Августовский бранч. Инвестиции. Недвижимость

19 августа в Москве ИД «Коммерсантъ» провел традиционный «Августовский бранч. Инвестиции. Недвижимость». Представители девелопмента, банковского сектора, консалтинга и государственных структур подвели итоги первого полугодия 2026 года и обсудили перспективы рынка на фоне снижения ключевой ставки, изменения структуры спроса и инвестиционных стратегий. Отдельными темами стали коллективные инвестиции и ЗПИФы, развитие жилой и коммерческой недвижимости, а также новые инструменты финансирования.

Модератором инвестиционной сессии выступил Сергей Кузичев, директор по инвестициям и управлению активами NF GROUP. Он отметил, что рынок становится более концентрированным: количество сделок сокращается, при этом средний чек без учета земельных участков вырос на 15%. Одновременно снизилась инвестиционная активность конечных пользователей, в том числе из-за высокой стоимости денег. Фокус инвесторов при этом смещается в офисную, торговую и гостиничную недвижимость. По оценке NF GROUP, объем инвестиций по итогам года может приблизиться к 1 трлн руб., однако итоговый показатель во многом будет зависеть от закрытия ряда крупных сделок во втором полугодии.

Евгения Муринец, архитектор, член Экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды, рассказала о роли мастер-планов в развитии территорий. По ее словам, из 2 тыс. опорных населенных пунктов более 200 территорий и агломераций относятся к наиболее приоритетным с точки зрения государственного финансирования, и разрабатываемые на них мастер-планы должны стать ориентиром для распределения инфраструктурных инвестиций. Стоимость предусмотренных ими мероприятий на горизонте 10–12 лет может исчисляться десятками триллионов рублей. Для частного инвестора ценность мастер-плана заключается прежде всего в большей предсказуемости: документ показывает, какие территории будут развиваться, какая инфраструктура появится и кто будет отвечать за ее создание.

Елена Часовских, управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ, остановилась на итогах первого полугодия 2026 года для рынка коллективных инвестиций. Количество паевых инвестиционных фондов приближается к четырем тысячам, причем основную долю составляют ЗПИФы, в том числе наблюдается рост числа фондов в розничном сегменте. Чистый приток в ЗПИФ за первое полугодие достиг 900 млрд руб., что больше аналогичного периода прошлого года. Стоимость активов всего рынка паевых инвестиционных фондов достигла 28,3 трлн руб., а доля недвижимости в составе ЗПИФ — 3 трлн руб. Дополнительным драйвером для рынка стали изменения в регулировании, которые позволяют использовать разные классы паев, тем самым разделять права инвесторов и создавать более гибкие структуры владения, управления ЗПИФ и распределения доходов. При запуске новых фондов эксперт рекомендовала девелоперам заранее учитывать целевую аудиторию, экономику продукта, прозрачность структуры, доступные каналы продаж и момент выхода на рынок — особенно в условиях высокой ключевой ставки и конкуренции с депозитами, облигациями и инструментами денежного рынка.

Екатерина Авдеева, председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС», подчеркнула, что инвестиционное решение в 2026 году требует не интуиции, а глубокого сценарного моделирования и оценки полной стоимости владения. Говорить с инвестором следует на языке цифр: расчет ключевых показателей, NPV, IRR, ROI, Cap Rate, это становится обязательным фундаментом. Горизонт планирования для инвестиций лучше закладывать на 5–10 лет. Среди инструментов повышения эффективности капитала эксперт выделила лизинг недвижимости для компаний на ОСН, после налоговых изменений он становится не альтернативой, а стратегическим выбором, обеспечивая налоговую экономию до 47% и более гибкий подход по сравнению с классическим залоговым кредитованием. Отдельно отмечен возвратный лизинг, который становится эффективным механизмом пополнения оборотных средств. Также Екатерина Авдеева продолжила тему ЗПИФов как инструмента привлечения финансирования под уже имеющиеся активы, который позволяет собственникам конвертировать недвижимость в ликвидный капитал и обеспечивает налоговые преференции при дальнейшем инвестировании.

