Редевелопмент. Новая история

Большинство объектов, попадающих в список редевелопмента, нуждаются прежде всего в ряде восстановительных работ и уже после в переосмыслении формата или концепции. Претендентами на работы с приставкой RE становятся обветшалые исторические здания, комплексы, когда-то полные энергии промышленные объекты, а также морально и физически уставшие корпуса институтов и лабораторий. Город развивается, меняется его среда и поколения людей, которые продолжают пользоваться все теми же объектами. Насколько сильно изменились потребности жителей больших городов и какие новые форматы старых зданий востребованы сегодня, эксперты рынка коммерческой недвижимости обсудили в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».

Одно из основных характерных отличий городов-миллионников — высокий ритм жизни и плотная застройка. Свободных площадей, где можно построить что-то новое, крупное и современное, с каждым годом остается все меньше. Освежить городское пространство и вновь повысить коммерческую привлекательность привычных зданий и объектов позволяет именно редевелопмент, подчеркнул модератор, ведущий «Коммерсантъ FM» Рамаз Чиаурели. Главное для девелопера при этом просчитать экономику проекта и его риски, тщательно спланировать изменения и заручиться поддержкой местных жителей.

Редевелопмент — полная смена функционального использования объекта, подразумевающая либо его полный снос, либо реконструкцию, напомнил классическую трактовку термина региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers Владислав Николаев. Согласно предварительным оценкам, промышленные зоны занимают порядка 18% территории внутри МКАД. За последние 10–15 лет редевелопмент относился преимущественно к жилым и офисным кварталам. По объему поглощения именно эти два сегмента обеспечивают самую большую долю на рынке. В разрезе редевелопмента торговая недвижимость и гостиницы скорее являлись сопутствующей функцией, чем основным компонентом. Внутри ТТК осталось относительно немного крупных площадок, поэтому в перспективе ближайших 10–15 лет редевелопмент в Москве будет прежде всего связан с регенерацией промышленных площадок за пределами ТТК в жилые кварталы. Хотя нужно отметить, что администрация Москвы старается уменьшить маятниковую миграцию путем создания новых рабочих мест за ТТК, путем стимулирования жилых застройщиков реализовывать объекты коммерческой недвижимости (прежде всего офисные здания) за пределами ТТК.

Локация объекта в планах редевелопмента по-прежнему играет одну из ключевых ролей. Хотя бы просто потому, что на месторасположение здания обращают внимание потенциальные арендаторы. Транспортная доступность, развитая инфраструктура, присутствие стрит-фуда и фуд-кортов на территории офисного пространства — основные требования для размещения коворкинга, например. Несмотря на то что коллективные офисы работают с корпоративными клиентами, рабочая среда создается для конкретных сотрудников, и поэтому важно, чтобы им было удобно, подчеркнул генеральный директор компании HOME OFFICE Сергей Черноусов. Выбирая пространство в объекте редевелопмента, важное внимание уделяется его техническим условиям — наличию необходимых электрических мощностей, кондиционированию, безопасности самого здания и прочим. Отдавая предпочтение коворкингу, компании рассчитывают получить определенный сервис, близкий стандартам как минимум объектов категории Б+, поэтому у операторов этого современного офисного пространства сформировался достаточно большой и специфический список требований, который здания, вышедшие на рынок после редевелопмента, не всегда способны удовлетворить.

Отличным центром притяжения новой среды, созданной после смены концепции объекта, может стать наличие на его территории образовательных учреждений. Тренд на всестороннее развитие детей сегодня особенно силен: у современных родителей есть выбор среди школ, цен на образовательные программы и форматы обучения, поэтому многие, выбрав школу, готовы ездить туда даже из других районов города. Образовательные кластеры становятся сердцем жизни для новых кварталов, убеждена CEO & Founder сети школ «Смарт Скул» Мария Вальганова. Частные школы на сегодняшний день предлагают не только эффективное образование, но и возможность посещать музеи, творить интересные проекты, заниматься профессиональной ориентацией подростков. А вот базой для возможности профориентации могут служить многочисленные бизнесы, работающие на территории объекта. Таким образом небольшая частная школа способствует развитию новой инфраструктуры, подчеркнула эксперт. Да, у школ есть свои специфические требования к расположению на территории жилых кварталов, но с другой — заблаговременное планирование объекта девелопером позволяет бронировать идеальное место для работы. По словам госпожи Вальгановой, наличие формата образовательного учреждения в составе проекта редевелопмента выгодно всем: и собственнику, и школе, поскольку позволяет не только сотрудничать с местными жителями, но и стать центром притяжения для родителей других районов.

