Склады с «Коммерсантом»

18 февраля состоялось третье ежегодное мероприятие «Склады с “Коммерсантом”» при участии эксклюзивного партнера-консультанта IBC Real Estate. В двух сессиях участники обсудили текущее состояние складского рынка и ключевые драйверы его развития. Модератором выступил член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Он открыл первую сессию, посвященную инвестиционному потенциалу отрасли. Господин Бумагин отметил, что при общем объеме 75 млн кв. м в 2025 году введены рекордные 8,7 млн кв. м, из них 3,2 млн кв. м в Москве и МО, где более 60% новых объектов — спекулятивные, что привело к росту вакансии до 2,2 млн кв. м (около 6%) и снижению ставок с 13 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей) по итогам I квартала 2025 года до 10–10,5 тыс. руб. за кв. м в год по итогам 2025-го. После ажиотажа 2023–2024 годов спрос сократился на 8% совокупно по России (5,5 млн кв. м) и на 18% по Москве и МО (2,5 млн кв. м). Около 70% сделок обеспечили многоканальные ритейлеры и онлайн-операторы. В Санкт-Петербурге объем спроса вернулся к 272 тыс. кв. м (-48% г/г). В регионах ставки аренды колеблются от менее 9 тыс. руб. за кв. м в год до 12 тыс. руб. за кв. м в год. Средняя стоимость строительства стабилизировалась на уровне 65 тыс. руб. без НДС, а к концу 2027 года ожидается баланс при ставке около 10 тыс. руб. за кв. м в год и вакансии порядка 8%.

Член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян отметил кардинальную трансформацию складского сегмента за последние годы. Объем инвестиций в него вырос почти в десять раз и по итогам прошлого года достиг 245 млрд руб.— это четверть от всех вложений в коммерческую недвижимость России. Институциональная зрелость и инвестиционная привлекательность сегмента обеспечиваются длинными договорами аренды и стабильным спросом со стороны онлайн-операторов, формируя устойчивое доверие со стороны инвесторов. Несмотря на текущую коррекцию доходностей, склады сохраняют статус качественного долгосрочного актива. По количеству сделок складской сегмент на треть опережает офисный. Более половины вложений — 56% (136 из 245 млрд руб.) — пришлись на инвестиционные покупки, где УК ЗПИФ выступили ключевыми игроками, инвестировав 93 млрд руб. Среди стратегических тенденций — расширение географии вложений, рост объемов ввода (8,7 млн кв. м в 2025 году с фокусом на девелопмент) и формирование нового драйвера спроса — формата light industrial. В совокупности это укрепляет устойчивость сегмента и поддерживает долгосрочное доверие к нему со стороны инвесторов.

Директор по макроэкономическому анализу, Банк ДОМ.РФ Жанна Смирнова представила оценку макроусловий на 2026 год, отметив взаимосвязь стоимости денег, инфляции и динамики ВВП. Инфляция замедлилась, рост экономики в текущем году снизился до 1% против 4,9% годом ранее. За последние 10 лет средний темп составил около 1,5% при потенциальном уровне 2–2,5% и отдельных всплесках в 2021, 2023 и 2024 годах. В базовом сценарии ожидается сохранение роста около 1% с постепенным возвращением к 2% в трехлетней перспективе без повторения рекордных темпов 2023–2024 годов. Складской сегмент реагирует на цикл острее экономики в целом: за 10 лет средний прирост физического объема составил -0,2%, за пять лет — 2,4%. После роста около 2% в 2023–2024 годах в этом году зафиксировано снижение на 0,2%. Доля убыточных компаний в отрасли немного выше среднерыночной, однако кредитная активность сохраняется на уровне прошлого года — 92–93 трлн руб. Просроченная задолженность выросла, но остается умеренной — около 1,4% против 4% в 2019 году.

Управляющий директор, начальник Управления финансирования недвижимости департамента кредитования ключевых клиентов, лидер отрасли «Коммерческая недвижимость» ПАО «Сбербанк» Анатолий Слуцкий сообщил, что портфель коммерческой недвижимости банка на конец прошлого года достиг 1,8 трлн руб., из которых около 260 млрд приходится на склады. Сегмент стабильно прибавлял по 40–50 млрд руб. в год, что эквивалентно 15–17 проектам ежегодно при среднем кредите 2–4 млрд руб. Основу портфеля (70%) составляют объекты класса А. С 2019 года банк профинансировал 75 складских проектов общей площадью 1,6 млн кв. м, причем лишь 16% из них расположены в Москве и Подмосковье. Основной рост обеспечивают регионы, где сети формируют логистические хабы. Несмотря на снижение ставок аренды и рост вакансии в столичном регионе, Сбербанк оценивает склады как устойчивый инвестиционный актив и планирует наращивать долю сегмента, отдавая приоритет проектам BTS.