Александр Гендельсман, совладелец и сооснователь группы отелей ZONT Hotel Group, обратил внимание на специфику гостиничной недвижимости как инвестиционного продукта. В отличие от многих других сегментов, отель невозможно отделить от операционного бизнеса: непроданный сегодня номер уже нельзя реализовать завтра, а итоговая стоимость объекта напрямую зависит от его способности генерировать доход. При этом на рынке активно развивается модель продажи гостиничных юнитов частным инвесторам, интересы которых не всегда совпадают с интересами девелопера и управляющей компании. Эксперт призвал осторожно относиться к обещаниям высокой гарантированной доходности и отметил необходимость более прозрачных правил, реалистичных финансовых прогнозов и сохранения участия девелопера в проекте после продажи части номерного фонда.

Жилая недвижимость: итоги полугодия

Модератором сессии выступил Илья Пискулин, девелопер, основатель форума недвижимости «Движение». Он предложил участникам обсудить первое полугодие «без иллюзий», сопоставив статистику с реальной экономикой девелоперских проектов в разных сегментах и регионах. В центре дискуссии оказались высокая стоимость финансирования, изменение роли ипотеки и рассрочек, рост себестоимости и необходимость более осторожного планирования. По мнению господина Пискулина, девелопмент по своей природе остается отраслью с длинным горизонтом, поэтому участникам рынка важно не столько ждать быстрого улучшения конъюнктуры, сколько адаптировать финансовые модели к уже сложившимся условиям.

Вячеслав Белозеров, руководитель департамента продаж «Донстрой», отметил устойчивость высокобюджетного сегмента московского рынка. В первом полугодии 2026 года в Москве стартовали продажи 13 элитных проектов — втрое больше, чем годом ранее, тогда как общая девелоперская активность на рынке сокращается. По мнению эксперта, застройщики концентрируются на премиальной недвижимости, поскольку лучше понимают платежеспособного покупателя и готовы инвестировать в качество продукта. При этом сам покупатель стал требовательнее: помимо квартиры для него важны архитектура, инфраструктура, внутренняя экосистема проекта, надежность девелопера и гибкие финансовые инструменты.

Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании Unikey, представила взгляд на первое полугодие с позиции девелопера, работающего одновременно в Москве и на Дальнем Востоке. По ее словам, ставка снижается медленнее ожиданий, рыночная ипотека остается малодоступной, а рост цен во многих сегментах остановился, поэтому универсальные стратегии практически перестали работать. В массовом сегменте компания сознательно отказалась от гонки за максимальными продажами в пользу такого темпа реализации, который сохраняет устойчивость финансовой модели проекта. Эксперт отметила, что в нынешних условиях каждому проекту нужны несколько сценариев развития, регулярный пересмотр финансовой модели и готовность переносить новые очереди или старты, если рынок не обеспечивает необходимой емкости спроса.

Наталия Гейзер, директор по работе с партнерами Sea Breeze, рассказала об изменениях спроса на зарубежную курортную недвижимость. По ее наблюдениям, российские покупатели все чаще рассматривают не только традиционные направления — ОАЭ и Турцию, но и географически и культурно более близкие рынки, в частности Азербайджан. Еще одна заметная тенденция — переход туриста в статус покупателя недвижимости после знакомства с территорией и качеством жизни непосредственно во время отдыха. Поэтому все большее значение при выборе объекта приобретает не отдельный дом или квартира, а цельная среда, объединяющая архитектуру, природу, инфраструктуру, культурные и туристические сценарии.

Владимир Городенкер, основатель и владелец компании «Атлас Девелопмент», охарактеризовал ситуацию в Екатеринбурге как стабильно сложную. Несмотря на рост продаж самой компании примерно на 20% в первом полугодии, в целом рынок города стагнирует, а реальная цена продажи во многих проектах не растет, несмотря на повышение официальных средних показателей. Компания перенесла около половины ранее запланированных строительных запусков из-за слабого спроса и градостроительных ограничений; аналогичную осторожность эксперт наблюдает и у других игроков. Говоря о курортном рынке Сочи, господин Городенкер отметил текущее снижение активности, но связал долгосрочный потенциал территории с развитием транспортной и туристической инфраструктуры.

Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP, представила аналитику первичного рынка Старой Москвы. В первом полугодии 2026 года продажи новостроек в старых границах столицы снизились на 29% год к году, до 905 тыс. кв. м, а число зарегистрированных ДДУ сократилось с 24,5 тыс. до 16,7 тыс. При этом средняя цена квадратного метра в строящихся проектах к концу июля достигла 883 тыс. руб., поскольку структура предложения смещается в сторону более дорогих бизнес- и премиальных проектов. Во втором полугодии важную роль, по мнению эксперта, продолжат играть рассрочки и специальные ипотечные программы, а восстановление рыночной ипотеки будет напрямую зависеть от дальнейшего снижения ставок.

Коммерческая недвижимость: итоги полугодия

Модератором сессии стал Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP. По итогам первого полугодия объем складских сделок в России сократился на 42%, до 815 тыс. кв. м, при этом около 70% спроса пришлось на Московский регион. Основную массу трансакций составляли аренда и субаренда готовых объектов, тогда как строительство под конкретного заказчика практически исчезло из структуры сделок. Одновременно на офисном рынке увеличивается объем нового строительства и предложения на продажу, а в торговой недвижимости растет вакансия и укрепляется тренд на небольшие районные форматы.

Елена Чаликова, управляющий директор, начальник управления ключевых клиентов ПАО «Сбербанк», представила взгляд кредитной организации на коммерческую недвижимость. Несмотря на постепенное снижение ключевой ставки, стоимость финансирования остается высокой, поэтому инвестиционная активность восстанавливается сдержанно. В первом полугодии 2026 года Сбербанк зафиксировал рост числа кредитных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди потенциальных рисков офисного рынка эксперт выделила значительный будущий ввод новых площадей при более умеренном поглощении, что в перспективе может привести к росту вакансии. В обращениях клиентов банка сейчас преобладает рефинансирование существующих стабилизированных объектов — на него приходится около 70%, тогда как примерно 30% запросов связаны с новым строительством, прежде всего складов и офисов.

Павел Иншаков, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group, рассказал о трансформации офисного продукта в «Москва-Сити». По его мнению, часть построенных 15–20 лет назад башен устаревает не только инженерно, но и с точки зрения ожиданий нового поколения сотрудников и арендаторов. Современный офис должен предлагать гибкую нарезку площадей, мощную инженерную инфраструктуру, качественные общественные пространства и сервисы, позволяющие конкурировать за сотрудников. При этом текущая экономика девелопмента все чаще заставляет застройщиков реализовывать офисные проекты через продажу площадей конечным собственникам, а не формировать долгосрочный арендный бизнес.

Михаил Рогатых, директор по развитию продаж группы «Аквилон», продолжил тему офисной недвижимости, рассмотрев бизнес-центр как сервисный инвестиционный продукт, основываясь на аналитическом отчете западного субрынка Москвы от Nikoliers. В БЦ класса А «КОРП.Молодежная» компания делает ставку на готовые помещения с отделкой, чтобы инвестор мог быстрее вывести приобретенный офис на рынок аренды и сократить период без денежного потока. Дополнительную стоимость должны формировать сервис, инженерия, общественные пространства и профессиональное управление зданием.

Мария Кочйигит, генеральный директор «Нью Иммо Сервисиз» (холдинг «Юнион Груп»), сообщила, что, по данным DATA traffic, посещаемость российских торговых центров в первом полугодии снизилась в среднем на 4,7%, а в Москве и Московской области — на 8,5%. При этом снижение неравномерно распределено во времени: если в феврале трафик проседал на 9,9%, то к июню темп замедлился до 2%. На столичный регион давят внешние факторы: высокая концентрация торговых объектов, развитая онлайн-торговля и разовые обстоятельства сезона — от снегопадов до топливного кризиса. Изменения коснулись и tenant mix. Активнее всего росли категории фитнес, wellness, зоотовары, ювелирные украшения, которые стали способом инвестиций при оттоке денег из банковских вкладов. Ключевым трендом второго полугодия, по мнению эксперта, станет обратное перераспределение аудитории из онлайна в офлайн.

Сергей Наседкин, заместитель начальника Управления организации и проведения торгов департамента города Москвы по конкурентной политике, рассказал о приобретении и аренде коммерческой недвижимости на городских торгах. На площадке зарегистрировано более 150 тыс. личных кабинетов, а в первом полугодии город реализовал 569 нежилых помещений на сумму около 15 млрд руб. В отличие от банкротных активов, выставляемые городом объекты предварительно проходят юридическую проверку, а информация о существующих арендаторах или иных существенных условиях раскрывается участникам заранее. Среди наиболее частых ошибок покупателей эксперт назвал попытку внести задаток непосредственно перед окончанием приема заявок и неполный комплект документов.

