Управление-2023. Открытый диалог

По итогам 2022 года стало понятно, что привычные всем процессы управления уже не эффективны — вести бизнес и решать рабочие задачи стало сложнее. Изменение вектора в инвестициях, массовый отток международных компаний с коммерческих площадей, сложности с поставкой расходных материалов и оборудования, трудовые резервы — основной перечень тех вызовов, с которыми управляющие компании столкнулись в прошлом году и которые продолжают решать в 2023 году. Особенностям управления коммерческой недвижимостью в данный период времени, рискам и возможностям дальнейшей работы ИД «Коммерсантъ» посвятил свою очередную конференцию.

Управление процессами

«Все прежние подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости, которые мы тщательно осваивали и настраивали на протяжении последних двух лет, в этот непростой период действительно стали неактуальны,— задал тон дискуссии модератор, генеральный директор, совладелец управляющей компании Zeppelin Андрей Кротков.— Тем не менее рынок управляющих компаний не рухнул, как многие предполагали, он выстоял, сохранил свои позиции и продолжает работать и развиваться, двигаться навстречу новым вызовам. Какие из них останутся актуальными для нас в 2023 году и какие новые вопросы перед нами могут возникнуть, покажет только время. Главное, что мы готовы практически к любому повороту событий».

Основной вызов FM рынка в 2023 году — отсутствие его роста, отметил управляющий директор FM, Becar Asset Management Алексей Борисюк. Ввод новых площадей объектов коммерческой недвижимости на протяжении последних двух лет достаточно скромный — меньше, чем ожидали и планировали компании, занимающиеся эксплуатацией зданий. Это означает, что на рынке сложился дефицит с новыми заказчиками услуг FM. В последнее время многие девелоперы и собственники объектов переводят процессы эксплуатации на собственное управление. Рынок становится меньше, и основный вызов профессиональных УК на этом фоне заключается в том, чтобы вернуть в свой портфель те объекты, которые перешли на In House.

«С одной стороны, действительно тенденция такого перехода заметна, с другой стороны, профессиональные управляющие компании обладают огромным опытом консалтинга и экспертизы эксплуатации здания, поэтому прекрасно понимают, что в одночасье заменить управляющую компанию на In House очень непросто,— согласился с повесткой директор по развитию бизнеса Sawatzky Дмитрий Гусев.— Возьмем, например, вопрос оборудования: иностранные поставщики ушли, на рынок пришли новые производители, однако ни статистики его эксплуатации, ни опыта обслуживания у них пока нет. На фоне отсутствия альтернатив УК самим приходится наращивать экспертизу в этой отрасли. Как будет решать эти вопросы собственная служба эксплуатации здания, большой вопрос. Поэтому да, одна из главных задач на 2023 год для нас, как и для многих других компаний нашего рынка, продолжить адаптацию под сложившиеся реалии. Мы уже прошли большой путь, но впереди перед нами стоит еще немало задач».

Дополнительным драйвером для развития деятельности управляющих компаний эксперты назвали продолжающуюся ротацию арендаторов офисных площадей, выход на рынок новых игроков. Всем этим компаниям так или иначе необходимы рабочие площади, а значит, и УК в нынешнем году могут рассчитывать на достаточно перспективные задачи и привлекательные возможности.

«С уходом многих иностранных компаний нам важно сохранить все те веяния и тренды, которые мы взяли при развитии FM-отрасли,— отметила руководитель департамента развития “ФМ Сервиса” Мария Зайцева.— Это в первую очередь ESG-повестка, акцент на экологичность, инновационность и автоматизацию процессов. Конечно, в кризисное время уделять большое внимание этим вопросам не получается, однако отказываться от этих тенденций тоже не стоит. В частности, вопросы автоматизации процесса управления эксплуатацией здания используются на нашем рынке не первый год. Сильный тренд мы видим на 3D-моделирование объекта еще на этапе проектирования строительства, активно используются автоматизированные системы учета потребления энергии ресурсов для повышения энергоэффективности объектов. Мы сами начали инвестирование в эти процессы в 2019 году и по-прежнему уделяем им большое внимание. Мы уверены, что за ними — будущее рынка FM».