Генеральный директор, PARUS Asset Management Алексей Сивяков отметил, что общий объем коммерческой недвижимости в России оценивается в 26 трлн руб., из которых около 26% приходится на склады. В фондах коллективных инвестиций их доля достигает почти 40% и при большем объеме качественного предложения могла бы превысить 50% из имеющихся 160 млрд руб. капитала. В 2025 году компания закрыла сделки примерно на 20 млрд руб., в 2026-м планирует увеличить объем инвестиций в 2–2,5 раза, до 50 млрд руб. При этом рынок аренды стабилизируется, и прежняя динамика роста доходности не гарантирована. Объем недвижимости, доступной розничным инвесторам через биржевые инструменты, вырос до 900 млрд руб. к концу 2025 года и по прогнозу достигнет 1,3 трлн руб. в 2026-м. К 2030 году он может приблизиться к 5 трлн руб., что позволит фондам аккумулировать не менее пятой части всей коммерческой недвижимости и поддержать инвестиционную активность в складском и других сегментах.

Вице-президент MEGASTROY Александр Голицын отметил, что в части регионов интерес к складским проектам сохраняется, тогда как в Москве с 2025 года девелоперы практически не начинают новые спекулятивные объекты, сосредоточившись на генподрядных форматах, которые сегодня выглядят менее рискованными. Несмотря на существующий спекулятивный навес, текущая себестоимость строительства ограничивает дальнейшее снижение ставок, по оценке компании, избыточное предложение может быть поглощено в течение полутора лет. Девелоперы готовят площадки к новому циклу роста, насыщая их инженерной инфраструктурой. Стратегия массового спекулятивного строительства сменилась подходом квази‑BTS: девелоперы заранее готовят площадки под потребности якорных арендаторов — еще до заключения договоров, ориентируясь на ожидаемый спрос.

Вторая сессия была посвящена новым форматам складской недвижимости и динамике их развития. Участники представили стратегии в своих сегментах, обозначили конкурентные преимущества проектов и оценили потенциал таких форматов, как самостоятельный инвестиционный продукт.

Директор департамента складской недвижимости Accent Антон Комаров подчеркнул, что на 1 января 2026 года объем вкладов физлиц достиг 60 трлн руб. Склады занимают около четверти инвестиций в коммерческую недвижимость и за последние два года выросли примерно на 30%. Это еще раз подтверждает рост интереса розничных инвесторов к фондам складской недвижимости. Рынок отзывается на этот интерес предложением продуктов, доступных широкому кругу инвесторов, например, ЗПИФн для неквалов. Так, выпущенный на биржу новый фонд «Акцент-5» только за первый месяц существования привлек более 1,5 тыс. пайщиков.

Управляющий партнер ЦОД эксперт Дмитрий Шаров отметил, что рынок центров обработки данных развивается на фоне беспрецедентного отложенного спроса. При этом ключевыми факторами успеха остаются локация и доступ к инфраструктуре, наличие земли в собственности и получение техусловий на подключение к сетям, поскольку более 50% операционных затрат связано с электроэнергией. ЦОД фактически продает не стойки, а киловатты, и мощность на одну стойку продолжает расти, что повышает требования к энергетике и инженерии. Устойчивость проекта обеспечена при грамотной эксплуатации и прозрачной финансовой модели. Его запуск включает предварительную оценку инвестпривлекательности, выбор участка и концепции, получение ТУ, кредитного решения банка и подготовку детальной финмодели.

Директор индустриального направления RITM project Андрей Сармин отметил, что до 90% ошибок закладываются еще до начала строительства, когда экономят на концепции и проработке генплана, логистики и объемно-планировочных решений, что не позволяет точно рассчитать бюджет и ведет к накоплению просчетов. Ключевые риски — выбор участка только по цене без учета логистики и градостроительных ограничений, экономия на «коробке» (высота, шаг колонн, пол, кровля), а также слабые инженерные решения и отсутствие энергоэффективности. Отдельную угрозу несут проектирование под одного арендатора без запаса гибкости и недостаточное управление проектом, что приводит к срыву сроков и росту затрат на 15–30%. Господин Сармин подчеркнул, что инвесторам важно оценивать не только CAPEX, но и совокупные издержки владения, а также закладывать рыночные параметры объекта и обеспечивать системный контроль реализации. Ошибки, допущенные на старте проекта, практически невозможно компенсировать на последующих этапах.

