких проектов низкая.

«Поэтому, когда у компании появилась возможность построить апарт-отель, чтобы избежать таких рисков, мы решили тщательно подготовиться к запуску объекта — изучали, какие проекты есть в других регионах. Нам важно было перенять существующий опыт, чтобы получить именно качественный продукт, не «псевдожилье», а настоящий апарт-отель. В итоге мы решили заручиться поддержкой отельного оператора, который нам помог на этапе проектирования и создания внутренней инфраструктуры»,— рассказала Валерия Кузьмина.

По ее словам, апартаменты сегодня приносят самую быструю окупаемость на рынке жилья в России для инвесторов.

Развивать территории комплексно

Существенное влияние на рынок недвижимости оказывают государственные программы. В частности, комплексного развития территорий (КРТ). Эксперты поясняют, что существующий закон о КРТ принят в 2020 году (закон №494-ФЗ).

Основные задачи программы — развитие поселений и городов, повышение качества городской среды, а также создание всей нужной инфраструктуры и общее благоустройство территорий. С 1 января 2024 года в программу внесены поправки для сокращения административных процедур, чтобы проекты можно было реализовывать в достаточно короткие сроки. Эти изменения дают правительству право принимать решение о КРТ в отношении территории, границы которой не отображены на карте градостроительного зонирования.

Директор департамента архитектуры компании полного цикла для застройщиков «Бусы» Елена Астахова констатирует, что программа действительно сегодня набирает обороты: «Сейчас это основной вектор развития вообще всей девелоперской отрасли. В скором времени мы увидим, как стремительно растет интерес застройщиков к программе. Сейчас в разработке находится огромное количество территорий в 72 регионах. По 12 проектам уже принято решение о государственной поддержке. Это значит, что там будет происходить строительство сетей и социальной инфраструктуры за счет государства. В Новосибирской области такой проект тоже запущен, в нем участвуют шесть застройщиков»,— рассказала Астахова.

Адвокат, управляющий партнер ЮК «ЛексПроф», заслуженный юрист Новосибирской области Татьяна Гончарова соглашается, что программа КРТ — это устойчивый тренд, который будет набирать обороты.

Однако застройщики часто жалуются на то, что в Новосибирске земля закончилась, отмечает Гончарова. При этом, по ее словам, сегодня нужно особенно внимательно относиться к покупке земельных участков.

Очень важно проверять, не участвует ли компания, которая владеет землей, в судебных спорах, особенно корпоративных. Судебные споры можно найти на сайте арбитр.ру, с корпоративными сложнее — они разбросаны по судам общей юрисдикции и единой базы нет.

«Однако если у вас есть сведения, что у продавца земельного участка есть корпоративный конфликт, большое внимание уделите проверке корпоративных согласований, а также состоянию самого земельного участка. Давно ли он разделен на части? Это происходило уже во время споров между владельцами или до них? Корпоративные войны, к сожалению, у нас чаще всего заканчиваются крахом бизнеса, следом идет банкротство компании, соответственно, продажа земельного участка будет тогда рассматриваться как вывод активов»,— предостерегает Татьяна Гончарова.

Для того чтобы компаниям устоять на рынке и быть экономически успешными, сегодня нужно уметь четко реагировать на изменение экономической и политической повестки дня, сходятся во мнении эксперты. Так, по словам Астаховой, застройщики сейчас очень внимательно относятся к разработке предложений для клиентов. Просчитывается не только финансовая модель и инструменты продаж, продукт должен быть актуальным для потребителя, поэтому разработке концепции комплекса уделяется все больше внимания. «Сегодня на рынке выигрывают те, кто умеют создавать актуальный продукт и могут гибко реагировать на изменения»,— заключает Елена Астахова.

Сибирское представительство ИД «Коммерсантъ» благодарит участников конференции и партнеров за актуальную информацию о трендах и состоянии рынка!

Эксперты поделились своим мнением о трендах отрасли

Несмотря на повышение ставок по ипотеке и снижение доступности программ для потребителей, рынок недвижимости продолжает развиваться. Эксперты утверждают, что на первое место для покупателей выходит качество жилья, растет спрос на аппартаменты, все больше квартир продается для семей с детьми. Как изменится отрасль в ближайшие годы? Об этом ИД „Коммерсантъ-Сибирь“ рассказали эксперты рынка.

Коммерческий директор «Брусники» в Новосибирске Денис Гузенко:

— Сейчас мы видим стабилизацию на рынке недвижимости после того, как банки отменили частично или полностью комиссионное вознаграждение застройщикам со сделками по господдержке, а государство продлило программу «Семейная ипотека».

