Строительный рынок на пороге перемен

В 2023 году на рынок недвижимости влияет существенное сокращение спроса, ужесточение условий по ипотеке, увеличение времени для принятия решения при покупке жилья и корректировка цен на новостройки. Как будет развиваться рынок дальше, что ждет девелоперов и как изменится количество новых проектов, обсудили участники конференции издательского дома «Коммерсантъ-Сибирь».

Если 2022 год оказался успешным для всего рынка строительства жилья, то 2023-й может стать кардинально иным. Прежде всего, отмечает модератор конференции директор RID Analytics Елена Ермолаева, может измениться объем ввода новостроек.

В прошлом году в России введено 42,3 млн кв. м жилья, основная часть (23,7 млн кв. м) пришлась на 10 регионов. Новосибирская область входит в топ регионов по объему введенного жилья с объемом 2,244 млн кв. м. Эти цифры выше итогов 2021 года, когда в области было сдано 2,004 млн кв. м. «Драйвером продаж стала ипотека, на нее приходится 70% продаж в новом строящемся жилье»,— отметила независимый эксперт рынка недвижимости Елена Астахова.

По данным областного минстроя, в регионе в прошлом году введены 2,244 млн кв. м (111,9 % к аналогичному периоду 2021 года)., в планах 2023 года — не снижать объемы введенного жилья.

Перед Новосибирской областью поставлена серьезная задача — к 2030 году регион должен ежегодно вводить в эксплуатацию не менее 2,6 млн кв. м нового жилья.

Созданный задел позволяет справиться с поставленными задачами, однако реализовываться они будут в более жестких условиях, чем раньше. В частности, речь идет об ужесточении условий для выдачи ипотечных кредитов. Программа по льготным жилищным кредитам на новостройки в России продлена до 1 июля 2024 года, однако ставка по ней увеличилась с 7 до 8% годовых. Кроме этого, Банк России приял решение с 1 мая 2023 года повысить надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки (по договорам долевого участия), а также установить надбавку для кредитов под залог жилой недвижимости. Принятые меры замедлят рост ипотеки в стране, считают участники рынка.

Ожидается, что средняя ставка по ипотеке поднимется выше 8% уже по итогам первого квартала, а во втором квартале может превысить 9% годовых, средний срок ипотеки по итогам 2023-го может достичь 27 лет, а средний платеж увеличится на 12,5% и впервые пробьет отметку 30 тыс. руб. Эти и другие причины могут стать факторами для снижения активности девелоперов.

Весенний настрой

Коммерческий директор Группы «Эталон» по регионам Артем Карасев отметил, что в текущей ситуации потенциальные покупатели стали более взвешенно принимать решение о покупке. Он представил 10 основных факторов выбора жилья.

«Ключевым фактором для покупателя стали характеристики квартиры. В первую очередь, несомненно, речь идет о планировках. Современные покупатели выбирают рациональные планировочные решения, которые позволяют эффективно использовать каждый метр в самых разных сценариях жизни,— говорит Артем Карасев.— Тренды последних лет — отказ от больших комнат в пользу увеличения площади кухонь, функциональных кухонь-гостиных, прихожих и санузлов, а также появление гардеробных и кладовых. Стоит отметить, что у покупателей сформировался запрос на новые сервисы и более разнообразную инфраструктуру жилых комплексов».

Эксперт добавил, что, согласно результатам исследования KANTAR, около 46% потенциальных покупателей недвижимости сейчас пребывают в ожидании выгодных условий покупки от застройщиков. «При этом количество инструментов, повышающих доступность покупки жилья, кратно возросло в 2022 году,— сообщил Артем Карасев.— К примеру, Группа “Эталон” развивает различные каналы продаж, предлагает скидки, акции, удобные схемы трейд-ин и рассрочки, разрабатывает привлекательные программы кредитования с ведущими банками».