Заместитель генерального директора EVRAZ STEEL BOX Екатерина Глова подчеркнула, что ключевым фактором эффективности складских проектов становится скорость выхода на доход: каждый месяц задержки ввода означает потерю 8–10 млн руб. на 10 тыс. кв. м и может снизить IRR на 2,5–3 п. п., поэтому экономия 5% на строительстве при сдвиге сроков превращается в убыток. Основные потери времени возникают на этапах проектирования, экспертизы, производства и стройки, где «допустимые» задержки по 0,5–1 месяца суммарно растягивают реализацию на 2–4 месяца. В качестве решения компания предлагает типовые проекты и стандартизированные конструктивы, позволяющие сократить сроки и бюджет. Госпожа Глова отметила, что выигрывают не самые дешевые объекты, а те, где время управляется как актив.

Коммерческий директор Linco Group Наталья Иголкина представила видение компании относительно развития многоэтажных городских производственных форматов. В ходе дискуссии она обозначила ключевые тренды, вызовы и перспективы этого быстрорастущего сегмента рынка. Многоэтажные объекты light industrial становятся ответом на запрос компаний, которым не подходят классические Big Boх: им важна локация в городской черте и достаточный объем мощностей. Городской производственный формат создается с учетом целого ряда ограничений и архитектурных требований для гармоничной интеграции в городскую среду. Высокая технологичность и расположение в городе существенно влияют на себестоимость — такие форматы требуют значительно больших инвестиций, чем традиционные складские комплексы. Наталья отметила отсутствие общепринятой классификации в данном сегменте, что усложняет объективную оценку текущей ситуации. Тем не менее Linco Group провела собственный анализ спроса и предложения. По данным компании, на сегодняшний день объем готового конкурентного предложения составляет около 490 тыс. кв. м, что эквивалентно примерно половине всего существующего рынка light industrial. Доля вакантных площадей может достигать 9%, при этом в 2027–2028 годах ожидается значительный объем нового ввода. Linco Group намерена занять роль долгосрочного игрока в этом сегменте. Проекты компании общей площадью около 220 тыс. кв. м ориентированы на универсальные, пищевые и медицинские производства. Они предусматривают гибкую нарезку блоков и адаптацию зданий под одного арендатора. При этом важно сохранение производственного назначения помещений.

Директор проектов по реализации индустриальной недвижимости AFI Development Николай Бурвиков представил промышленный кластер «АФИ ПРОМ Алтуфьево» — многоэтажный light industrial с вводом в III квартале 2026 года: четырехэтажное здание с двумя автомобильными рампами позволяет среднетоннажному транспорту заезжать на каждый уровень, при этом все этажи спроектированы по эффективности первого. Комплекс включает 87 производственных юнитов с антресолями для административных и бытовых функций. По словам господина Бурвикова, формату light industrial около 10 лет, и сегодня это наиболее динамично развивающийся сегмент рынка. В Москве, где 17% территории занято промышленными зонами, реализуется 70 проектов КРТ, а в ближайшие пять лет при поддержке городских программ планируется ввод до 13 млн кв. м производственных площадей с современной инфраструктурой.

Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group: «Мы заканчиваем реализацию складского проекта в городской черте в рамках программы МПТ и зафиксировали уверенный интерес — 65% площадей уже подписаны. Ввод проекта запланирован в этом году. Ситуация, при которой девелоперы активизировались на фоне рекордно низкой вакансии в прошлом году, закономерно привела к временному перенасыщению. Однако рынок быстро адаптируется и начинается постепенный переход к более сбалансированной модели — ближе к рынку арендатора. Вместе с тем говорить о завершении дефицита преждевременно — особенно в сегменте “городских” складов. Стоит отметить, что рост объема вакантных площадей в целом по рынку действительно ощущается, но в первую очередь он касается крупных проектов за пределами МКАД. Что касается городской черты, здесь наоборот — сохраняется высокая заинтересованность арендаторов, в первую очередь из секторов FMCG. По нашим ощущениям, ставки в локациях с хорошей транспортной доступностью внутри Москвы в объектах нового поколения будут расти».

К 2026 году логистическая недвижимость перестала быть просто «коробками». Сегодня это высокотехнологичные хабы, где каждый метр работает на основе AI и автоматизации, а также инвестиционный продукт, который понятен как девелоперу, так и инвестору. Совместно с эксклюзивным партнером-консультантом IBC Real Estate обсудим на мероприятии, как выглядит сегодня ландшафт складского рынка, каковы его драйверы роста, а также какой формат складов сегодня строить в качестве инвестиционного продукта.