Закрытый ИнвестЗавтракЪ в рамках MALLPIC

Инвестирование в недвижимость традиционно считается одним из наиболее защищенных способов диверсификации портфеля инвестора. Кроме того, рынок недвижимости менее волатилен, чем рынок ценных бумаг. Коммерческая недвижимость, например, остается стабильной для ведения бизнеса и получения прибыли. Жилая недвижимость и земля, несмотря на небольшие просадки в отдельные периоды, также традиционно растут в цене, поэтому инвестиции в эту сферу по-прежнему набирают популярность. О том, что, когда и как инвестировать в 2024 году, эксперты рынка обсудили на закрытом инвестиционном завтраке от ИД «Коммерсантъ» в рамках ежегодного форума Mallpic Sochi 3.0.

Итоги инвестиционной активности за 2023 год превзошли все самые смелые ожидания экспертов рынка. В связи с этим перед девелоперами, управляющими компаниями и брокерами встал закономерный вопрос: можно ли повторить такой успех в текущем году? Большинство мнений говорят о том, что это все же невозможно, так как многие сделки, равно как и объем капитала, который был столь сильно заметен в прошлом году, стали результатом выкупа активов уходящих иностранных инвесторов. Тем не менее по итогам первого квартала 2023 года рынок демонстрирует интерес со стороны инвесторов к различному типу продуктов коммерческой и жилой недвижимости, отметил модератор, исполнительный директор CORE.XP Андрей Постников.

«В целом объем кредитного портфеля остается стабильным, а вот его наполнение меняется. Если раньше мы финансировали большую часть проектов в сегментах торговой и офисной недвижимости, то в последние годы на первое место в части нового портфеля вышли складская и гостиничная недвижимость,— поделился статистикой управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО “Сбербанк” Арсен Оганджанян.— Доля торговых центров в объеме банковского кредитования действительно снижается, что в первую очередь вызвано низкой инвестиционно-девелоперской активностью в сегменте. Офисная недвижимость остается спорной — мы видим рекордные цифры по прогнозным объемам ввода новых площадей, а также устойчивый спрос на покупку офисных блоков, при этом отмечаются определенные риски, связанные с возможным “навесом” предложения аренды от розничных инвесторов, купивших площади в строящихся объектах. Активно же развиваются сегодня склады и гостиницы. Толчком во многом стал, конечно же, высокий спрос на объекты этих видов недвижимости как у инвесторов, так и конечных пользователей. Если говорить отдельно про гостиничный сектор, то здесь драйвером выступают государственные программы по поддержке сферы гостеприимства. Благодаря этим мерам рынок отелей стал флагманом роста новых проектов и интереса потенциальных инвесторов. Так, по итогам участия в мерах господдержки на конец февраля 2024 года у нас приняты решения по 88 проектам с общими лимитами финансирования на 230 млрд руб. Складской сегмент, в свою очередь, также сохраняет высокий потенциал роста, что вызвано текущим дефицитом площадей на рынке, а также активным развитием онлайн- и офлайн-ритейлеров в регионах РФ».

«Несмотря на высокую ключевую ставку, интерес инвесторов к рынку недвижимости сохраняется,— поддержал дискуссию старший вице-президент ПСБ (партнер мероприятия) Алексей Будаев.— При этом большая доля собственного участия в проекте является наиболее оптимальной моделью его финансирования. Мы отмечаем повышенный спрос на ряд объектов коммерческой недвижимости, и если в проекте заложен сопоставимый объем собственных и банковских средств, то можно быть уверенным в том, что такая модель гарантированно оправдает себя с экономической точки зрения. Вторая причина, по которой банки активно включаются в инвестиционные сделки,— наличие продукта, который в ближайшее время можно быстро продать. Сделок с подобной структурой в последние годы становится все больше. Банки со своей стороны также уверены в таких проектах. Еще одна привлекательная возможность для банковского кредитования сегодня — это переезд либо расширение деятельности производственных компаний. За счет программ господдержки, которые помогают игрокам производственной недвижимости закрывать свои потребности, сделки остаются привлекательными для инвесторов. Если говорить про офисный рынок, то большой спрос мы наблюдаем со стороны компаний среднего и малого бизнеса. В аренду и в продажу уходят офисные площадки небольшого формата. Частные инвесторы покупают их в том числе и для использования под залог в будущем. В целом же недвижимость в силу разных причин и ограничений останется островком стабильности для всех заинтересованных сторон. Продукты есть, поэтому банки продолжат искать возможности для развития новых проектов и поддерживать партнерство с застройщиками».