Все технологические и архитектурные решения, а также разработанные схемы и инструменты продаж будут применяться при реализации нового жилого проекта Группы «Эталон» в Кольцово, где федеральный девелопер приобрел земельный участок площадью 26 га.

Завершая выступление, Артем Карасев отметил, что «в условиях сдержанного спроса большие шансы на удержание позиций на рынке у тех девелоперов, которые предлагают широкий спектр планировочных решений, выгодные условия приобретения жилья, анализируют и учитывают ожидания и запросы самых разных групп покупателей и сохраняют высокое качество продукта».

Руководитель группы по работе с ключевыми партнерами Авито Екатерина Скубенко отмечает, что к февралю 2023 года в Новосибирской области на строительном рынке наметилось оживление. Так, по данным от 2022 года, жители стали чаще просматривать категорию «новостройки», причем просмотры превысили докризисные показатели (до 2020 года). Динамика целевых покупателей в категории «новостройки» также к февралю 2023-го продемонстрировала рост. «Интенсивность отложенного спроса увеличилась в два раза»,— добавляет эксперт.

Наибольший спрос в регионе приходится на однокомнатные квартиры, на втором месте — двухкомнатные, затем студии и трехкомнатные. «В последнее время наблюдаем рост просмотров по двухкомнатным и трехкомнатным квартирам. Большая часть обращает внимание на количество комнат, район и отделку, затем уже на площадь кухни и этаж»,— рассказала Екатерина Скубенко.

С концепцией в подходе

В числе основных трендов, которые будут наблюдаться в текущем году, — концептуальный подход при разработке новых проектов. Девелоперы в условиях снижения спроса будут стараться отстраиваться от конкурентов и предлагать уникальный продукт, отмечает Елена Астахова. Впрочем, в условиях снижающегося спроса, любое решение в рамках концепции будет означать удорожание жилья в среднем на 150 руб. за кв. м. К примеру, у ряда жилищных комплексов Новосибирска добавочная стоимость за благоустройство и оригинальные решения доходит до 22%.

Изменится в ближайшее время и средняя площадь жилья, которая сегодня в регионе составляет 43 кв. м. «Ситуация будет меняться, для семей с детьми этой площади будет недостаточно, поэтому застройщикам при разработке новых комплексов впору подумать о расширении средней площади»,— указывает госпожа Астахова. Около 70% квартир на рынке — это жилье комфорт-класса, сегмент продолжит расти.

Часть экспертов считает, что маленькие квартиры будут пользоваться спросом, но застройщики столкнутся с конкуренцией из-за возросшего числа таких объектов на вторичном рынке.

В этой ситуации возможен рост спроса на сервисные апартаменты, говорит директор по маркетингу ВОЛНА development Татьяна Ващенко. Драйвером этого сегмента может стать в том числе увеличение внутреннего туризма.

Эмоции в проекте

Изменения грядут также в сфере маркетинга и продаж: в ближайшие годы девелоперам предстоит привлечь к разработке проектов жилищных комплексов большую команду экспертов, в нее также будут входить и покупатели, рассказал директор консалтинговой компании GMK Сергей Разуваев. Конечному выбору предшествует множество этапов, и они должны присутствовать на каждом, считает спикер. Сегодня большинство проектов застройщики выводят на рынок за счет рациональных характеристик: локации, ценообразования, планировки, метража, зонирования. Меньше внимания уделяется эмоциональной составляющей: образу жизни, формату жилья. «Люди сейчас воспитаны в комфорте, идеология является для потребителя важным и неотъемлемым атрибутом. Она разрабатывается параллельно с продуктом, когда команда формирует задание на создание продукта и идеологии»,— добавляет эксперт.

Стратегия маркетинга строительной компании предполагает наличие грамотной и продуманной «дорожной карты» и включает аналитику, продуктовую стратегию, идеологию проекта, бренд-платформу и архитектурную концепцию, говорит господин Разуваев.

