Складская сессия в рамках форума Mallpic

20 ноября в Сочи прошла складская сессия ИД «Коммерсантъ» на форуме Mallpic, где эксперты обсудили состояние и перспективы складского рынка. Модератором сессии выступил член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Открывая дискуссию, он отметил, что этот сектор коммерческой недвижимости остается крупнейшим в стране — 72 млн кв. м существующих складских площадей, при этом Московский регион формирует половину от данного предложения и является абсолютным лидером по объемам спекулятивного строительства. По итогам 2025 года ожидаемый объем нового строительства совокупно по стране составляет 7 млн кв. м, а на 2026 год заявлены к вводу рекордные 14 млн кв. м. Новое предложение усиливает давление на ставки во всех регионах, в частности, в Москве и МО фактическая вакансия растет к 5,5% (или 2,0 млн кв. м свободных складских площадей), а с учетом помещений, освобождающихся в ближайшие месяцы и маркетируемых в строящихся объектах,— до 3,8 млн кв. м. Объем сделок по стране, по данным на ноябрь 2025 года, снизился на 28%, прогноз на конец 2025 года — 4,5 млн кв. м. В Москве падение спроса составляет 26%, в связи с чем корректируются ставки аренды. Индикатор находится на уровне 10,5 тыс. руб. за кв. м в год, снизившись по сравнению с итогами 2024 года на 16%. Ожидается, что в 2026-м рынок придет к балансу спроса и предложения, BTS-сделки будут оставаться нишевыми, а главными драйверами спроса останутся онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры. Сомодератором сессии выступила эксперт индустриальной и складской недвижимости Мария Шахнович.

Сессия прошла в формате дебатов: участников разделили на две команды, где каждый взял на себя одну из трех типичных ролей для складского рынка — девелопера, клиента-заказчика из ритейла или подрядчика/поставщика оборудования.

Команду Марии Шахнович «Скованные одной цепью» возглавил генеральный директор ООО «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский девелопмент» Александр Гутекулов. Со стороны подрядчика выступил директор ГК «АЛЮТЕХ» в РФ Николай Долгий, со стороны ритейла — соучредитель группы компаний «Аптека ВИТА Ритейл» Татьяна Карпачева. Команду Евгения Бумагина «Основной инстинкт» возглавил генеральный директор ООО МБМ Юрий Менухов. В роли проектировщика/подрядчика выступил генеральный директор и основатель проектного бюро «СТАНДАРТ» Александр Бутримов, ритейл представлял руководитель управления по развитию больших форматов и РЦ «Магнит» Алексей Белоусов.

Дебаты включали несколько раундов вопросов. Команды отвечали по очереди, на подготовку давалась минута, а перед каждым вопросом выбирался «ответственный» спикер. По итогам каждого раунда проводилось голосование в аудитории.

Раунд 1. Инвестиции в складскую недвижимость

Вопрос 1. Почему инвестировать в склады, а не в другие сегменты коммерческой недвижимости?

Николай Долгий отметил универсальность складских объектов и их наиболее привлекательную окупаемость в сравнении с офисами, ТЦ и light industrial. Александр Гутекулов подчеркнул преимущество формата big box: такие пространства позволяют без труда менять концепцию — от торговых площадей до лабораторных помещений. По его словам, опытные инвесторы смотрят не только на 3–5 лет эксплуатации, но и на потенциал перестройки в горизонте 50-летнего жизненного цикла здания. Юрий Менухов выделил три ключевых аргумента: предсказуемый срок окупаемости, длинные договоры аренды и стабильная клиентская база.

Вопрос 2. Где находятся точки роста: light industrial, big box и т. д.?

Александр Гутекулов видит перспективу в мультиформатных парках — сочетании складов, light industrial и производственных блоков. Алексей Белоусов считает, что будущее — за big box: это понятный, востребованный продукт для крупных инвесторов.

Вопрос 3. Какой внешний фактор определит развитие рынка в долгосрочной перспективе?

Александр Бутримов назвал ключевым драйвером кредитно-денежную политику и общее состояние экономики. Татьяна Карпачева подчеркнула важность стабильности рынка, себестоимости строительства и ситуации на рынке труда, отметив растущую роль автоматизации из-за дефицита персонала.

Раунд 2. Спрос на рынке складской недвижимости

Вопрос 1. BTS или спекулятивные объекты в ближайшие два года?

По мнению Алексея Белоусова, для широкого рынка выгоднее спекулятивные объекты. Однако компании уровня «Магнит» нуждаются в индивидуальных решениях. Александр Гутекулов добавил, что выбор зависит от задач: уникальные параметры — это BTS, стандартный склад 5–15 тыс. кв. м — подходит под спекулятивное строительство.

Вопрос 2. Как договориться о цене будущего объекта?