«Один из заметных трендов развития рынка недвижимости в последние годы — это активное участие в нем закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Этот инструмент активно развивается, и хотелось бы, чтобы все участники рынка и инвесторы понимали, как он работает и на что следует обращать внимание при выборе данного инструмента для инвестиций или для решения задач бизнеса,— подсветила проблематику директор по развитию ООО “УК «Портфельные инвестиции»” Елена Часовских.— На текущий момент (по данным Банка России) стоимость всех активов паевых фондов составляет 14,8 трлн руб., из них на закрытие ПИФы приходится 13,3 трлн руб. Несколько слов стоит сказать о том, как устроены фонды. Конечно же, ключевые лица — сами инвесторы. Именно они являются собственниками активов фонда, участвуют в общем собрании и инвестиционном комитете (в фондах для квалифицированных инвесторов) и таким образом могут влиять на управление фондом и его активами. Управляющая компания — это лицо, которое в интересах пайщиков осуществляет управление имуществом фонда. Доход от управления активами, который поступает в фонд, либо реинвестируется, либо направляется на выплаты пайщикам. Выделяют фонды для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. С 2023 года для обоих видов фондов не существует минимального “порога входа” — по большому счету инвестиционный пай может стоить и 1 руб. Каждая управляющая компания самостоятельно определяет первоначальную стоимость пая в правилах фонда. Паи и тех, и других фондов могут быть допущены к торгам на бирже. Важным различием ЗПИФов для неквалифицированных и квалифицированных инвесторов являются: их инвестиционные возможности, которые для “неквалифицированных фондов” достаточно ограничены, в отличие от фондов для квалифицированных инвесторов; раскрытие информации, которое обязательно только для “неквалифицированных ЗПИФов”, а также то, что владельцы инвестиционных паев для квалифицированных инвесторов ограничены в защите,— в критических ситуациях им не осуществляются выплаты компенсации из федерального компенсационного фонда. Для того чтобы принять решение о покупке инвестиционных паев или о создании фонда в своих интересах, следует как минимум ознакомиться с основными документами фонда: ключевым инвестиционным документом (для ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов), в котором содержится базовая информация по фонду; с правилами фонда — обязательно, а также с его отчетностью, если фонд уже сформирован. Эту информацию управляющая компания “неквалифицированных фондов” обязана раскрывать на своем сайте, а управляющая компания “квалифицированных фондов” — предоставлять пайщикам и иным заинтересованным лицам. В правилах стоит обратить внимание: на инвестиционную декларацию — во что именно управляющая компания планирует инвестировать средства фонда; от чего зависит выплата дохода инвесторам, как он рассчитывается и выплачивается; какие расходы, включая вознаграждения, оплачиваются за счет имущества фонда, и иные значимые моменты, которые отметил эксперт. Инвестору важно понимать, что фонды не гарантируют доходность и возвратность инвестиций. Изменение стоимости пая — осознанный и принимаемый риск. При этом следует отметить, что поскольку мы говорим о фондах недвижимости, то в их составе реальный базовый актив — недвижимость, квадратные метры, изменение цены на который зависит от общего состояния рынка в выбранном сегменте недвижимости. Риск инвестиций в ЗПИФы во многих случаях может быть ниже, чем самостоятельные инвестиции в недвижимости, за счет профессионального управления и экспертизы управляющей компании».

«Общий объем вложений в недвижимость России за последние 10 лет составил 3,5 трлн руб., из которых на офисную недвижимость приходится 904 млрд руб.,— привела статистику по рынку руководитель департамента аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.— В последние годы на офисном рынке сформировалась необычная и довольно интересная тенденция: если раньше инвесторы заходили в него с чеком от 500 млн руб., то к 2022 году в сегменте сформировался новый и более доступный продукт — качественные офисные здания, реализуемые в нарезку. Как результат, к офисам получили доступ частные инвесторы, что обеспечило рекордные вложения в офисы в последние два года. Так, по итогам первого квартала 2024 года объем частных инвестиций в офисы Москвы составил 14 млрд руб. против 9 млрд руб. от институциональных инвесторов. Средний чек розничной сделки составил порядка 75 млн руб. Интерес розничных инвесторов связан с тем, что офисы — наиболее устойчивый сегмент и, конечно, защитный актив во все времена».