Никита Филиппов, заслуженный юрист и почетный адвокат России, заведующий МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”», рассказал о рисках покупки имущества на банкротных торгах. По его словам, лишь небольшая часть активов реализуется на первом этапе по цене около начальной, тогда как основная масса продается позднее с дисконтом, который может быть весьма существенным. Однако скидку следует рассматривать не как подарок покупателю, а как компенсацию за возможные юридические риски — от оспаривания торгов до арестов, обременений и претензий третьих лиц. Поэтому до подачи заявки инвестору необходимо анализировать не только сам объект и документы на него, но и все дело о банкротстве, историю сделок должника, его кредиторов, бенефициаров и потенциальные основания для будущих споров.

Сессия Клуба «Коммерсантъ» «Искусство и недвижимость»

Модератором заключительной дискуссии выступила Анна Черникова, заместитель шеф-редактора ИД «Коммерсантъ». Участники обсудили, почему искусство остается важной частью жилой и городской среды и каким образом художники, галереи и девелоперы могут эффективнее взаимодействовать. В центре разговора оказались не только интерьер и коллекционирование, но и фасады, общественные пространства, стрит-арт и художественные объекты в жилых комплексах. Отдельной темой стала необходимость подключать художников к проектам на более ранней стадии, а не после завершения строительства.

Николай Дмитриев, сооснователь галереи современного искусства PENNLAB, рассказал об опыте сотрудничества галереи с «Яндекс Недвижимостью». В рамках проекта художникам предложили поработать с 26 жилыми комплексами, сохранив при этом творческую свободу и отказавшись от задачи создать обычную рекламную архитектурную съемку. В результате привычные элементы недвижимости — паркинги, технические помещения, фасады и общественные пространства — стали самостоятельными объектами современного искусства. По мнению господина Дмитриева, успешное сотрудничество девелопера с художниками требует доверия к автору и посредника — галереи или куратора, способного соединить задачи заказчика и логику художественного процесса.

Евгений Чес, московский художник направления urban contemporary, рассказал о практике создания муралов и арт-объектов в городской среде. Художник уже работал с девелоперами: среди примеров он привел оформление торцов жилых домов и превращение временной бетонной конструкции на территории нового проекта в место притяжения, где можно провести время и сделать фотографии. По его словам, художественное вмешательство не обязательно должно появляться только в момент, когда строительство уже закончено: интеграция автора на более ранней стадии способна дать более органичный результат. Главный принцип эксперт сформулировал максимально практично: не ждать всеобщего одобрения нового искусства, а создавать проекты и самим формировать тренды.

Ольга Филатова, генеральный директор АО «Дом культуры», руководитель проекта SuperToys, рассказала о дизайнерской игрушке как форме современного искусства и элементе жилой среды. Выставка SuperToys объединяет работы российских и зарубежных авторов и показывает, как коллекционные объекты становятся способом самовыражения владельца пространства. По мнению эксперта, дизайнерские арт-объекты могут органично использоваться не только в квартирах, но и в офисах продаж, общественных пространствах жилых комплексов и городской среде. Одной из задач подобных проектов она назвала своего рода просветительскую работу, позволяющую широкой аудитории воспринимать новые художественные формы как естественную часть окружающего пространства.

Завершая дискуссию, участники сошлись во мнении, что взаимодействию рынка недвижимости и современного искусства необходимы более ранний диалог, готовность к экспериментам и достаточная творческая свобода. В этих условиях искусство может перестать быть лишь декоративным дополнением объекта и стать полноценным инструментом формирования идентичности здания, жилого комплекса и городской территории.

Наш Августовский бранч уже традиционно собирает профессионалов рынка жилой и коммерческой недвижимости, а также представителей госсектора в конце августа. Мы подводим итоги прошедшего полугодия и даем прогноз на предстоящую вторую половину года. 2026 год в сфере недвижимости России текущий экономический контекст: высокие процентные ставки, завершение или видоизменение льготных программ, акцент на внутренний туризм и логистику. Детальнее обсудим на мероприятии с экспертами.