Рынок недвижимости 2022: реальность, тенденции, прогнозы

СТРОИТЕЛИ ОСИЛИВАЮТ КРИЗИС

30 марта в гостинице «Домина» состоялась конференция «Рынок недвижимости 2022: реальность, тенденции, прогнозы», организованная ИД «Коммерсантъ». В открытом диалоге приняли участие представители власти, ведущие девелоперы и эксперты рынка Новосибирской области. По мнению спикеров, серьезные изменения в отрасли наступят через несколько месяцев — как в строительном секторе и банковской структуре, так и в сегменте продаж жилья.

Экономический кризис, обусловленный введением нового пакета санкций странами ЕС в отношении России, затронет как первичный, так и вторичный рынок недвижимости, считает модератор конференции — руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева. «По предварительной оценке ЦБ России, ВВП страны по итогам 2022 года снизится на 8%. Это примерно соответствует кризису 2008–2009 годов, когда произошло падение спроса во всех сегментах рынка недвижимости»,— отметила эксперт во вступлении.

Сегодня государством оказана финансовая поддержка рынку строительства, сообщила начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области Любовь Ястребова. В частности, сохранены в полном объеме условия по льготным ипотечным программам «Семейная» (ставка 6%) и «Сельская» (ставка 3%). Ставка по льготной ипотеке увеличена c 7 до 12%, ожидается, что она будет в два раза ниже реальной. Всего в Новосибирской области в 2021 году зарегистрировано более 10 тыс. сделок с жильем по условиям льготной ипотеки, в 2022 году — чуть более 2 тыс.

Руководитель продаж строительной компании «Брусника» в Сибири Денис Гузенко новую ставку по льготной ипотеке назвал приемлемой. «Безусловно, снижение базовой ставки и увеличение лимита окажут рынку новостроек существенную поддержку. Рынок, вероятно, сможет вернуться к программам субсидирования ипотеки, которые в ряде случаев позволят снизить стоимость кредитования до психологически важной отметки в 10%, что дополнительно будет стимулировать спрос. При базовой ставке в 19–20% в таких программах не было смысла, поскольку даже при снижении стоимости кредита до 17–18% переплата, например, за 20 лет была шестикратной»,— отметил эксперт. По данным девелопера, в марте 2022 года через ипотеку заключили 67% сделок. При прежних условиях на ипотечные сделки приходилось до 80%.

Участники конференции отметили, что господдержка затронула лишь первичный рынок жилья, в то время как вторичный остался без внимания. При этом ставка по жилищным кредитам на эти объекты сегодня превышает 18%. Эксперты полагают, что цены на вторичное жилье будут снижаться. «Звучат оценки инфляции от 20 до 50%, я склоняюсь к цифре 40% в течение ближайших трех лет. На этом фоне ожидаю снижения цен на квартиры — и на вторичном, и на первичном рынке. Также можно ожидать спада объемов ввода жилья в регионе в 2022 и 2023 годах»,— заявил управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Снижение стоимости может затронуть лишь вторичный рынок, в то время как первичный в силу сохранения льготных ипотечных программ окажется более устойчивым, считает Елена Ермолаева. «В 2008–2009 годах первичный и вторичный рынки вели себя однонаправленно, то есть начался кризис — и первичный рынок примерно на полгода встал, там практически не было сделок, и цены принципиально поползли вниз. В 2014 году ситуация уже была другой — на вторичное жилье цены резко скорректировались, а “первичка” в номинальных ценах не упала. Это эффект государственной ипотеки, которая в тот момент очень сильно поддержала рынок, сейчас мы наблюдаем то же самое»,— пояснила модератор.

Предпосылок для снижения цен на первичном рынке жилья нет, считает член совета ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Сергей Болотников. «Сегодня около 95% жилья на первичном рынке региона покупается в кредит, стоимость кредитования будет влиять на продажи, соответственно, падения не будет. Во-первых, существенно подорожали строительные материалы (в прошлом году из-за скачка цен на металл квартиры выросли в цене на 20–30%). Во-вторых, заключения новых договоров проектного финансирования в ближайшие полгода не будет. Банки сегодня предлагают кредиты застройщикам под 23–24%, такие деньги ни одна строительная компания при рентабельности объекта 15–20% не выдержит»,— говорит эксперт.

Из-за резкого роста цен на строительные материалы в регионе наблюдаются проблемы исполнения госконтрактов. «Торги идут очень тяжело и по ЖКХ, и по капремонту. Все те меры, которые были приняты (например, увеличение цены контрактов на 25%), к сожалению, плохо работают. В то же время органы, заключающие с производителями работ контракты, неохотно идут на повышение. Соответственно, компании не готовы брать на себя в текущих условиях обязательства»,— рассказал Сергей Болотников. По его данным, в 2020 году первичное жилье в Новосибирской области подорожало на 15%, в 2021-м — на 36%. «Итого суммарный рост — более 50%. Понижения номинальных цен не будет»,— считает он.

