Круглый стол на тему: Недвижимость. КРТ: в поисках баланса

15 мая 2024 года нижегородская редакция ИД «Коммерсантъ» провела круглый стол «Комплексное развитие территорий: в поисках баланса», посвященный практикам реализации в регионе проектов КРТ. Их суть — в реновации крупных городских кварталов по условиям особых соглашений с инвесторами, предусматривающих, в частности, расселение ветхого и аварийного жилья и строительство в новых ЖК социальной инфраструктуры. Представители профильных блоков областного правительства, топ-менеджеры строительных компаний и риэлторы обсудили тенденции, характерные для нижегородского рынка жилищного строительства, особенности взаимодействия бизнеса, власти и жителей при реализации договоров КРТ.

Партнерами мероприятия выступили девелоперы Группа «Самолет» и Yunika.

Заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов отметил, что механизм КРТ — базовый для раскрытия градостроительного потенциала региона: «Он наиболее полно отражает реалии и является прозрачным и понятным для всех участников рынка жилищного строительства, фиксируя обязательства не только инвесторов и застройщиков, но и публичных сторон — муниципалитета, региональных органов власти». «На текущий момент в регионе в проработке и реализации 47 площадок КРТ площадью около 1 тыс. га с совокупным градпотенциалом 6,7 млн кв. м. По этому показателю мы вошли в топ-5 среди нестоличных регионов в рейтинге Минстроя РФ. На текущий момент уже заключены договоры с градпотенциалом около 3,6 млн кв. м. К 2030 году этот показатель должен вырасти до 5,2 млн кв. м», — рассказал заместитель губернатора.

Заместитель председателя правительства Нижегородской области Иван Каргин добавил, что по сравнению с механизмом развития застроенных территорий (РЗТ) у проектов КРТ есть преимущества — они учитывают интересы всех сторон, и прежде всего — жителей. «При КРТ невозможно включить территорию в границы инвестиционного развития, если жители многоквартирных домов на этом участке против. Наша задача — наладить с жителями прямой и честный диалог еще до объявления торгов на право заключения договора КРТ», — уточнил Иван Каргин.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий Группы «Самолет» Виктор Ведехин рассказал о практике взаимодействия с жителями при реализации проекта КРТ в Ленинском районе (девелопер получил право развивать кварталы в границах улиц Дружбы, Снежная и Энтузиастов на площади 13,7 га). «На наш взгляд, комплексное развитие территорий (КРТ) — это механизм, который в первую очередь должен улучшать жилищные условия граждан. Все, что мы делаем по КРТ, — мы делаем для людей, — подчеркнул Виктор Ведехин. — После подписания договора КРТ мы проводим общее собрание с гражданами, затем индивидуальные встречи. Но в целом работаем в открытом инфополе: все знают, какой будет компенсация у соседей, все открыто — это позволяет ускорить переговорный процесс». Расчет средств, необходимых для улучшения жилищ условий, ведется на основании средней стоимости квадратного метра в районе расположения объекта в целом, то есть не только в квартале КРТ, а с учетом того, что дома ветхие и аварийные, компания дает надбавку к стоимости выкупаемых у жильцов квартир. В результате на данный момент из 99 объектов «Самолет» подписал соглашения по 69 — порядка 70% собственников дали согласие на обмен или куплю-продажу квартир. До 31 августа девелопер планирует получить согласие на переезд 100% жителей реновируемой территории.

Исполнительный директор компании Yunika Александр Сазонов рассказал, что девелопер представлен в Нижнем Новгороде с 2018 года и наработал опыт на всех этапах развития проектов, в том числе в расселении и комплексном освоении территорий. Проекты КРТ, по его словам, помогают учитывать интересы всех сторон: «Жители хотят улучшать жилищные условия, власть — решать проблему ветхого жилья и делать город современным, а для девелопера при КРТ более понятны условия, на которых он заходит на площадку, а значит, механизмы и возможности реализации проекта».

Член национального совета Российской гильдии, президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин прокомментировал тенденции нижегородского рынка жилищного строительства и отметил роль риэлторского сообщества при реализации проектов КРТ: «Во взаимодействии с клиентами, застройщиками и банками риэлтор оказывается самым эффективным посредником. Именно с риэлтором у клиента складываются особые доверительные отношения, как с адвокатом или врачом. Клиент часто может не доверять госструктурам, застройщику, а после собраний с жителями идет советоваться именно с риэлтором». При этом, как пояснил Сергей Левшин, статистика реальных продаж, которой владеют риэлторы, может быть полезна и органам власти, и застройщикам: «Риэлторы охватывают весь рынок недвижимости — мы знаем ситуацию во всех сегментах».

Руководитель Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева отметила, что при реализации проектов КРТ необходимо учитывать динамику развития и специфику регионального рынка: «Нижний Новгород — удивительный город. Он не растет по численности, миграционные потоки не превышают 5 тыс. человек в год. Каждый четвертый житель — пенсионер, а главная цель покупки квартиры — для улучшения жилищных условий. У нас нет „вновь приехавших“, как в Краснодаре. При этом по росту цен мы обогнали все миллионники РФ, в том числе Москву — по итогам 2023 года цена на первичном рынке поднялась на 28%».

Комплексное развитие территорий (КРТ) — базовый механизм раскрытия градостроительного потенциала в Нижегородской области, на который региональные власти делают ставку в ближайшее десятилетие. Несколько проектов КРТ с участием крупнейших федеральных девелоперов уже стартовали. Еще свыше 30 площадок с потенциалом на почти 7 млн кв. м современного жилья находятся в активной проработке. Ключевой принцип — в том, чтобы новые ЖК изначально были обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, безопасными дворовыми пространствами без машин.

Как складывается взаимодействие власти, бизнеса и жителей, удается ли находить баланс интересов между экономической успешностью проекта и качеством реновируемой среды и как за счет КРТ изменится город в ближайшие несколько лет — эти и другие вопросы обсудим с участниками круглого стола, организованного нижегородской редакцией ИД «Коммерсантъ» («Коммерсантъ-Приволжье»).

Темы для обсуждения:

• первый опыт: как реализуются первые проекты КРТ жилой застройки;
• права жителей: практики взаимодействия;
• баланс КРТ незастроенных территорий: перспективы развития Ольгино и Новинок, опыт преодоления инфраструктурных ограничений;
• пути повышения рентабельности проектов КРТ;
• мнение банкиров, проектное финансирование проектов КРТ и перспективы ипотеки.