Склады и e-com с «Коммерсантъ»

2023 год складской рынок завершил с рекордным спросом и ставками аренды, минимальной вакансией и не успевающими за рынком объемами нового строительства. Аналитики прогнозируют сохранение повышенного спроса на ближайшие годы. В ходе конференции ИД «Коммерсантъ» эксперты обсудили основные тенденции и ключевые события рынка складской и индустриальной недвижимости, представили свежие аналитические данные и поделились прогнозами относительно дальнейших перспектив развития e-commerce, логистики и рынка складской недвижимости в России.

«Объем спроса в сегменте складской недвижимости России по итогам 2023 года составил 6,1 млн кв. м, что является историческим максимумом и в 2,5 раза превышает показатели прошлого года. Сделки закрывались как в аренде, так и в продаже, значительную их часть составили проекты build-to-suit. При этом с рекордным спросом столкнулись небольшие рынки, где представлен минимальный объем предложения. Показатель спроса в развивающихся хабах превысил рекордные 1,2 млн кв. м. В Санкт-Петербурге он составил 1 млн кв. м, что в среднем в два раза выше, чем годом ранее. В Московском регионе было заключено сделок со складской недвижимостью на 3,4 млн кв. м»,— поделилась статистикой руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По ее словам, острый дефицит площадей на российском рынке складов продолжится и в 2024 году.

«Ставки складской аренды в 2024 году могут еще не раз обновить исторические рекорды. Но если удастся сдержать процесс обесценивания денег, стоимость квадратного метра может “забуксовать или даже начать снижаться”. Хотя при околонулевой вакансии это все-таки маловероятно»,— отметил руководитель управления фондов недвижимости УК «ВИМ Инвестиции» Алексей Стрелецкий.

Генеральный директор Focus Logistics Диас Галиев рассказал о рынке логистических услуг Казахстана. «Ключевым драйвером развития рынка складской недвижимости в Казахстане стало бурное развитие интернет-торговли. За последние четыре года рынок электронной коммерции в республике вырос в пять раз, а совокупный среднегодовой темп роста (CAGR) составил более 62% c 2019 года. Рост спроса на качественные склады существенно опережает объем ввода новых складов, что создает предпосылки для дефицита качественного предложения и продолжения роста ставок аренды. В марте 2023 года Ozon открыл первый BTS-проект в Казахстане. Складской комплекс площадью 38 тыс. кв. м расположен в Астане. А уже летом в Алматы началось строительство еще одного склада Ozon площадью 112 тыс. кв. м, из которых 42 тыс. кв. м запустятся осенью 2024 года. Focus Logistics продолжает реализацию проекта логистического парка Focus Aksengir для обеспечения качественного предложения складов класса А в Алматы»,— отметил эксперт.

В ходе своего выступления управляющий партнер Parametr (ГК ПИК) Александр Манунин рассказал о развитии формата Light Industrial. По оценке эксперта, не только в текущем году, но и в ближайшие пять лет перспективы развития у данного формата высокие. «54% обращений при подборе помещений Light Industrial сейчас приходится на производственные компании, 22% формируют игроки сегментов e-commerce и логистики, 19% — операторы розничной торговли. 5% приобретают инвесторы»,— сказал Манунин.

«Себестоимость строительства квадратного метра сухого склада по итогам 2023 года составила 55 тыс. руб. без НДС. Рост год к году составил 19%. Ежегодно на 10–12% вырастает стоимость стройматериалов, поэтому нового подорожания следует ожидать уже в 2024 году. Кроме того, в 2023 году наиболее значительное давление на увеличение себестоимости оказал рост стоимости рабочей силы. Заработная плата рабочих вырастет на 20–30%, что обязательно повлияет и на себестоимость строительства складской недвижимости, и на ставки аренды в будущем»,— поделился прогнозами директор по развитию СК «Альфа Строй» Николай Крепышев.