В перспективе рост цен на новостройки продолжится вместе с увеличением себестоимости девелоперского продукта, а также уменьшением количества ликвидных предложений, добавил Денис Гузенко.

Большая доля новых проектов по строительству жилых домов в Новосибирской области сегодня на паузе, отметили участники конференции. «Большинство девелоперов вложили свободные средства в новые земельные участки, ни у кого нет “кошельков”, которые бы просто так лежали — это неправильно и неразумно. Москва на 40% поставила на стоп запуск новых объектов, что будут делать девелоперы в Новосибирске — нам еще предстоит узнать. Это будет понятно через два-три месяца»,— прокомментировала исполнительный директор «Группа Мета» Елена Астахова.

«В стратегии многих крупных компаний поработать пару лет в убыток — вполне нормальная практика. Надеюсь, что крупные холдинги не опрометчиво вложили в земельные участки свои сбережения, какой-то период смогут работать в убыток. Если наши застройщики доросли до такого уровня, то они могут получить колоссальный карт-бланш и через несколько лет вернуть прибыль, которая с лихвой покроет потери. Сейчас не время конкурировать, нужно сотрудничать»,— считает генеральный директор сети АН «Квадротека» Владимир Голованов. Эксперт также полагает, что «глубокого падения» на рынке недвижимости Новосибирской области не будет. «По нашим оценкам, в обычные годы в Новосибирской области регистрируются 90–95 тыс. договоров купли-продажи жилья, в кризисные годы — меньше 75 тыс. То есть снижение не катастрофичное, и бояться, что рынок исчезнет или упадет в два раза, не стоит»,— заключил господин Голованов.

Основная проблема застройщиков — где взять деньги на реализацию проектов, говорит председатель совета директоров ООО «Дар» поселка «Березки» Екатерина Толкачева. «Мы оперируем не отчетами о прибыли, а данными о движении денежных ресурсов. А если они вложены в землю, в начатые проекты, то остро встает вопрос о привлечении проектного финансирования. Анонсировано проектное кредитование под 15%, в принципе эта ставка при высокой инфляции адекватная. Основной вопрос: каким будет платежеспособный спрос?» — заявила она.

Независимый эксперт рынка недвижимости Сергей Николаев полагает, что банкротство ряда застройщиков неизбежно. «Сегодня, по условиям проектного финансирования, застройщик вкладывает 15% своих денег на старте, при этом в Новосибирске много проектов, где продано на 70%, а готовность не превышает 40%. Соответственно, при текущей инфляции эти застройщики — банкроты»,— полагает аналитик.

Пока (по состоянию на конец марта — начало апреля) на рынке первичного жилья Новосибирской области нет падения: новые договоры купли-продажи заключаются, однако лишь по ранее одобренным ставкам. «Это последние кредитные решения, которые действуют, люди пытаются их реализовать»,— рассказал Владимир Голованов.

В то же время с рынка уходят инвесторы, отметил директор центра недвижимости «Все новые дома Новосибирска» Олег Губарьков. «Ситуация неоднозначная, люди не готовы инвестировать в жилье, если его стоимость после ввода в эксплуатацию может снизиться на 10%. А такое возможно, и мы об этом предупреждаем заранее. Желающих рискнуть мало. Поэтому пока мы планируем работать с семейной ипотекой — единственной субсидированной. Будем работать на долгие взаимовыгодные отношения с застройщиками»,— пояснил он.

Агентства недвижимости в силу обстоятельств также сегодня вынуждены менять стратегию, рассказал Владимир Голованов. Например, на рынке возросла значимость агентов, которые общаются с клиентами на более глубоком эмоциональном уровне, то есть созваниваются, выясняют предпочтения, планы, в том числе с теми, кто планирует покупку не сейчас, а в будущем.

По итогам конференции участники сошлись во мнении, что ситуация на рынке жилья может ухудшиться в течение нескольких месяцев: объемы продаж начнут снижаться, застройщикам предстоит решить — работать в убыток или уходить с рынка. Ряд экспертов не исключают, что часть проектов будет заморожена на длительный срок. Изменить ситуацию смогут новые меры господдержки отрасли.

Конференция состоялась при поддержке российской девелоперской компании «Брусника» и агентства недвижимости «Все новые дома Новосибирска».

МНЕНИЕ

Денис Гузенко, руководитель продаж строительной компании «Брусника» в Сибири

— Растет ли спрос на качество жилья и как соблюсти последнее в условиях роста цен на стройматериалы?

— Спрос на качество стал отчетливо формироваться в середине 2010-х. После ажиотажа 2014 года покупатели «выдохнули»» и стали более внимательно смотреть на характеристики, связанные с благоустройством, архитектурой, планировками, инфраструктурой. Два года пандемии ускорили этот процесс. Людям теперь важны не только и не столько стены, сколько пространство, которое девелопер создает для жителей.

— Как Брусника отвечает на этот новый вызов?