«Рекордным 2023 год стал и для рынка складской недвижимости,— продолжил выступление коллеги исполнительный директор CORE.XP Андрей Постников.— В Московском регионе общий объем сделок превысил 3 млн кв. м. На текущий момент, оглядываясь на итоги первого квартала 2024 года, прогнозируется консервативный объем сделок до конца года — на уровне 2 млн кв. м. Такой показатель никак не скажется на вакансии. Соответственно, ставки аренды продолжат расти, но менее активными темпами по сравнению с прошлым годом. С точки зрения спроса за последний год значительно выросли регионы в сравнении с Москвой, поэтому мы достаточно оптимистично смотрим на объем спроса новых площадей к концу года. В целом ожидания от текущего года по рынку складской недвижимости следующие: появится порядка 6 млн кв. м нового строительства, вакансия при этом останется критически низкой, на уровне 1–2%, увеличатся сделки купли-продажи, продолжат укрепляться ставки аренды. Продолжит развиваться формат Light-Industrial. Объем предложения по проектам данного формата в Московском регионе изменится от 1% до 2% от общего стока. С точки зрения общего объема инвестиций Light-Industrial остается небольшим сегментом, но с большим потенциалом на долгосрочную перспективу».

«Помимо жилой недвижимости и основных объектов коммерческой недвижимости, перспективным мы считаем направление МФК,— вступила в дискуссию руководитель направления аренды и концепции коммерческой недвижимости PIONEER Алена Умбетхалиева.— Доля многофункциональных комплексов в общей структуре рынка всегда занимала незначительный процент — это связано с тем, что достаточно трудно учесть комбинации различных функций в одном проекте. Для примера несколько цифр: доля инфраструктурной составляющей в строящихся объектах в районе Садового кольца составляет всего 5% и 12% — в районе ТТК — МКАД. Тем не менее динамика развития такого формата есть. Подогревается она интересом как со стороны девелопера, для которого МФК — это возможность диверсификации рисков, максимизация прибыли и расширение целевой аудитории проекта, так и со стороны потенциального арендатора. Для партнеров МФК самое важное конкурентное условие — комфорт для всех групп резидентов: правильный баланс каждой функции, сформированность каждой функции, разведение потоков, приватность резидентов, внешняя и внутренняя инфраструктура. В нашем портфеле несколько таких проектов, например, МФК Technopark Plaza, реализованный в 2021 году. Он включает в себя три составляющих — апарт-отель, офисный блок и торговую галерею на более чем 4 тыс. кв. м. Второй наш проект — это МФК Botanica, в структуру которого также входят уже построенный апарт-отель YE`S Botanica, расположенный в отдельном здании, а также бизнес-центр и торговый центр, открытие которых ожидается в 2024 году».

«Еще одно перспективное направление для инвестиций в последние два года — это гостиничная недвижимость. В 2023 году объем инвестиций в недвижимость России составил 684 млрд руб. Объем вложений в реализующиеся на ближайшие пять лет проекты гостиничной отрасли только в Сочи превысит 358 млрд руб.,— привела данные заместитель генерального директора, коммерческий директор MANTERA Seaview residence Елена Кабешева.— Сфера гостеприимства — постоянно растущий актив, в основном за счет места своего расположения. В нашем случае помимо выгодной локации интерес инвесторов привлекает формат проектов — они всегда более комплексные. При текущих процентных ставках классический отель трудно окупаем, тогда как многофункциональность объекта позволяет изменить его финансовую модель, представить кредиторам понятный механизм возврата долга и повысить инвестиционную привлекательность как для девелопера, так и для банка, который его финансирует. В целом сервисные апартаменты — ответ на запрос современного поколения на комфортное и удобное средство размещения, наверное, в том числе поэтому в Сочи предпочитают строить именно их, а не классическое жилье».

«В целом структура инвестиционного портфеля у многих компаний складывается, но представляет собой стихийное сочетание активов,— поделился экспертной точкой зрения начальник отдела доверительного управления ИФК “Солид” Михаил Королюк.— Все активы можно разделить на два кластера: те, что позволяют получить доходность, примерно равную инфляции, а значит сохраняют капитал, и те, которые позволяют наращивать стоимость более высокими темпами, чем инфляция. Если говорить о классификации, то здесь также выделяется два типа — реальные активы и финансовые активы. Недвижимость и драгоценности относятся к первому классу, акции и долговые инструменты — ко второму. На данный момент сложилось мнение, что само по себе владение недвижимостью не приносит большого дохода и только при сдаче в аренду она растет пропорционально инфляции, поэтому остается надежным, стабильным и желанным активом в портфеле каждого инвестора. Золото сохраняло свою стоимость на протяжении многих веков, однако последние 100 лет качество этого актива снизилось. Сегодня его следует рассматривать как волатильный актив, мало приспособленный для сохранения стоимости капитала. Депозиты на данный момент держатся впереди темпов инфляции, поэтому также считаются хорошим способом для сохранения финансовых средств. Глобальный тренд на инвестиционном рынке отмечается в сегменте индекса доходности — акции растут, несмотря на все внешние и внутренние проблемы экономики. Таким образом, у нас есть масса способов для защиты от инфляции и только два для реального прироста инвестиций — это акции и сдача недвижимости в аренду. При этом у каждого из этих инструментов есть свои плюсы и минусы. И именно из этих доступных вариантов складываются наши инвестиционные портфели. Практика показывает, что на 90% результат инвестиций связан с тем, как были распределены вложения в активы по классам, а не от того, когда и что мы покупали и продавали. Это очень важный момент, о котором следует помнить. И второй ключевой момент — готовность каждой компании и любого инвестора при выходе на рынок честно ответить себе на два вопроса: готовы ли вы принимать риски, и готовы ли принимать решения по поводу своих вложений. В зависимости от ответов сложится и распределится ваш портфель с активами».