«Изюминка» новой среды — обязательный пункт в перепрофилировании объекта недвижимости. При этом девелоперу зачастую приходится проделать большую работу: оценить окружение, провести анализ потенциального спроса в локации, учесть особенности территории и эргономику зданий. Правильно расставленные акценты позволяют не только полностью изменить коммерческое назначение здания или комплекса зданий, но и значительно повлиять на жизнь всего района — создать центр притяжения. Таким проектом стала «Даниловская мануфактура»: на месте бывшей текстильной фабрики площадью более 110 тыс. кв. м сегодня находится современное деловое пространство. Девелопер сохранил внешний вид зданий, но существенно изменил их «начинку», что позволило создать комфортные офисные помещения, апартаменты, площадки для проведения мероприятий, общественные зоны.

«Редевелопмент делового квартала “Красная роза” включал не только обновление бывших фабричных корпусов, но и строительство новых зданий, и тщательную реставрацию двух памятников архитектуры, объектов культурного наследия. Квартал состоит из 11 зданий. Интересно наблюдать, что исторические здания пользуются большой популярностью у современных IT-компаний,— рассказывает директор по аренде KR Properties Максим Белецкий.— Объекты с историей в портфеле девелопера позволяют ему выделиться среди конкурентов и занять определенную нишу на рынке. Это необязательно памятники архитектуры или строения XVIII–XIX веков. Например, деловой квартал “Рассвет”, который на текущий момент находится в процессе редевелопмента. Кроме главного корпуса авторства Романа Клейна, это здания советской эпохи, старые цеха времен СССР с уникальными особенностями, такими как огромные окна, высокие потолки до шести метров, фантастическая нагрузка на перекрытия и т. д. Мы уверены, любой объект может стать эффективным и востребованным, если грамотно спланировать редевелопмент и подойти к вопросу творчески».

Редевелопмент — это возможность задуматься о будущем объекта, его территории и о том, как качественно ориентировать его к современным реалиям. Именно это убеждение легло в основу работ по изменению одного из самых камерных кусочков Москвы — Арт-квартала «Хохловка». Это уникальное место, насыщенное историческими памятниками, в том числе и строениями XVII–XIXвеков, собравшее арендаторов в основном творческой направленности и заработавшее репутацию одного из неформальных центров творческих индустрий

«Проблем у территории на сегодняшний день несколько — это прежде всего барьерная среда, огромное количество заборов, которые окружают памятники архитектуры, не вполне безопасные прогулочные зоны для жителей и детей, многочисленные машины, припаркованные на территории квартала. Мы же стремимся, думая об историческом наследии зданий и учитывая мнение местных жителей, создать гармоничное сочетание нового, максимально интегрированного в историческую застройку места, сохранив при этом и сами памятники, и их культурно-просветительский функционал,— поделился планами директор по развитию Арт-квартала “Хохловка” Павел Тигер.— Эта территория издавна была связана с творчеством, поэтому на территории останутся культурно-просветительские и образовательные точки притяжения. Безусловно, мы будем рады сохранить якорных арендаторов, среди которых книжный клуб-магазин “Гиперион”, музыкальная гостиная Юргенсона, White Studios и ресторан Blanc. И, конечно же, особое внимание будет уделено благоустройству территории — будет создана безбарьерная среда, открыт доступ к объектам квартала людям с ограниченными возможностями, произведено благоустройство и озеленение территории и дополнительная высадка характерных для Москвы деревьев на территории Даниловской аллейки а также созданы две современные детские площадки. И еще раз хотелось бы подчеркнуть, что только вместе, опираясь на предпочтения как жителей квартала, так и представителей профессионального сообщества, мы сможем качественно улучшить территорию квартала, полностью отреставрировав и сохранив при этом исторические здания, находящиеся на его территории».