На этом фоне потребительское поведение новосибирцев мигрирует в сторону покупки жилья для жизни, а не для инвестиций. Отсюда тренд на увеличение количества квартир для семей с детьми.

Что касается городского планирования, то мы ожидаем быстрый рост количества новых районов, построенных по КРТ (КРТ — Комплексное развитие территорий). Это общероссийский тренд, и чтобы закон работал четко, нужно уточнить параметры развития территорий таким образом, чтобы они стимулировали качественную застройку. Вторая важная задача — формулировать договоры КРТ, которые будут экономически эффективными для всех заинтересованных сторон — застройщика, города и переселяемых жителей.

В Новосибирске порядка 10% городской территории попадают под развитие через КРТ уже в ближайшие годы. Это позволит «вернуть» в городскую среду бывшие промзоны и другие неэффективно используемые территории, сделать среду более плотной. Благодаря КРТ в городе появятся новые общественные пространства, доступные не только жителям проектов, но и всем горожанам (как, например, набережная в «Евробереге»).

Комплексность предполагает развитие социальной инфраструктуры в новых районах и проектирование зданий, соответствующих требованиям времени. Современная социальная инфраструктура повышает ценность девелоперских проектов. Для нас это очевидно, поэтому в Бруснике создали подразделение по проектированию соседских центров, школ, детских садов и объектов здравоохранения. Сейчас у него в работе более 50 объектов. При этом мы видим будущее за подходом, когда школа или детский сад сдается в эксплуатацию вместе с первыми домами нового района, а не наоборот.

В 2024 году рынок бросает девелоперам еще один вызов — покупатели теперь не готовы ждать годами, когда сдадут дом. Мы ищем пути, как выполнить этот запрос, при этом улучшая качество конечного продукта. Ответом на этот вызов мы видим индустриализацию производства. Мы поставили себе цель увеличить производительность труда до уровня, когда дом будем сдавать за один год, при этом повысив его качество.

Качество принципиально важно, поскольку меняется потребительская культура. Люди, рожденные в 2000-х, привыкли к идеальному качеству и эстетике, успели посмотреть мир и их не устраивает посредственный продукт. «Брусника» в конце 2022-го запустила проект с Федеральным центром компетенций, который призван найти резервы в организации строительных процессов и увеличить их эффективность. Одновременно компания много экспериментировала с префабрицированными изделиями и новыми материалами. Один из итогов — дом квартала «Депо» в Екатеринбурге, построенный за 16 месяцев.

Эксперт в области недвижимости и директор по продажам новосибирской строительной компании «Камея» Валерия Кузьмина:

— 2023 год принес россиянам не самые приятные новости, связанные с повышением ставок по ипотеке. За последние 24 года недвижимость в России увеличилась в цене в девять раз! Еще в 2020 году стоимость квадратного метра в ЖК высокого уровня комфорта составляла 90 тыс. руб. (и даже ниже). Сейчас эти цифры кажутся нереальными. А ведь и тогда находились «эксперты», которые прогнозировали «пузырь» на рынке и падение цен.

Одним из ключевых факторов, влияющих на перестройку рынка недвижимости, являются ипотечные программы. Достаточно вспомнить госпрограмму 2020 года, которая была введена как мера поддержки в период карантина. Условия ее получения изменятся в 2024 году — и, увы, не в пользу покупателя. Доступной для широкого круга лиц она не будет. Уже сейчас банки отказываются выдавать кредиты под ставку с большим разрывом относительно ключевой. Вероятно, на рынке скоро закрепятся адресные ипотечные программы для отдельных групп населения.

Сейчас у новосибирцев еще есть возможность взять квартиру в ипотеку по государственным программам без удорожания, в том числе и в нашем семейном жилом комплексе «Рубин».

Все объекты «Камеи» возводятся на средства компании и сдаются точно в срок или даже с опережением заявленных ранее сроков строительства, при этом сохраняется обещанное качество материалов и отделки.

Также одним из трендов на рынке является покупка недвижимости для инвестирования. Сейчас выделяется несколько направлений: загородная недвижимость, апартаменты и вложения через краудфандинговые платформы (платформы, которые собирают деньги от коллективных инвестиций и направляют на покупку обьектов в разных сегментах недвижимости). Экспертов в этих областях инвестиций не так уж много, а в нашем городе преобладают предложения именно по покупке апартаментов — недвижимости для сдачи в аренду. При этом важно отличать апартаменты, которые некоторые застройщики рекламируют как жилую недвижимость (хотя они таковой не являются), и апартаменты как студии в апарт-отеле с гостиничным сервисом. В таких номерах преобладает посуточная аренда, доход от которой значительно превышает доход от сдачи обычной квартиры. При этом владельцы избавлены от «головных болей», связанных с поиском арендаторов и процессом сдачи. Важно понимать, что для оценки инвестиционной привлекательности проекта стоит учитывать целый ряд факторов: локацию, трафик, транспортную доступность, стоимость квадратного метра, управляющую компанию, ну и конечно, оценивать надежность застройщика, который должен воплотить проект в жизнь так, как заявляет изначально.

