Открытый круглый стол на тему: «Тренды рынка недвижимости — 2025»

«Ъ-Кубань» провел круглый стол «Тренды рынка недвижимости — 2025». Представители власти и бизнеса обсудили ближайшие перспективы развития строительной отрасли.

На Кубани в первом полугодии 2025 года объем ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья в сравнении с аналогичным периодом прошлого года вырос на 31% и достиг почти 1,2 млн кв. м. Об этом сообщил первый заместитель руководителя департамента строительства Краснодарского края Вадим Траскунов. По данным спикера, за шесть месяцев 2025 года в регионе ввели в эксплуатацию около 3,3 млн кв. м жилья, включая 2,1 млн кв. м ИЖС.

«Строительный бизнес — это отрасль больших возможностей, но и не меньших рисков. И чем масштабнее проект, тем сложнее управлять его безопасностью. Например, мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда смета утверждена, а через три месяца реальная стоимость проекта уже выходит за рамки бюджета»,— отметил генеральный директор ООО «РКТ», член комитета по строительству Краснодарского краевого отделения «Опоры России» Арарат Согомонян.

По словам эксперта, управление рисками — это системная работа. Среди эффективных инструментов он назвал финансовое планирование и резервирование бюджета под непредвиденные расходы, юридическую экспертизу договоров на каждом этапе, использование цифровых технологий, в первую очередь BIM-моделирования, которое позволяет находить конфликты в проекте еще до начала строительства, и др.

Повышение ключевой ставки ЦБ до исторического максимума и отмена льготной ипотеки привели к резкому падению спроса на жилую недвижимость. Коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько рассказала, что доля проданных квартир в общем объеме предложения (соотношение объемов лотов в сделках и на экспозиции) в январе—апреле 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в Краснодаре сократилась почти вдвое (с 5,8 до 2,8%), а в Краснодарском крае — на 73% (с 8,6 до 2,3%).

По словам заместителя генерального директора группы компаний «Самсон» Дениса Серикова, падение спроса ведет к затовариванию рынка жилья — то, что строится, почти не продается. По данным нашдом.рф, в Краснодарском крае в строительстве находится 165 тыс. квартир, из которых 77% не продано. Лидерами по доле нераспроданных квартир в МКД в регионе являются Анапа и Новороссийск, в которых на остатки приходится 89 и 85% соответственно.

В Анапе в стройке находится 12,7 тыс. лотов, из которых 11,3 тыс. не продано, в Новороссийске — 14,9 тыс., не продано 12,7 тыс. квартир. В Краснодаре из 109,7 тыс. лотов не реализовано 86,6 тыс. (79%), в Сочи не продали 8,3 тыс. лотов (70%) из 11,7 тыс.

По данным консалтинговой компании Macon, в 2024 году на рынке недвижимости Сочи совершено 2032 сделки с инвест-отелями, что соответствует уровню предыдущего года. При этом востребованность жилой недвижимости в городе-курорте снижается — 7533 сделок в 2023 году против 3487 сделок в 2024 году. Следовательно, колебания спроса в меньшей степени отразились на недвижимости, приобретаемой в инвестиционных целях, а также для личного проживания, считает директор по продажам ФД «Неометрия» Анна Сапегина.

«Объем возводимого в Сочи жилья сократился по сравнению с 2023 годом на 46% и составил 369,3 тыс. кв. м, тогда как аналогичный показатель применительно к инвест-отелям вырос на 12,6% — до тех же 368,8 тыс. кв. м. При этом за последние шесть лет в городе не стартовало ни одного жилого проекта элит-класса, что говорит о нехватке предложения в высокобюджетном сегменте. Такая недвижимость становится своего рода коллекционной. На сегодня элит-класс представлен только в сегменте инвест-отелей, на него приходится 41% от общего объема. Причем объем возводимых проектов этого класса вырос втрое по сравнению с 2023 годом, составив 150,4 тыс. кв. м. В ближайшей перспективе один из основных векторов развития рынка недвижимости Сочи мы видим в увеличении количества проектов инвест-отелей и коллекционной недвижимости»,— отметила Анна Сапегина.

Девелоперы фокус внимания сместили на курортную недвижимость, подтвердила заместитель генерального директора Курорта «Лучи» Ольга Нарт. «Обороты туристической отрасли за последний год выросли на 24%, превысив 900 млрд руб. Такая динамика говорит о больших перспективах для бизнеса, включая строительный»,— считает эксперт.

Краснодарский край является самым популярным у россиян местом отдыха. В прошлом году регион посетили более 20 млн человек, из которых 5,5 млн отдыхали в Анапе. По мнению Ольги Нарт, ежегодно растущая нагрузка требует развития и обновления инфраструктуры. Так, в Анапе реализуется проект по созданию курорта с использованием механизмов комплексного развития территорий. Инфраструктура Курорта «Лучи» включает 9 отелей, 16 бассейнов, санаторно-рекреационную зону, более 30 ресторанов, самый крупный на юге крытый аквапарк, крупнейший конгресс-центр и затрагивает даже курортный проспект.