Одно из обязательных условий нового пространства объектов после редевелопмента — наличие разнообразных точек питания. Концепции стрит-фуда и гастромаркетов сегодня становятся тем преимуществом, которое позволяет деловым и жилым кварталам привлекать арендаторов. Направление бизнеса, связанное с общественным питанием, более перспективное, чем традиционные рестораны, например, считает автор концепции и совладелец первого фуд-холла в Москве — гастрономической улицы strEAT Максим Попов. Еда сегодня, и гастромаркеты в частности, качественная составляющая новых объектов, просто потому что за счет своей высокой вариативности способна предложить людям ощутить весь спектр гастрономических удовольствий. При этом в большинстве объектов редевелопмента концепциям быстрого питания тесно и неудобно, подчеркнул CEO, основатель EatMarket, Zemskiy Group Владислав Земский. Чаще всего для комфортной и эффективной работы не хватает инженерных мощностей, а переделать под себя, провести необходимые ресурсы, невозможно. Зачастую, рассматривая помещения под аренду в объектах, подвергшихся существенным изменениям не только снаружи, но и внутри, не получается договориться о выгодных для старта бизнеса условиях.

С юридической, экономической и технической точки зрения у каждого из понятий работ с приставкой RE, будь то редевелопмент, реконструкция, реновация или ревитализация, существует свое нормативно-правовое регулирование. К наиболее часто встречающимся проблемам юридического характера относятся нецелевое использование земельного участка, что неизбежно приводит девелопера к крупным штрафам, изменение закрепленного функционального назначения объекта, когда из фабрики хотели сделать апартаменты, например, но это оказалось невозможно, незаконные работы по реконструкции объекта, что чревато сносом самого объекта, невозможность получения государственных услуг по тем или иным причинам, перечисляет общественный уполномоченный правительства Москвы по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков. С технической точки зрения девелопер сталкивается с проблемами, когда понимает, что ему необходимо прокладывать новые необходимые инженерные мощности, подключать все сопутствующие коммуникации, что в проектной документации допущены ошибки и несущая способность конструкций непригодна для нового вида использования, что конструктивные элементы, фасадные решения здания не вписываются в концепцию редевелопмента или нет возможности использовать современные технологии. Ну а про экономические риски всем нам напомнил 2020 год, когда из-за пандемии резко выросла стоимость строительных материалов, упал спрос на предложения, ранее пользовавшиеся высоким интересом, появилась большая конкуренция на рынке. Минимизировать все эти часто повторяющиеся и потенциальные проблемы позволяет одно простое решение — на каждом этапе разработки проекта редевелопмента следует привлекать специализированных консультантов и экспертов, обладающих огромным опытом в решении конкретных ситуаций, подчеркнул эксперт.

Одним из первых к плану будущего перепрофилирования здания необходимо подключать управляющую компанию. Именно ей придется каждый день решать многочисленные задачи, связанные с уборкой территории, пропускным режимом, организацией постов охраны, клинингом и прочим. «Начинать думать об управляющей компании нужно еще на этапе концепции объекта, как правило, от этого будет зависеть, где УК будет базироваться в будущем,— делится опытом директор, руководитель отдела управления недвижимостью CBRE Наталья Афанасова.— Проекты редевелопмента обычно располагают такой площадью, которая не позволяет УК комфортно разместиться на объекте,— помещения либо крошечные по площади, либо находятся в труднодоступных местах. Более того, заблаговременное привлечение управляющей компании к проекту позволит детальнее и тщательнее просчитать актуальную ставку эксплуатации для объекта, продумать грамотную логистику для перемещения по территории, локализацию точек питания, распределение парковочных мест, организацию освещения на объекте и функциональных зон. Озеленение территории объекта также входит в задачи УК, поэтому чем раньше она будет понимать, что находится на объекте, какие у него есть проблемные зоны и особенности в эксплуатации, тем проще и дешевле будет сам процесс управления в дальнейшем. Одна из ключевых проблемных зон объектов редевелопмента — эвакуация: как показывает практика, здания разбиты на несколько зон, логистика перемещения сложная, поэтому, конечно, будет лучше проговорить все эти моменты заранее. Редевелопмент действительно позволяет сделать существующий объект по-настоящему уникальным, и управляющим компаниям хотелось бы, чтобы эта уникальность заключалась не только снаружи, но и внутри, в деталях. Делайте с любовью, чтобы и управлять можно было так же».

Таким образом редевелопмент сегодня становится серьезной альтернативой новому строительству, особенно в больших городах, где предложение зачастую превышает спрос. Сносить старое, как показала практика, дольше и намного дороже, чем переделывать уже созданное. К тому же многие здания действительно являются нашим наследием, повторить которое уже не получится. Остается только поддерживать, перестраивать и переделывать, воплощая новые современные концепции и форматы, подсказанные девелоперам, в том числе и местным общественным мнением.