Инфраструктурные проекты: индустриальные парки, туристические кластеры и т.д.

4 июня на Петербургском международном экономическом форуме ИД «Коммерсантъ» провел сессию, посвященную инфраструктурным проектам в недвижимости. Эксперты обсудили последние тенденции на рынке коммерческой недвижимости, поговорили о развитии промышленной инфраструктуры и туристических кластеров, а также проанализировали инвестиционную привлекательность различных форматов.

Модерировала сессию партнер NF Group Марина Малахатько. В начале мероприятия она представила аналитику по ключевым инфраструктурным сегментам недвижимости. По ее словам, light industrial пока остается нишевым форматом для логистического рынка, однако объем заявленного нового строительства в сегменте достиг рекордных значений. В первом квартале предложение в Московском регионе приблизилось к 1 млн кв. м, а к концу года может достичь 1,7 млн кв. м. При этом в ближайшие годы будет расти доля многоэтажных объектов.

Отдельно эксперт остановилась в сегменте дата-центров, отметив, что Россия заметно отстает от других стран по обеспеченности такими объектами. Из-за дефицита мощностей и ограничений на развитие новых проектов в Москве спрос со стороны операторов и конечных пользователей начинает смещаться в регионы. Говоря о технопарках, госпожа Малахатько подчеркнула, что девелоперы относятся к этому формату осторожно: статус технопарка дает льготы, но одновременно накладывает много ограничений, а реализация таких проектов остается капиталоемкой и трудно прогнозируемой.

На офисном рынке Москвы, по словам госпожи Малахатько, начинают проявляться признаки перегрева, связанные с последствиями программы создания мест приложения труда и значительным объемом заявленного нового строительства. При этом в ряде регионов сохраняется локальный дефицит качественных офисных площадей. Так, в Санкт-Петербурге по итогам начала года объем инвестиций в офисный сегмент вырос в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. При этом заявленный ввод новых площадей в городе обеспечивается преимущественно за счет редевелопмента и реконструкции существующих объектов. С начала года в Санкт-Петербурге не было введено в эксплуатацию ни одного бизнес-центра, построенного с нуля.

Согласно представленным данным, качественный номерной фонд в России за последние пять лет вырос на 40 тыс. номеров и достиг 162 тыс., или около 14% от общего значения по стране. Вместе с тем гостиничный рынок сталкивается с охлаждением спроса: конкуренция усилилась, средняя стоимость номера за сутки начала снижаться, а загрузка сократилась, особенно в городских гостиницах.

Коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости Sezar Group Павел Иншаков рассказал, как городские промзоны превращаются в высокотехнологичные индустриальные хабы. По его словам, старая модель, по которой производственные площадки выносили за черту города, больше не работает, в том числе из-за сложностей с логистикой. В условиях нехватки свободной земли внутри МКАД и высокой стоимости участков компания делает ставку на строительство «ввысь». Эксперт привел в пример флагманский проекте СЕЗАР ПРО на Рябиновой улице в Москве. Объект позиционируется как первый в России комбинированный многоуровневый комплекс пищевой и легкой промышленности внутри черты города.

Управляющий партнер Parametr Александр Манунин вернулся к формату light industrial. По его словам, сегмент быстро развивается, однако ему не хватает «системных игроков», которые бы понимали специфику и потребности малого и среднего бизнеса. Для органического роста промышленности в Москве нужно построить еще 2 млн кв. м, поэтому спрос на объекты формата будет увеличиваться даже с учетом запланированного рекордного ввода. «Половина промышленной недвижимости в Германии — это light industrial. В Московском регионе — это всего 3%. Делайте выводы»,— посоветовал эксперт.

Александр Манунин отметил, что большинство площадей в сегменте выкупают конечные пользователи. Несмотря на всплеск инвестиционного интереса, доля таких сделок пока незначительна и не превышает 25%. Однако именно этот спрос развивает сегмент, подчеркнул эксперт.

Коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова рассказала об инвестиционной привлекательности туристической недвижимости на примере юга России. В 2026 году Сочи получил статус курорта федерального значения, что позволило привлечь дополнительную господдержку для развития инфраструктуры. Девелопер реализует в городе проекты премиального уровня: Benefit Sea Breeze в центральной части курорта Сочи и Benefit Collection Sky Breeze в горной Олимпийской деревне на высоте 1,1 тыс. м. Разная локация диктует принципиально разные требования к наполнению объектов. По словам госпожи Стройковой, застройщику нужно вкладывать больше средств в развитие инфраструктуры в отдаленных местах — около половины от общего объема инвестиций. Она привела в пример Красную Поляну, куда туристы приезжали преимущественно зимой, чтобы покататься на лыжах. Девелоперу недостаточно организовать только одну ресторанную линию, чтобы превратить горный отель в круглогодичный курорт, отметила эксперт. Кроме того, застройщику в таких объектах следует ориентироваться не на среднюю цену (ADR), а на среднюю продолжительность проживания (ALOS), которая должна быть около пяти ночей.

Гендиректор гостиничной УК UPRO GROUP Тамара Черных отметила растущий спрос на оздоровительный туризм. По ее словам, показатель RevPAR (выручка за один доступный номер) в wellness-проектах существенно выше по сравнению с классическими. При этом российский премиальный продукт выигрывает у международных конкурентов по соотношению цена/качество. Капитальные затраты на такой формат сопоставимы с классическими проектами, однако за счет более высокой загрузки сегмент генерирует и более высокую прибыль. Как отметила госпожа Черных, большинство устаревших санаториев в России находятся в хороших локациях, их реновация станет перспективным направлением в ближайшее время, констатировала она.

Промышленная индустрия, новые логистические цепочки, бум туристических проектов в развитии национальной экономики. «Стратегия-2030: инвестиции в инфраструктуру будущего».

Вопросы к обсуждению:

• Новые национальные проекты: бюджетные инвестиции vs частный капитал.
• Комплексное развитие территорий.
• Индустриальные парки: от складских коробок к интеллектуальным экосистемам.
• Формат Light Industrial: гибкие решения для малого и среднего производственного бизнеса.
• Туристические кластеры: экономика впечатлений и сетевая инфраструктура.
• Модульное строительство и глэмпинги: быстрый старт в экологически чувствительных зонах.
• Юридические тонкости земельных отношений при создании смешанных кластеров.