Юридическое сопровождение коммерческой недвижимости

Текущие реалии инвестиций в коммерческую недвижимость таковы, что меняется портрет покупателя,— желающих приобрести ее для сохранения и приумножения капитала из числа физлиц становится больше, но и количество юрлиц, которые вынужденно покупают ту же коммерческую недвижимость, потому что не могут выводить свои капиталы за границу, также увеличивается. В итоге, не понимая сложности и последствия таких приобретений, люди и компании сталкиваются с проблемами. На основные из них в эфире ИД «Коммерсантъ» мы посмотрели глазами юриста.

В последние годы интерес к инвестициям в коммерческой недвижимости существенно вырос. Во многом это связано действительно с тем, что крупные владельцы бизнеса в условиях современной действительности столкнулись с необходимостью инвестировать в какие-то инструменты рынка России, обрисовал ситуацию модератор, журналист, телерадиоведущий «Коммерсантъ FM» Марат Кашин. Инструментов для вложения денег не так много, один из них — это недвижимость. Бизнес пошел покупать коммерческую недвижимость и столкнулся с некоторыми трудностями, связанными с рисками при совершении сделок. Минимизировать их могут только юристы.

По большому счету портрет современного покупателя объектов коммерческой недвижимости составляют не только крупные компании и инвесторы, но и частные лица. Заинтересованность в покупке и активность в совершении сделок они проявляют практически равную, однако сами интересы у них немного разные: бизнес может купить большой актив, например, складской комплекс, и это полностью будет отвечать его потребностям, а вот физлицо больше смотрит в сторону небольших помещений для торговли, офисные помещения или апартаменты, прокомментировал ситуацию партнер эфира, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. Считается, что это самые простые варианты для инвестиций частных лиц, в том числе и с точки зрения ее дальнейшей реализации.

Инвестиционные стратегии как у крупных предпринимателей, так и физических лиц тоже сильно разнятся: одни предпочитают использовать свой актив для получения арендного дохода, другие выбирают покупку с дальнейшей продажей. Объективности ради стоит отметить, что большинство все же останавливаются на стратегии арендного бизнеса и используют свою недвижимость для долгосрочного получения прибыли.

В любом случае, прежде чем выходить на сделку по покупке того или иного объекта, необходимо определиться с объектом. Начинать поиск актива следует с того, чтобы понять свою инвестиционную модель поведения, четко ответить себе на вопрос: «Что ты хочешь получить на выходе?» В зависимости от того, что это будет — магазин или офис как готовый арендный бизнес, или короткосрочная инвестиция по принципу «купил — продал», появится понимание, какой именно объект недвижимости можно рассмотреть для покупки, подчеркнул азы эксперт.

Второй важный момент при поиске актива — это осознавать приемлемые риски после совершения сделки: кристально чистой ли будет покупка, готов ли я, как инвестор, взять некачественный объект на дальнейшую продажу, и готов ли в таком случае брать на себя риск того, что может случиться с объектом в дальнейшем? На эти и подобные вопросы потенциальный инвестор должен честно ответить самому себе, прежде чем заниматься поиском объекта инвестиций. Ну и, соответственно, двигаться в рамках выбранной стратегии.

«Понимание того, что я хочу купить и что потом сделаю со своим объектом недвижимости, выявит и ряд нюансов, от которых будет зависеть успех дела,— делится опытом управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.— Даже элементарно такой момент, как система налогообложения. Иначе говоря, не съедят ли расходы на продажу объекта в будущем возможные доходы от его использования. Приведу пример: недавно состоялась консультация с одним клиентом, индивидуальным предпринимателем. Он признался, что уже купил одно помещение за 100 млн руб., и теперь ищет еще одно подобное помещение за ту же стоимость. На вопрос, а понимает ли он, что при покупке второго помещения за 100 млн руб. он перейдет с упрощенной системы налогообложения на общую систему, он ответил полным непониманием. А тут все просто: стоимость основных средств на балансе у ИП или организации, применяющей УСН, не должна превышать 150 млн руб. Если индивидуальный предприниматель выходит за этот лимит, то он автоматически переходит на общую систему налогообложения и начинает платить совсем другой процент отчислений. Соответственно, и процент потенциального ежегодного дохода у него становится ниже. И вот такие риски покупателю необходимо понимать и осознавать до момента совершения сделки по покупке объекта недвижимости. Практика показывает, что многие не только не понимают, но и даже не знают о подобных нюансах».