Одним из насущных вопросов управляющих компаний по-прежнему остается достаточно позднее привлечение специалистов по эксплуатации к вопросам обслуживания здания. Много лет представители FM пытаются донести до девелопера одну простую мысль — хотите сэкономить на последующем управлении объектом, привлекайте УК на стадии проектирования. К сожалению, большинство собственников и застройщиков приглашают профильные FM компании в проект за полгода до его вывода на рынок, когда что-либо изменить уже достаточно проблематично. Однако, по оценке экспертов, ситуация медленно, но меняется.

«В России действительно не очень принято привлекать консультантов эксплуатирующей компании в состав проектной группы,— обратил внимание на проблему партнер, руководитель департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости Commonwealth Partnership Андрей Андреев.— А ведь польза такого привлечения очень большая и к тому же достаточно скромная по оплате в противовес тому, как многие думают. Затраты на проджект-менеджмент составляют всего 1–2% от общего бюджета, затраты на консультанта будут еще меньше, а вот корректировки, которые могут появиться в процессе анализа объекта, позволят существенно сэкономить деньги собственника объекта на его строительстве. Все мы знаем примеры, когда в угоду красоте усложняется доступ к инженерным системам здания, и исправлять эти моменты в процессе обслуживания здания все равно придется, что выльется в большие дополнительные затраты девелоперу. Деньги сэкономленные — это деньги заработанные, и сохранить их позволит привлечение УК на этапе проектирования».

«Симбиоз проектной и управляющей компании — идеальный сценарий строительства здания,— поддержал дискуссию генеральный директор ГК SMART ENGINEERS Хусейн Плиев.— Участие службы эксплуатации необходимо уже на этапе подготовки технического задания, потому что условно завтра им этот объект придется обслуживать. Даже с инвестиционной точки зрения крайне важно, чтобы представители будущей эксплуатации принимали участие в жизненном цикле проекта в самом начале,— это позволит сэкономить и, главное, упростить будущую эксплуатацию. Этапы приемки оборудования, пусконаладки, непосредственно строительства — все это также важные этапы жизненного цикла проекта, на которых должен присутствовать представитель команды по обслуживанию объекта. Тогда и девелоперу, собственнику объекта и самому зданию будет хорошо».

«Чем раньше к проекту подключается управляющая компания, тем большее количество ошибок действительно можно предотвратить,— согласилась с коллегами директор, руководитель отдела управления недвижимостью Lynks Property Management Елена Чернова.— Мы не являемся конкурентами проектировщиков и подрядчиков объекта, мы больше действительно выступаем консультантами, но при этом помогаем доработать многие важные моменты, о которых коллеги не задумываются, например, как распределить потоки, просчитать количество лифтов, технических и сервисных помещений, логистические пути, системы контроля доступа для разных групп пользователей объекта и т. д. Все это гораздо проще правильно заложить на стадии проекта, чем исправлять в процессе эксплуатации. Поэтому работа УК на этапе проекта здания просто бесценна. К счастью, практика привлечения управляющей компании на стадии проектирования и строительства стала встречаться чаще».

В 2023 году, как и последние лет пять, актуальной для рынка FM остается проблема с кадрами. В первую очередь, конечно же, ощущается острая нехватка линейного, оперативного и младшего инженерного персонала. Качество подготовки специалистов в средних учебных заведениях сильно отличается от того, что было еще 10–15 лет назад, поднял вопрос технический директор O1 Standard Дмитрий Осипов.

«Современный рынок — это рынок кандидата,— поддержала дискуссию генеральный директор PRO Realty Майя Грехова.— Когда приходит хороший специалист, мы стараемся держать его всеми возможными силами, к сожалению, это не всегда удается в силу запросов и предпочтений самого работника. Люди, которые умеют что-то делать руками, действительно сегодня на вес золота. Особенно в сегменте технической эксплуатации объекта. Если в клининге период обучения новых сотрудников небольшой, что позволяет использовать силы мигрантов, то инженерная специальность требует более длительного обучения. Люди остро нужны, и их по-прежнему у нас нет. А вот задач достаточно много. Управляющие компании заточены под эксплуатацию большего количества разных брендов, что дает нам, а главное, девелоперу преимущество на этапе проектирования объекта. Взгляд на здание FM компании позволяет, например, расширить выбор брендов, значительно сэкономить запланированный бюджет и расширить возможности замены марок при ремонте и эксплуатации. С точки зрения сдачи объекта мы также работаем на стороне застройщика, что далеко не все понимают. Поэтому одна из наших постоянных задач — просветительская работа непосредственно с заказчиком».

