Деловая сессия «Развитие курортной недвижимости Краснодарского края: земельно-имущественные и инвестиционные механизмы»

Деловое издание «Коммерсантъ Кубань-Черноморье» совместно с Ассоциацией застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея провело деловую сессию «Развитие курортной недвижимости Краснодарского края: земельно-имущественные и инвестиционные механизмы».

Участники встречи подтвердили устойчивый интерес к курортной недвижимости. При этом экономическая ситуация в стране осложняет поиск финансирования и снижает покупательную способность, а некоторые градостроительные нормы делают стройку нерентабельной.
Модерировали мероприятие генеральный директор «Коммерсантъ Юг России» Александр Вашина и руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея Олег Колмычек.

По мнению Александра Вашины, развитие курортного сегмента рынка недвижимости сдерживает ряд факторов. «Один из них — градостроительные нормы. Например, действующие ограничения этажности в историческом центре Краснодара делают реновацию не только нерентабельной, но и в принципе невозможной, так как себестоимость квадратного метра может легко достигнуть 1–1,2 млн руб. Город сломан, и его невозможно сейчас исправить — такие действуют нормы. В некоторых случаях, на мой взгляд, градостроительные нормы стоит пересмотреть»,— считает глава медиакомпании.

С ним согласился Олег Колмычек. Он отметил, что каждый проект в курортной недвижимости очень важен для региона: это и налоговые поступления в бюджет, и развитие общественных территорий. Для реализации таких проектов важны понятные правила, включая земельно-имущественные, правовые и другие нормы.

Начальник отдела реализации программ, инвестиций и развития курортной инфраструктуры в управлении реализации программ и межрегионального взаимодействия министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края Алексей Харченко одним из основных барьеров в развитии курортной недвижимости назвал нехватку инженерных мощностей.

По мнению руководителя направления по отраслевому развитию ПАО «Сбербанк» Марии Клементе-Белоусовой, развитие отельного бизнеса в Краснодарском крае сдерживают замедление экономики, снижение реальных доходов населения и конкуренция с зарубежными направлениями. При этом требования туристов к качеству сервиса растут.

Бесплатно помочь в преодолении барьеров обещают в АНО «Агентство по привлечению инвестиций Краснодарского края». И. о. директора агентства Камила Купцова сообщила, что на Кубани реализуют более 760 инвестиционных проектов на 5,8 трлн руб. Каждый третий связан с рекреацией (220 проектов с общим объемом инвестиций 1,5 трлн руб.).

«Наша задача как агентства — рассказывать об уникальных возможностях территорий и о том, какие еще локации можно вовлекать в инвестиционный оборот. Мы работаем по принципу одного окна, оказывая содействие в налаживании коммуникации со всеми отраслевыми органами»,— пояснила Камила Купцова.

Помочь разобраться в правилах землепользования и застройки готовы в ГКУ КК «Институт развития градостроительства и городской среды Краснодарского края». Начальник отдела перспективного развития института Ольга Афанасьева рассказала о нормативах для первых зон курортной застройки (100, 100–300 и 300–500 м от береговой линии), которые действуют с 2022 года и регулируют высоту, плотность и обеспеченность объекта местами общего пользования.
«Механизм комплексного развития территорий (КРТ) курортов позволяет инвесторам самим обеспечить свои объекты необходимой инженерной, пляжной и другой инфраструктурой, а не ждать, когда это сделают власти»,— отметила спикер. Она подчеркнула, что механизм КРТ позволяет избежать хаотичной застройки и меняет облик курортов в лучшую сторону.

Генеральный директор Adevion Group (компания сопровождает полный цикл реализации гостиничных проектов: от идеи до выхода и управления) Александр Маликов назвал гостиничный бизнес капиталоемким, с длительным сроком возврата инвестиций. Для отдельных курортных проектов окупаемость может составить 10–15 лет, а для крупных комплексов с развитой инфраструктурой — достигать 17–20 лет и более. Даже хорошая операционная рентабельность не означает высокой доходности на вложенный капитал. «В отдельных моделях управления доля оператора может достигать половины прибыли, а оставшаяся часть распределяется между собственниками. При рентабельности гостиницы 20% инвестору обещают доходность 40–50%, смешивая показатели. Если такая доходность достижима и устойчива, почему девелопер предпочитает продавать номера, а не зарабатывать на их эксплуатации?» — сказал эксперт.

Исполнительный директор Adevion Group Галина Полякова отметила, что гостиничного оператора с профильным опытом важно привлекать на ранней стадии реализация проекта. Более позднее подключение может привести к затруднениям и дополнительным финансовым затратам для девелопера. «Если застройщик смотрит на объект только с точки зрения финансово выгодного продукта в момент его сдачи в эксплуатацию, то гостиничный оператор оценивает этот же объект сквозь призму его дальнейшей эффективной операционной деятельности, включая загрузку и размещение персонала. В приоритете должно быть качество услуг, а не только размер номерного фонда в портфеле оператора»,— подчеркнула спикер.

Создатель бренда и сети «Городские термы» Юрий Бычков сообщил, что с традиционными курортами успешно конкурируют термальные. На фоне снижения активности туристов в отношении внутрироссийских направлений городские термы, по словам спикера, переживают бум популярности.

«Если в прошлом году термальные комплексы России посетили 12 млн человек, то в январе—сентябре 2026 года — уже 34 млн. Ожидается, что по итогам года посещаемость терм достигнет 45 млн человек, то есть в 3,8 раза превысит аналогичный показатель прошлого года. Преимуществом термальных комплексов является круглогодичность и широкая целевая аудитория: от самых маленьких до пожилых гостей. В 2025 году объем инвестиций в это направление в России вырос на 71% по отношению к прошлому году»,— рассказал эксперт.