На сегодняшний день маркетинг рынка недвижимости далек от идеала и включает набор ситуативных мер по предотвращению негативных последствий, а не планомерное следование изначально выбранной рассчитанной стратегии рыночного поведения, полагает эксперт.

Мой дом — мои правила

В текущих условиях сложно прогнозировать объемы нового строительства, отмечает председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачева. Для девелоперов себестоимость и безубыточность проектов в нестабильное время может стремительно поменяться. На это могут повлиять цены на материалы и логистические издержки, динамика которых непредсказуема. И в случае с многоквартирным жильем риски заморозки проекта выше, чем в сегменте малоэтажного жилья, в котором, по ее словам, не может быть долгостроев. Но и маржинальность таких проектов ниже, добавляет госпожа Толкачева.

Поэтому тренд, который наблюдался в последние годы, — растущий спрос на загородную недвижимость и увеличение количества таких объектов — усилится. Драйвером станет «сельская» ипотека, которую продолжает финансировать правительство РФ, считает эксперт.

По данным Екатерины Толкачевой, в Новосибирске доля малоэтажного жилья с октября 2021 года по март 2023-го выросла с 6,2% до 10,2%. Увеличилось и число малоэтажных объектов, а также коттеджных поселков — с 31 до 38. Объем малоэтажного жилья в Новосибирской области по итогам 2022 года составил 139,8 тыс. кв. м, регион по этому показателю занял шестое место из числа субъектов РФ.

В этом сегменте, в отличие от многоквартирного жилья, напротив, наблюдается уменьшение пощади квартир. Однако в числе основных проблем, препятствующих развитию рынка, аналитики называют дефицит в Новосибирске земельных участков размером от 25 га.

Дела судебные

В условиях нестабильной ситуации на рынке риски банкротства застройщиков возрастают, говорит управляющий партнер АБ «Гребнева и партнеры» Ирина Гребнева. Так, с 2018-го по первую половину 2022 года в России в делах о банкротстве застройщиков вопрос о субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц (КДЛ) поднимался более чем в 30% всех дел — в два раза чаще, чем при банкротстве обычных компаний. Такой вывод сделали эксперты «Арбитраж.ру» по итогам анализа 100 банкротных дел в отношении юрлиц-застройщиков, в которых были инициированы споры о привлечении к субсидиарной ответственности. Чаще всего к субсидиарной ответственности просят привлечь руководителей застройщика (51% случаев), на втором месте — учредители (30% случаев), за ними идут фактические бенефициары и аффилированные с должником лица (по 7%).

ИД «Коммерсантъ-Сибирь» благодарит за помощь в организации конференции и активное участие в обсуждении тем ключевых партнеров: Группу «Эталон», Авито Недвижимость, GMK.

Возрастное ограничение: 16+

Геополитическая ситуация в мире оказала существенное влияние на строительный рынок в России. Застройщики отмечают, что 2022 год стал периодом турбулентности вследствие сложной экономической ситуации в стране. В результате этих событий изменилось поведение как застройщиков, так и покупателей. После двух лет бурного роста цены на недвижимость развернулись. И за последний год рынок оказался перед лицом сжимающегося спроса на фоне ужесточения условий по ипотеке. Цены на недвижимость пока держатся, но проблемы уже видны невооруженным глазом.

Что ждет рынок в 2023 году и как на нем могут заработать инвесторы, как изменится количество новых проектов и какие меры дополнительной поддержки отрасли будут реализованы — эти и многие другие вопросы 16 марта обсудят участники конференции издательского дома «Коммерсантъ-Сибирь».

Открытый диалог объединит представителей власти, ведущих девелоперов Новосибирской области, банки и экспертов рынка.

К выступлению приглашены: министерство строительства Новосибирской области, управление Росреестра по Новосибирской области, независимые аналитики, крупнейшие застройщики Новосибирской области, представители агентств недвижимости, представители ИТ-компаний.

Возрастное ограничение: 16+