Закрытый инвестиционный коктейль

20 ноября на форуме Mallpic в Сочи ИД «Коммерсантъ» провел сессию об инвестициях в недвижимость. Эксперты обсудили, каким должен быть портфель инвестора, как сохранить и приумножить активы и чего ждать от разных сегментов коммерческой недвижимости. Модераторами мероприятия выступили управляющий партнер и гендиректор инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Андрей Постников и редактор «Коммерсантъ Деньги» Михаил Малыхин.

В начале сессии Андрей Постников поделился аналитикой по рынку. Высокая ключевая ставка оказала серьезное давление на экономику и снизила инвестиционный интерес со стороны бизнеса. А инфляция на уровне 8% привела к охлаждению потребительского спроса и снижению покупательской способности. При этом накопленная денежная масса 121 трлн руб. сформировала потенциал для инвестиций, добавил он.

По данным Ricci, инвестиции в недвижимость России за три квартала 2025 года составили 673 млрд руб. В январе—сентябре показатель снизился на 12% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Вложения в недвижимость к концу года могут упасть на четверть, до 800–900 млрд руб.

Господин Постников уточнил, что площадки под девелопмент и офисная недвижимость за девять месяцев привлекли примерно одинаковый уровень капитала — 250 млрд руб. На третьем месте по инвестициям — сегмент складов, куда вложили 88 млрд руб. Снижение ключевой ставки может способствовать восстановлению этого рынка. Однако эксперт не исключил и консервативный сценарий, при котором спрос на склады продолжит падать и застройщики заморозят новые продукты из-за снижения покупательской способности.

Как отметил редактор журнала «Деньги» Михаил Малыхин, ключевая ставка осталась «заградительной» даже после четырех раундов понижения. Несмотря на это, инвестиции в коммерческую недвижимость продолжили расти. Отдельно эксперт остановился на рынке закрытых паевых инвестиционных фондов, который с начала года увеличился на четверть. Было создано 15 новых фондов под управлением 6 управляющих компаний. Наиболее востребованными из-за высокой доходности оказались объекты складской недвижимости, включая сегмент light industrial и ЦОД.

Начальник управления финансирования недвижимости департамента кредитования ключевых клиентов, лидер отрасли «Коммерческая недвижимость» ПАО «Сбербанк» Анатолий Слуцкий рассказал о том, куда инвестировали деньги в 2025 году. Высокая ключевая ставка сделала вклады более доходными в сравнении с жилой и коммерческой недвижимостью. Около 80% инвесторов вкладывались в депозиты и ОФЗ. По словам эксперта, ситуация может измениться в 2026 году. «Сбер» прогнозирует снижение ключевой ставки до 12%, что будет способствовать притоку инвестиций в недвижимость.

По оценкам «Сбера», вложения в недвижимость за 9 месяцев 2025 года составили 1,1 трлн руб., из которых 477 млрд руб. пришлось на коммерческий сектор. Офисный сегмент продемонстрировал серьезный рост за счет крупных сделок с госсектором. Уровень вакансии в офисах класса А в Московском регионе снизился до 6%, что привело к существенному росту арендных ставок. Например, в Москве показатель вырос до 35%.

Инвестиции в складской сегмент снизились из-за перехода рынка к равновесию спроса и предложения, отметил господин Слуцкий. Замедление спроса произошло на фоне рекордного ввода новых площадей. Это привело к росту уровня вакансии в Московском регионе, где сконцентрировано основное предложение качественных складов, и приостановке роста арендных ставок.

В сегменте торговой недвижимости инвестиции представлены редкими продажами крупных портфелей и проблемных активов, но общий спрос остается сдержанным. Объем инвестиций в гостиничную недвижимость за первые 9 месяцев 2025 года достиг 54 млрд руб., что в три раза выше, чем годом ранее. Инвесторы фокусируются на премиальном сегменте и объектах с дисконтом. Гостиницы 4–5 звезд и активы, реализуемые через торги, формируют значительную часть рынка.

Как рассказал директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев, многие инвесторы уже предпочитают офисы жилой недвижимости и депозитам. При этом эксперт выделяет две основные стратегии. Первая заключается в покупке объекта на старте для дальнейшей продажи на этапе стройки или по ее завершении. Второй вариант — покупка объекта для последующей сдачи в аренду, которая подразумевает выход из актива через 5–7 лет. При этом многие инвесторы перетекают из проекта в проект.

По словам господина Мастиева, на рынке офисов не осталось системных инвесторов, которые способны поглощать большие объекты 50–100 тыс. кв. м. В 2025 году сформировался тренд на увеличение крупных сделок в розничном сегменте с покупкой 1–3 этажей. Количество таких сделок растет, а в квадратных метрах они доминируют над розничными сделками.

Директор по коммерческой недвижимости FORMA Евгения Борзова продолжила тему инвестиций в офисы. Минимальное количество свободных площадей и высокие арендные ставки формируют тренд на покупку. На смену востребованным локациям приходят новые деловые кластеры, которые создаются по программам развития города. Децентрализация рынка и появление более доступных офисов делают его более привлекательным для новых покупателей, отметила эксперт.

По данным FORMA, доля крупных сделок компании составила почти 70% с точки зрения объема продаж в квадратных метрах. При этом с точки зрения единиц обращения 96% сделок пришлось на мелкую розницу. Таким образом расширяется линейка предложений в проектах workplace по рознице.