«Наш главный вызов на данный момент — управление изменениями, в том числе реакцией клиентов. Управляющие компании должны стать более прозрачными, доступными для клиента, рассказывать и объяснять ему, что такое FM, предоставлять чуть больше детализации, чем ранее,— поделилась своим взглядом на проблематику рынка управляющий директор Professional FM Анна Полякова.— Управление ожиданиями клиента становится ежедневной задачей, которую необходимо решать на уровне взаимодействия с заказчиком, конечным потребителем, а это уже пользователь объекта недвижимости. У него есть определенное понимание стандартов, но нет понимания цены и необходимости адаптироваться под меняющиеся условия рынка. Портрет нашего заказчика изменился: мы окончательно уходим от клиента, который был сформирован западными стандартами и поэтому был готов платить за высокий уровень качества, которое он получает. Современный заказчик предъявляет управляющей компании высокие требования, но при этом демонстрирует низкую готовность платить за услугу. Чем быстрее мы входим в плотное общение с клиентом, вырабатываем единую стандартизацию, тем проще потом взаимодействовать с ним и управлять его ожиданиями. При этом, когда мы говорим про качество, это не всегда означает повышение цены. В первую очередь это сервис и люди, поэтому нам необходимо работать и с заказчиком, и с персоналом, стараясь объяснять и в некотором роде даже просвещать его».

Еще один острый вопрос, с которым сталкиваются управляющие компании в процессе своей деятельности,— чрезмерный контроль со стороны государственных заказчиков.

«В целом портрет заказчика сегодня изменился,— прокомментировал вопрос директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров.— Его задача одна — получить хорошую услугу на обслуживание здания, однако целеполагание разное. Возьмем, например, коммерческую компанию — она смотрит на здание и на УК как на инструмент для дальнейшего заработка. Мы это видение разделяем и приходим к клиенту с соответствующим предложением. Госкомпании — совершенно иные. Главное для них — освоить бюджет. У многих встречается настолько сильное внутреннее сопротивление вопросам взаимодействия с FM, что возникает чрезмерный контроль,— они хотят контролировать все и всех и буквально на каждом шагу. Работа с госконтрактами, бесспорно, очень перспективная, и мы продолжим решать задачи в этом направлении, однако доля государственных объектов в портфеле не должна превалировать над традиционными коммерческими проектами».

Управление финансами

2022 год стал, безусловно, сложным для российской экономики в целом, однако влияние всех внешних и внутренних последствий на сегмент коммерческой недвижимости оказалось не настолько плачевным, как ожидалось, задала тон дискуссии модератор, партнер Ricci Яна Кузина. Рынок, конечно, просел, но его настоящее и будущее позволяет говорить о достаточно положительных прогнозах, причем как с точки зрения управления объектами, так и потенциальных инвестиций.

В четвертом квартале 2022 года ВВП упал почти на 3% год к году, что является не таким большим падением, как предсказывали эксперты и аналитики, поделилась статистикой главный аналитик ПАО «Совкомбанк» Наталья Ващелюк. Спад в основных секторах промышленности оказался не столь значительным, как прогнозировалось в середине 2022 года, что позитивно сказалось и для рынка коммерческой недвижимости. Доходы населения, к сожалению, действительно снизились, а оборот розничной торговли существенно сократился. В частности, оборот непродовольственных товаров упал на 14%. Во многом такое снижение объясняется уходом иностранных брендов с российского рынка, общим ростом неопределенности и склонности к сбережению.