На каком этапе совершения сделки покупатель обратится за консультацией к профильному юристу, зависит от его запроса и конечной цели. Консультанты, конечно же, настоятельно рекомендуют прийти с вопросами как можно раньше, на этапе принятия решения об инвестиционной стратегии или хотя бы на этапе проверки данных об объекте. Обязательное условие — это должен быть юридический консультант с опытом правового сопровождения коммерческой недвижимости. Нюансов юридического сопровождения в этой области немало, нужно знать, какую информацию искать и где она может «прятаться». Самостоятельно такую проверку можно и провалить — просто не заметить каких-то ключевых моментов или столкнуться с проблемами при поиске информации. В любом случае проверка должна быть детальной, четкой, подробной и обязательно глубокой. Это позволит избежать неприятных сюрпризов с чистотой сделки в дальнейшем.

После проверки всех данных об интересующем покупателя объекте недвижимости и сбора всей информации следующий этап — опять же проверка обязательного пакета документов при покупке объекта недвижимости. И здесь тоже есть нюансы. При покупке объекта у застройщика необходимо понимать, на каком основании он построил это здание, проанализировать, нет ли риска самовольного строительства.

Задача юридического консультанта — обозначить клиенту все возможные риски, связанные с покупкой объекта недвижимости. Отговаривать его от покупки юрист не будет.

Одним из самых частых моментов, с которыми связаны негативные последствия при покупке объекта недвижимости, является приобретение объекта недвижимости у лица, которое не может его продавать. Для покупателя такой расклад означает потерю и денег, и самого объекта. Например, недвижимость оформлена на двоих супругов, в какой-то момент один из них самостоятельно решает продать актив третьему лицу. К покупателю поступает пакет документов, сделка совершается. А потом второй супруг в судебном порядке возвращает свое имущество назад, потому что сделка прошла без его ведома и согласия, а права собственника остались. Важный момент здесь заключается в том, что срока давности в данном вопросе нет: может пройти несколько лет прежде, чем собственник спохватится и пойдет в суд. Таким образом, недостаточно тщательная проверка всей цепочки истории объекта или одна небольшая ошибка, допущенная при сборке документов, может привести к тому, что, скажем, через пять-восемь лет покупатель потеряет свое имущество.

Минимизируется этот риск просто — все той же глубокой и проработанной проверкой документов об объекте, в том числе на право собственности. С юрлицами проверка проходит проще, с физлицами — сложнее: тут после проверки клиенту описываются все возможные риски.

Еще один небольшой подводный камень, который способен доставить неудобства новому собственнику объекта недвижимости после покупки,— это налоги. Если мы говорим про объекты коммерческой недвижимости, которые приобретаются как инструмент получения дохода от аренды, то здесь применяются стандартные налоговые выплаты — от входящей выручки плюс налог на имущество. Размер налога для юрлиц и физлиц может отличаться, например, разнятся ставки на некоторые объекты, включенные в перечни объектов на территории субъектов, по которым налог уплачивается по кадастровой стоимости. Собственники апартаментов также платят налог на имущество, но ставки здесь также будут разными в зависимости от того, включено помещение в реестр апартаментов или нет.

У собственников нежилых помещений (апартаментов, офисов, объектов торговли и т. д.), расположенных в нежилых зданиях, есть еще один обязательный платеж — за пользование земельным участком, на котором стоит нежилое здание, в котором находится его объект недвижимости. Апартаменты считаются нежилым фондом, соответственно, земля, на которой построен дом с такими «квартирами», как правило, принадлежит городу и в силу закона находится в аренде у собственников апартаментов. Приобретая апартаменты, собственник в том числе приобретает часть права аренды такой земли и, соответственно, должен платить за нее налог. Девелоперы и брокеры не говорят об этом либо по незнанию, либо специально умалчивают, чтобы не отпугнуть покупателя. Уведомление об уплате за пользование землей может прийти далеко не сразу, спустя несколько лет пользования объектом недвижимости, а заплатить придется за все время владения помещением вместе с начисленной пеней.

Таким образом, главным залогом спокойствия инвестора при покупке недвижимости является проверка — объекта, собственника, документов, заключаемого договора, системы налогообложения и так далее. От того, насколько глубоко и тщательно такая работа будет проведена, во многом зависит спокойный сон покупателя. В любой непонятной ситуации настоятельно рекомендуется обращаться к консультанту. Желательно сразу, потому что из-за незнания рынка можно совершить множество ошибок, исправить которые потом может уже и не получится.

Текущие реалии инвестиций в коммерческую недвижимость таковы, что меняется портрет покупателя. Идет волна из желающих физлиц приобрести коммерческую недвижимость для сохранения и приумножения капитала, а также юрлиц, которые не могут теперь выводить свои капиталы за границу и вынужденно покупают ту же коммерческую недвижимость. В итоге, не понимая сложности и последствия таких приобретений, люди и компании сталкиваются с проблемами. В прямом эфире проговорим все нюансы в этих процессах глазами юриста.