«Интерес к закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ) рекордно вырос не только со стороны финансовых организаций, но и частных лиц. ЗПИФ как инструмент инвестиций обладает целым рядом преимуществ. Но ключевое его преимущество в том, что паевой фонд — один из возможных вариантов коллективных инвестиций. В результате инвесторы, которые не обладают достаточной суммой для приобретения доходного актива коммерческой недвижимости целиком, могут стать владельцами такой недвижимости через паи ЗПИФ. В свою очередь, включение в ЗПИФ высококачественных объектов недвижимости повышает защитные свойства таких инвестиций»,— поделился генеральный директор ООО «Акцент Управление Активами» Иван Темичев.

Руководитель группы страхования складской недвижимости страхового консультанта АСТ Алексей Аксенов рассказал об изменениях на рынке страхования складов. Громкие складские пожары последних лет, миллиардные убытки арендаторов и арендодателей привели к тому, что страхование в этом сегменте стало «рынком» страховщика. Ужесточение требований единственного перестраховщика РНПК вынуждают страховые компании более осторожно подходить к оценке складских объектов, размещенных в них ТМЦ, повышать стоимость тарифов. «В 2023 году цены на страхование складов выросли в среднем на 30%»,— напомнил Алексей Аксенов. Склады сегодня остаются сегментом с самыми высокими рисками, что вызывает все большие сложности при размещении. По словам эксперта, для страхования объектов в топ-10 страховых компаний арендодатели обращаются к экспертизе и помощи страховых брокеров, способных реально помочь — особенно в случаях со сложными объектами и нестандартными договорами.

«Объем продаж интернет-торговли в России в 2023 году вырос почти на 30% по сравнению с прошлогодним показателем и достиг 7,4 трлн руб. Доля онлайн-продаж в обороте розничной торговли составила по итогам года 19%»,— такую оценку привел член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. По словам эксперта, один из важных трендов развития рынка сегодня — это консолидация онлайн-торговли в РФ на двух крупнейших маркетплейсах. Так, по итогам 2023 года 53% всего объема интернет-продаж и 75% всех заказов пришлось на Ozon и Wildberries. Среди других трендов на рынке e-commerce — увеличение общего количества заказов (до 4,6 млрд) и снижение среднего чека покупки (1 608 руб.).

Руководитель направления «Электронная коммерция» компании Major Виктор Лесников рассказал о работе Major Terminal как фулфилмент-оператора на примере кейса с одним из ритейлеров. «В управлении Major Terminal находятся склады общей площадью 176 тыс. кв. м в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Краснодар и Новосибирск. Также нашим клиентам доступны более 30 партнерских складов по всей России. Обладая экспертизой в различных областях складской деятельности, Major Terminal предлагает максимально эффективные решения, основанные на реальном опыте, для таких индустрий, как Fashion, Healthcare, FMCG, Automotive, Telecom, Hi-Tech&Electronics, POSM»,— отметил эксперт.

Директор по развитию автоматизированных решений компании Comitas Дмитрий Геллер рассказал о современных системах складского оборудования и автоматизации складских процессов. Его презентация была посвящена инновационным решениям для складских комплексов и логистических центров, что в полной мере совпадает с ростом числа запросов на решения, снижающие издержки на обработку, хранение и перемещение грузов. «Автоматизация склада предлагает множество новых возможностей экономии. Например, сокращение расходов на администрирование и обучение персонала, оптимизацию затрат на обработку и хранение продукции, сведение к минимуму ошибок при инвентаризации и устранение риска неправильного обращения и потери продукции»,— поделился господин Геллер.

В целом прогнозы на 2024 год у экспертов рынка складской недвижимости позитивные, наполненные большими ожиданиями и достаточно реалистичными планами.

За последние годы склады бьют рекорды по строительству, росту ставок аренды и увеличенному спросу, в том числе и в формате инвестиций, а онлайн-ритейлеры составляют «львиную» долю поглощаемых площадей. Все, что происходит внутри отрасли, обсудим 14 февраля с экспертами рынка.

Конференция пройдет при эксклюзивной поддержке партнера-консультанта по недвижимости IBC Real Estate.