Начало 2023 года позволяет говорить в целом о позитивных прогнозах до конца года. Самым пострадавшим сегментом по-прежнему остается торговая недвижимость: основными проблемами являются уход иностранных брендов, рост неопределенности, низкий ввод новых площадей, сокращение арендных помещений и рост вакансии. Офисный рынок демонстрирует определенную стабильность: предложение на площади растет, большое количество помещений заточено под конкретных заказчиков, спрос по объему сделок заметно просел, и, к сожалению, релокация и сохранение фокуса многих компаний на удаленную работу не способствуют тому, чтобы он в ближайшее время вырос. В новых проектах, планируемых к вводу, преобладают офисы класса А — 85% от общего объема и класса В — 15%. Вакансия выросла в офисном премиальном сегменте за счет того, что часть компаний ушла с рынка, и тенденций к ее возможному росту пока не происходит. А вот в складском сегменте коммерческой недвижимости ситуация заметно лучше, хотя и здесь прошлого ажиотажа уже не случится, подчеркнула эксперт.

В целом, по оценке госпожи Ващелюк, резкого ухудшения экономической ситуации в 2023 году в базовом сценарии произойти не должно. Деловая активность во всех сегментах экономики восстанавливается. Тем не менее скрытая вакансия офисного рынка к середине прошлого года составляла примерно 190 тыс. кв. м. В начале текущего года она остановилась на отметке 160 тыс. кв. м. Долгосрочные договоры с грамотно прописанной историей выхода из арендных отношений позволили собственникам офисных площадей сохранить доходность своих объектов, отметил директор по аренде KR Properties Максим Белецкий. По мнению эксперта, спрос сегодня в первую очередь наблюдается на новые помещения с отделкой в центральных локациях города. Площади, освобождающиеся в премиальных бизнес-центрах, закрываются очень быстро. Единственный негативный момент, который отмечается с уходом и релокацией компаний,— сокращение «жителей» объектов: недостаточное количество людей плачевно сказывается на инфраструктуре деловых кварталов.

Что касается реальной картины торговой недвижимости, то все торговые центры условно можно разделить на три категории: те, кто чувствует себя хорошо и борется в первую очередь за рост конверсии и арендной ставки за счет капитализации своих зон, те, кто испытывает сложности и поэтому прибегает к смене парадигмы, и ТЦ средней линейки, у которых серьезные проблемы, поэтому они прежде всего смотрят на спрос, поделилась данными партнер и директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова. В целом торговые центры стали проявлять активность с точки зрения новых сделок по открытию магазинов в своих торговых галереях. Другой вопрос — что будут делать все те свежие марки, которые заняли свободные площади. Рост неизвестных предпринимателей в ритейле сегодня становится заметнее с каждым днем. Кто из них останется, покажет время, но благодаря им на первый план выходит главный тренд весны 2023 года — торговые центры снова вспомнили о том, что к ним можно приходить за покупками, а не только за едой и развлечениями.

В складском сегменте по итогам 2022 года отмечается упразднение общих показателей. На протяжении последних лет на рынке произошло существенное пополнение новыми объемами качественных площадей. Предложения в складах стало очень много, поэтому произошла коррекция ставок аренды. Поскольку объем рынка большой, то и разрыв по арендным ставкам тоже может быть колоссальным, подчеркнул заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеб Белавин. На сегодняшний день можно говорить о диапазоне от 3,5 тыс. руб. за кв. м до 7 тыс. руб. за кв. м. Соответственно, вакансия по рынку в среднем составляет 3–4%, в отдельных объектах ее и вовсе нет. При этом исход иностранных компаний варьируется на отметке 15–20% от общего объема, что незначительно сказалось на количестве свободных помещений.

Своей жизнью живет и стрит-ритейл. Этот сегмент разительно отличается от других в коммерческой недвижимости — это рынок частных инвестиций. За последние годы здесь также произошла серьезная трансформация: основной объем площадей на сегодняшний день сконцентрирован далеко от центра города, а основные товары, которые представлены в магазинах,— ежедневного спроса, кафе и кофейни, салоны красоты и пункты выдачи, прокомментировал актуальное состояние стрит-ритейла генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. Доля иностранных игроков здесь достаточно низкая, а вакансия небольшая. В целом данный сегмент остается востребованным с точки зрения сохранения капитала, поэтому в последние два года его выбирают преимущественно частные инвесторы не потому, что он позволяет сохранить капитал, а потому, что тут минимальный порог входа — всего за 20–30 млн уже можно купить что-то приличное. Вход в качественные склады / офисы / торговые центры начинается от 1 млрд руб., или как минимум от 500 млн для менее качественных объектов.