_{* Строительная компания «Камея» — это застройщик с 34-летним опытом на строительном рынке. За годы своего существования компания возвела 11 жилых домов комфорт-класса. В марте 2024 года готовится к сдаче комплекс доходных апартаментов IQ Aparts на Кирова (ООО СЗ «Камея», проектная декларация на сайте наш.дом.рф), 113/2, который стал победителем премии Urban Awards — 2023 в номинации «Лучший комплекс апартаментов комфорт-класса» и других масштабных экспертных форумов.}

Директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов:

— Одну из ключевых ролей в будущем рынка недвижимости играет развитие сегмента сервисных апартаментов. С увеличением числа туристических и деловых поездок в крупные регионы России (на 17% в сравнении с 2022 годом) и полным восстановлением сферы до уровня 2019 года такие объекты становятся все более востребованными, что отражается на уровне загрузки, ADR (от англ. Average Daily Room Rate — «средняя цена одной ночи в номере») и доходе собственников. По итогам 2023 года загрузка в российских апарт-отелях YE’S достигла 94%, что стало лучшим показателем за все годы работы гостиничной компании на рынке, а стоимость номера в среднем выросла на 10%.

Прогнозируемая доходность (в действующих проектах YE’S порядка 12% без учета капитализации, а в новых — 8–10% годовых) делает сегмент привлекательным для потенциальных инвесторов и, как следствие, для крупных игроков строительного рынка. Так, доля сервисных апарт-отелей на первичном рынке Москвы и Петербурга в 2023 году увеличилась, а спрос на приобретение апартаментов в наших объектах вырос в три раза.

Все большую популярность набирает строительство многофункциональных комплексов, адаптированных под современные требования и предусматривающих наличие апарт-отеля, полноценного бизнес-центра с офисными помещениями, широкого выбора собственной инфраструктуры и развитого комьюнити. Наличие жилых и рабочих помещений в рамках одного здания позволяет обеспечить широкий спектр услуг и удобств, делая такие комплексы привлекательными для различных категорий гостей.
Одна из основных тенденций, которая сохранится в ближайшие годы, — дальнейшее увеличение спроса на аренду апартаментов. Это открывает новые перспективы для рынка недвижимости, стимулируя как реализацию новых объектов, так и улучшение качества управления ими.

Дефицит в сфере профессионального сопровождения и обслуживания действующей гостиничной недвижимости в категории «5 звезд», который появился с уходом крупных международных операторов, создает значительный потенциал для развития управляющих компаний в этом направлении. Также растет спрос девелоперов на реализацию апарт-отелей в категории Upscale (от англ. — «высококлассный») — аналогов премиальной отельной недвижимости. Кроме этого, усиливается интерес к сегменту региональных девелоперов: в прошлом году мы подписали договоры на реализацию апарт-отелей в Казани и Владивостоке и планируем сообщить о новых проектах в ближайшее время.

Генеральный директор «Комплектсервис Сибирь» Михаил Касаткин:

— Строительный рынок является драйвером экономики и продолжает динамично развиваться, несмотря на кризис и текущую мировую ситуацию (и рынок Сибири не исключение). Так, Новосибирск переживает строительный бум — более 3 млн кв. м жилья введено в 2023 году. Это исторический рекорд. Естественно, что этот регион мы считаем привлекательным для развития бизнеса. Мы видим будущее не только за развитием рынка МКД (многоквартирных домов), но и за активным развитием рынка ИЖС (индивидуального жилищного строительства), строительством крупных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Продукция нашей компании предназначена не только для объектного рынка застройщиков, но и для обычных людей, интересующихся малоэтажным строительством. Сегодня в сфере ИЖС набирает обороты тренд на масштабное панорамное остекление — крупногабаритные оконные конструкции, почти полностью стеклянные стены. Мы убеждены, что для таких проектов должны быть предложены современные и качественные технические решения. У компании «Профайн РУС», дочерней структурой которой является компания «Комплектсервис Сибирь», они есть. Это раздвижные портальные системы KÖMMERLING PremiDoor, PremiFold и PremiSlide, сегодня мы активно предлагаем их рынку наряду с классическими оконными конструкциями. Мы рассчитываем на то, что экономика страны будет развиваться и крепнуть вместе со строительным рынком и наша продукция будет востребована.

Возрастное ограничение: 16+