«Последние годы действительно были богаты на сделки, однако ряд из них был оспорен в суде. Дело в том, что многие игроки рынка недвижимости недооценивают юридические риски при совершении сделок, поэтому не придают им значения,— обратил внимание на проблему управляющий партнер Consul group Сергей Пивоварчик.— Основной риск, которому не придают значение участники рынка,— это налоговые риски при структурировании сделок по недвижимости. Всего существует пять основных форм совершения сделок — от прямой продажи недвижимости до структурирования сделки через паевые инвестиционные фонды. У каждой из таких форм проблемы по большому счету одни — серьезные налоговые последствия, связанные с занижением цены сделки и ухода от НДС. Основной риск совершения сделок — это переквалификация сделки с долями, акциями или паями в прямую сделку с продажей недвижимости. При проверке налоговый орган смотрит на деловую цель структурирования сделки тем или иным образом и на срок совершения определенных действий. Неприятными последствиями для продавца по результатам таких проверок может стать уплата НДС, уплата налога на прибыль, штраф в размере 40% от недоимки, уплата пени. А вот для бенефициара итоги могут быть более существенными — субсидиарная или даже уголовная ответственность. Именно поэтому при структурировании сделки мы настоятельно рекомендуем обращать внимание на налоги».

«В целом оставаться более конкурентным на рынке, эффективно и планомерно продавать и поддерживать инвестиционную привлекательность своих проектов помогает бренд девелопера,— отметил секрет успеха управляющий партнер United Partners (входит в Media Instinct Group) Сергей Оленюк.— Именно бренд является лицом компании и выступает отправной точкой при поиске коммерческого или жилого объекта потенциальным покупателем. Эти данные были представлены на конференции Yandex Real Estate Day в 2023 году. Согласно полученным данным, 61% опрошенных при покупке жилья ответили, что обращают внимание на репутацию застройщика, 38% — предпочитают застройщиков, которые активны и заметны в медиапространстве, 13% — начинают поиск квартиры с бренда ЖК. Более того, бренд понижает стоимость конверсии привлечения потенциального покупателя за счет роста органических запросов. Другими словами, чем больше вас знают, тем чаще к вам приходят, и чем выше узнавание бренда, тем дешевле ему привлекать свою целевую аудиторию. Таким образом, для оптимизации расходов на продвижение своих проектов девелоперу настоятельно рекомендуется развивать собственный бренд. Одна проблема — это занимает несколько лет. Бренд девелопера, например в Москве, имеет смысл строить, если есть (или будет в перспективе) портфель из пяти и более ЖК. Если ЖК только один, хорошей альтернативой бренду компании может выступать бренд ЖК. Но все инвестиции в бренд ЖК обнуляются после окончания продаж проекта. Еще одна альтернатива — построение бренда для серий ЖК. Если это будет серия ЖК, то шансов на успех больше».

Инвестирование в недвижимость традиционно считается одним из наиболее защищенных и хороших способов диверсификации портфеля инвестора. Кроме того, рынок недвижимости менее волатилен, чем рынок ценных бумаг.
Коммерческая недвижимость стабильна для ведения бизнеса и получения прибыли, а несмотря на небольшие просадки в отдельные периоды, жилая недвижимость и земля традиционно растут в цене, поэтому инвестиции туда по-прежнему набирают популярность.

Обсудим на инвестиционном завтраке:

• Инвестиции в России и за рубежом в «жилье», плюсы и минусы
• Офисы: классика и гибкие
• Индустриальные парки, складские комплексы и «лайт индастриал»
• Новые форматы в ТЦ и МФК
• Господдержка, поддержка банков, условия, форматы
• Коллективные инвестиции
• Юридическая составляющая сделок, риски и возможности
• Инвестиции в бренд девелопера