Главный потенциал любого объекта с точки зрения его возможностей по-прежнему остается в локации, а вот если говорить про инвестиционную привлекательность, то это все же качество его арендаторов, рассказал о критериях выбора объекта инвестором руководитель дирекции по работе с корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал» Владимир Зеленов. По словам эксперта, локация и состав арендаторов рассматриваются в совокупности. В целом инвестировать можно в любой объект любого сегмента рынка, при условии что инвестор хорошо понимает, во что он вкладывает деньги и искренне верит в свой объект. Тогда инвестиция будет работать и развиваться.

Эффективным инструментом управления недвижимостью, как и прежде, остаются закрытые паевые инвестиционные фонды, поддержала дискуссию генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. Сохранять лидирующие позиции им помогает ряд преимуществ. Во-первых, они позволяют не выплачивать налог на прибыль внутри самого фонда. Во-вторых, поддерживается высокая безопасность инвестиции, как информационная, так и от различных недружественных действий конкурентов. В-третьих, это доверие к управляющей компании на фоне мифа о том, что вкладывать деньги в ЗПИФ небезопасно. Главное при этом — выбрать профессиональную управляющую компанию, которая знает, как сохранить и приумножить капитал.

В целом на рынке наблюдается существенный прирост количества фондов, за три года он составил более 40%. На сегодняшний день насчитывается более 2 тыс. действующих ПИФ. Количество пайщиков ПИФ за 2020–2022 годы также увеличилось почти в пять раз, поделилась статистикой директор по развитию ООО «УК Портфельные инвестиции» Елена Часовских. А количество физических лиц—пайщиков закрытых ПИФ приросло в 14 раз, что свидетельствует о высоком интересе розничных инвесторов к рынку коллективных инвестиций и к ЗПИФ, инвестирующих в недвижимость, в частности. По данным эксперта, за три года стоимость недвижимости (и прав аренды) в составе ЗПИФ выросла на 50%, и ее доля составляет 1 трлн 45 млрд руб. Порядка 1,19 трлн руб. приходится на ЗПИФ для квалифицированных инвесторов и около 260 млн руб.— на ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов. Четвертый квартал 2022 года отметился рекордным притоком средств в паевые инвестиционные фонды в размере 764 млрд руб., побив предыдущий рекорд второго квартала 2022 года в размере 359 млрд руб., что свидетельствует о растущей популярности данного инвестиционного инструмента.

Актуальной тенденцией в сфере развития фондов недвижимости, отмечает эксперт, становится выход на рынок жилых девелоперов, которые рассматривают ЗПИФ как альтернативный инструмент привлечения инвестиций в строительство жилья. Кроме того, девелоперы рассматривают ЗПИФ как инструмент привлечения инвестиций или реализации непрофильных объектов коммерческой недвижимости, включая офисы, склады и др., которые они вынуждены строить при возведении жилых кварталов в связи с требованиями по созданию мест приложения труда. Мы отмечаем стремление к коллаборации между профильными участниками рынка — девелоперами, управляющими компаниями и собственниками зданий, в целях удовлетворения спроса на новые продукты со стороны потенциальных, в том числе розничных, инвесторов. По оценкам экспертов, достаточно большое количество новых фондов появится на рынке уже в 2023 году.

По итогу 2022 года стало понятно, что привычные всем процессы управления уже не эффективны должным образом. Стало сложнее и нестандартно. Изменение вектора в инвестициях, массовый отток международных компаний с коммерческих площадей, сложности с поставкой расходных материалов и оборудования, трудовые резервы и т. д. Обсудим с экспертами рынка управления особенности в деталях, в диалоге попробуем найти сбалансированный рецепт успешной работы.