Коммерческий директор ASPACE Никита Губанов перешел к теме сервисных офисов. По его словам, такие объекты становятся «визуальным якорем качества» и повышают не только ставки на свои площади, но и на все смежные. А сервисный оператор помогает снизить риски для бизнеса, уменьшить операционные расходы и увеличить капитализацию объекта. Гибкие конструкции аренды дают собственнику дополнительный потенциал при росте рынка.

«Оператор сервисного офиса может работать как ритейлер через доход от оборота, через схему распределения сверх выручки, через процент от чистого операционного дохода. Работа с сервисным оператором для собственника — защита от долгосрочной инфляции и от резких колебаний рынка»,— резюмировал господин Губанов.

Коммерческий директор в категории «Коммерческая недвижимость» «Авито» Виктория Сафронова поделилась своей аналитикой. В третьем квартале 2025 года предложение на рынке коммерческой недвижимости России выросло на 12% в сегменте продаж и на 22% в сегменте аренды в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Рост предложения при одновременном снижении спроса привели к увеличению цикла и срока сделки.

По оценкам «Авито недвижимость», за последний год структура спроса практически не изменилась: 78% пользователей платформы готовы арендовать помещение и только 22% — купить. Предложение в сегменте складской недвижимости выросло как на аренду, так и на продажу. При этом спрос за последние годы почти не поменялся. Для офисов характерна отрицательная динамика спроса. Исключение — Москва (+28%), где показатель растет в сегменте продажи из-за дефицита площадей, а также Новосибирская область (+18%) и Пермский край (+12%). Схожая ситуация наблюдается в торговой недвижимости. Существенный прирост спроса почти под 60% в сегменте продажи зафиксирован лишь в Москве и Самарской области.

Руководитель службы продаж и сопровождения клиентов ООО «ВТБ Недвижимость» Наталья Никитина рассказала о проекте индустриального кластера «Максимиха». Он расположен на территории одноименной особой экономической зоны (ОЭЗ) в городском округе Домодедово. Группа ВТБ реализует проект через свою «дочку» «ВТБ Недвижимость» в качестве управляющей компании и девелопера. Проект ориентирован на производственные компании, которые заинтересованы в локализации или расширении мощностей. Потенциальные резиденты могут приобрести большие площади от 2 га и получить налоговые льготы. Ставка налога на прибыль для резидентов ОЭЗ составляет 2%. На территории имеется современная инфраструктура электроснабжения, рассчитанная на крупные промышленные нагрузки.

Основатель компании «Мега Склад» Максим Повтарев коснулся перспектив рынка кладовых для частного пользования. Формат self-storage в России начал развиваться значительно позже, чем в США. За последние 10 лет развития индустрии в РФ появилось около 700 объектов индивидуального хранения, тогда как в США за 65 лет их стало более 50 тыс. Формат востребован из-за уменьшения жилой площади квартир и чрезмерного потребления с развитием электронной торговли.

Управляющий партнер REIN Capital Вячеслав Рожманов рассмотрел рынок складов индивидуального хранения c точки зрения профессионального инвестора. По его словам, self storage — недооцененный сегмент рынка коммерческой недвижимости в России. Российский рынок self storage отстает от рынков Европы в 15–20 раз. Ликвидация этого разрыва открывает беспрецедентное окно возможностей для создания портфеля активов с высокой доходностью. Это класс активов, который превращает проблемные и второстепенные площади в высокомаржинальный бизнес. Его EBITDA достигает 75–85%, что значительно выше, чем у офисов или торговых центров. При этом капитальные затраты для объектов индивидуального хранения ниже в несколько раз. Проекты демонстрируют целевую доходность (IRR) не ниже 30% с учетом выхода через 5–7 лет. Для формата характерны низкие затраты на содержание и управление, а краткосрочная аренда позволяет часто повышать ставки. С учетом сотни мелких арендаторов в одном помещении потеря одного из них не влияет на общий доход, резюмировал эксперт.

Заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов в заключение рассказал о том, как защитить свои активы от возможных рисков при инвестировании. Прямые инвестиции остаются одним из наиболее эффективных способов вложений: можно приобрести долю в капитале компании или заключить договор конвертируемого займа. Соглашение позволяет инвестору выбрать: либо получить деньги назад с процентами, либо потребовать долю в компании. Эксперт также посоветовал заключать корпоративный договор, поскольку он позволяет заранее определить права и обязанности сторон, а также механизмы разрешения конфликтов.

Тема инвестиций актуальна повсеместно. Вектор инвестиций меняется в зависимости от банковских ставок, общей политической и экономической обстановки. Сохранение и преумножение активов — главная тема инвесторов. Из чего сегодня складывается портфель инвестора и что делать с проблемными активами, обсудим на Закрытом инвестиционном коктейле «Коммерсанта» в рамках выставки форума Mallpic в Сочи.

Вопросы к обсуждению:

• Банковский обзор за прошедшие месяцы.
• Аналитика от консультанта по секторам инвестиций в недвижимость и не только.
• Туристические кластеры, какие регионы в предпочтении?
• Склады для крупного инвестора, лайт индастриал для малого и среднего бизнеса, складовки для физлиц.
• Офисный бум, рост ставок и по-прежнему нулевая вакансия.
• Инвестиции во франшизы: общепит, ритейл, услуги, образование и т. д.
• Сохранение и управление активами. Как выбрать правильный фэмили офис?
• Сервисные офисы как драйвер капитализации здания.
• Если инвестиции за рубеж, то….

Дресс-код Cocktail.
Приветствуются цвета — красный, белый, черный.