— Я бы не сказал, что для нас он новый. С момента создания компании мы старались балансировать качественные и количественные характеристики. В основу каждого проекта мы закладываем принцип mixed-use (с англ.: смешанного использования), подразумевающий сочетание в пределах одной локации жилой коммерческой, развлекательной и рекреационной функций. На первых этажах мы проектируем помещения, предназначенные для кафе, ресторанов и магазинов. Во дворах устанавливаем беседки и игровые комплексы из натуральных материалов. Между кварталами создаем пешеходные бульвары, скверы и спортивные площадки, отказываемся от решений, которые могут препятствовать коммуникациям (например, от заборов).

Мы реализуем собственный стандарт организации ландшафта. Он подразумевает озеленение 70% двора, соблюдение принципов биоразнообразия и сезонной переменчивости, внедрение водных объектов (фонтанов и искусственных ручьев).Чтобы новые кварталы органично вписывались в существующее окружение, «Брусника» проектирует дома с учетом исторического и культурного контекста локации. При этом компания старается придать территории новые смыслы, соответствующие потребностям современного человека. За счет разнообразия морфотипов застройки, планировочных и фасадных решений «Бруснике» удается создавать кварталы, предназначенные для людей с разными взглядами и потребностями.

Глобально инженеры «Брусники» выделяют две категории качества — производственное и потребительское. Первое — это про надежность, безопасность, ремонтопригодность и долговечность конструкций и инженерии. Второе — это функции и возможности для человека, эргономика и эстетика проекта.

— Во многих городах аналитики фиксируют тренд на упрощение предложения. Себестоимость растет, доходы снижаются. Как вписать качество в экономику проекта?

— На самом деле мы давно пришли к мысли, что строить качественно выгодно. Во-первых, таким образом мы минимизируем гарантийные работы, на которые зачастую требуется хороший бюджет. Во-вторых, качество порождает лояльность и позитивный пользовательский опыт, повышает NPS и ценность продукта. В-третьих, оно даёт внутреннее удовлетворение. Нам нравится создавать продукт, за который не стыдно. Опора на качество, с нашей точки зрения, это более устойчивая модель. Она имеет гораздо более долгосрочный эффект, нежели максимизация экономических показателей здесь и сейчас. Реализация «сильных» девелоперских концепций стимулирует город к развитию, а оно, в свою очередь, обеспечивает приток новых жителей.

— Качество во многом зависит от стройматериалов. Но существенная часть рынков для девелоперов с марта закрыта. Что вы предпринимаете?

— Риски разрыва производственных и логистических цепочек мы предусматривали всегда. Благодаря этому компания сегодня не испытывает острого дефицита строительных и отделочных материалов. Менять планировочные решения или условия передачи квартир мы не намерены. Цены на большинство позиций ожидаемо увеличились. В среднем за последний месяц материалы, используемые для черновой отделки, подорожали на 10%, для чистовой — на 15–20%. Причины очевидны — колебания курса валют, рост стоимости логистики и сырья. Чтобы в такой ситуации обеспечить бесперебойные поставки на стройплощадки, мы заранее обговариваем с продавцами график отгрузки и фиксируем на месяц стоимость товара. В случае если какой-то из производителей решит покинуть российский рынок или его продукция существенно подорожает, мы будем искать равнозначную замену.

Возрастное ограничение 16+

В 2022 году развитие рынка недвижимости Сибири будет зависеть от множества факторов, в том числе покупательского спроса, объема качественного предложения на рынке, а также общей экономической ситуации в стране и ряда инициатив со стороны правительства РФ.

Эксперты ожидают, что объем спроса продолжит плавно сокращаться. Проектов в то же время станет меньше, однако их качество улучшится. Сама отрасль будет консолидироваться. Рынок постепенно покинут мелкие застройщики с некачественным продуктом. Этот тренд появился после принятия закона об эскроу, и пандемия его лишь усилила.

Как повлияет на рынок уход части игроков, а также возможное появление крупных федеральных компаний? Вырастет или снизится качество проектов? Если спрос на рынке начнет снижаться и появится угроза того, что продажи начнут отставать от темпов строительства? Что будут делать банки и власть? Появятся ли новые программы льготной ипотеки? Что будет с ценами? Как застройщики планируют поддерживать продажи, к чему приведет повышение ключевой ставки ЦБ РФ и как этот рост отразится на стоимости проектного финансирования — эти вопросы 30 марта обсудят участники конференции издательского дома «Коммерсантъ-Сибирь».

Открытый диалог объединит представителей власти, ведущих девелоперов Новосибирской области, агентств недвижимости, банки и независимых аналитиков рынка.

Участники конференции: представители органов государственной власти, вице-президенты, представители девелопмента Новосибирской области, агентства недвижимости Новосибирска, независимые аналитики рынка.

К выступлению приглашены: министерство строительства Новосибирской области, управление Росреестра по Новосибирской области, крупнейшие застройщики Новосибирской области, представители ИТ-компаний.

Возрастное ограничение: 16+