Юрий Менухов выделил три механизма: финансовые компромиссы девелопера, оптимизация технического задания клиентом и готовность крупных клиентов брать часть дооснащения на себя. Николай Долгий отметил важность инструментов фиксации цены на период строительства. Александр Гутекулов предложил привязывать страховой депозит к ключевой ставке, чтобы балансировать стоимость объекта и снижать риски участников.

Вопрос 3. Когда возможен повтор рекордного спроса 2023–2024 годов?

Татьяна Карпачева назвала ориентиром 2027 год. Николай Долгий ожидает восстановление спроса к 2028 году. Александр Гутекулов прогнозирует рост с середины 2027-го, а к 2028-му — +15%. Александр Бутримов напомнил о цикличности рынка (5–10 лет). Алексей Белоусов считает, что к прежним максимальным объемам рынок не вернется: 2023 год был аномальным.

Раунд 3. Технологии

Вопрос 1. Импортозамещение: что работает, а что нет?

Николай Долгий отметил, что ассортимент российского оборудования значительно расширился, многие позиции стали лучше прежних зарубежных аналогов. Небольшая доля материалов все еще импортная. Александр Бутримов напомнил, что в общестрое доминируют российские материалы, а в инженерии сохраняются иностранные комплектующие. Юрий Менухов указал на пожарные насосы как примеры оборудования, продолжающего завозиться, но отметил рост локализации.

Вопрос 2. Какие технологии могут сильнее всего повлиять на девелоперский бизнес?

Алексей Белоусов уверен, что ключевую роль сыграют автоматизация и роботизация — требования к складам будут меняться радикально. Александр Гутекулов выделил два решения: диагностику мягкой кровли и перегородки из 120-миллиметровых панелей, позволяющие быстро создавать холодильные боксы.

Вопрос 3. Как оптимизировать стоимость строительства без ущерба качеству?

Николай Долгий подчеркнул важность тесной связки генподрядчика и поставщиков. Алексей Белоусов — ориентацию на окупаемость. Александр Бутримов отметил, что ключевое значение имеет тщательная подготовка без ошибок и переделок. Александр Гутекулов сделал упор на детальный расчет себестоимости по каждой фазе строительства и эксплуатации.

Раунд 4. Специальные вопросы

Вопрос 1. Почему в России доля аутсорсинга — 10%, а за рубежом — 50%+?

По мнению Александра Бутримова, основная проблема — низкое качество услуг аутсорсеров. Александр Гутекулов добавил, что в России существует разрыв между стоимостью аренды и стоимостью логистической услуги, а также ограничение на «навязывание» услуг в законодательстве.

Вопрос 2. Какая внутренняя инфраструктура станет обязательной?

Татьяна Карпачева ожидает появление сервисных зон: ремонтных баз, заправок, общежитий, гостиничных блоков. Александр Бутримов видит приоритет в СТО, АЗС и хостелах для персонала.

Вопрос 3. Изменит ли вступление в силу закона об отдельных вопросах регулирования платформенной экономики правила игры на складском рынке?

Николай Долгий считает, что влияния почти не будет. Алексей Белоусов допускает влияние на динамику, но не на правила.

В пятом раунде участники отвечали на шесть коротких, но требующих моментальной реакции вопросов. В шестом к обсуждению подключилась аудитория. По итогам всех раундов победу одержала команда Марии Шахнович «Скованные одной цепью».

В эпоху глобализации, бурного роста e-commerce и постоянной необходимости оптимизации логистических цепочек складские комплексы становятся не просто местом хранения товаров, а важнейшим элементом всей экономической системы. Попытаемся погрузиться в суть этой индустрии с экспертами рынка недвижимости и ритейла, как e-commerce, так и традиционного. Какие вызовы стоят перед участниками рынка? Какие инновации и тренды формируют его будущее? Кто является истинными лидерами, задающими темп развития? Обсудим главные вопросы и попытаемся найти ответы, возможно, наметим пути решения существующих проблем.

Вопросы к обсуждению:

• Анализ динамики арендных ставок и стоимости складских объектов.
• Успешный пример реализации современного складского комплекса (опыт девелопера).
• Оптимизация затрат: где найти резервы для повышения рентабельности?
• Развитие омниканальности, как современные тенденции на сегодня.
• Использование современных технологий, систем, для синхронизации данных между складами, ритейлом и онлайн-платформами.
• Взаимодействие складов с транспортными компаниями и курьерскими службами для бесперебойной работы.
• Конкуренция за землю со стороны e-commerce на локации для «последней мили» и фулфилмента, как следствие, рост цен на землю и аренду.
• Перспективы развития индустриальных парков и логистических кластеров.

Вход на мероприятие при наличии бейджа выставки MALLPIC