По мнению сооснователя и руководителя бюро дизайна и архитектуры AA Partners Анны Гореловой, гибридизация форматов снижает риски девелопера.

«Рестораны и spa больше не арендаторы. Они — часть концепции/истории, которую проект рассказывает своему пользователю. Сейчас человек не разделяет пространство по функциям — он воспринимает весь объект как единое целое. Если ресторан или спа встроены в архитектуру концептуально — это больше не «сервис», а неотъемлемая часть ценности недвижимости»,— отметила эксперт.

Кубанские девелоперы строят курорты и отели не только в Краснодарском крае. Среди развивающихся регионов, привлекательных для кубанских застройщиков, эксперт выделила Ставропольский край, Дагестан, Кабардино-Балкарию и Карачаево-Черкесию.
«Практически все крупные застройщики Краснодарского края реализуют проекты в других регионах России. Мы видим устойчивый запрос населения на строительство многоквартирных домов и развитие территорий. Среди особенно привлекательных для девелоперов выделю Домбай, Архыз и Адыгею»,— сказал директор ГК «Победа» Юрий Поляков.

Одним из главных катализаторов развития строительной отрасли заместитель начальника отдела развития ипотечного бизнеса ВТБ Лев Данилян считает льготные программы жилищного кредитования. «Драйвером рынка по-прежнему выступает господдержка: ее доля по итогам января—июня, по оценкам ВТБ, составила 78% от общего объема выдач. Среди льготных программ доминирует семейная ипотека, на которую в первом полугодии пришлось 69% от всех продаж»,— рассказал эксперт.

Директор ООО «Кубанская юридическая компания», представитель Краснодарского отделения Ассоциации юристов России Валентина Семушкина рассказала о рисках приобретения залоговой недвижимости на торгах. По словам эксперта, таким образом можно купить недвижимость по цене ниже рыночной. Эта сфера привлекательна не только для добросовестных приобретателей, но и для злоумышленников. По наблюдениям Валентины Семушкиной, непрозрачность сделки, фальсификация документов и другие мошеннические схемы довольно часто встречаются в этой сфере, а потому крайне важно провести тщательную проверку документов на залоговую недвижимость.

Инвестиционный советник банка «Синара» Артур Низельский ближайшие перспективы развития строительного рынка оценил положительно. «Наши аналитики прогнозируют плавное снижение ключевой ставки до 15–16% к концу 2025 года и дальнейшее ее снижение в 2026-м. Это безусловно благотворно скажется на ипотечном кредитовании, а также на рентабельности строительного бизнеса, так как показатели рентабельности напрямую зависят от процентных расходов, которые привязаны к уровню ключевой ставки»,— резюмировал эксперт.

Фото: Нил Ракша

Рынок недвижимости Краснодарского края в 2024 году столкнулся с множеством сложностей: отмена льготной ипотеки на новостройки, увеличение ключевой ставки, удорожание ипотечного кредитования, ограничения на трудоустройство иностранных граждан по патентам и др. В этих условиях застройщики ищут новые возможности для роста. Экспансия в соседние регионы, развитие программ рассрочки и других стимулирующих мер — лишь некоторые из ключевых трендов, которые формируют ближайшее будущее отрасли.

Что ждет строительную отрасль Краснодарского края в ближайшем будущем, как изменятся спрос и предложение, стоимость квадратного метра на рынке жилья, какие пути развития предлагают власти и какие точки роста видит бизнес, обсудим на круглом столе.

Вопросы для обсуждения:

• Как государство поддерживает отрасль
• Как изменят Краснодарский край проекты, реализуемые на принципах комплексного развития территорий (КРТ)
• Затоваренность рынка недвижимости — миф или проблема?
• Цифра в девелопменте: как новые технологии трансформируют строительную отрасль
• Кадровые проблемы и пути их решения
• Экспансия в регионы: куда и с какими проектами выходят кубанские девелоперы
• Рынок строительных материалов: вызовы и тренды
• Финансирование для девелоперов на разных этапах строительства: что меняется
• Ипотека с господдержкой: какие льготные программы действуют в 2025 году
• Экостроительство и «зеленые» стандарты: тренд или необходимость?
• Внедрение энергоэффективных технологий, нормативы и экономическая выгода

К участию в круглом столе приглашены представители департамента строительства, департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, профессиональных объединений, бизнеса и другие эксперты.

Реклама. ООО «ЮМБ» 16+
erid: F7NfYUJCUneTRxsKha6D