Он подчеркнул, что строительство городских терм — это высокодоходный бизнес с рентабельностью от 40 до 60% годовых. Срок окупаемости — два-три года. Порог входа — от 50 млн руб.

Инвестиционный портфель Сочи состоит из 62 проектов на сумму 709 млрд руб. На санаторно-курортную сферу приходится 70% инвестпроектов. Об этом сообщил заместитель директора департамента инвестиций и стратегического развития администрации города-курорта Сочи Вадим Финашин.

«Сейчас у нас — период турбулентности. Но любой кризис для кого-то — проблема, а для кого-то — возможность для роста. Мы видим на примере своего города перестройку проектов, укрупнение девелоперов»,— сказал спикер. Вадим Финашин рекомендовал инвесторам на стадии идеи или предпроектной концепции обращаться в департамент инвестиций и агентство развития Сочи. Муниципалитет готов проверять земельно-имущественные вопросы, судебные риски, реализуемость идеи и помогать с административными процедурами.

Инвестиционная привлекательность недвижимости Сочи будет только расти, уверена директор по развитию девелоперской компании НЕОМЕТРИЯ Виктория Костикова. «Локация — главный фактор привлекательности проекта, и Сочи в этом плане обладает неоспоримыми преимуществами»,— отметила спикер. По мнению эксперта, в городе есть все необходимые для разноформатных курортных проектов факторы, включая наличие горного кластера.

Например, плюсом локального окружения является близость к морю, благоустроенным паркам, лесам, культурным доминантам. «Этот фактор напрямую влияет на желание человека возвращаться именно в этот отель, а значит, и на перспективы развития объекта»,— подчеркнула спикер. На инвестиционной привлекательности локации также сказывается ее транспортная доступность (в Сочи есть аэропорт, железнодорожный вокзал, автовокзалы), насыщенность коммерческой инфраструктуры и развитость социальной. Кроме того, при выборе места для реализации проекта важно проанализировать динамику туристического трафика (в Сочи за пять лет турпоток вырос в 1,5 раза) и потенциал роста цен на недвижимость (на курорте стоимость квадратного метра стабильно растет).

О планах по развитию туапсинских курортов рассказал начальник управления архитектуры и градостроительства — главный архитектор администрации Туапсинского муниципального округа Михаил Воронков. В частности, ключевыми ориентирами к 2030 году является увеличение численности населения до 142–145 тыс. человек, турпотока — до 2,5 млн человек в год, объема инвестиций — до 600 млрд руб. В Туапсинском округе реализуют проекты в рамках КРТ, в частности в Небуге и Джубге. Туристическая инфраструктура пополняется пятизвездочными отельными комплексами.

Начальник отдела подготовки исходно-разрешительной документации управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Анапа Николай Гузов отметил, что механизм КРТ дает возможность не просто построить жилой массив, но обеспечить город социальной и другой инфраструктурой. В частности, в Анапе в рамках КРТ заключено девять договоров. В результате до 2032 года инвесторы построят на курорте шесть образовательных школ, проведут реорганизацию детских садов, трех поликлиник, двух кабинетов врачей общей практики.
Деловая сессия завершилась подписанием соглашения о сотрудничестве Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Адыгеи и «Коммерсантъ Юг России». Документ подписали Олег Колмычек и коммерческий директор «Ъ — Юг России» Анастасия Писарева. Целью сотрудничества является поддержка строительного бизнеса юга России посредством информационного взаимодействия для решения ключевых проблем отрасли.

Фото: Артем Гыченков

Ассоциация застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея и деловое издание «Коммерсантъ Кубань-Черноморье» проведут деловую сессию на тему: «Развитие курортной недвижимости Краснодарского края: земельно-имущественные и инвестиционные механизмы».

В последние годы строительный рынок столкнулся с целым рядом вызовов, включая реформу ипотечного кредитования, высокую ключевую ставку ЦБ, падение спроса и рост себестоимости «квадратных метров». При этом девелоперы Краснодарского края продолжают масштабировать бизнес. Одно из ключевых направлений развития — курортный девелопмент, где запуск проектов требует четких земельно-имущественных и правовых решений. Как реализовать проект в новых экономических условиях и в соответствии с общим курсом на комплексное развитие территорий, в ходе деловой сессии обсудят представители власти и бизнеса.

Вопросы для обсуждения:

• Мастер-планы курортных городов и прибрежных агломераций; единые подходы к развитию побережья.
• Механизмы комплексного развития территорий (КРТ) на курортах: барьеры и лучшие практики.
• Архитектурный облик и стандарты курортной застройки.
• Развитие гостиничного и санаторно-курортного фонда, модульные отели, агро- и энотуризм.
• Баланс застройки и рекреации, ограничения водоохранных и прибрежных зон.
• Государственно-частное партнёрство и привлечение застройщиков к курортным проектам.
• Вовлечение объектов федеральной собственности в масштабные инвестиционные проекты и диверсификация их использования на курортных территориях.
• Диверсификация портфеля как путь к устойчивости бизнеса.
• Стратегии экспансии в условиях затоваренного локального рынка.
  Финансирование для застройщика: что важно знать.
• Как партнерские программы банков с девелоперами повышают эффективность реализации проектов в курортной недвижимости.
• Главные тренды и перспективы развития курортной недвижимости на Юге России.
• Рынок строительных материалов: ключевые тенденции и точки роста.
  Сотрудничество с отельерами как точка роста для производителя мебели.
• ИТ в курортном девелопменте.
• Как озеленение повышает привлекательность курортной недвижимости.

Реклама. ООО «ЮМБ»

erid: F7NfYUJCUneVeSqkoJF6